Решение от 5 февраля 2020 г. по делу № А29-13587/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А29-13587/2019
05 февраля 2020 года
г. Сыктывкар


Резолютивная часть решения объявлена 29 января 2020 года, полный текст решения изготовлен 05 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Бебякиной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Усинск» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>)

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Гранат»

о взыскании задолженности, пеней, расторжении договора, обязании возвратить помещение,

при участии

от истца: ФИО3 – по доверенности,

от ответчика: ФИО4 – по доверенности,

установил

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Усинск» (далее – Комитет, истец) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – Предприниматель, ответчик) о взыскании 1 606 725 руб. задолженности по арендной плате, 233 023 руб. 59 коп. пени за период с 22.01.2019 по 30.06.2019, расторжении договора аренды № 3180/115 от 29.05.2015, обязании возвратить здание.

К участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Гранат» (далее – третье лицо, Общество), являющееся субарендатором спорного здания.

В судебном заседании представитель истца на требованиях настаивала, представитель ответчика возражала против удовлетворения требований со ссылкой на возложение обязанности на субарендатора оплачивать арендную плату.

Третье лицо явку своего представителя не обеспечило; в отзыве на иск указало, что задолженность Общества, как субарендатора, перед Предпринимателем, как арендатором, отсутствует.

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Между Комитетом (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды нежилого здания от 29.05.2015 № 3180/115 (л.д. 7-13 т.д. 1).

Согласно п. 1.1. договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое торговое здание – магазин «Мелодия», общей площадью 549 кв.м., адрес объекта – <...> Октября, д. 18/1.

Договор заключается сроком до 13.07.2025 (п. 1.3. договора).

Арендатор обязался оплачивать арендную плату в размере 196 000 руб., без учета НДС, в срок до 20-го числа текущего месяца в соответствии с приложением № 2.

В случае невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю пеню за каждый день просрочки в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

17.07.2015 между сторонами договора без претензий был подписан акт приема-передачи нежилого здания (л.д. 13 т.д. 1).

Соглашением от 26.02.2018 стороны согласовали новый размер арендной платы – 203 840 руб. в месяц без учета НДС (л.д. 30 т.д. 1).

Исходя из расчета исковых требований (л.д. 39 т.д. 1), по состоянию на 01.01.2019 за ответчиком образовалась задолженность в сумме 1 223 040 руб. за период пользования имуществом с июля по декабрь 2018 года, которая частично погашена в марте и апреле 2019 года в общей сумме 839 355 руб. Остаток задолженности за указанный период составил 383 685 руб.

Кроме того, за период пользования имуществом с января по июнь 2019 года ответчик не вносил арендную плату. Задолженность за указанный период составила 1 223 040 руб.

Общая сумма задолженности ответчика перед истцом составляет 1 606 725 руб.

Предарбитражной претензией от 15.07.2019 исх. № 3086 истец обратился к ответчику с требованием об оплате образовавшейся задолженности и пени.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по своевременной оплате арендных платежей за пользование имуществом послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Довод ответчика о том, что им был заключен договор субаренды здания, и арендную плату истцу должен был оплачивать субарендатор по договору субаренды, судом отклоняется по следующим основаниям.

В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) с согласия арендодателя.

Однако согласие арендодателя на передачу арендатором недвижимого имущества в субаренду не изменяет условий договора аренды № 3180/115 от 29.05.2015 и не отменяет обязанности ответчика вносить арендную плату.

ООО «Гранат», с которым Предприниматель ФИО2 заключила договор субаренды, не является арендатором по отношению к Комитету, а является арендатором по отношению к Предпринимателю.

Таким образом, требования Комитета в части взыскания с Предпринимателя задолженности по арендной плате являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в заявленной сумме.

Пунктом 1 ст. 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (ст. 330 ГК РФ).

Принимая во внимание, что факт нарушения ответчиком обязательств по своевременному и полному внесению арендных платежей в рамках спорного договора подтвержден материалами дела, требование о взыскании неустойки признается судом обоснованным.

Истцом предъявлены к взысканию пени, начисленные в соответствии с п. 2.3. договора, за период с 22.01.2019 по 30.06.2019 в сумме 233 023 руб. 59 коп.

Данный расчет и сумма неустойки ответчиком не оспорены.

Проверив расчет истца, суд признает его обоснованным.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию пени в общей сумме 233 023 руб. 59 коп.

Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды нежилого здания № 3180/155 от 29.05.2015.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 3 ст. 619 ГК РФ).

В п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 29 Информационного письма № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснил, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

В соответствии с правилами, установленными ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу ч. 5 ст. 4 АПК РФ, спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором.

В настоящем деле в качестве доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в части расторжения договора истец представил претензию от 15.07.2019 исх. № 3086 (л.д. 40-41 т.д. 1).

Из буквального содержания предарбитражной претензий следует, что в ней не содержится предложение расторгнуть договор, указано лишь на необходимость явки в Комитет для подписания соглашения о расторжении и акта приема-передачи имущества, а также ссылка на то, что в случае неисполнения указного требования Комитет будет вынужден обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что истцом не были соблюдены требования п. 2 ст. 452 ГК РФ, в связи с чем, требование о расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения на основании п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ.

Истцом также заявлено требование об обязании ответчика вернуть нежилое здание, расположенное по адресу: <...> Октября, д. 18/1, общей площадью 549 кв.м., по акту приема-передачи.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку требование о расторжении договора аренды судом не рассмотрено, иных оснований возврата имущества истцом не заявлено, суд отказывает в удовлетворении иска в этой части

Расходы по уплате государственной пошлины по имущественным требованиям относятся на ответчика на основании ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 148, 167-171, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

2. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Усинск» задолженность в сумме 1 606 725 руб., пени в сумме 233 023 руб. 59 коп.

3. Требование о расторжении договора аренды от 08.06.2015 № 3180/115 оставить без рассмотрения.

4. В удовлетворении требований о возврате имущества отказать.

5. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 31 397 руб.

6. Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

7. Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья Е.А. Бебякина