Решение от 25 июня 2025 г. по делу № А58-6051/2024

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

ул. Курашова, д. 28, бокс 8, <...>

тел: +7 (4112) 34-05-80, https://yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-6051/2024
26 июня 2025 года
город Якутск



Резолютивная часть решения объявлена 10.06.2025

Мотивированное решение изготовлено 26.06.2025


Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Шамаевой Т.С., при ведении протокола секретарем судебного заседания Файзрахмановым Е.Р., рассмотрев дело по исковому заявлению Акционерного коммерческого Банка "Алмазэргиэнбанк" Акционерное общество (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "ГарантРегион14" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 20 009 156,36 рублей,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне ответчика, ФИО1 (ИНН <***>), Государственное казенное учреждение Республики Саха (Якутия) «Дирекция жилищного строительства Республики Саха (Якутия)» (ИНН <***>, ОГРН <***>), Администрация муниципального района «Усть-Алданский улус (район)» Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>), Администрация сельского поселения «Мюрюнский наслег» муниципального района «Усть-Алданский улус (район)» Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, Прокуратура Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>),

с участием представителя истца по доверенности ФИО2, представителя ответчика по доверенности ФИО3, в отсутствие надлежаще извещенных третьих лиц,

УСТАНОВИЛ:

Акционерный коммерческий Банк "Алмазэргиэнбанк" Акционерное общество обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ГарантРегион14":

о взыскании по кредитному договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 11.10.2023 № 230000183 с дополнительным соглашением от 02.11.2023 № 2023-1 задолженности в размере 30 000 000 руб., процентов за пользование кредитом за период с 14.03.2023 по 24.06.2024 в размере 4 681 442,33 руб., неустойки за просрочку возврата кредита с 30.12.2023 по 24.06.2024 в размере 10 680 000 руб., неустойки за просрочку уплаты процентов за период с 30.12.2023 по 24.06.2024 в размере 965 449,08 руб.,

об обращении взыскания на объект незавершенного строительства, степень готовности: 85%, площадь застройки: 553 кв. м, местоположение: Республика Саха (Якутия), Усть-Алданский улус, с. Борогонцы, ул. Пушкина, д. 7, кадастровый номер 14:29:100005:1457, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 7 872 000 руб. согласно договору об ипотеке от 11.10.2023 № 230000183/1-з с дополнительными соглашениями от 12.10.2023 № 2023-1, от 02.11.2023 № 2023-2,

об обращении взыскания на право аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка (2.1.1), площадь: 3897 +/- 21,85 кв. м, адрес: Республика Саха (Якутия), Усть-Алданский улус, <...>, кадастровый номер 14:29:100005:1353, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 100 руб. согласно договору об ипотеке от 11.10.2023 № 230000183/1-з с дополнительными соглашениями от 12.10.2023 № 2023-1, от 02.11.2023 № 2023-2.

Как разъяснено в п.49 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 N 45 «О некоторых вопросах разрешения споров о поручительстве», если иск заявлен только к поручителю или только к должнику, суд вправе по своей инициативе привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, соответственно должника или поручителя (ст.51 АПК РФ).

Согласно п.1.2 кредитного договора цель кредитования состоит в финансировании затрат клиента на пополнение оборотных средств, в том числе строительство объектов по адресу: Республика Саха (Якутия), Усть-Алданский улус, <...>, в рамках реализации республиканской адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы».

При этом как следует из п.2.1 кредитного договора (подпункты 1, 2) в редакции дополнительного соглашения от 02.11.2023, в случае задержки (переноса/изменения графика финансирования/отсутствия или нехватки лимита бюджетных средств) поступления денежных средств от ГКУ РС (Я) «Дирекция жилищного строительства Республики Саха (Якутия)» по контрактам от 01.09.2021, от 02.09.2021, от 08.09.2021, от 10.09.2021, от 19.11.2021, от 24.11.2021, от 10.10.2022, банк вправе перенести срок оплаты основного долга и процентов на срок не менее, чем срок переноса поступления денежных средств плюс 10 рабочих дней. При поступлении клиенту денежных средств с момента подписания акта приема-передачи квартиры от ГКУ РС (Я) «Дирекция жилищного строительства Республики Саха (Якутия)» по контрактам на приобретение жилых помещений (благоустроенных квартир) у лица, являющегося застройщиком, в строящемся жилом доме в с. Борогонцы Усть-Алданского района Республики Саха (Якутия), в рамках реализации республиканской адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы», от Администрации МР «Усть-Алданский улус (район)» по муниципальным контрактам на приобретение жилого помещения у застройщика, в строящемся жилом доме в с. Борогонцы Усть-Алданского района Республики Саха (Якутия) для граждан, утративших жилье в результате пожара, по муниципальным контрактам от 07.08.2022, от Администрации МР «Усть-Алданский улус (район)» по муниципальным контрактам на приобретение у застройщика жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей по муниципальным контрактам от 07.08.2022, клиент обязан в срок не позднее дня поступления на счет клиента указанных сумму оплаты направить не менее 100% поступлений на досрочное погашение кредита и оплату иных платежей.

Определением от 09.07.2024 Арбитражным судом Республики Саха (Якутия) к участию в дело в качестве третьих лиц без самостоятельных требований на предмет спора на стороне ответчика, привлечены ФИО1, ГКУ «ДЖС РС (Я)», МР «Усть-Алданский улус (район)» РС (Я) в лице его Администрации.

Определением от 22.08.2024 Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) прокуратура Республики Саха (Якутия) привлечена к участию в дело в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 25.10.2024 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, на стороне ответчика привлечена Администрация сельского поселения «Мюрюнский наслег» муниципального района «Усть-Алданский улус (район)» Республики Саха (Якутия).

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 24.04.2025 принято уточнение исковых требований о взыскании  20 009 156,36 руб., том числе           9 439 512,80 руб. основной долг, 8 529 643,56 руб. проценты, 2 040 000 руб. пени, об обращении взыскания на объекты недвижимости:

квартира, 1 этаж, назначение: жилое, общей площадью 33 кв.м., расположенная по адресу: Республика Саха (Якутия), МР Усть-Алданский, СП Мюрюнский наслег, <...>, кадастровый номер: 14:29:100005:1542, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены 2 629 900 руб. согласно залоговой стоимости,

1 этаж, назначение: нежилое (аптека), общей площадью 37,4 кв.м., расположенный по адресу: Республика Саха (Якутия), МР Усть-Алданский, СП Мюрюнский наслег, с. Борогонцы, ул. Пушкина, д.7, кадастровый номер: 14:29:100005:1543, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 80%, что составляет 2 505 429,60 руб. согласно отчету об оценке от 05.02.2025.

От третьего лица ГКУ «ДЖС РС (Я)» в суд 10.06.2025 поступил отзыв на исковое заявление.

От истца в суд 09.06.2025 поступили пояснения к иску.

Стороны урегулирование спора не произвели, мировое соглашение не заключено.

Истец поддерживает исковые требования.

Ответчик по размеру задолженности возражения не имеет, в части требования обращения взыскания на заложенное имущество иск не признает.

Третьи лица не явились, надлежаще извещены о времени и месте судебного заседания в соответствии со ст.123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу ч.5 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие третьих лиц.

Заслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

По условиям договора от 11.10.2023 №230000183 между истцом (банком) и ответчиком (клиентом) банк обязуется открыть клиенту кредитную линию в пределах общей суммы 30 000 000 руб. на срок по 29.12.2023 и предоставить частями денежные средства (кредит) при выполнении клиентом условий, указанных в п.3.1 договора, клиент обязуется возвратить банку полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом и другие платежи в размере, сроки, на условиях настоящего договора.

Согласно п.1.2 договора цель кредитования состоит в финансировании затрат клиента на пополнение оборотных средств, в том числе на строительство объектов по адресу: Республика Саха (Якутия), Усть-Алданский улус, <...>, в рамках реализации республиканской адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы».

В силу п.1.3 договора клиент не вправе передавать третьим лицам свое право на получение кредита, возникшее после подписания настоящего договора, без письменного согласия банка, включая передачу его под залог или по договору об уступке права требования (цессии).

Клиент в соответствии с п.1.5 договора обязуется использовать полученные денежные средства по целевому назначению с расчетного счета клиента в банке, определённого в п.4.1 договора, в полном объеме. Перенаправление полученных денежных средств на расчётные счета клиента в других банках недопустимо.

Согласно п.2.2 договора клиент обязуется оплачивать банку проценты за пользование кредитом в размере 21,15% годовых, 24% годовых с 02.11.2023 (в редакции дополнительного соглашения от 02.11.2023 №2023-1).

 Проценты за пользование кредитом начисляются со дня, следующего за днем выдачи кредита, по день его фактического возврата включительно. Оплата процентов за весь период кредита в конце срока.

В соответствии с п.2.3 договора клиент обязуется уплатить банку комиссионный сбор за оформление кредитной сделки в размере 1% от размера кредитной линии.

При несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита и/или уплату процентов и/или сборов, предусмотренных настоящим договором, банк в силу п.2.1 договора вправе требовать от клиента уплату неустойки с даты, следующей за датой наступления срока исполнения обязательства, в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, включая дату погашения просроченной задолженности.

Сторонами подписано дополнительное соглашение от 02.11.2023 № 2023-1 о внесении изменений в пункты 2.1, 2.2 договора.

Истцом денежные средства в сумме 30 000 000 руб. ответчику перечислены, что следует из платежных документов:

Дата выдачи

Сумма, руб.

Документ, подтверждающий выдачу кредита

13.10.23

14 699 666,90

Банковский ордер от 13.10.2023 №823873

16.10.23

8 918 297,90

Банковский ордер от 16.10.2023 №353005

17.10.23

4 765 022,09

Банковский ордер от 17.10.2023 №580354

20.10.23

1 017 013,11

Банковский ордер от 20.10.2023 №892405

24.10.23

537 496,00

Банковский ордер от 24.10.2023 №705249

27.10.23

24 784,20

Банковский ордер от 27.10.2023 №681660

27.10.23

37 719,80

Банковский ордер от 27.10.2023 №448490

Итого:

30 000 000


Ответчик в установленный срок (29.12.2023) не произвел возврат кредита, уплату процентов за пользование кредитом в установленный срок, в связи с чем истец 07.06.2024 направил ответчику претензию от 06.02.2024 № 01-21-0-04651 с требованием возврата суммы кредита, уплаты процентов, неустойки.

Согласно информации Почта России претензия ожидает адресата в месте вручения с 08.06.2024.

Согласно п.7.11 договора в случае возникновения споров и разногласий, связанных с заключением, исполнением и расторжением настоящего договора, стороны будут принимать все доступные меры по их досудебному урегулированию путем направления письменных претензий. Письменная претензия направляется инициирующей стороной по адресу другой стороны, указанному в разделе 8 настоящего договора, а в случае его изменения – по адресу, сообщенному другой стороной, с использованием средств связи, обеспечивающих фиксирование отправления претензии (заказной почтой, телеграфом и т.д.) и ее получения, либо путем вручения другой стороне под расписку.

Претензия считается доставленной, если она:

- поступила адресату, но по обстоятельствам, зависящим от него, не была вручена или адресат не ознакомился с претензией;

- доставлена по адресу, указанному в разделе 8 настоящего договора, а в случае его изменения – по адресу, сообщенному стороной, даже если последний не находится по такому адресу.

Сторона, которой адресована претензия, должна рассмотреть ее в течение 15 (пятнадцати) дней с даты направления претензии инициирующей стороной. В случае, если в течение указанного срока спор не будет урегулирован сторонами в досудебном претензионном порядке, либо стороной, направившей претензию, не будет получен ответ на нее, спор подлежит передаче на рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.

Ответчик на претензию не ответил, возврат денежных средств и уплату процентов за пользование кредитом не произвел.

Согласно п.6.1 договора кредит по договору обеспечивается поручительством по договору от 11.10.2023 № 230000183/1 с дополнительным соглашением от 02.11.2023 № 2023-1, поручительством по договору от октября 2023 г. № 230000183/1, залогом по договору об ипотеке от 11.10.2023 № № 230000183/1-з с дополнительными соглашениями от 12.10.2023 № 2023-1, от 02.11.2023 № 2023-2, залогом по договору о залоге транспортного средства от октября 2023 г. № 230000183/2-з.

Ненадлежащее исполнение денежных обязательств со стороны ответчика явилось основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Ответчик в отзыве на исковое заявление заявил об уменьшении договорной неустойки ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения денежного обязательства, представил контррасчет на 1 170 491,80 руб. за период с 09.01.2024 по 24.06.2024 неустойки на основной долг, 182 653 руб. за период с 09.01.2024 по 24.06.2024 неустойки на проценты за пользование кредитом. Иск в части требования об обращении взыскания на объекты недвижимости не признает.

В соответствии с п. 1 ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно п. 1 ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В п. 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 № 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с исполнением договоров займа, а также с исполнением заемщиком обязанностей по возврату банковского кредита, следует учитывать, что проценты, уплачиваемые заемщиком на сумму займа в размере и в порядке, определенных п.1 ст.809 Кодекса, являются платой за пользование денежными средствами и подлежат уплате должником по правилам об основном денежном долге.

 В соответствии с п.1 ст.810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Ответчик в ходе рассмотрения дела произвел погашение долга в части согласно банковских ордеров от 30.12.2024 № 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, платежного ордера от 30.12.2024 № 83057 в сумме 20 560 487,20 руб.

Задолженность по расчету истца составляет:

основной долг 9 439 512,80 руб. (30 000 000 - 20 560 487,20),

проценты за пользование кредитом с 28.10.2023 по 20.01.2025 в размере 8 529 643,56 руб.,

неустойка за просрочку возврата основного долга за период с 30.12.2023 по 20.01.2025 в размере 2 040 000 руб.

Доказательств полного погашения задолженности в установленные договором сроки ответчиком в материалы дела не представлено, уточненный расчет задолженности, представленный истцом, ответчиком не опровергнут.

Расчет задолженности судом проверен, признан арифметически верным, не противоречащим условиям кредитного договора.

В силу п.2 ст.329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой.

В соответствии с п.1 ст.330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Ответчиком заявлено ходатайство о применении ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, уменьшении размера неустойки.

В силу ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7) даны разъяснения положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащие применению в настоящем споре.

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме.

При взыскании неустойки с иных лиц правила ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (п. 71 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика (п. 73 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (п.п. 1, 2 ст. 333 ГК РФ) (п. 77 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7).

Из вышеприведенных разъяснений следует, что коммерческая организация вправе подать заявление об уменьшении неустойки, но она обязана доказать несоразмерность неустойки последствиям допущенного ею нарушения исполнения обязательства, размер которой был согласован сторонами при заключении договора.

Согласно разъяснениям п. 75 Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п.п.3, 4 ст.1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Согласно п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.

Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

В соответствии с требованиями ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательств несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, равно применения иной ставки, указанной в контррасчете, ответчиком не представлено.

При заключении договора ответчик должен был осознавать возможность наступления негативных последствий в виде применения меры гражданско-правовой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства.

Кроме того, в данном случае размер ставки 0,2%, примененной при исчислении неустойки за нарушение срока возврата суммы кредита, не является чрезмерно высоким и соответствует обычно применяемому в гражданском обороте. Истец не заявил к взысканию неустойку за нарушение срока уплаты процентов за пользование кредитом.

При таких обстоятельствах судом основания для уменьшения размера заявленной неустойки не установлены, учитывая, что наличие негативных последствий для истца ввиду нарушения ответчиком обязательств предполагается, оснований считать ставку, по которой исчислена неустойка, с очевидностью завышенной, нарушающей баланс интересов сторон, не имеется.

Таким образом, суд находит требования истца о взыскании 20 009 156,36 руб. подлежащим удовлетворению в заявленном размере.

В соответствии со ст.329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться залогом.

Обязательства общества по кредитному договору обеспечены залогом объектов недвижимости:

№ п/п

Наименование, индивидуализирующие характеристики заложенного имущества

Основание возникновения залога

Документ, подтверждающий регистрацию ипотеки в пользу банка

1
Объект незавершенного строительства, степень готовности: 85 %, площадь застройки: 553 кв.м., местоположение: Российская Федерация, Республика Саха (Якутия), Усть-Алданский улус, с. Борогонцы, ул. Пушкина, д. 7, кадастровый номер: 14:29:100005:1457

Договор об ипотеке от 11.10.2023 №230000183/1-з

Выписка из ЕГРН от 24.06.2024 №КУВИ-001/2024-166376511

2
Залог права аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка (2.1.1), площадь: 3897 +/- 21,85 кв.м., адрес: Республика Саха (Якутия), Усть-Алданский улус, <...>, кадастровый номер: 14:29:100005:1353

Выписка из ЕГРН от 24.06.2024 №КУВИ-001/2024-166376583


Дополнительным соглашением от 02.11.2023 № 2023-2 сторонами внесены изменения в пп.1.3.2, 1.3.3 договора ипотеки.

Действительность и заключенного договора залога лицами, участвующими в деле, не оспорена.

В ходе рассмотрения дела объект недвижимого имущества сдан в эксплуатацию на основании разрешения от 02.11.2024 № 14-29-21-2024, банком дано согласие на регистрацию права собственности на вновь образованные объекты недвижимого имущества, в Единый государственный реестр недвижимости 26.11.2024 внесена государственная регистрация права собственности на 36 квартир, 1 нежилое помещение.

Дополнительным соглашением от 06.12.2024 № 2042-2 сторонами к договору ипотеки внесены изменения относительно характеристики объекта недвижимости.

Согласно п.1 ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Аналогичное регулирование предусмотрено п.1 ст.50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Закон об ипотеке).

Согласно п.51 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей», взыскание на предмет залога, по общему правилу, может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (п.п.1 и 2 ст.348 ГК РФ, п.1 ст.54.1 Закона об ипотеке).

Если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов (ст.337 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено в п.1 ст.3 Закона об ипотеке, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Согласно п. 3.1 договора залог обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, в каком они существуют к моменту их фактического удовлетворения.

В соответствии с п.1 ст.348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу п.1 ст.349 Гражданского кодекса Российской Федерации требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. Как следует из пп.4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Обращение взыскания на заложенное имущество, по смыслу Гражданского кодекса Российской Федерации, это способ удовлетворения требований кредитора по основному обязательству, направленный на стимулирование должника к надлежащему исполнению обязанностей, а при их нарушении - на защиту интересов кредитора.

Поскольку обязательства, принятые на себя обществом по кредитному договору, не исполнены, требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество является обоснованным.

В соответствии с п.3 ст.340 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

В силу п.1 ст.54 Закона об ипотеке решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в числе прочих условий начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Истец, заявив требование об обращении взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом залога по договору ипотеки, в качестве начальной продажной цены заложенного имущества просит суд установить цену, на объекты недвижимости:

квартира, 1 этаж, назначение: жилое, общей площадью 33 кв.м., расположенная по адресу: Республика Саха (Якутия), МР Усть-Алданский, СП Мюрюнский наслег, <...>, кадастровый номер: 14:29:100005:1542, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены 2 629 900 руб. согласно залоговой стоимости,

нежилое помещение (аптека), 1 этаж, общей площадью 37,4 кв.м., расположенный по адресу: Республика Саха (Якутия), МР Усть-Алданский, СП Мюрюнский наслег, с. Борогонцы, ул. Пушкина, д.7, кадастровый номер: 14:29:100005:1543, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 80%, что составляет 2 505 429,60 руб. согласно отчету об оценке от 05.02.2025.

Подпунктом 1.1.33 договора ипотеки в редакции дополнительного соглашения от 06.12.2024 № 2042-2 предмета залога: квартира, назначение жилое, площадь 33 кв.м., кадастровый номер: 14:29:100005:1542, право собственности на имущество зарегистрировано в Управлении Росреестра по Республике Саха (Якутия) 26.11.2024 стороны определили стоимость (залоговая стоимость) в размере 2 629 900 руб.

Ответчик возражает относительно обращения взыскания на предмет залога – аптека, получение дополнительного соглашения к договору ипотеке.

Истец пояснил, что дополнительное соглашение по объекту – аптека не было заключено, залог по договору ипотеки произведен на весь объект недвижимого имущества. По мере исполнения контракта банком высвобождались квартиры для исполнения обязательств ответчика перед муниципальным образованием Усть-Алданский район, на сегодняшний день остались объекты – аптека и нежилое помещение на 1 этаж объекта по адресу: Усть-Алданский улус, <...>.

Третье лицо – МР «Усть-Алданский улус (район)» РС (Я) в лице его Администрации в отзыве на исковое заявление пояснило, что объекты строятся по государственным контрактам, заключенными между ГКУ РС(Я) «Дирекция жилищного строительства Республики Саха (Якутия)» и ООО «Гарант Регион 14», также по муниципальному контракту на приобретение у застройщика жилого помещения для детей-сирот и детей оставшихся без попечения родителей, заключенному между ООО «ГарантРегион14» и Администрацией MP «Усть-Алданский улус (район)» РС(Я). Администрация сельского поселения «Мюрюнский наслег» является получателем 60 жилых помещений в целях передачи гражданам, переселяемых из аварийного жилья. В настоящее время готовность объектов строительства составляет 99%. Администрация сельского поселения «Мюрюнский наслег» полагает, что обращение взыскания на объекты незавершенного строительства и обращении взыскания на право аренды земельного участка неправомерно, поскольку затрагивает права граждан, переселяемых из аварийного жилищного фонда и детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Третье лицо - ГКУ «ДЖС РС (Я)» в отзыве на исковое заявление пояснило, что в целях исполнения Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» на территории Республики Саха (Якутия) реализуется республиканская адресная программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы», утвержденная постановлением Правительства Республики Саха (Якутия) от 27.03.2019 № 50. В рамках реализации Программы переселения планируется к расселению 1 129 360,17 кв. м. аварийного жилья, 3 610 многоквартирных домов, 59 398 человек. Между ГКУ РС(Я) «Дирекция жилищного строительства Республики Саха (Якутия)» и ООО «ГарантРегион14» в рамках реализации республиканской адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы» заключены 21 государственных контрактов на приобретение в строящемся жилом доме в с. Борогонцы, Усть-Алданского района РС(Я), 60 жилых помещений. Государственные контракты заключены в сентябре-ноябре 2021 г. Дирекция в составе межведомственной Комиссии муниципального образования 19.12.2024 произвела осмотр жилых помещений, 23.12.2024 и 29.12.2024 по акту приема-передачи приняты 60 жилых помещений по 21 государственным контрактам. 24.12.2024, 13.01.2024 на жилые помещения оформлена муниципальная собственность в соответствии с государственным контрактом для дальнейшего предоставления в рамках Программы переселения. Таким образом, 21 государственных контрактов на приобретение в строящемся жилом доме в с. Борогонцы, Усть-Алданского района РС(Я), на приобретение 60 жилых помещений заключенные между Дирекция и ООО «ГарантРегион14» в рамках реализации республиканской адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы» исполнены в полном объеме.

В соответствии с разъяснениями, изложенным в п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Определение начальной продажной цены на предмет залога: нежилое помещение площадью 37,4 кв.м., кадастровый номер 14:29:100005:1543, истцом произведено на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 1491-О от 05.02.2025 ООО «ОФ «Стандарт» по состоянию на 31.01.2025.

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно пп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Названная норма права содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества. Суд должен установить ее в размере восьмидесяти процентов от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены, и не предусматривает различий в зависимости от того, определена ли рыночная стоимость имущества в отчете оценщика или в заключении судебной экспертизы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2015 N 66-КГ14-12).

Исследовав и оценив названный отчет, суд, приняв во внимание, что отчет ООО «ОФ «Стандарт» составлен на более позднюю дату (31.01.2025), приходит к выводу о возможности установления начальной продажной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 14:29:100005:1543 в сумме 2 505 429,60 руб. (80% от 3 131 787 руб.)

Судом критерии несоразмерности стоимости залога и размера обеспечиваемого обязательства, установленные п.2 ст.348 Гражданского кодекса Российской Федерации, не установлены.

В случае просрочки право обратить взыскание на предмет залога возникает у залогодержателя на следующий день после истечения срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, если законом или договором не установлен более поздний момент возникновения такого права.

Обращение взыскания на предмет залога не допускается, если допущенное должником нарушение незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенной вещи.

Пока не доказано иное, незначительность нарушения и несоразмерность требований залогодержателя стоимости предмета залога предполагаются, если сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости заложенной вещи и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (п.2 ст.348 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.1 ст.54.1 Закона об ипотеке).

В данном случае отсутствуют обстоятельства, препятствующие обращению взыскания на заложенное недвижимое  имущество в соответствии с законом.

Срок просрочки исполнения обязательств общества перед истцом на дату обращения с иском в суд  превышает три месяца, на дату проведения судебного заседания более 1 года и 5 месяцев, общая сумма долга составляет 20 009 156,36 руб. при залоговой стоимости имущества 5 761 687 руб.

То обстоятельство, что в отношении заложенного объекта недвижимости был заключен муниципальный контракт о приобретении в муниципальную собственность квартир, не может являться основанием для обращения взыскания на залог. Предметом контракта являются отдельные жилые помещения (квартиры), а предмет залога представляет собой незавершенный строительством объект недвижимости, не введенный в эксплуатацию и разделенный на отдельные объекты,  в целях исполнения обязательств по муниципальному контракту.

Предложение банка о готовности рассмотрения заключения мирового соглашения с реструктуризацией задолженности обществом не рассмотрено, ответ не предоставлен.

При установленных судом обстоятельствах дела, судом требования истца удовлетворены полностью.

По результатам рассмотрения дела, расходы истца по уплате государственной пошлины, подтверждаемые платежным поручением от 27.06.2024 № 1, на основании ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом отнесены на ответчика.


Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ГарантРегион14" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Акционерного коммерческого Банка "Алмазэргиэнбанк" Акционерное общество (ИНН <***>, ОГРН <***>) 20 009 156,36 руб., том числе 9 439 512,80 руб. основной долг,           8 529 643,56 руб. проценты,  2 040 000 руб. пени,

Обратить взыскание на следующие заложенные объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью "ГарантРегион14" (ИНН <***>, ОГРН <***>):

- квартира, 1 этаж, назначение: жилое, общей площадью 33 кв.м., расположенная по адресу: Республика Саха (Якутия), МР Усть-Алданский, СП Мюрюнский наслег, <...>, кадастровый номер: 14:29:100005:1542, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены 2 629 900 руб. согласно залоговой стоимости,

- нежилое помещение (аптека), 1 этаж, общей площадью 37,4 кв.м., расположенный по адресу: Республика Саха (Якутия), МР Усть-Алданский, СП Мюрюнский наслег, с. Борогонцы, ул. Пушкина, д.7, кадастровый номер: 14:29:100005:1543, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 80%, что составляет 2 505 429,60 руб. согласно отчету об оценке от 05.02.2025.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ГарантРегион14" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Акционерного коммерческого Банка "Алмазэргиэнбанк" Акционерное общество (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 206 000 руб.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru


Судья                                                                                    Т.С. Шамаева