Решение от 11 марта 2020 г. по делу № А58-9926/2019

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-9926/2019
11 марта 2020 года
город Якутск


Резолютивная часть решения объявлена 04.03.2020

Мотивированное решение изготовлено 11.03.2020


Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе: судьи Аринчёхиной А. Ю., при ведении протокола помощником судьи Бускаровой А.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Северагростроймонтаж" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Администрации муниципального образования "Поселок Сангар" Кобяйского улуса (района) Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 4 741 764,30 руб.,

при участии:

от истца: ФИО1 – директор, личность установлена по паспорту, полномочия подтверждены выпиской из ЕГРЮЛ на л.д. 54, т. 1;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Северагростроймонтаж" (ИНН <***>, ОГРН <***>) обратилось с иском от 19.09.2019 к Администрации муниципального образования "Поселок Сангар" Кобяйского улуса (района) Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 4 741 764,30 руб.

Судом в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв. Информация о времени и месте судебного разбирательства размещена арбитражным судом на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет. После перерыва судебное заседание продолжено.


Суд в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проводит судебное заседание в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте проведения судебного заседания ответчика в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В материалы дела поступили:

от истца: почтовые квитанции от 18.11.2019 о направлении ответчику письменного пояснения;

от ответчика: заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя ответчика.

Судом, поступившие в дело документы приобщены к материалам дела в порядке ст. 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд, выслушав представителя истца, рассмотрев материалы дела, установил следующие обстоятельства.

07.12.2015 между обществом с ограниченной ответственностью "Северагростроймонтаж" (далее - продавец) и Администрацией муниципального образования "Поселок Сангар" Кобяйского улуса (района) Республики Саха (Якутия) (далее - покупатель) заключен договор купли-продажи 10 жилых помещений (квартир) в строящемся многоквартирном доме в муниципальную собственность № 0116300027415000033 (л.д. 9-20, т.1).

Согласно п. 1.1 договора продавец обязуется передать ответчику в собственность 10 жилых помещений (10 квартир), которые будут расположены в строящемся в многоквартирном доме по адресу: Республика Саха (Якутия), Кобяйский улус (район), <...>, общей площадью 638,26 кв. м., а покупатель обязался принять квартиру и оплатить за неё цену в соответствии с договором.

В соответствии с подпунктом 1.1.1 пункта 1.1 договора качественные, технические и функциональные характеристики (потребительские свойства) квартир изложены в описании квартиры (приложение № 2 к настоящему договору).

Расположение квартиры в многоквартирном доме указано в поэтажном (поквартирном) плане (приложение№ 1 к настоящему договору) (пп.1.1.2 п. 1.1 договора).

Договор заключается по итогам открытого аукциона в электронной форме № 0116300027415000033, победителем которого стал продавец, общество с ограниченной ответственностью "Северагростроймонтаж", на основании: Республиканской адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства в 2013-2017 годы» (пункт 1.6).

В соответствии с пунктом 1.7. договора, приобретение квартиры осуществляется за счет средств бюджета Муниципального образования «Поселок Сангар» Кобяйского улуса (района) Республики Саха (Якутия), полученных за счет средств государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, средств бюджета Республики Саха (Якутия) и средств, предусмотренных в бюджете Муниципального образования «Поселок Сангар» Кобяйского улуса (района) Республики Саха (Якутия) на долевое финансирование переселения граждан из аварийного жилищного фонда.

Согласно разделу 2 договора, цена квартир определена в сумме 41 059 265 (сорок один миллион пятьдесят тысяч двести шестьдесят пять) рублей 80 копеек, из расчета стоимости 1 кв.м. жилой площади квартиры в размере 64 330 (шестьдесят четыре тысячи триста тридцать) рублей 00 копеек по Приказу министерства архитектуры и строительного комплекса Республики Саха (Якутия) от 18 марта 2015г. № 28 из них:

- средства Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства 15 446 444 (пятнадцать миллионов четыреста сорок шесть тысяч четыреста сорок четыре) рубля 12 копеек;

- средства бюджета Республики Саха (Якутия) 2 441 606 (два миллиона четыреста сорок одна тысяча шестьсот шесть) рублей 19 копеек;

- средства бюджета муниципального образования «Поселок Сангар» 410 592 (четыреста десять тысяч пятьсот девяносто два) рубля 66 копеек;

- внебюджетные средства 22 760 622 (двадцать два миллиона семьсот шестьдесят тысяч шестьсот двадцать два) рубля 83 копейки.

Покупатель оплачивает цену за приобретаемые квартиры путем перечисления на расчетный счет застройщика в следующем порядке и сроки:

- покупатель перечисляет на счет продавца авансовый платеж в размере 30% от стоимости контракта, при условии предоставления продавцом следующих документов: счета на авансовый платеж в течение 20 банковских дней;

- возможна поэтапная оплата муниципального контракта на основании форм "КС-2", "КС-3", актов выполненных работ и справок о стоимости выполненных работ и затрат соответственно, в течение 15 (пятнадцати) банковских дней;

- окончательный расчет в размере 10% по муниципальному контракту производится в течение 20 (двадцати) банковских дней после государственной регистрации права муниципальной собственности на приобретаемые квартиры и подписания актов приема передачи квартир (пункт 2.1.5).

В соответствии с пунктом 2.2 договора, стоимость 1 кв. м. площади квартиры является окончательной и изменению не подлежит.

После окончания строительства многоквартирного дома и получениякадастрового (технического) паспорта на квартиру, стороны в течение 10 (десяти)рабочих дней с момента уведомления покупателя обязаны подписать дополнительноесоглашение к настоящему договору об изменении общей площади и стоимости квартиры по следующим правилам расчетов:

- в случае увеличения общей площади квартиры относительно общей площади указанной в п. 1.1 настоящего договора, её стоимость не увеличивается;

- в случае уменьшения общей площади квартиры, её стоимость уменьшается на стоимость излишне оплаченных квадратных метров (пункт 2.3).

Согласно пункту 2.4. договора, окончательная стоимость квартиры определяется сторонами исходя из суммы площади основных и вспомогательных помещений квартиры.

В соответствии с пунктом 3.1.3 продавец обязан составить передаточный акт (Приложение № 3 к настоящему Договору) в трехдневный срок после государственной регистрации права собственности на квартиру покупателя в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащий в себе полное описание квартиры, сформированное в соответствии с кадастровым (техническим) паспортом, включая данные о площади основных и вспомогательных помещений, жилой площади, площади квартиры без учета лоджий, балконов и террас, а также данные о техническом оборудовании квартиры, являющемся её частью.

Согласно пункту 3.1.4 в ходе приема-передачи квартиры покупателю продавец обязан подписать передаточный акт, передать покупателю ключи от квартиры и все необходимые технические документы.

Договор вступает в силу с даты его подписания и действует до 20 ноября 2016 г. (пункт 9.1).

В соответствии с п. 3 технического задания, являющегося приложением №4 к договору (л.д. 35, т. 2) общая площадь приобретаемых жилых помещений для переселения граждан, проживающих в аварийных многоквартирных домах на условиях социального найма, не менее общей площади жилых помещений, подлежащих расселению и не более планируемой общей площади приобретаемых жилых помещений.

При этом согласно пункту 6 указанного технического задания (приложение № 4 к договору) количество приобретаемых квартир – 10 благоустроенных квартир, общей площадью не менее 575,10 кв.м. (без учета лоджий), не более 638,26 кв.м. Указано, что возможно предложение жилых помещений большей площадью, но площадь, превышающая площадь квартир, указанных в пункте 6 настоящего технического задания заказчиком не оплачивается (передается продавцом заказчику безвозмездно).Также предусмотрено, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении , за исключением балконов и лоджий.

Ответчик принял жилые помещения, расположенные по адресу: Республика Саха (Якутия), <...>, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 27.03.2017 №14RU-14523113-78-2017 (л.д. 31-33, т. 1) и актами приемки жилых помещений во вновь построенных домах в рамках реализации республиканских адресных программ переселения граждан из аварийного жилищного фонда, в том числе с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства на 2013-2017 годы от 27.03.2017 (л.д. 21-30, т. 1).

Как следует из искового заявления, согласно актам приемки от 27.03.2017 и разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 27.03.2017 №14RU-14523113-78-2017, ответчику были переданы 10 квартир по адресу: Республика Саха (Якутия), <...> общей площадью 711, 97 кв.м.

Как следует из материалов дела, на государственный кадастровый учет жилые помещения поставлены по площади квартир жилого здания определенные, как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий и балконов.

В соответствии с условиями договора купли-продажи 10 жилых помещений (квартир) в строящемся многоквартирном доме в муниципальную собственность № 0116300027415000033 от 07.12.2015 ответчик оплатил истцу денежные средства в размере 41 059 265,80 рублей, что сторонами не оспаривается.

27.03.2017 было выдано разрешение №14RU-14523113-78-2017 на ввод в эксплуатацию объекта «23-х квартирный трехэтажный жилой дом», расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), Кобяйский улус (район), <...> (л.д.31-33, т.1).

Жилые помещения переданы ответчику 27.03.2017, о чём свидетельствуют подписанный сторонами без замечаний акты приемки жилых помещений во вновь построенных домах в рамках реализации республиканских адресных программ переселения граждан из аварийного жилищного фонда, в том числе с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства на 2013-2017 годы от 27.03.2017 (л.д. 21-30, т. 1). В данных актах отражено, что предъявленные к приемке жилые помещения во вновь построенном доме, находящемся по адресу: Республика Саха (Якутия), Кобяйский улус (район), <...>, квартиры №1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 15, 19, 23 приняты в эксплуатацию без замечаний.

С учетом изложенного, разница между планируемой общей площадью квартир и общей площадью квартир, указанной в актах приема-передачи составила 73, 71 кв.м.

Истцом 14.09.2017, согласно входящему штампу №2445 ответчику вручена претензия с требованием оплатить разницу между фактической стоимостью квартир и стоимостью, определенной в договоре в размере 4 708 312 руб. 70 коп. (л.д.51, т.1).

Поскольку претензия истца, полученная ответчиком 14 сентября 2017 года, оставлена без исполнения, общество с ограниченной ответственностью "Северагростроймонтаж" обратилось в суд с настоящим иском.

Ответчик с исковыми требованиями не согласен по доводам, указанным в отзыве на исковое заявление от 22.10.2019.

Изучив доводы истца и ответчика, выслушав в судебном заседании представителя истца, оценив представленные доказательства, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

Заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Северагростроймонтаж" (далее - продавец) и Администрацией муниципального образования "Поселок Сангар" Кобяйского улуса (района) Республики Саха (Якутия) (далее - покупатель) заключен договор купли-продажи 10 жилых помещений (квартир) в строящемся многоквартирном доме в муниципальную собственность № 0116300027415000033 от 07.12.2015 по правовой природе квалифицируется как договор долевого участия в строительстве.

Суд, проанализировав условия контракта, учитывая разъяснения пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", приходит к выводу о том, что между сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, к которому применяются положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии в строительстве, а также общие нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), настоящий федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Федерального закона № 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Согласно части 2 статьи 8 Федерального закона № 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона № 214-ФЗ, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно части 2 статьи 12 Федерального закона № 214-ФЗ, обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно части 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Таким образом, общая площадь жилого помещения не включает площадь таких помещений вспомогательного использования, как балконы, лоджии, веранды и террасы.

Следовательно, если в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома площади лоджий не указаны и договором не предусмотрена возможная доплата за наличие в квартире таких дополнительных площадей, то их стоимость признается уже учтенной в цене договора.

При разнице 73,71 кв.м., стоимость разницы в цене договора составила бы 4 741 764, 30 руб., исходя из пункта 2.1 договора, где стоимость 1 кв.м. жилой площади квартиры составляет 64 330 руб.

Однако сторонами договор подписан на условиях, где стоимость 1 кв.м. площади квартир является окончательной и изменению не подлежит (пункт 2.2) и в случае увеличения общей площади квартиры относительно общей площади указанной в п. 1.1 настоящего договора, её стоимость не увеличивается (пункт 2.3).

Кроме того, в пункте 2.4 договора указано, что окончательная стоимость квартиры определяется сторонами исходя из суммы площади основных и вспомогательных помещений квартиры, а из пункта 6 технического задания (приложение № 4) договора, следует, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении , за исключением балконов и лоджий.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен один из основополагающих принципов гражданского законодательства - принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Исходя из толкования условий договора в соответствии со статьей 431 ГК РФ, в том числе согласованных сторонами условий договора, суд приходит к выводу о том, что сторонами определены условия, при которых цена договора не может быть изменена, в случае увеличения общей площади квартиры относительно общей площади.

В силу положений пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора не вытекает иное. При этом изменение цены договора оформляется дополнительным соглашением.

Из материалов дела следует, что истец передал ответчику объекты строительства, которые приняты последним без замечаний, дополнительное соглашение об изменении условий договора купли-продажи 10 жилых помещений (квартир) в строящемся многоквартирном доме в муниципальную собственность № 0116300027415000033 от 07.12.2015 сторонами не заключалось.

Следует отметить, что договором не предусмотрено, что в расчет стоимости объектов строительства (10 квартир) не включены и подлежат дополнительной оплате работы по оборудованию квартир балконами и лоджиями.

При указанных обстоятельствах, суд считает необоснованным произведенный Обществом расчет стоимости строительства балконов и лоджий, исходя из стоимости 1 кв.м жилого помещения установленного договором. Перечисленное к жилым помещениям не относится, а балконы и лоджии являются неотъемлемой частью построенных квартир.

В указанном случае застройщик не вправе требовать от участника долевого строительства доплаты за наличие в квартире таких лоджий и балконов. В связи с этим, довод истца о том, что разница в площадях с учетом площадей балконов и лоджий составила 73, 71 кв.м., стоимостью 4 741 764, 30 руб., которые в цену договора не включены, суд считает несостоятельными.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска общества о возмещении стоимости излишне построенных 73,71 квадратных метров помещений, стоимостью 4 741 764, 30 руб.

Исходя из принятого решения, в соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина в размере 46 709 руб. за рассмотрение иска относится на общество с ограниченной ответственностью "Северагростроймонтаж" (ИНН <***>, ОГРН <***>) и подлежит взысканию в доход федерального бюджета.


Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Северагростроймонтаж" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину 46 709 руб.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.


Судья А.Ю. Аринчёхина