Решение от 8 июля 2022 г. по делу № А41-60471/2021

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-60471/21
08 июля 2022 года
г. Москва


Резолютивная часть объявлена 21 июня 2022 года

Полный текст решения изготовлен 08 июля 2022 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации городского поселения города Лиски Лискинского муниципального района Воронежской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ИП ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 320508100117466)

третьи лица: Управление Росреестра по Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), Администрация Лискинского муниципального района Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО3, ФИО4

о взыскании по договору аренды от 09.07.2009 № 25 задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 2 квартал 2021 года в размере 871362,08 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.01.2018 по 09.08.2021 в размере 103687,65 руб.,

и встречному исковому заявлению

ИП ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 320508100117466)

к Администрации городского поселения города Лиски Лискинского муниципального района Воронежской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: Администрация Лискинского муниципального района Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), Управление Росреестра по Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании договора от 09.07.2009 № 25 недействительным, о применении последствий недействительности сделки, прекращении права аренды в ЕГРН за регистрационной записью от 14.10.2013 № 36-36-15/034/2013-819,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского поселения города Лиски Лискинского муниципального района Воронежской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ИП ФИО2 с требованиями о взыскании по договору аренды от 09.07.2009 № 25 задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 2 квартал 2021 года в размере 871362,08 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.01.2018 по 09.08.2021 в сумме 103687,65 руб.

К производству Арбитражного суда Московской области принято встречное исковое заявление ИП ФИО2 к Администрации городского поселения города Лиски Лискинского муниципального района Воронежской области с требованиями, исходя из принятых судом уточнений, о признании недействительным договора от 09.07.2009 № 25, об исключении из ЕГРН регистрационной записи от 14.10.2013 № 36-36-15/034/2013-819.

В судебном заседании представитель ответчика по первоначальному иску возражал, поддержал встречный иск. В материалы дела представлен отзыв Администрации городского поселения города Лиски Лискинского муниципального района Воронежской области на встречный иск.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121-124, 156 АПК РФ в отсутствие представителей Администрации городского поселения города Лиски Лискинского муниципального района Воронежской области, Администрации Лискинского муниципального района Воронежской области, Управления Росреестра по Воронежской области, ФИО3, ФИО4, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает исковые требования Администрации городского поселения города Лиски Лискинского муниципального района Воронежской области неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно подпункту 1 статьи 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Осуществляя по своему усмотрению гражданские права, граждане и юридические лица самостоятельно избирают способ защиты нарушенного или оспоренного права, поэтому при обращении с настоящими требованиями, заявитель обязан в порядке статей 41, 65 АПК РФ представить доказательства нарушения своих прав и законных интересов, подлежащих судебной защите.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, по договору от 09.07.2009 № 25 в аренду ФИО2 сроком на 49 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером 36:14:0013102:174 площадью 16180 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства нежилого помещения.

Обременение прав на земельный участок в виде аренды по договору от 09.07.2009 № 25 зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись от 14.10.2013 № 36-36-15/034/2013-819.

Договором аренды от 09.07.2009 № 25 установлены размер, порядок и сроки внесения арендной платы. Согласно пункту 5.1 договора за нарушение условий договора стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

Как указывается истцом, ответчиком обязательства по внесению арендной платы за период с 2018 года по 2 квартал 2021 года не исполнены.

Согласно расчету истца размер задолженности по арендной плате по договору от 09.07.2009 № 25 составляет 871362,08 руб. На сумму задолженности истцом начислены проценты за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 09.08.2021 в размере 103687,65 руб.

Поскольку указанная задолженность не погашена ответчиком в добровольном порядке, и претензия от 10.06.2021 оставлена без удовлетворения, Администрация городского поселения города Лиски Лискинского муниципального района Воронежской области обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Возражая против удовлетворения исковых требований и в обоснование встречного иска, ИП ФИО2 указывает, что договор аренды от 09.07.2009 № 25 является недействительным, поскольку заключен неуполномоченным лицом, данный договор не исполнялся, земельный участок арендатором не используется, после заключения договора предоставленный в аренду земельный участок снят с кадастрового учета, вновь образованный участок не соответствует по конфигурации исходного участка.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 1 статьи 174 ГК РФ, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях.

При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (пункт 2 статьи 183 ГК РФ).

Договор, заключенный неустановленным лицом, не отвечает требованиям закона, поэтому является ничтожным согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от признания его таковым судом (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.11.2012 № 8728/12, постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.03.2022 по делу № А40-70455/2021).

В пункте 123 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что установление факта заключения сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске, вытекающем из этой сделки, к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку (пункты 1 и 2 статьи 183 ГК РФ).

Под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

В силу статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Материалами регистрационного дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 36:14:0013102:174 предоставлен в аренду ФИО2 по результатам аукциона от 18.05.2009 № 17. Из материалов дела усматривается, что данный аукцион и процедура предоставления земельного участка соответствует требованиям земельного законодательства, действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений, в том числе нормам статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

По результатам аукциона от 18.05.2009 № 17 между Администрацией Лискинского муниципального района Воронежской области и ФИО2 заключен договор купли-продажи права на заключение договора долгосрочной аренды от 18.05.2009 № 23-д земельного участка. От имени покупателя договор купли-продажи заключил ФИО3, действующий по доверенности от 11.05.2007 № Д-1038, выданной ФИО2

На основании договора купли-продажи от 18.05.2009 № 23-д между Администрацией Лискинского муниципального района Воронежской области и ФИО2 заключен договор аренды от 09.07.2009 № 25 земельного участка с кадастровым номером 36:14:0013102:174. Договор аренды заключен ФИО3, действующим по доверенности от 11.05.2007 № Д-1038.

Материалами дела подтверждается, что по доверенности от 11.05.2007 № Д-1038 ФИО2 предоставил ФИО3 полномочия купить выставляемые на торги Администрацией городского поселения города Лиски Лискинского муниципального района Воронежской области земельные участки, для чего предоставил право, в том числе подписывать договоры купли-продажи и передаточные акты, представлять документы на государственную регистрацию, регистрировать договоры и переход права собственности, делать от его имени заявления, расписываться за него и совершать все действия, связанные с выполнением этого поручения.

Кроме того, в материалах регистрационного дела имеются копии платежных поручений от 05.05.2009 № 188 и от 29.05.2009 № 232, подтверждающие оплату ФИО2 права долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 36:14:0013102:174 по договору купли-продажи от 18.05.2009 № 23-д.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что договор купли-продажи от 18.05.2009 № 23-д и договор аренды от 09.07.2009 № 25 заключены уполномоченным лицом и являются действительными. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Вместе с тем, суд принимает во внимание следующие обстоятельства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ).

Исходя из буквального толкования статей 606 ГК РФ и 22 Земельного кодекса Российской Федерации, непосредственным предметом договора аренды земельного участка является земельный участок, качественные и пространственные характеристики которого согласованы сторонами, поскольку все обязательства из такого договора возникают с момента фактической передачи участка и связаны с его использованием.

Уведомлением ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Воронежской области от 23.05.2022, полученным в порядке информационного взаимодействия с Арбитражным судом Московской области, подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 36:14:0013102:174 снят с кадастрового учета, в связи с чем 08.06.2011 сведениям о таком участке присвоен статус «аннулирован».

В этой связи суд приходит к выводу, что договор аренды от 09.07.2009 № 25 прекратил действие с 08.06.2011 ввиду утраты предмета договора.

В обоснование исковых требований Администрацией городского поселения города Лиски Лискинского муниципального района Воронежской области в материалы дела представлена выписка из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 36:14:0013102:264 площадью 16180 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства нежилого помещения. Данной выпиской подтверждается, что в ЕГРН внесена регистрационная запись от 14.10.2013 № 36-36-15/034/2013-819 об обременении прав на земельный участок с кадастровым номером 36:14:0013102:264 в виде аренды по договору от 09.07.2009 № 25 в пользу ФИО2

Как указывается истцом, земельный участок с кадастровым номером 36:14:0013102:264 по площади соответствует характеристикам земельного участка с кадастровым номером 36:14:0013102:174, в связи с чем участок с кадастровым номером 36:14:0013102:264 является предметом договора аренды от 09.07.2009 № 25.

Между тем, согласно кадастровому паспорту от 22.04.2013, представленному в составе регистрационного дела, земельный участок с кадастровым номером 36:14:0013102:264 поставлен на кадастровый учет 22.04.2013, ранее присвоенный кадастровый номер – 36:14:0013102:174.

В приложении к договору аренды от 09.07.2009 № 25 содержится описание местоположения границ земельного участка, изначально предоставленного на торгах: участок представляет неправильную 9-угольную геометрическую фигуру, границы участка описаны путем определения местоположения координат 9-ти точек.

В составе регистрационного дела также имеется лист № 2 кадастрового паспорта от 04.07.2013, в котором содержится чертеж земельного участка, описывающий земельный участок с кадастровым номером 36:14:0013102:264 как неправильную 8-угольную геометрическую фигуру, границы участка описаны путем определения местоположения координат 8-ти точек.

При этом конфигурации земельных участков с кадастровыми номерами 36:14:0013102:174 и 36:14:0013102:264 не тождественны друг другу, существенно отличаются по параметрам длин и проложений границ.

В письме Росреестра от 01.12.2020 № 13-00437/20, размещенной в общедоступных источниках и справочно-поисковых системах правовой информации, содержатся разъяснения, согласно которым законодательство Российской Федерации не раскрывало и не раскрывает понятие "конфигурация земельного участка". Вместе с тем, по мнению Росреестра: под конфигурацией земельного участка понимается совокупность внутренних углов и горизонтальных проложений границ земельного участка; конфигурация земельного участка после уточнения местоположения его границ не может существенно отличаться от конфигурации, содержащейся в документах, указанных в части 10 статьи 22 Закона № 218-ФЗ, если прежние значения внутренних углов и горизонтальных положений сохранились, конфигурация земельного участка не считается измененной. Принимая во внимание, что понятие "существенно" является субъективным и нормативно не определено, а частью 3 статьи 42.8 Закона N 221-ФЗ и пунктами 32 и 32.1 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ допускается изменение площади земельного участка в результате уточнения местоположения границ этого земельного участка в установленных указанными положениями пределах, то изменение конфигурации земельного участка с учетом фактически сложившегося положения границ на местности 15 лет и более допустимо в пределах, установленных для изменения площади такого земельного участка.

Таким образом, законом допускается изменение конфигурации и площади земельного участка в указанных выше пределах, если указанные действия не нарушают прав и законных интересов иных лиц.

Доказательств, что земельный участок с кадастровым номером 36:14:0013102:174 существовал на местности в границах, местоположение которых соответствует координатам границ земельного участка с кадастровым номером 36:14:0013102:264, равно как и преобразование исходного участка, в том числе, путем уточнения границ или перераспределения земельных участков, в материалах дела не имеется, истцом такие доказательства также не представлены. Довод Администрации городского поселения города Лиски Лискинского муниципального района Воронежской области о том, что, со слов кадастрового инженера ФИО5, земельный участок с кадастровым номером 36:14:0013102:264 образован в результате перераспределения земельного участка, отклоняются судом как документально не обоснованные и имеющие предположительный характер.

В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции по состоянию на 22.04.2013) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Материалами дела подтверждается, что изменения в договор аренды от 09.07.2009 № 25 в связи с преобразованием земельного участка с кадастровым номером 36:14:0013102:174 не внесены. Рукописное указание последних цифр кадастрового номера (:264) в пункте 1.2 договора аренды от 09.07.2009 № 25 не подлежит квалификации в качестве изменений в договор, поскольку в силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В отсутствие заключенного между сторонами договора аренды соглашения о внесении изменений в такой договор земельный участок с кадастровым номером 36:14:0013102:264 не мог быть предоставлен ФИО2 в аренду без проведения торгов, поскольку по общему правилу (действовавшему как до 01.03.2015, так и после) предоставление земельных участков в аренду для целей строительства осуществляется по результатам конкурентных процедур.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что регистрационная запись от 14.10.2013 № 36-36-15/034/2013-819 об обременении прав на земельный участок с кадастровым номером 36:14:0013102:264 в пользу ФИО2 по договору аренды от 09.07.2009 № 25 не подлежала внесению в публичные реестры и сама по себе не подтверждает наличие обязательственных прав на земельный участок.

Действия представителя ответчика (ФИО4) по представлению документов на государственную регистрацию не имеют правового значения ввиду отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером 36:14:0013102:264.

Согласно акту осмотра от 27.01.2022, составленному совместно Администрацией и представителем ФИО2, земельный участок с кадастровым номером 36:14:0013102:264 не используется, усматривается расположение строения каркасного типа 2х2м, высота 2 м, элементы ограждения просматриваются. Администрация городского поселения города Лиски Лискинского муниципального района Воронежской области также указывает, что в границах земельного участка с кадастровым номером 36:14:0013102:264 расположено водонапорное сооружение, которое обеспечивает водой коттеджный поселок, застройщиком которого был ФИО2

Вместе с тем, в материалах дела не имеется доказательств и юридически значимых документов, подтверждающих владение ФИО2 земельным участком, использование участка в целях размещения указанных строений.

Плата за фактическое использование участка с кадастровым номером 36:14:0013102:264 также не подлежит взысканию с ответчика по договору от 09.07.2009 № 25, поскольку такой договор прекращен с 08.06.2011.

Таким образом, исходя из предмета и оснований иска, установленных фактических обстоятельств настоящего спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что требования Администрации городского поселения города Лиски Лискинского муниципального района Воронежской области являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований Администрации городского поселения города Лиски Лискинского муниципального района Воронежской области отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.


Судья Ю.С. Таранец