Решение от 28 июля 2022 г. по делу № А05-2398/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-2398/2022
г. Архангельск
28 июля 2022 года



Резолютивная часть решения объявлена 21 июля 2022 года

Полный текст решения изготовлен 28 июля 2022 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шапран Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Буран» (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 164170, <...>; 163046, <...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 316784700208038; ИНН <***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Сеть пекарен Ширшов» (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 196247, <...>)

о взыскании 392 148 руб. 90 коп. долга и пени

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО3 – генеральный директор

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Буран» (далее- истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее- ответчик, Предприниматель) о взыскании 50 000 руб., в том числе 40 000 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.06.2019 по 09.10.2019 по договору аренды помещений №28 от 01.09.2016, 10 000 руб. пени за период с 11.07.2019 по 11.03.2022.

Определением от 18.03.2022 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства, к участию в деле в качестве 3-го лица привлечено общество с ограниченной ответственностью «Сеть пекарен Ширшов» (далее- 3-е лицо).

Определением от 17.05.2022 в связи с необходимостью выяснения дополнительных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора, суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Заявлением от 06.07.2022 истец ходатайствовал об увеличении исковых требований до 392 148 руб. 90 коп., просит взыскать 260 150 руб. задолженности за период с 01.06.2019 по 09.10.2019, 131 998 руб. 90 коп. пени за период с 11.07.2019 по 11.03.2022.

Увеличение размера исковых требований принято судом.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчик, 3-е лицо, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд своих представителей не направили.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика и 3-го лица на основании части 3 статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил.

01.09.2016 между истцом и ответчиком был заключен договор № 28 аренды нежилых помещений, по условиям которого истец (арендодатель по договору) обязался предоставить ответчику (арендатору) во временное владение и пользование нежилое помещение павильон №1, 2 общей площадью 110 кв.м., в том числе торговая площадь 30 кв.м., складская площадь - 80 кв.м, находящиеся в здании по адресу: <...>.

Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.09.2016.

В пункте 3.1 договора размер арендной платы установлен 60 500 руб. в месяц без НДС.

Согласно пункту 3.2. договора эксплуатационные платежи (теплоснабжение, водоснабжение и канализация, вывоз мусора), входят в состав арендной платы (пункт 3.2 договора).

В пункте 3.4 договора установлено, что арендная плата вносится арендатором до 10 числа месяца, следующего за месяцем, за который производится оплата.

Согласно пункту 1.4 договора помещения передаются арендатору на срок до 31.07.2017.

Поскольку по истечении срока действия договора арендатор продолжил пользоваться имуществом в отсутствие возражений арендодателя, в силу положений статьи 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Из материалов дела следует, что на момент заключения договора аренды истец являлся собственником торговых павильонов площадью 294,6 кв.м, расположенных по адресу: <...>, на основании свидетельства о государственной регистрации права от 13.08.2015.

27.05.2019 между истцом и 3-м лицом заключен договор купли-продажи, по условиям которого истец (продавец) передает, а третье лицо (покупатель) принимает имущество - торговые павильоны площадью 294,6 кв.м по адресу: <...>, кадастровый номер 29:25:000000:154.

Согласно пунктам 5.1-5.3 договора купли-продажи обязательство продавца передать помещения считается исполненным после подписания договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности на помещения. Стороны согласовали, что договор купли-продажи одновременно является актом приема-передачи помещений.

Обязательства продавца передать помещения, а покупателя - принять их считаются исполненными с даты подписания договора купли-продажи.

Бремя содержания помещений и риск случайной гибели переходит к покупателю с даты регистрации перехода права собственности на помещения к покупателю.

Переход права собственности по договору купли-продажи от 27.05.2019 зарегистрирован Управлением Росреестра по Архангельской области и НАО 10.10.2019.

В рамках дела А05-14835/2020 истец обращался с требованиями о взыскании с ответчика долга по арендной плате за апрель- май 2019 года и начисленных на сумму долга пени.

В рамках настоящего дела истцом предъявлены требования о взыскании долга по арендной плате за период с 01.06.2019 по 09.10.2019 в сумме 260 150 руб. (из расчета 60 500 руб. в месяц), в связи с тем, что требования претензии от 31.01.2022 о погашении долга по арендной плате за период до момента регистрации перехода права собственности к 3-му лицу оставлены ответчиком без удовлетворения.

Согласно статье 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 2 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Таким образом, до момента государственной регистрации перехода права собственности к ООО «Сеть пекарен Ширшов», что имело место 10.10.2019, собственником помещения оставался истец.

В связи с этим истец вправе требовать с ответчика уплаты арендной платы до момента регистрации перехода права собственности к 3-му лицу.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором аренды.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Ответчик в удовлетворении иска просит отказать, в отзыве на иск сослался на то, что освободил арендованное помещение 28.05.2019, а с 29.05.2019 помещение находится в пользовании 3-го лица как покупателя по договору купли-продажи от 27.05.2019. Кроме того на момент заключения договора купли-продажи от 27.05.2019 ответчик являлся руководителем 3-го лица, в связи с чем необходимость в продолжении арендных отношений отпала.

Оценивая возражения ответчика, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в соответствии с условиями договора аренды.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.

В силу статьи 655 ГК ПФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение считается исполненным после предоставления его арендатору во владение и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Помещение в аренду ответчику было передано по акту приема-передачи от 01.09.2016, следовательно, поскольку иное не установлено условиями договора аренды, возврат помещения из аренды должен осуществляться в таком же порядке, т.е. по акту приема-передачи.

При этом досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (пункт 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Доказательств того, что договор аренды прекратил свое действие, ответчик вернул арендованные помещения по акту приема-передачи, ответчик не представил.

Представитель истца в судебном заседании пояснил, что после заключения договора купли-продажи от 27.05.2019, ответчик продолжил занимать и вести деятельность в арендованных помещениях, что подтверждается ведомостями электропотребления, при этом истец продолжал осуществлять платежи за поставленный коммунальный ресурс, арендные платежи за земельный участок до момента государственной регистрации перехода права собственности на торговые павильоны к 3+-му лицу.

Таким образом, утверждение ответчика об освобождении помещений 28.05.2019 документально не подтверждены и опровергаются материалами дела.

Довод ответчика о том, что поскольку ответчик являлся руководителем 3-го лица (покупателя торговых павильонов), то необходимость в продолжении арендных отношений отпала, сам по себе не является доказательством прекращения арендных отношений.

Согласно статье 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Ответчик и 3-е лицо являются самостоятельными хозяйствующими субъектами, ответчик осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (статья 23 ГК РФ), 3-е лицо является юридическим лицом, которым признается организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности (статья 48 ГК РФ).

Таким образом, приобретение сданного в аренду имущества 3-м лицом, руководителем которого является ответчик, не влечет прекращение обязательства по статье 413 ГК РФ ввиду несовпадения в одном лице кредитора и должника.

Кроме того судом проверены обстоятельства, связанные с регистрацией перехода права собственности по договору купли-продажи от 27.05.2019 к 3-му лицу и установлено, что согласно пункту 4.1.2. договора купли-продажи от 27.05.2019 на истца возлагалась обязанность обратиться в течение 5 рабочих дней с момента подписания договора купли-продажи в орган регистрации прав в целях совершения государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Государственная регистрация осуществляется в сроки, установленные в статье 16 Закона №218-ФЗ, в частности государственная регистрация прав осуществляется в течение девяти рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов (подпункт 2 пункта 1 статьи 16).

Судом установлено, что договор купли-продажи от 27.05.2019 был представлен покупателем на регистрацию 26.06.2019. Согласно информации, представленной истцом, 09.07.2019 регистрационные действия были приостановлены на основании заявления покупателя (регистрационная запись 0208/2019-48126 от 09.07.2019), а впоследствии регистрация была возобновлена 04.10.2019 на основании заявления покупателя (регистрационная запись 0208/2019-70859 от 04.10.2019).

Таким образом, проведение государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 27.05.2019 состоялось 10.10.2019, т.е. позже предусмотренных законом сроков по обстоятельствам, за которые отвечает 3-е лицо, а не истец.

Кроме того, поскольку несение расходов по содержанию проданного имущества до момента государственной регистрации перехода права собственности оставалось на истце, то истец не был заинтересован в затягивании государственной регистрации, что фактически имело место по обстоятельствам, за которые отвечал покупатель.

Арифметический расчет долга приведен истцом в исковом заявлении, судом проверен и признан правильным.

На основании статей 309, 551, 614 ГК РФ требование о взыскании долга подлежит удовлетворению в полном объеме.

Пунктом 1 статьи 330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В пункте 4.2 договора аренды предусмотрено, что за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Условиями договора аренды срок внесения арендных платежей установлен до 10 числа месяца, следующего за месяцем, за который производится оплата.

За просрочку внесения арендной платы за июнь – октябрь 2019 истцом заявлены ко взысканию пени в сумме 131 998 руб. 90 коп., которые начислены за период с 11.07.2019 по 11.03.2022.

Проверив расчет пени, суд находит его правильным.

Ходатайство ответчика о снижении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ судом отклоняется, поскольку отсутствует явная несоразмерность между начисленной неустойкой и последствиями нарушения обязательства (с учетом длительного периода просрочки – почти 3 года сумма пени не превышает сумму основного долга).

На основании статьи 330 ГК РФ требование о взыскании пени также подлежит удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы относятся на ответчика. С увеличенного размера иска госпошлина взыскивается с ответчика в федеральный бюджет.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 316784700208038; ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Буран" ОГРНИП ОГРН <***>; ИНН <***>) 392 148 руб. 90 коп., в том числе 260 150 руб. долга, 131 998 руб. 90 коп. пени, а также 2 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 316784700208038; ИНН <***>) в доход федерального бюджета 8 843 руб. государственной пошлины по иску.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.



Судья


Е.Б. Шапран