Решение от 19 апреля 2022 г. по делу № А60-33747/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А60-33747/2021
19 апреля 2022 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 12 апреля 2022 года. Полный текст решения изготовлен 19 апреля 2022 года.


Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи С.Ю.Григорьевой при ведении протокола судебного заседания до перерыва помощником судьи Н.Р.Зиганшиной, после перерыва секретарем ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело №А60-33747/2021 по иску Комитета по управлению имуществом Березовского городского округа (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ПРОЕКТНОСТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ «АКТИВСТРОЙСЕРВИС» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 2 395 342 руб.64 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца ФИО2, доверенность от 26.10.2021г.;

от ответчика ФИО3, доверенность от 11.08.2021г.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицами, участвующими в судебном заседании, заявлено об отсутствии необходимости разъяснять процессуальные права и обязанности.

Отводов суду не заявлено.


КУИ БГО обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО «ПСК «АКТИВСТРОЙСЕРВИС» о взыскании задолженности по договору аренды №565/1 от 19.11.2011г. земельного участка с кадастровым номером 66:35:0107006:35 в размере 2 395 342 руб. 64 коп., в том числе 1 950 112 руб. 39 коп. долга за период с 01.01.2021г. по 31.05.2021г., 445 230 руб. 25 коп. пени за период с 24.06.2019г. по 31.05.2021г.

Ответчик представил отзыв, заявил возражения относительно площади участка (ссылается на наличие на участке многоквартирных домов), в связи с чем судом предложено проведение судебной землеустроительной экспертизы.

Истцом заявлено об уменьшении исковых требований в части долга до 1 582 397 руб. 39 коп., в части пени – до 426 697 руб. 40 коп. Период начисления не изменен. Ссылается, что при новом расчете исключена площадь участка, занятая многосекционным многоквартирным домом, исходя из данных утвержденного в ноябре 2021 года проекта межевания территории.

Уменьшение иска принято судом на основании ст. 49 АПК РФ.

Определением от 05.12.2021г. по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Городской Земельный Кадастр» (ИНН <***>, 620014, <...>), эксперту ФИО4.

Заключение поступило в материалы дела.

В судебном заседании истцом заявлено устное ходатайство об уменьшении исковых требований в части долга до 667 644 руб. 23 коп., в части пени до 71 171 руб. 64 коп. Задолженность определена по состоянию на 31.05.2021г.

Уменьшение иска принято судом на основании ст. 49 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды от 19.12.2011г. № 565/1, заключенного с истцом (арендодатель), с 23.07.2014г. ответчик является арендатором земельного участка площадью 35 806 кв.м с кадастровым номером 66:35:0107006:35 по адресу: <...>, первоначально для комплексного освоения в целях жилищного строительства (п. 1.1. договора, ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В дополнительном соглашении от 23.09.2014г. к договору разрешенное использование участка определено, как использование под многоквартирные жилые дома секционного типа свыше пяти этажей либо жилые дома секционного типа смешанной этажности (при наличии жилых домов с этажностью свыше пяти этажей).

Срок аренды установлен с 07.12.2011г. по 07.12.2021г. (п. 2.1. договора). По дополнительному соглашению от 25.02.2021г. срок аренды продлен на 3 года на основании ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций".

Арендная плата по договору является регулируемой (п. 3.6. договора), перечисляется одни раз в год, до 15 сентября текущего года (п. 3.4. договора). В расчете арендной платы на 2021 год срок оплаты определен ежемесячно, авансовым платежом, до 10 числа текущего месяца.

В случае невнесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от размера задолженности до полного погашения возникшей задолженности (п. 6.2. договора).

Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств по внесению арендных платежей, обратился в суд с иском, рассматриваемым в рамках настоящего дела, о взыскании с ответчика с учетом заявленных уточнений 667 644 руб. 23 коп. долга по арендной плате и 71 171 руб. 64 коп. пени за просрочку оплаты по состоянию на 31.05.2021г.

В силу положений п. 1 ст. 424 ГК РФ и п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ плата за пользование участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Истец правомерно производит расчету платы на основании постановления Правительства Свердловской области от 20.02.2020г. N 82-ПП «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов».

Изначально обращаясь с иском в суд (до уточнения заявленных требований), истец определил размер задолженности исходя из расчета арендной платы с учетом площади участка равной 35 806 кв.м (п. 1.1. договора).

Ответчиком заявлены возражения относительно площади, ссылается на наличие на участке многоквартирных домов. В отзыве на иск указывает, что согласно выписке из ЕГРН на спорном участке расположены 3 объекта недвижимости с кадастровыми номерами 66:35:0107006:860, 66:35:0107006:1291 и 66:35:0000000:4219. Объект с кадастровым номером 66:35:0000000:4219 является линейным сооружением электроэнергетики и принадлежит ФИО5, объекты с кадастровыми номерами 66:35:0107006:860 и 66:35:0107006:1291 являются многоквартирными домами с адресами «ул. Новая, 20» и «ул. Новая 20, корп. 1» соответственно. Указанные многоквартирные дома возведены ответчиком на основании выданных истцом разрешений на строительство №RU66304000-094-2014 от 02.12.2014г. и №RU66304000-016-2017 от 30.01.2017г., введены в эксплуатацию на основании разрешений № RU66304000-002-2017 от 19.01.2017г. и № RU66304000-069-2018 от 31.10.2018г. соответственно.

Кроме того, ответчик ссылается, что спорный участок предоставлен для строительства многоквартирных домов, в связи с чем после завершения строительства в 2018 году и передачи квартир в собственность граждан в силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и ст. 413 ГК РФ договор аренды прекратил действие в силу закона, а участок перешел в общую собственность жильцов дома.

Истец с такой позицией не согласился. Полагает, что договор аренды земельного участка № 565/1 от 19.12.2011г. не прекратил свое действие, в связи с введением в эксплуатацию трехсекционного многоквартирного дома, так как, земельный участок, необходимый для эксплуатации и использования под объектами недвижимости не сформирован (не проведено межевание) и не поставлен на кадастровый учет. Проектом планировки территории в г. Березовском Свердловской области в границах ул.Новая - ул.Проезжая - р.Шиловка в составе района «Шиловский», разработанным ООО «Проектно-консалтинговая компания «Альтернатива», с учетом изменений, утвержденных постановлением администрации Березовского городского округа от 06.03.2020г. №215-1, в границах земельного участка с кадастровым номером 66:35:0107006:35 (условный номер по ППТ 2А и 2В) предусмотрено строительство 11-секционного дома с переменной этажностью от 6-ти до 16-ти этажей, также проектом предложено размещение магазина продовольственных и непродовольственных товаров повседневного спроса. Фактически в границах земельного участка с кадастровым номером 66:35:0107006:35 возведен один 3-секционный дом.

Как установлено судом, в отношении территории в г. Березовском в границах ул. Новая – ул. Проезжая – р. Шиловка в составе жилого района «Шиловский» постановлением Администрации Березовского городского округа утвержден проект планировки территории.

Постановлением Администрации Березовского городского округа от 16.11.2021г. № 1193 утвержден проект межевания территории в г. Березовском Свердловской области в составе жилого района «Шиловский» в границах ул. Николая Жолобова – ул. Проезжая – ул. Виктора Чечвия – ул. Ивана Ключника.

Согласно представленным ответчиком разрешениям на ввод объектов в эксплуатацию от 19.01.2017г. и от 31.10.2018г. на территории данного участка построено и введено в эксплуатацию 3 секции дома с присвоением адресов: ул. Новая, 20 (общая площадь жилого дома 15 347,3 кв.м) и ул. Новая, 20, корп. 1 (общая площадь жилого дома 8 134,6 кв.м).

По проекту межевания предлагается разделить исходный земельный участок с кадастровым номером 66:35:0107006:35 с сохранением исходного земельного участка в измененных границах на земельные участки общего пользования, предназначенные для организации общего доступа, прохода и проезда, земельные участки, планируемые под размещение перспективных объектов капитального строительства в границах красных линий, а также сформировать единый земельный участок под существующими многоквартирными жилыми домами, расположенными на данном исходном земельном участке (дом с кадастровым номером 66:35:0107006:860 площадью 15 347,3 кв.м и дом с кадастровым номером 66:35:0107006:1291 площадью 8 134,6 кв.м). При этом площадь участка под существующими жилыми домами составит 6 748 кв.м.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов: 1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации; 2) проектная документация лесных участков; 3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации исключительно в соответствии с проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, за исключением образования земельного участка для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", образования земельного участка для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, не являющихся линейными объектами, а также образования земельного участка в целях его предоставления собственникам расположенных на нем зданий, сооружений.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 3 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей до 27.06.2019) исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами.

Согласно пункту 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков не должно нарушать требования, установленные Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом местоположения зданий, сооружений.

Из материалов дела следует, что участок ответчиком в полном объеме не освоен, не разделен в связи с введением в эксплуатацию 3 секций дома. Площадь, занятая введенными в эксплуатацию жилыми домами, а, следовательно, принадлежащая владельцам квартир на праве собственности, согласно проекту межевания территории составит 6 748 кв.м. Срок действия договора аренды не истек, договор является действующим. Более того, не смотря на позицию ответчика, изложенную в отзыве и дополнениях к нему, истцом представлены заявления ответчика, поданные в комитет в 2021 году о продлении срока договора, отзыве заявления о расторжении договора, что свидетельствует о том, что ответчик не считал договор прекращенным.

Согласно вышеизложенным положениям Земельного кодекса Российской Федерации единственным документом для определения площади, занимаемой построенными многоквартирными домами, будет являться проект межевания территории.

Таким образом, суд полагает обоснованным начисление истцом арендной платы по договору исходя из площади участка уменьшенной на 6 748 кв.м – площадь, занятую введенными в эксплуатацию многоквартирными домами.

Довод ответчика о том, что по результатам судебной экспертизы, на разрешение которой был поставлен вопрос о площади земельного участка с кадастровым номером 66:35:0107006:35 под многоквартирными домами с адресами: ул. Новая, 20 и ул. Новая, 20, корп. 1, минимальная площадь участка составит 9 582 кв.м, суд во внимание не принимает.

Во-первых, судом при назначении экспертизы (определение от 05.12.2021г.) были определены условия, при которых эксперт должен приступать к исследованию. Условия экспертом не соблюдены, ответа на поставленный судом вопрос до проведения исследования экспертом не дано. Суд не может признать, что исследование проведено на основании данного судом задания, а заключение отвечает на поставленные судом вопросы, в качестве доказательства по делу заключение эксперта не рассматривает.

Во-вторых, с учетом вышеизложенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, единственным и достаточным документом для определения площади, занятой многоквартирными домами, является проект межевания территории.

Уточняя исковые требования, истец произвел перерасчет арендной платы исходя из площади участка равной 29 058 кв.м (35 806 кв.м. - 6 748 кв.м). При этом перерасчет произведен за 2019 год и 2020 год. Учитывая размер фактически проведенных ответчиком платежей по договору, истцом определено, что сумма долга по состоянию на 31.05.2021г. составляет 667 644 руб. 23 коп.

По данным ответчика, изложенным в дополнениях к отзыву, поступивших в суд 04.04.2022г., сумма долга составляет 667 841 руб. 02 коп., что превышает сумму, заявленную истцом.

Каких-либо иных возражений по расчету арендной платы, кроме площади участка, ответчиком заявлено не было.

В отсутствие доказательств внесения арендной платы по договору за период с января по май 2021 года в установленном размере, доказательств меньшей суммы задолженности, сумма долга в размере 667 644 руб. 23 коп. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании ст.ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с просрочкой внесения арендных платежей на основании п. 6.2. договора истцом начислены пени в размере 71 171 руб. 64 коп. за период с 24.06.2019г. по 31.05.2021г. с применение ставки 0,1 %.

Суд, проверив расчет пени, признал его арифметически верным.

Довод ответчика о том, что пени не подлежат взысканию в связи с непредставлением истцом в установленный договором срока корректного расчета, судом отклонен. Арендная плата по договору является регулируемой, у ответчика имелись данные для самостоятельного расчета арендной платы.

Учитывая, что материалами дела подтверждается просрочка в исполнении ответчиком обязательства по внесению арендной платы, начисление пени суд признает правомерным, начисленные пени в размере 71 171 руб. 64 коп. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании ст.ст. 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина за рассмотрение иска взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета согласно ч. 3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ПРОЕКТНОСТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ «АКТИВСТРОЙСЕРВИС» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Комитета по управлению имуществом Березовского городского округа (ИНН <***>, ОГРН <***>) 738 815 руб. 87 коп., в том числе 667 644 руб. 23 коп. долга и 71 171 руб. 64 коп. пени.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ПРОЕКТНОСТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ «АКТИВСТРОЙСЕРВИС» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 17 776 руб.

3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

4. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис «Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов» на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» либо по телефону Горячей линии (343) 371-42-50.

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».



Судья С.Ю. Григорьева