Решение от 12 августа 2024 г. по делу № А56-17687/2024

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-17687/2024
12 августа 2024 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 30 июля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 12 августа 2024 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Н.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191124, <...>, лит.А, пом. 2-Н, ОГРН: <***>);

ответчики: 1) индивидуальный предприниматель ФИО1 (адрес: Россия 196240, <...>, ИНН <***>); 2) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу;

третьи лица: 1) акционерное общество «Российский аукционный дом»; 2) кадастровый инженер ФИО2; 3) Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское учреждение инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества»; 4) общество с ограниченной ответственностью «Петербургтеплоэнерго»;

о признании недействительными результатов кадастровых работ, о восстановлении в ЕГРН сведений об объекте недвижимости,

при участии:

- от истца: ФИО3 (доверенность от 29.12.2023),

- от ответчика: 1) ФИО4 (доверенность от 04.04.2024), 2) ФИО5 (доверенность от 28.12.2023),

- от третьих лиц: не явились, извещены;

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель) о признании недействительными результатов кадастровых работ в отношении здания с кадастровым номером 78:38:0022418:2009 по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А, в результате которых в ЕГРН внесены сведения об изменении местоположения здания; о восстановлении в ЕГРН сведения о здании с кадастровым номером 78:38:0022418:2009 по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А, внесенные до кадастрового учета изменений сведений о местоположении здания в 2023 году.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра), ООО «Петербургтеплоэнерго», СПБ ГБУ «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (далее – ГУИОН), Акционерное общество «Российский аукционный дом» (далее – АО «РАД»), кадастровый инженер ФИО2.

Определением от 16.07.2024 к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление Росреестра, а также принято уточнение требований в части обязания восстановить в ЕГРН сведения о здании площадью 1860, 5 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А, в соответствии с кадастровым паспортом здания от 12.11.2012.

ООО «Петербургтеплоэнерго», ГУИОН, АО «РАД», кадастровый инженер, извещенные о времени и месте судебного заседания в соответствии с требованиями процессуального законодательства, явку представителей в суд не обеспечили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

В судебном заседании представитель Комитета настаивал на удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в иске.

Ответчики возражали на иск, ссылаясь на законность внесения изменений в кадастровый учет объекта.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

В соответствии с распоряжением от 18.02.2021 № 335-РЗ Комитетом было принято решение о приватизации путем продажи на аукционе объекта нежилого фонда, являющегося имуществом казны Санкт-Петербурга, по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А, общей площадью 1860,5 кв.м, с кадастровым номером 78:38:0022418:2009, одновременно с продажей земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...> уч. 10, площадью 8 403 кв.м, с кадастровым номером 78:38:0022418:2217, занимаемого нежилым зданием и необходимого для его использования.

Победителем аукциона, проведенного 20.05.2021, был признан Предприниматель, право собственности которого на нежилое здание и участок было зарегистрировано 12.07.2021.

Как указывает истец, на момент проведения аукциона в отношении здания в ЕГРН были отражены в качестве основных характеристик следующие: вид объекта недвижимости: здание, площадь:1860,5 кв.м, этажность: 3, в том числе подземных 0, кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости: участок с кадастровым номером 78:38:0022418:2217. Также в отношении здания в качестве дополнительных сведений были отражены сведения о наименовании объекта: «Сооружение котельной в составе: здание котельной, дымовая труба, аккумуляторный бак №1, аккумуляторный бак № 2».

Между тем, как указывает Комитет, отраженные в ЕГРН в наименовании Объекта дымовая труба и аккумуляторные баки фактически отсутствовали, а продаваемый объект представлял собой нежилое здание неиспользуемой площадью 1860,5 кв.м.

При этом согласно плану первичного объекта недвижимости от 15.12.2004 объект площадью застройки 1 381,5 кв.м, этажность: «1-3, подземная», расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А, состоял из здания котельной лит. А (общей площадью 1 860,5 кв.м), дымовой трубы, аккумуляторного бака № 1, аккумуляторного бака № 2. В соответствии с техническим паспортом котельной (в составе: здания котельной, дымовой трубы, аккумуляторного бака № 1, аккумуляторного бака № 2) от 04.08.2004 (далее - Технический паспорт от 04.08.2004) дымовая труба располагалась по правую сторону здания котельной, аккумуляторные баки - слева от здания, на противоположной стороне Александровской улицы.

В рамках реализации адресной программы строительства и реконструкции объектов теплоэнергетики, расположенных в Курортном районе Санкт-Петербурга, до 2010 года, утвержденной постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 04.07.2006 № 823, в 2009-2010 годах ООО «Петербургтеплоэнерго» был осуществлен демонтаж оборудования - в том числе дымовой трубы и аккумуляторных баков. В связи с этим согласно кадастровому паспорту от 12.11.2012, оформленному филиалом ГУП ГУИОН ПИБ Курортного и Кронштадского районов, нежилое здание имеет площадь 1 860,5 кв.м, этажность - «надземная, 1-3»; демонтированы дымовая труба и аккумуляторные баки: наружные границы объекта изменились.

Именно на основании указанных кадастрового паспорта от 12.11.2012 и выписки из Реестра собственности Санкт-Петербурга 22.02.2013 была осуществлена государственная регистрация права собственности Санкт-Петербурга на Нежилое здание (свидетельство о государственной регистрации права № 78-А Ж 809462).

Причет согласно акту обследования от 24.12.2020 объекта нежилого фонда с земельным участком, опубликованному в составе аукционной документации, Объект представляет собой здание котельной (не используется), оборудование котельной демонтировано, часть металлического перекрытия второго этажа демонтирована, часть оконных заполнений отсутствует, в части помещений выявлены следы плесени; Нежилое здание с участком 1 расположены на огороженной территории.

Таким образом, фактически дымовая труба и аккумуляторные баки в составе имущества предпринимателю не продавались.

Вместе с тем, согласно сведениям, представленным в Комитет письмами от 22.03.2023 и от 27.03.2023 филиала Публично-правовой компании «Роскадастр» по Санкт-Петербургу, 09.02.2023 в рамках рассмотрения заявления Предпринимателя об изменении основных характеристик объекта недвижимости, на основании технического плана Объекта, подготовленного в результате выполнения кадастровых работ в связи с изменением сведений о местоположении Объекта (далее - Технический план), в ЕГРН были внесены изменения в части характеристик Нежилого здания, в том числе, в части сведений о земельных участках, в пределах которых расположен Объект.

В результате внесенных изменений в настоящее время по сведениям ЕГРН нежилое здание расположено в границах участка 1, а также в границах земельных участков, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга: по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, <...> участок 6, площадью 2398 кв.м, с кадастровым номером 78:38:0022425:1013; по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, <...> участок 9, площадью 2 669 кв.м, с кадастровым номером 78:38:0000000:4135.

Внесения изменений в кадастровый учет объекта связано с постановкой на кадастровый учет в составе здания дымовой трубы, аккумуляторных баков, а также подземной части сооружения, соединяющей здание котельной с аккумуляторными баками.

Однако, как указывает Комитет, фактически аккумуляторные баки на соседнем земельном участке отсутствуют, и в настоящее время в ЕГРН содержатся недостоверные сведения о местоположении нежилого здания, что нарушает права Санкт-Петербурга, как собственника земельных участков, на которых размещены эти объекты.

Изложенное послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ, статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы защиты гражданских прав предусмотрены статьей 12 ГК РФ, и их перечень не является исчерпывающим.

Однако, лицо, обращающееся с требованием, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. При этом избранный заявителем способ защиты должен быть не только предусмотрен законом, но и соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа защиты нарушенное право должно быть восстановлено.

Истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права.

В данном случае заявителем оспариваются результаты кадастровых работ в отношении здания, на основании которых в ЕГРН внесены сведения об изменении местоположения здания.

Согласно статье 37 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» результатом кадастровых работ кадастрового инженера - индивидуального предпринимателя, указанного в статье 32 настоящего Федерального закона, или работника юридического лица, указанного в статье 33 настоящего Федерального закона, является межевой план, технический план или акт обследования.

Соответственно, оспаривая результаты кадастровых работ, заявитель фактически оспаривает технический план, на основании которого были внесены изменения в ЕГРН.

В соответствии с положениями статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, к их числу относится основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки) и ее значение, если объектом недвижимости является сооружение.

Как указано в статье 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

К числу документов, являющихся основанием для государственного кадастрового учета относится технический план, который предоставляется при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав либо при государственном кадастровом учете в связи с созданием в результате строительства или изменением в результате реконструкции зданий, сооружений, изменением в результате капитального ремонта сооружений, если иное не установлено настоящим Федеральным законом; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении объектов незавершенного строительства; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении помещений или машино-мест в здании, сооружении; при государственном кадастровом учете помещений или машино-мест в здании, сооружении.

Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера. Требования к техническому плану объекта недвижимости приведены в статье 24 Закона о регистрации.

В графической части технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительства или единого недвижимого комплекса воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или выписки из ЕГРН о соответствующем земельном участке, а также указывается местоположение таких здания, сооружения, объекта незавершенного строительства или единого недвижимого комплекса на земельном участке (ч. 4 ст. 24 Закона № 218-ФЗ). Местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке устанавливается посредством определения координат характерных точек контура таких здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке. Местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке по желанию заказчика кадастровых работ может быть дополнительно установлено посредством пространственного описания конструктивных элементов здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, в том числе с учетом высоты или глубины таких конструктивных элементов (ч. 5 ст. 24 Закона о регистрации).

В соответствии с частью 3 статьи 61 Закона о регистрации, воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости. В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав.

Споры, возникающие в связи с исправлением реестровой ошибки в случае, указанном в части 7 настоящей статьи, рассматриваются в судебном порядке (часть статьи 61 Закона о регистрации).

В данном случае Комитет полагает, что в результате кадастровых работ кадастровым инженером были указаны недостоверные сведения о составе объекта недвижимости (включены в состав котельной дымовая труба и аккумуляторные баки, которые фактически отсутствуют), что привело к реестровой ошибке, то есть включению в ЕГРН недостоверных сведений о местоположении здания на земельном участке.

Между тем, судом установлено, что в информационном сообщении о проведении аукциона (раздел 3, п. 3.6) было указано о продаже сооружения котельной в составе: здание котельной, дымовая труба, аккумуляторный бак № 1, аккумуляторный бак № 2, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А, площадь 1860,5 кв.м., назначение: нежилое, этажность: 3, год ввода в эксплуатацию 1986, кадастровый номер 78:38:0022418:2009.

По данным Технического паспорта на сооружение котельной по адресу: Санкт-Петербург, ул. Александровская, дом 21, литера А, в составе сооружение котельной учтены: здание котельной (литера А), дымовая труба (литера а), аккумуляторные баки №1, №2 (литеры al, а2). На Схеме земельного участка Технического паспорта (лист 2) указано расположение составных частей Сооружения. Согласно разделу IX, XI Технического паспорта «Техническое описание пристроек и других частей здания» (листы 8,9) дымовая труба (литера а) и аккумуляторные баки № 1, № 2 (литеры al, а2) являются капитальными сооружениями. Дымовая труба (выполнена из железобетона, аккумуляторные баки из стали на бетонных фундаментах.

План Сооружения на отметке 1 этажа, размещенный организатором аукциона, содержит сведения в графической форме о наличии в составе Сооружения помимо здания котельной (литера А) также сооружение дымовой трубы (литера а) и аккумуляторных баков № 1,№2 (литеры al, а2).

Причем, как обоснованно указал заявитель, сооружение котельной с дымовой трубой и двумя аккумуляторными баками площадью 1860,5 кв.м. учитывается в таком виде с 2004 года в Плане первичного объекта недвижимости от 15.12.2004, и именно в таком составе отражено в аукционной документации и договоре купли-продажи, на планах (выписках их ЕГРН) 2004, 2020, 2022 и 2023 годов. Более того, в акте приема-передачи от 25.06.2021, являющемся неотъемлемой частью договора купли-продажи, Комитет также передал предпринимателю здание котельной в составе: здание котельной, дымовая труба, аккумуляторный бак №1, аккумуляторный бак №2.

При изложенных обстоятельствах суд соглашается с доводами ответчика о том, что подготовленный кадастровым инженером технический план объекта соответствует характеристикам здания, являвшегося предметом аукциона. Изменения в ЕГРН внесены на законных основаниях, ввиду чего требования Комитета удовлетворению не подлежат.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Отказать в удовлетворении заявленных требований.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.