Решение от 7 апреля 2026 г. АС Самарской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, <...>, тел. <***>

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


08 апреля 2026 года

Дело №

А55-30947/2025


Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Соловьевой И.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никифоровым А.В.,

рассмотрев в судебном заседании 07 апреля 2026 года дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-Строительная компания Домас" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Главе городского округа Самара

о продлении срока действия договора; о внесении изменений в договор

третьи лица:

1. Департамент управления имуществом Администрации городского округа Самара (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

2. Администрация городского округа Самара (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

3. Департамент градостроительства Администрации городского округа Самара (ОГРН: <***>, Дата присвоения (ОГРН: 12.11.2025, ИНН: <***>)

4. Министерство градостроительной политики Самарской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

5. Прокуратура Самарской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)


при участии в заседании

от истца – представитель ФИО1 (по доверенности от 01.12.2023 )

от ответчика - не явился, извещен;

от третьего лица – 1-4. не явились, извещены, 5. представитель ФИО2 (по доверенности от 02.04.2026)

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-Строительная компания Домас" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Главе городского округа Самара, в котором просит внести изменения в Договор № 534 о развитии застроенной территории в границах проспекта Кирова, улиц Вольской, Каховской, Свободы в Кировском районе городского округа Самара, заключенный 04.12.2015 г. между ООО «ИСК ДОМАС» и Главой городского округа Самара, заменить слова «5 (пять) лет» на слова «15 (пятнадцать) лет» в п. 3.1.4, 4.1.3, 4.1.4 Договора, заменить слова «10 (десять) лет» на «20 (двадцать) лет» в п. 5.1 Договора

Определением от 12.11.2025 судом приняты уточнения исковых требований, в соответствии с которым просит: продлить срок действия Договора № 534 о развитии застроенной территории в границах проспекта Кирова, улиц Вольской, Каховской, Свободы в Кировском районе городского округа Самара, заключенный 04.12.2025 между ООО «ИСК ДОМАС» и Главой городского округа Самара внеся в него следующие изменения:

1. Пункт 3.1.4 изложить в следующей редакции: «Приобретение права на земельные участки и объекты капитального строительства после исполнения условий, предусмотренных п. 3.1.3 настоящего договора. Начало этапа - дата подписания настоящего договора сторонами. Срок выполнения этапа - 15 (пятнадцать) лет со дня подписания настоящего договора».

2. Пункт 3.2.2 изложить в следующей редакции: «Строительство объектов капитального строительства в соответствии с разработанной и утвержденной в установленном порядке документацией по планировке территории. Срок выполнения этапа -10 (десять) лет со дня окончания работ по первому этапу».

3. Пункт 4.1.3 изложить в следующей редакции: «В течение 15 (пятнадцати) лет со дня заключения настоящего договора создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии».

4. Пункт 4.1.4 изложить в следующей редакции: «Не позднее 15 (пятнадцати) лет со дня подписания настоящего договора уплатить возмещение за изымаемые на основании решения Главы, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае если таким собственником были переданы жилые помещения в соответствии с п. 4.1.3 настоящего договора».

5. Пункт 4.1.5 изложить в следующей редакции: «Осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки территории в течение 10 (десяти) лет со дня оканчания работ по первому этапу.

6. Пункт 5.1 изложить в следующей редакции: «Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания сторонами, срок действия настоящего договора - 20 (двадцать) лет.

Определением от 05.02.2026 суд принял уточнения исковых требований, в соответствии с которым просит продлить срок действия Договора № 534 о развитии застроенной территории в границах проспекта Кирова, улиц Вольской, Каховской, Свободы в Кировском районе городского округа Самара, заключенный 04.12.2025 между ООО «ИСК «ДомАС» и Главой городского округа Самара, внеся в него следующие изменения:

1. Пункт 3.1.4 изложить в следующей редакции: «Приобретение права на земельные участки и объекты капитального строительства после исполнения условий, предусмотренных п. 3.1.3 настоящего договора. Начало этапа - дата подписания настоящего договора сторонами. Срок выполнения этапа - 14 лет 8 месяцев (четырнадцать лет восемь месяцев) со дня подписания настоящего договора».

2. Пункт 4.1.3 изложить в следующей редакции: «В течение 14 лет 8 месяцев (четырнадцати лет восьми месяцев) со дня заключения настоящего договора создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии».

3. Пункт 4.1.4 изложить в следующей редакции: «Не позднее 14 лет 8 месяцев (четырнадцати лет восьми месяцев) со дня подписания настоящего договора уплатить возмещение за изымаемые на основании решения Главы, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае если таким собственником были переданы жилые помещения в соответствии с п. 4.1.3 настоящего договора».

4. Пункт 5.1 изложить в следующей редакции: «Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания сторонами, срок действия настоящего договора - 19 лет 8 месяцев (девятнадцать лет восемь месяцев)».

Определением от 16.03.2026 судом произведена замена Департамента управления имуществом городского округа Самара (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) на правопреемника - Департамент управления имуществом Администрации городского округа Самара (ОГРН: <***>, ИНН: <***>).

Определением от 16.03.2026 судом произведена замена Департамента градостроительства городского округа Самара (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) на правопреемника - Департамент градостроительства Администрации городского округа Самара (ОГРН: <***>, Дата присвоения (ОГРН: 12.11.2025, ИНН: <***>).

Истец Заявил ходатайство о приобщении дополнительных документов к материалам дела, которое в порядке ст.ст. 41, 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворено судом.

Третье лицо – Прокуратура Самарской области заявило ходатайство о приобщении дополнительных документов к материалам дела, которое в порядке ст.ст. 41, 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворено судом.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание, о времени и месте проведения которого извещены надлежащим образом, не явились.

На основании частей 1, 3, 5 статьи 156 АПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие представителей ответчика, иных третьих лиц и по имеющимся в деле материалам.

Исследовав материалы дела, оценив доводы и возражения сторон, арбитражный суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, регулируются положениями статей 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (действовавшими на момент заключения договора) (далее – ГрК РФ), которые были внесены в данный Кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях увеличения объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства.

Данным Законом введено понятие "развитие застроенной территории", которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории.

В соответствии со статьей 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в спорный период, развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей; решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Таким образом, согласно данной статье, решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления с учетом заключения компетентных в вопросах градостроительства и архитектуры органов при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования, в целях освобождения земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения.

Согласно части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в спорный период, по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 этой же статьи.

Частью 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (действовавшими на момент заключения договора) в указанной редакции предусмотрено, что договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 данного Кодекса.

В части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (действовавшими на момент заключения договора) приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора.

В данной норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) - подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

По своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 307, пункт 1 статьи 307.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом вышеуказанные обязательства исполняются в определенной последовательности и направлены на достижение целей договора.

По смыслу приведенных норм в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов.

Одним из ключевых моментов договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (подпункт 13 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015, часть 8 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, по результатам открытого аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории в границах проспекта Кирова, улиц Вольской, Каховской, Свободы в Кировском районе городского округа Самара между Главой городского округа и ООО «ИСК ДомАС» заключен соответствующий договор от 04.12.2015 № 534, предусматривающий обязательства ООО «ИСК ДомАС» своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц осуществить действия по развитию застроенной территории в границах проспекта Кирова, улиц Вольской, Каховской, Свободы в Кировском районе городского округа Самара в установленные договором сроки.

Согласно разделу 3 договора от 04.12.2015 № 534 его исполнение осуществляется в три этапа, в том числе первый этап включает: - разработку в соответствии с градостроительным регламентом и нормативами градостроительного проектирования проекта планировки и проекта межевания территории, графика поэтапного освоения застроенной территории, проведение публичных слушаний в соответствии с документацией по планировке территории, утверждение проекта планировки застроенной территории, в срок не позднее 12 (двенадцати) месяцев с момента подписания настоящего договора (пункт 3.1.1); - предъявление Главой городского округа требования о сносе многоквартирных домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, к собственникам таких помещений. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, принятие решения об изъятии для муниципальных нужд, и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию (пункт 3.1.2); - после исполнения инвестором обязательств, предусмотренных пунктами 4.1.3 – 4.1.4 договора полностью, либо исполнения указанных обязательств в части, необходимой для реализации соответствующего этапа освоения застроенной территории, в случае поэтапного освоения застроенной территории в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории, постановка освобожденных земельных участков, на государственный кадастровый учет (пункт 3.1.3); - приобретение права на земельные участки и объекты капитального строительства после исполнения условий, предусмотренных пунктом 3.1.3 договора (пункт 3.1.4).

Начало первого этапа - дата подписания договора сторонами, срок выполнения первого этапа - 5 (пять) лет со дня подписания договора.

Права и обязанности сторон установлены разделом 4 договора, в том числе обязанности инвестора: - не позднее 12 месяцев со дня подписания договора подготовить проект планировки территории (далее – ППТ), включая проект межевания территории (далее – ПМТ), в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом, региональными нормами градостроительного проектирования и утверждении расчетными показателями обеспечения территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры, а также график поэтапного освоения территории (пункт 4.1.2.); - в течение 5 (пяти) лет с момента заключения договора создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которого принято решение о развитии (пункт 4.1.3); - не позднее 5 (пяти) лет со дня подписания настоящего договора уплатить возмещение за изымаемые на основании решения Главы городского округа, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 1.3 договора (пункт 4.1.4).

В свою очередь, Глава городского округа, в частности, обязан: - в течение 14 дней со дня поступления указанной документации утвердить проект планировки территории, включая проект межевания территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и расчетными показателями обеспечения территории объектами социального и коммунально-бытового назначения (пункт 4.3.1.); - принять решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу расположенных на территории в границах проспекта Кирова, улиц Вольской, Каховской, Свободы в Кировском районе городского округа Самара, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома. Решение должно быть принято в течение 12 (двенадцати) месяцев со дня признания многоквартирного дома аварийным, но не ранее чем по истечении срока, установленного для сноса таких домов (пункт 4.3.2).

Пунктом 5.1 договора установлено, что договор вступает в силу со дня его подписания сторонами и действует 10 лет.

Очевидно осознавая, что в установленный договором срок его действия выполнение в полном объеме взятых на себя обязательств по независящим от инвестора обстоятельствам становится невозможным, ООО «ИСК ДомАС» 20.05.2025 обратилось с заявлением к Главе с просьбой о возможности заключения дополнительного соглашения к договору РЗТ в целях продления сроков действия этапов. Письмом от 27.06.2025 Глава сообщил инвестору об отказе в заключении такого соглашения в виду того, что условиями договора № 534 внесение изменений в части продления сроков его реализации не предусмотрено, а так же подчеркнул, что согласно условий договора при недостижении сторонами соглашения спорные вопросы подлежат рассмотрению в суде. Вместе с тем, как указывает истец, для дальнейшей реализации проекта необходимо урегулировать вопрос о сроках выполнения как первого этапа, так и всего договора, в связи с чем обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В обоснование иска ООО «ИСК ДомАС» указало, что как инвестор своевременно и добросовестно выполняло свои обязательства, вытекающие из договора от 04.12.2015 № 534.

Между тем, у истца в процессе взаимодействия с ответчиком при исполнении договора возникли препятствия, не позволившие в установленный договором срок выполнить все обязательства по договору, в том числе в связи с неисполнением ответчиком обязанностей, возложенных на него как на орган местного самоуправления.

Первый этап выполнения договора РЗТ состоит из следующих стадий: - стадия 1 (пункт 3.1.1.): разработка проекта планировки, включая проект межевания территории, графика поэтапного освоения территории, проведение публичных слушаний в соответствии с документацией по планировке территории, утверждение проекта планировки территории. Срок стадии 1 - не позднее 12 месяцев со дня подписания договора; - стадия 2 (пункт 3.1.2.): предъявление Главой требования о сносе многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу к собственникам таких помещений. В случае неосуществления сноса указанного дома, изымается земельный участок для муниципальных нужд и соответственно каждое жилое помещение (за исключением муниципальных); - стадия 3 (пункт 3.1.3.): после исполнения Инвестором обязательств, предусмотренных п. 4.1.2 – 4.1.4 договора полностью или в части – постановка освобождённых участков на государственный кадастровый учет; - стадия 4 (пункт 3.1.4.): приобретение права на земельные участки и объекты капитального строительства после исполнения п. 3.1.3. договора.

Указанные выше стадии 1-4 этапа 1 исполняются в определенной последовательности и направлены на достижение целей договора.

При этом, стадия 1 и стадия 2 исполняются сторонами договора параллельно.

Арбитражным судом в рамках рассмотрения гражданского дела № А55-19874/2021 были установлены объективные причины (которые не связаны с ненадлежащим исполнением инвестором своих обязательств по договору), повлекшие невозможность исполнения инвестором своих обязательств по стадии 1 (пункт 3.1.1.) этапа 1 в предусмотренные договором сроки.

В рамках указанного выше дела судом первой инстанции установлено, что в ходе исполнения договора РЗТ ООО «ИСК ДомАС» неоднократно представляло в Департамент градостроительства городского округа Самара проект планировки территории, проект межевания территории. При этом сданная для утверждения документация неоднократно возвращалась ООО «ИСК ДомАС», с указанием каких-то новых требований, некоторые из которых было просто невозможно исполнить, так как многие обстоятельства не зависели от действий ООО «ИСК ДомАС», а находились в исключительном ведении иных государственных, муниципальных, коммерческих органов и организаций. ООО «ИСК ДомАС» предпринимало все зависящие от него действия, направленные на своевременное и должное исполнение условий по Договору РЗТ от 04.12.2015 № 534, однако ввиду действий департамента, выразившегося в указании все новых и новых замечаний, по независящим от общества обстоятельствам ППТ и ПМТ было утверждено с нарушением сроков. Документация по планировке и межеванию территории утверждена 03.09.2019 Постановлением Главы г.о. Самара № 651. Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии вины ООО «ИСК ДомАС» в нарушении сроков исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 4.1.3 договора. Суд апелляционной инстанции данные выводы признал верными, указав, что нарушение сроков исполнения обязательств, предусмотренных п.4.1.3 договора произошло не по вине ООО «ИСК ДомАС», а в связи с длительным рассмотрением уполномоченными лицами документации предоставленной ООО «ИСК ДомАС» на рассмотрение и утверждение, необходимостью корректировки расчетов, в связи с изменением нормативов градостроительного проектирования в г.о. Самара. Данные обстоятельства правомерно расценены судом первой инстанции как ненадлежащее исполнение обязательств Главой г.о. Самара по принятию решения об утверждении проектной документации. Кроме того, счел правильными выводы суда первой инстанции о том, что нарушение ООО «ИСК ДомАС» п.4.1.4 также вызвано действиями Главы г.о. Самара, своевременного не выполнившего условия п. 4.3.2 договора.

Арбитражным судом в рамках рассмотрения дела № А55-20612/2024 были установлены объективные причины, которые связаны с ненадлежащим исполнением Главой своих обязательств по договору, и как следствие повлекшие невозможность исполнения инвестором своих обязательств установленных пунктами 4.1.3.-4.1.4 в предусмотренные договором сроки.

В рамках указанного дела судом первой инстанции установлено, апелляционной, кассационной инстанциями признаны верными выводы о том, что существенное значение для реализации документации градостроительного планирования при развитии застроенной территории имеет статус подлежащего сносу или реконструкции объекта - признан ли такой объект аварийным, принято ли в отношении него, объектов в нем, земельного участка на котором он расположен, решение об изъятии.

Согласно пункту 8 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в ранее действовавшей редакции) одним из существенных условий договора о развитии застроенной территории является обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Решение об изъятии принимается в установленном законом порядке.

Порядок и основания изъятия жилых помещений у собственников установлены статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд (часть 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации); в случае признания в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции при условии неосуществления собственниками в установленный органом местного самоуправления разумный срок сноса или реконструкции указанного дома (часть 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Порядок и основания изъятия жилых помещений у нанимателей по договорам социального найма установлены статьи 85 - 86, 89 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 85 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, в частности, в случае, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу (в том числе, если жилое помещение подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд), жилое помещение признано непригодным для проживания (пункты 1, 3).

Таким образом, статьями 32, 85, 89 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для изъятия жилых помещений и выселения граждан.

С учетом указанных норм выкуп жилого помещения либо предоставления взамен изымаемого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры по принятию администрацией правовых актов о расселении и сносе многоквартирных домов.

Выполнение застройщиком обязательств по договору, в том числе по передаче в муниципальную собственность жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, а также уплате выкупной цены за изымаемые жилые помещения у собственников, поставлены в зависимость от исполнения Главой города встречных обязательств по принятию указанных правовых актов.

В отсутствие принятого в установленном законом порядке решения об изъятии, расселение граждан-собственников, проживающих в границах застроенной территории, может быть осуществлено только путем выкупа объектов недвижимости в порядке гражданского законодательства, предусматривающего свободу договора (статьи 1, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу части 11 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (в ранее действовавшей редакции), в случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома.

В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Таким образом, решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и по последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

В силу изложенного следует признать, что фактическое расселение аварийных жилых домов, расположенных в границах застроенной территории и последующее высвобождение земельных участков не может быть реализовано истцом ранее совершения ответчиком следующих последовательных действий: направление администрацией собственникам требований о сносе или реконструкции, по истечении шестимесячного срока после направления требований принятие решения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, направление собственникам соглашений об изъятии и по истечении трех месяцев с момента направления соглашений, обращение в суд с иском о принудительном изъятии.

Арбитражным судом в рамках дела №А55-20612/2024 установлено, что расселение граждан из жилых помещений в рамках исполнения обязательств по договору осуществляется на основании согласованного графика. Так, указанным графиком предусмотрено, что расселению подлежат жилые помещения в жилых домах, входящих в границы расселяемого квартала в следующие сроки: 1. проспект Кирова 165а – 2 квартал 2021 года; 2. проспект Кирова 165, 163 – 4 квартал 2022 года; 3. проспект Кирова 167, 169, 171а, ул. Каховская, 46 – 2 квартал 2023 года; 4. ул. Свободы 142, 144, ул. Каховская 38, 40, 40а, 42, 44 – 2 квартал 2024 года; 5. проспект Кирова 171, 173, ул. ФИО3 117, ул. Каховская 36, 50, ФИО3, 119, проспект Кирова 161, ул. Свободы 140, ул. Каховская, 48 – 1-4 кварталы 2025 года.

При этом постановления об изъятии спорных жилых домов, поименованных в списке, принимались администрацией городского округа Самара 11.03.2024 №171, 21.03.2024 №207 и №210, 06.05.2024 №360, 10.07.2024 №578, 13.07.2024 №696, 20.09.2023 №988. Требование, содержащее характеристики жилья для расселения с указанием количества расселяемых квартир и находящихся в них комнат, жилой и общей площадей, а также количества проживающих в них жильцов были переданы ответчиком инвестору 27.11.2024.

По условиям договора указанные действия Главой города должны были быть совершены в первые пять лет действия договора в рамках реализации его первого этапа, а фактически были совершены лишь спустя 9 лет после заключения договора. При этом инвестору ответчиком был установлен срок для предоставления жилья в целях расселения жильцов из изъятых аварийных домов, равный 30 дням, что является заведомо недостаточным для исполнения обязательства, учитывая его объем и особенности исполнения.

Таким образом, при исполнении обязательств по договору ответчиком, являющимся одновременно и стороной по договору, и органом местного самоуправления допущены нарушения, связанные с несвоевременным принятием об изъятии аварийного жилья и выполнении иных, взаимосвязанных последовательных обязанностей, которые возложены действующим законодательством на органы местного самоуправления и не могут быть делегированы частному лицу.

При таких обстоятельствах исполнение истцом встречных обязательств по предоставлению жилья в установленные договором сроки является невозможным.

Исполнение инвестором обязательств по предоставлению жилья в установленные договором сроки стало невозможным в результате несвоевременного исполнения встречного обязательства Главой городского округа по принятию решения об изъятии жилых помещений в подлежащих сносу многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории, и выполнении иных, взаимосвязанных последовательных обязанностей.

Судебными актами также подтверждается, что в период действия данного графика, Глава вместо содействия инвестору и организации процедуры расселения и изъятия жилых помещений для высвобождения земельных участков для дальнейшего освоения/застройки в рамках договора, два раза предпринимал меры по одностороннему отказу от договора РЗТ в 2021 году и в 2024 году.

Данные отказы были оспорены инвестором в рамках дел № А55-19874/2021 и А55-20612/2024, решение Главы городского округа Самара о расторжении в одностороннем порядке Договора № 534 от 04.12.2015 о развитии застроенной территории в границах проспекта Кирова, улиц Вольской, Каховской, Свободы в Кировском районе городского округа Самара от 04.12.2015 г., оформленное уведомлением от 01.12.2021 г. № 6-МУ-38-Д05-01-01/9334, и решение Главы городского округа Самара о расторжении в одностороннем порядке Договора № 534 от 04.12.2015 о развитии застроенной территории в границах проспекта Кирова, улиц Вольской, Каховской, Свободы в Кировском районе городского округа Самара, оформленное уведомлением от 25.01.2024 года № 1/109, признаны недействительными.

Истец, ссылаясь на обстоятельства, установленные судами при рассмотрении вышеназванных дел, а также на предоставленные в материалы дела иные письменные доказательства, с учетом действий/бездействий Главы, которые повлияли на возможность исполнения договора РЗТ в срок указывает, что имеются объективные причины (которые не связаны с ненадлежащим исполнением Инвестором своих обязательств по договору) для его продления и изменения условий в части увеличения срока исполнения первого этапа и в целом всего договора. Просит продлить договор РЗТ и внести в него соответствующие изменения, предоставив расчет сроков для продления договора РЗТ с учетом конкретных обстоятельств, а именно: в качестве точки отсчета для продления срока договора истцом взят период расселения дома 165а по проспекту Кирова, который должен был быть расселен до 2 квартала 2021 года включительно. Все остальные дома должны были быть расселены в соответствии с графиком до 4 квартала 2025 года включительно согласно утвержденного срока. Данные сроки не были соблюдены органом местного самоуправления.

Заявленный период продления составляет дополнительных 4 года 8 месяцев и состоит из двух составляющих:

1) период с конца второго квартала 2021 года до конца 4 квартала 2025 года – время, необходимое для расселения домов согласно утверждённого графика (без учета времени, затраченного на расселение дома 165а по проспекту Кирова), что составляет период с 01.07.2021 по 31.12.2025, и который равнозначен 1645 календарным дням, что равнозначно 4 годам 6 месяцам. Из которых 01.07.2021 – дата начала 3 квартала 2021 года, а именно следующий день за исполнением расселения дома 165а по проспекту Кирова согласно установленного графика, а 31.12.2025 – последнее число 4 квартала 2025 года.

2) период с 04.12.2025 года (срок окончания действия договора) до 05.02.2026 года (указан истцом как день до предъявление уточненных требований для удобства подсчета срока кратно месяцам, а не дням). Период с 05.12.2025 по 05.02.2026 равнозначен 63 календарным дням, что равнозначно 2 месяцам.

В связи с чем, истец просит продлить срок действия первого этапа, связанного в том числе с расселением, следующим образом:

В отношении первого этапа договора: 04.12.2025 + период продления, необходимый для исполнения первого этапа, который составляет 4 года 8 месяцев = 14 лет 8 месяцев с даты заключения договора.

В отношении общего срока договора: 14 лет 8 месяцев с даты заключения договора + 5 лет на выполнение второго этапа договора = 19 лет 8 месяцев с даты заключения договора.

В материалы настоящего дела истцом представлены дополнительные доказательства, свидетельствующие о том, что на период рассмотрения данного дела расселение в соответствии с графиком еще не окончено, сроки расселения Главой нарушены.

Расселение нескольких домов начато, но не завершено в полном объеме, в том числе в связи с действиями органа власти, ответственного за изъятие земельных участков и расположенных на нем жилых помещений, и за встречную обязанность перед инвестором в оказании содействия по договору РЗТ. Данные обстоятельства подтверждаются в том числе сообщением Департамента управления имуществом г.о. Самара от 07.07.2025 № 15-07-41/28592, в котором департамент сообщает о том, что многоквартирные жилые дома 161, 163, 165 по проспекту Кирова, а также дом 40 по улице Каховской в г. Самаре расселены частично, не расселённые помещения принадлежат гражданам на праве собственности.

Несогласие Главы г.о. Самара с требованием истца об изменении условий договора от 04.12.2015 № 534 в части увеличения срока исполнения сторонами обязательств по первому этапу договора и в целом по договору мотивировано тем, что: - истцом не представлено доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора РЗТ, требующих внесения в данный договор изменений; продление сроков договора является злоупотреблением правом и не отвечает признакам добросовестности, поскольку лишает Главу права на получение в сокращенные сроки возмещения за уже расселенные дома; - инвестором осуществляется ненадлежащее исполнение условий договора, а именно: не проводятся действия по освоению 1 очереди строительства на предоставленных в собственность земельных участках с кадастровыми номерами 63:01:0236007:997 и 63:01:0236007:998, в том числе инвестором не проводятся работы по подготовке строительной площадки, получению ГПЗУ (1 очереди строительства), не получено разрешение на строительство, не осуществлено строительство, вновь построенные объекты не введены в эксплуатацию, земельные участки не освоены под жилищное строительство; - инвестором не исполнены обязательства установленные п. 4.1.3. договора; - инвестором не исполнены обязательства установленные п. 4.1.4 договора о выплате возмещения за многоквартирный жилой дом 165а по пр. Кирова в г. Самаре в размере 12176049,89 рублей.

Приведенные доводы ответчика, судом отклоняются, поскольку противоречат установленными по делу обстоятельствам и опровергаются материалами настоящего дела.

В письме Департамента управления имуществом г.о. Самара № 15-07-41/28592 от 07.07.2025 инвестору сообщается, что переселение граждан из 95 жилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах, находящихся на территории подлежащей развитию осуществлено в рамках реализации адресной программы Самарской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым до 1 января 2017 года» до 2025 года, утвержденную распоряжением Правительства Самарской области № 51-р от 24.02.2022.

Переселение граждан из указанных жилых помещений было произведено именно в рамках реализации программы по переселению, в которую данные жилые помещения были включены после заключения договора РЗТ, кроме того, переселение граждан произведено в период расторжения договора от 04.12.2015 № 534 в виду одностороннего отказа от его исполнения Главой.

Постановлением Администрации городского округа Самара от 03.09.2019 № 651 утверждена документация по планировке территории (проект планировки и проект межевания территории) в границах проспекта Кирова, улиц Вольской, Каховской, Свободы в Кировском районе городского округа Самара, на основании которой были образованы и поставлены на государственный кадастровый учет земельные участки с кадастровыми номерами 63:01:0236007:997 (площадью 657 кв.м) и 63:01:0236007:998 (площадью 10446 кв.м).

Распоряжениями Департамента градостроительства № РД-2374, № РД-2359 указанные земельные участки предоставлены в собственность инвестора, о чем в Управлении Росреестра по Самарской области произведены соответствующие регистрационные записи № 63:01:0236007:997-63/464/2023-1 и № 63:01:0236007:998-63/464/2023-1 от 31.08.2023.

На данные земельные участки инвестором получен градостроительный план за номером РФ-63-3-01-0-00-2023-0968-0 от 24.10.2023.

Указанные земельные участки расчищены и освобождены для дальнейшей застройки, в том числе путем сноса многоквартирного жилого дома 165а по проспекту Кирова в г. Самаре, что подтверждается договором подряда № 15/02/2024 от 15 февраля 2024, заключенного с ООО «Максстрой-Транс», а также уведомлением о завершении сноса объекта капитального строительства, поданным в Департамент градостроительства 22.02.2024.

В отношении территории указанных земельных участков ООО «ГЕОИНСЕРВИС» выполнены инженерно-геологические изыскания на основании договора № 3-н/2023 заключенного 20 марта 2023 года с ООО «ИСК ДомАС», по результатам работ составлен соответствующий отчет.

Дальнейшее освоение указанных земельных участков инвестор был вынужден приостановить в виду предъявления Главой в арбитражный суд Самарской области иска к ООО "ИСК ДомАС" о возложении обязанности возвратить земельный участок площадью 657 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0236007:997 и земельный участок площадью 10446 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0236007:998, расположенные по адресу: Самарская область, город Самара, в границах проспекта Кирова, улиц Вольской, Каховской, Свободы в течение 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу; установить, что вступившее в законную силу решение суда является основанием прекращения права собственности и погашения записи о праве собственности ООО «ИСК ДомАС» на земельный участок площадью 657 кв.м с кадастровым номером 63:01:0236007:997 и земельный участок площадью 10446 кв.м с кадастровым номером 63:01:0236007:998, расположенные по адресу: Самарская область, город Самара, в границах проспекта Кирова, улиц Вольской, Каховской, Свободы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 11.09.2025 по делу № А55- 19257/2024 в иске отказано. Обеспечительные меры по делу № А55-19257/2024, принятые определением Арбитражного суда Самарской области от 14.06.2024, в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации реестра и картографии по Самарской области совершать любые регистрационные действия в ЕГРН в отношении земельного участка площадью 657кв.м. с кадастровым номером 63:01:0236007:997 и земельного участка площадью 10 446кв.м. с кадастровым номером 63:01:0236007:998 по адресу: Самарская область, город Самара, в границах проспекта Кирова, улиц Вольской, Каховской, Свободы; запрета филиалу ППК "Роскадастр" по Самарской области осуществлять любые кадастровые процедуры в отношении земельного участка площадью 657кв.м. с кадастровым номером 63:01:0236007:997 и земельного участка площадью 10 446кв.м. с кадастровым номером 63:01:0236007:998 по адресу: Самарская область, город Самара, в границах проспекта Кирова, улиц Вольской, Каховской, Свободы, сохраняли свое действие до вступления в законную силу решения суда по настоящему делу и были отмененными после вступления решения суда в законную силу.

Рассмотрение данного гражданского дела длилось 1 год 5 месяцев 13 дней, так как решение суда вступило в законную силу лишь 26.11.2025 года, после апелляционного рассмотрения жалобы Главы на решение суда от 11.09.2025 по делу № А55- 19257/2024.

Отсутствие вины инвестора в несвоевременном исполнении обязательств установленных пунктом 4.1.3 договора уже неоднократно являлось предметом рассмотрения судами и установлено вступившими в законную силу судебными актами по гражданским делам №№ А55-19874/2021, А55-19257/2024, А55-20612/2024.

Возмещение стоимости жилых помещений многоквартирного жилого дома 165а по проспекту Кирова в г. Самаре произведено инвестором в полном объеме, в размере 12176049,28 руб., что подтверждается соответствующим платежными поручениями, а также установлено судебным актом арбитражного суда Самарской области по делу А55-20612/2024.

Более того, возмещению указанной суммы предшествовали вынужденные меры инвестора направленные на понуждение Главы совершить действия по принудительному изъятию, единственного оставшегося в указанном доме не расселенным, жилого помещения принадлежащего на праве собственности ООО «Рубин», решение об изъятии которого не принималось Главой на протяжении более 6 лет с момента заключения договора, что подтверждается имеющимися в деле письменными доказательствами, а также установлено в рамках рассмотрения арбитражным судом Самарской области дел №№, А55-8498/2020, А55-29013/2020, А55-11133/2021.

Итого, общий учитываемый истцом для расчета период, связанный с невозможностью исполнять договор РЗТ по объективным причинам, не связанным с ненадлежащими и виновными действиями инвестора и подтверждённый в том числе вышеуказанными судебными актами составляет 6 лет 2 месяца 11 дней.

Договор о развитии застроенной территории имеет долгосрочный характер, предусматривающий ряд этапов его исполнения и комплекс многочисленных взаимных обязательств сторон, надлежащее исполнение которых каждой из сторон, зависит от своевременного и надлежащего исполнения обязательств другой стороной.

Как разъяснено в пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020) от 25.11.2020, поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 307, пункт 1 статьи 307.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Исходя из системного толкования правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 24.12.2012 N 32-П), определения от 06.07.2000 N 133-О и от 05.03.2013 N 436-О), положений Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" орган местного самоуправления в своих действиях должен руководствоваться общественным интересом. При заключении договора о развитии застроенной территории общественный интерес заключается в том, что снос зданий в связи с износом, аварийностью, ветхостью и т.д. осуществляется за счет средств компании-застройщика, а также компания - застройщик осуществляет строительство новых зданий. Таким образом, при реализации договора развития застроенной территории происходит обновление жилищного фонда, решаются социально-экономические проблемы территории, договор развития застроенной территории является социально значимым.

Такая же позиция выражена Верховным Судом Российской Федерации в пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020) от 25.11.2020, где указано, что в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передаче в муниципальную собственность дополнительного жилья, так и цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах подлежащей развитию территории для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что продление срока действия договора будет способствовать решению вопросов расселения аварийных жилых домов и обновления жилищного фонда. В рассматриваемом случае прекращение договора противоречит общественным интересам и повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на согласованных в нем условиях.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств (статья 451 ГК РФ) допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Положения статьи 451 ГК РФ призваны обеспечить защиту интересов стороны договора, для которой в условиях существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, исполнение обязательства повлекло бы наступление такого ущерба, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Данная позиция изложена в определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 19.07.2016 N 1515-О, от 19.07.2016 N1574-О.

Материалами дела установлено, что нарушение сроков исполнения первого этапа договора от 04.12.2015 № 534 вызвано такими изменениями обстоятельств, которые истец не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и его условиям.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, в силу положений статьи 451 ГК РФ является основанием для изменения его условий в части увеличения сроков реализации договора о развитии застроенной территории и исполнения принятых на себя сторонами обязательств.

При этом указанные обстоятельства возникли уже после заключения договора и их возникновение невозможно было предвидеть при его заключении: изменение законодательства, судебные разбирательства, изменение позиций ответчика относительно своих прав и интересов при реализации проекта, бездействия ответчика, нарушения сроков рассмотрения проектной документации, значительное нарушение сроков принятия решений об изъятии земельных участков и жилых помещений на них расположенных, а так же утвержденного графика расселения граждан - указанные события и обстоятельства невозможно было заранее предугадать, и они были обусловлены причинами, которые истец не мог преодолеть, действуя осмотрительно, заботливо и добросовестно.

Своевременное исполнение обязательств инвестором зависит не только от его воли, но и от надлежащего исполнения Главой встречных обязанностей, в частности, обязанности по принятию решения в установленные законом сроки.

Сохранение договора РЗТ без изменений его условий повлечет фактическое его неисполнение, при этом истец в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, понеся значительные убытки, в то время как для ответчика сохранение договора, равно как и его изменение, не влечет никаких негативных последствий.

Кроме того, суд принимает во внимание, что договор о развитии застроенной территории является социально значимым, и стороны уже приступили к исполнению этого договора.

В части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (действующей на момент заключения договора) перечислены существенные условия договора.

Исходя из положений пункта 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (действующей на момент заключения договора) запрет на изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон установлен в момент его заключения.

Вместе с тем, указанная норма устанавливает невозможность изменения сторонами условий заключаемого по итогам аукциона договора по отношению к аукционным условиям в целях исключения возможности нарушения прав других потенциальных участников аукциона, но не исключает возможность применения судом статьи 450 ГК РФ в процессе исполнения ранее заключенного договора.

То есть из содержания данной правовой нормы не следует запрет на продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о развитии застроенной территории.

Положениями статей 450, 451 ГК РФ предусматривается возможность изменения существенных условий договора.

Как разъяснено в пункте 10 Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.06.2017, при не совершении заказчиком действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или существа обязательства, до совершения которых исполнитель государственного (муниципального) контракта не мог исполнить своего обязательства, исполнитель не считается просрочившим, а сроки исполнения обязательств по государственному (муниципальному) контракту продлеваются на соответствующий период просрочки заказчика.

Таким образом, учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что договор о развитии застроенной территории сторонами исполняется, продление сроков исполнения обязательств по первому этапу и всему договору в целом, вызванное существенным изменением обстоятельств, соответствует целям и задачам договора о развитии застроенной территории.

Доказательств того, что изменение условий договора в части увеличения срока его исполнения ограничит либо устранит конкуренцию на рынке оказания подобных услуг ответчиком не представлено. Предлагаемые ООО «ИСК ДомАС» изменения в условия договора не влияют на цену договора, не нарушают прав третьих лиц и не создают преимущественного положения истца перед другими участниками рынка.

Заявленный инвестором в иске срок задержки исполнения условий первого этапа договора, возникший не по вине истца, составил 4 года и 8 месяцев, вследствие чего истец не сможет по объективным причинам в полном объеме освоить территорию в предусмотренные договором сроки.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора о развитии застроенной территории, касающихся сроков исполнения принятых на себя обязательств, учитывая вероятность возникновения негативных последствий в случае прекращения исполнения договора и то обстоятельство, что срок, на который истец просит продлить исполнение договора (19 лет 8 месяцев), соответствует фактическому сроку нарушения срока исполнения первого этапа договора РЗТ, произошедшего не по вине истца, а в связи с существенным изменением обстоятельств, суд приходит к выводу о наличии у истца права на продление срока действия договора с внесением в него соответствующих изменений.

Из указанного выше следует, что изменение обстоятельств вызвано причинами, которые истец не мог преодолеть после возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора их условий.

В рассматриваемом случае прекращение договора будет противоречить общественным интересам и повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных условиях.

При указанных обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины распределены судом применительно к ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

продлить срок действия Договора № 534 о развитии застроенной территории в границах проспекта Кирова, улиц Вольской, Каховской, Свободы в Кировском районе городского округа Самара, заключенный 04.12.2025 между ООО «ИСК «ДомАС» и Главой городского округа Самара, внеся в него следующие изменения:

1. Пункт 3.1.4 изложить в следующей редакции: «Приобретение права на земельные участки и объекты капитального строительства после исполнения условий, предусмотренных п. 3.1.3 настоящего договора. Начало этапа - дата подписания настоящего договора сторонами. Срок выполнения этапа - 14 лет 8 месяцев (четырнадцать лет восемь месяцев) со дня подписания настоящего договора».

2. Пункт 4.1.3 изложить в следующей редакции: «В течение 14 лет 8 месяцев (четырнадцати лет восьми месяцев) со дня заключения настоящего договора создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии».

3. Пункт 4.1.4 изложить в следующей редакции: «Не позднее 14 лет 8 месяцев (четырнадцати лет восьми месяцев) со дня подписания настоящего договора уплатить возмещение за изымаемые на основании решения Главы, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае если таким собственником были переданы жилые помещения в соответствии с п. 4.1.3 настоящего договора».

4. Пункт 5.1 изложить в следующей редакции: «Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания сторонами, срок действия настоящего договора - 19 лет 8 месяцев (девятнадцать лет восемь месяцев)».

Взыскать с Главы городского округа Самара в пользу общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-Строительная компания Домас" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 50 000 (Пятьдесят тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.


Судья


/
И.Е. Соловьева