Решение от 10 июля 2017 г. по делу № А51-17042/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-17042/2016
г. Владивосток
10 июля 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 04 июля 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 10 июля 2017 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Лошаковой А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Восток Девеломпмент" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора, обязании освободить нежилые помещения, взыскании 428705руб.98коп.,

при участии:

от истца – представитель ФИО2, доверенность от 30.12.2016, служебное удостоверение;

от ответчика – представитель ФИО3, доверенность от 01.03.2017, паспорт,

установил:

истец - Управление муниципальной собственности г.Владивостока (далее – Управление, УМС) обратилось в арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Восток Девеломпмент" (далее – общество, ООО «Восток Девелопмент») о расторжении договора от 04.03.2013 №03-01275-003-Н-АР-6895-00 аренды недвижимого имущества - нежилых помещений, общей площадью 139,40кв.м. (в здании Лит.1, номера на поэтажном плате 1-10, этаж цокольный), расположенных по адресу: <...> (далее – договор аренды, спорный договор), обязании освободить нежилые помещения, передав их по акту приема-передачи, взыскании задолженности по арендной плате в размере 384777руб.29коп. за период с 01.02.2015 по 28.02.2017 и пеню в размере 43928руб.69коп. за период с 01.01.2015 по 07.03.2017, всего – 428705руб.98коп. (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнений исковых требований).

Как указано в исковом заявлении, в нарушение заключенного договора аренды нежилых помещений от 04.03.2013 №03-01275-003-Н-АР-6895-00 ответчик не своевременно вносил арендную плату в заявленном размере, в связи с чем, сложилась задолженность. На сумму задолженности начислена пеня. Требования о расторжении договора аренды и об обязании освободить нежилые помещения, обоснованны несвоевременным внесением арендных платежей ответчиком, наличием непогашенной задолженности.

Представитель истца в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик исковые требования оспорил, полагая, что истцом неправомерно при проведении расчета размера арендной платы за период с 01.01.2015 по 31.12.2016 не учтен корректирующий коэффициент 0,4, установленный для субъектов малого и среднего предпринимательства, а с 01.01.2017 по 07.03.2017 не учтен корректирующий коэффициент 0,7, так же установленный для субъектов малого и среднего предпринимательства. Отмечает, что в период образования задолженности УМС в нарушение пункта 3.4 не уведомляло общество об изменении значения коэффициента, применяемого при расчете размера арендной платы.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд установил следующее.

04.03.2013 между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества 2013 №03-01275-003-Н-АР-6895-00, согласно которому, Арендодатель сдает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество - нежилых помещений, общей площадью 139,40кв.м. (в здании Лит.1, номера на поэтажном плате 1-10, этаж цокольный), расположенных по адресу: <...>, для использования в целях «офис, бытовое, торговое обслуживание, оказание физкультурно-оздоровительных услуг, сроком действия с 04.03.2013 по 03.03.2018 (пункт 1.3 договора аренды).

Указанные нежилые помещения переданы во временное пользование арендатору по акту приема-передачи, который 04.03.2013 подписан сторонами договора аренды.

Согласно п.3.1 договора арендная плата за пользование объектом устанавливается в рублях и на момент заключения договора ее размер без учета НДС составляет 37818руб.41коп. Оплата производится Арендодателю ежемесячно равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчетным.

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды при неуплате арендатором платежей начисляется пеня из расчета 1/300 ставки рефинансирования, установленная Центральным банком Российской Федерации, в перерасчете за каждый день просрочки об общей суммы задолженности.

Дополнительным соглашением № 1 от 21.03.2013 к договору аренды недвижимого имущества были внесены изменения в п. 3.1 договора, арендная плата за пользование объектом с 04.03.2013 по 31.12.2014 составила 15328руб.17коп. в месяц без учета НДС, с 01.01.2015 составила 37818руб.41коп. в месяц без учета НДС.

Дополнительным соглашением № 2 от 22.01.2015 к договору аренды недвижимого имущества были внесены изменения в п. 3.1 договора арендная плата с 01.01.2015 по 31.12.2015 составила 15328руб.17коп. в месяц без учета НДС, а с 01.01.2016 составила 37818руб.41коп. в месяц без учёта НДС.

В соответствии с п.2.1.4 арендодатель имеет право изменять не чаще одного раза в год размер арендной платы в случаях и в порядке, предусмотренном пунктом 3.4 договора, которым предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льготы, условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставиться в известность путем направления в его адрес уведомления.

Договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя в одностороннем порядке при невнесении арендной платы в полном объеме в течении 2-х месяцев.

01.03.2015 УМС руководствуясь «Методикой расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности г.Владивостока», утвержденной Решением Думы г.Владивостока №152 от 10.12.2002 пересчитало размер арендной платы, который составил 42356руб.62коп., а с 01.03.2016 – 47397руб.06коп., в связи с чем, по расчетам УМС у общества образовалась задолженность по арендным платежам в размере 384777руб.29коп. за период с 01.02.2015 по 28.02.2017 и пени в размере 43928руб.69коп. за период с 01.01.2015 по 07.03.2017.

28.03.2016 и 17.05.2016 истец направлял в адрес ответчика письма №28/6-1879, № 28/6-3594, в котором сообщал о сложившейся задолженности по оплате арендной платы по состоянию в размере и просил ее оплатить, в указанный срок.

В связи с не своевременным исполнением ответчиком обязательств по оплате арендной платы, истец обратился с иском в суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд считает исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п.2 ст.614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Истец производит расчет суммы основного долга в размере 384777руб.29коп. за период с 01.02.2015 по 28.02.2017.

Частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) установлено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Пунктом 104 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 №67 (далее - Правила) установлено, что в извещении о проведении аукциона должны быть указаны, в том числе, начальная (минимальная) цена договора (цена лота) с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены договора (цены лота) за единицу площади государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом, в размере платежа за право заключить договор безвозмездного пользования указанным имуществом.

Подпунктом 16 пункта 114 Правил установлено, что конкурсная документация должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

Вместе с тем, субъекты малого и среднего предпринимательства выделены законодателем в отдельную социально значимую категорию, нуждающуюся в особой защите и развитии. В частности, Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» установлена обязанность публичных органов власти содействовать развитию малого и среднего предпринимательства, в том числе посредством предоставления мер имущественной поддержки, включая возможность установления льготных ставок арендной платы (часть 4 статьи 18).

Меры имущественной поддержки в виде единого понижающего коэффициента к ставке арендной платы в размере 0,4 предоставлены Решением Думы г.Владивостока от 27.02.2003 №173 всем субъектам малого предпринимательства, кто арендует помещения у города Владивостока в собственных производственных целях (не сдавая в субаренду) по ставкам, устанавливаемым в нормативном порядке муниципальными правовыми актами в соответствии с заключенными не на торгах договорами аренды.

Пониженные ставки арендной платы, если они установлены решением представительного органа местного самоуправления абсолютно всем субъектам малого предпринимательства, в отношении которых он мог их установить без нарушения требований законодательства, представляют собой льготный режим особой социально значимой категории участников гражданского оборота.

01.01.2017 г. вступили в силу изменения в Решение Думы г. Владивостока от 27.02.2003 № 173, которыми изменился круг субъектов, имеющих право на имущественную поддержку, и размер такой поддержки, а именно: «Величины коэффициентов, корректирующих расчет арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в собственности муниципального образования город Владивосток для субъектов малого и среднего предпринимательства, соответствующих условиям, установленным действующим законодательством Российской Федерации и принятым в соответствии с ним муниципальными правовыми актами Владивостокского городского округа, принимаемыми в целях реализации муниципальных программ (подпрограмм) установлены в размере 0,7».

Решением Думы г. Владивостока от 16.07.2010 № 517 утвержден перечень муниципального имущества, предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в городе Владивостоке. В пункте 119 Приложения № 1 к Решению Думы г. Владивостока от 16.07.2010 № 517 содержатся сведения о нежилом помещение, расположенном <...> л. 7, 139.4 кв.м.. цоколь, находящимся в аренде.

В пункте 18 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Таким образом, уменьшение размера арендной платы, установленного по результатам торгов, Законом о защите конкуренции действительно не предусмотрено и противоречит мерам, применяемым в силу его положений в целях прекращения нарушения антимонопольного законодательства и обеспечения восстановления конкуренции (статьи 21, 23 Закона о защите конкуренции).

Однако, далее в пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору, переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Руководствуясь положениями указанной статьи и оценив положения договора аренды, суд пришел к выводу, что в настоящем случае размер арендной платы является регулируемым, расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику арендной платы. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления (пункты 3.3, 3.4 договора аренды).

Из изложенного следует, что в рассматриваемом случае ставка арендной платы является регулируемой и стороны обязаны руководствоваться предписанным правовым актом механизмом определения размера арендной платы. Дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

При этом, судом установлено, что в договоре аренды размер арендной платы был определен без учета корректирующих коэффициентов, в то время как методика расчета арендной платы, установленная обязательным к применению муниципальным правовым актом (Решением Думы г.Владивостока от 27.02.2003 №173), содержит размеры таких коэффициентов для субъектов малого предпринимательства.

Следовательно, в процессе исполнения договора в спорный период подлежат применению корректирующие коэффициенты, в том числе понижающего коэффициента в размере 0,4 за период с 01.01.2015 по 31.12.2016 и в размере 0,7 за период с 01.01.2017 по 07.03.2017, в случае предоставления арендатором арендодателю документов, подтверждающих наличие у него статуса субъекта малого предпринимательства.

Таким образом, в случае предоставления арендатором доказательств, подтверждающих наличие у него права на льготу, применение корректирующего коэффициента должно приводить к автоматическому перерасчету размера арендной платы в порядке пунктов 3.3, 3.4 договора аренды, без внесения изменений в договор аренды.

Учитывая положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», суд не усматривает нарушений требований антимонопольного законодательства при применении в рассматриваемом случае, при наличии всех необходимых условий, меры имущественной поддержки всем субъектам малого и среднего предпринимательства в виде единого понижающих коэффициентов к ставке арендной платы в размере 0,4 и 0,7 в соответствующие периоды.

Как следует из материалов дела и не оспорено истцом, ответчик является субъектом малого и среднего предпринимательства, следовательно, при определении размера арендной платы по Договору аренды недвижимого имущества от 04.03.2013 № 03-01275-003-Н-АР-6895-00 подлежат применению корректирующие коэффициенты 0,4 за период с 01.01.2015 по 31.12.2016 и в размере 0,7 за период с 01.01.2017 по 07.03.2017.

Из представленных в материалы дела документов судом установлено, что ответчик соответствует условиям отнесения к субъектам малого и среднего предпринимательства, установленных Федеральным законом от 24.07.2007 № 2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», а установление понижающего коэффициента является мерой государственной поддержки субъектов малого предпринимательства, недвижимое имущество, арендуемое ответчиком включено в перечень муниципального имущества, предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в городе Владивостоке, утвержденный Решением Думы г. Владивостока от 16.07.2010 № 517.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" одним из основных принципов поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства является заявительный порядок обращения таких субъектов за оказанием поддержки.

Ответчик обращался с заявлением о применении корректирующего коэффициента по спорному договору аренды с заявлениями от 04.03.2013, от 04.12.2014, 06.12.2016

Исходя из условий дополнительных соглашений от 21.03.2013 №1, от 22.01.2015 №2 размер арендной платы по спорному договору был рассчитан истцом с учётом примененного корректирующего коэффициента, равного 0,4, в период с 04.03.2013 по 01.01.2015, в соответствии с распоряжением Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 19.03.2013 №186/28 и в период с 01.01.2015 по 01.01.2016 в соответствии с распоряжением Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 31.12.2014 №1021/28.

Ответчиком в материалы дела представлен контр расчет суммы задолженности по спорному договору аренды за период 01.01.2015 по 01.01.2016, с приложением платежных поручений, рассчитанный, исходя из корректирующего коэффициента 0,4 за период с 01.01.2015 по 31.12.2016 и исходя из корректирующего коэффициента 0,7 за период с 01.01.2017 по 07.03.2017, который свидетельствует об отсутствии задолженности по договору аренды на дату рассмотрения настоящего спора.

На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований о взыскании задолженности и пени по договору аренды от 04.03.2013 №03-01275-003-Н-АР-6895-00 в полном объеме.

Поскольку, судом установлено, что платежи по договору аренды №03-01275-003-Н-АР-6895-00 в спорный период не вносились ответчиком в полном объеме в связи с не применением при расчете арендных платежей УМС понижающих корректирующих коэффициентов 0,4 и 0,7, на момент рассмотрения спора задолженность за спорный период отсутствует, требования истца о расторжении договора и об обязании освободить нежилые помещения, передав их по акту приема-передачи, обоснованные несвоевременным внесением арендных платежей ответчиком и наличием непогашенной задолженности, удовлетворению не подлежат, т.к. отсутствуют признаки существенного нарушения условий договора.

При подаче иска истцом государственная пошлина не уплачивалась, так как в соответствии с п.п.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, государственная пошлина по делу в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ относится на истца, однако взысканию не подлежит, поскольку в соответствии с п.п.1.1 п.1 ст.333.37 НК РФ истец освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Лошакова А.А.