Решение от 31 октября 2019 г. по делу № А41-47994/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-47994/19
01 ноября 2019 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 22 октября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 01 ноября 2019 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Богатиной Ю.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

ООО «СПК «Регион» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО «Преферент» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: Министерство сельского хозяйства и продовольствия Московской области, Правительство Московской области, Министерство имущественных отношений МО, ФГБУ «Управление «Спецмелиоводхоз»,

об уменьшении стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:24:0050225:41 по договору купли-продажи от 15.04.2015 № 15/04-15,

при участии в заседании: согласно протоколу судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «СПК «Регион» (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Преферент» (далее – ответчик) об уменьшении стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:24:0050225:41 по договору купли-продажи от 15.04.2015 № 15/04-15.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют Министерство сельского хозяйства и продовольствия Московской области, Правительство Московской области, Министерство имущественных отношений МО, ФГБУ «Управление «Спецмелиоводхоз».

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы искового заявления, просил исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против доводов искового заявления по основаниям, изложенным в отзыве на него, просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Исковое заявление рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного разбирательства.

Выслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, рассмотрев материалы дела по существу, арбитражный суд установил следующее.

Между ответчиком (продавец) и истцом (покупатель) заключен договор купли-продажи от 15.04.2015 № 15/04-15 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования с кадастровым номером 50:24:0050225:41 за цену равную 5 500 000 рублей

Как указывает истец, изначально данный участок планировался покупателем исходя из назначения – для строительства на нем ферм и/или теплиц с целью возделывания сельскохозяйственных культур. Летом 2015 года выяснилось, что участок фактически заболочен.

С целью определения возможных причин заболачивания участка и избавления от данной проблемы, истец обратился в ФГБУ «Управление «Спецмелиоводхоз», в соответствии с заключением которого установлено, что земельный участок располагается на мелиорируемых землях (землях с мелиоративной системой), при этом мелиоративная система пришла в 100% негодность как в физическом, так и в моральном отношении, что делает невозможным водоотведение с указанного земельного участка.

Вхождение земельного участка в состав мелиорируемых земель означает, что он относится к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям, что делает невозможным строительство на нем зданий и сооружений, т.к. в соответствии со статьей 30 Федерального закона от 10.01.1996 № 4-ФЗ «О мелиорации земель» строительство на мелиорируемых (мелиорированных) землях объектов и проведение других работ, не предназначенных для мелиорации земель, не должны ухудшать водного, воздушного и питательного режимов почв на мелиорируемых (мелиорированных) землях, а также препятствовать эксплуатации мелиоративных систем, отдельно расположенных гидротехнических сооружений и защитных лесных насаждений

Истец обратился к профессиональному оценщику для определения рыночной стоимости земельного участка с учетом наличия на нем неисправной мелиоративной системы. В результате оценки, с учетом всех факторов была определена рыночная цена на период заключения сделки в размере 772000 руб.

Покупатель направил продавцу претензию, в которой потребовал изменения покупной цены земельного участка до 772000 руб., оплаты разницы между уплаченной ценой и определенной рыночной в размере 4728000 руб.

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) При этом, пунктом 1 статьи 456 Гражданского кодекса установлено, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием вправе требовать уменьшения покупной цены земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Исходя из анализа указанных норм, предметом доказывания по заявленным требованиям о применении последствий, указанных в пункте 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации в виде уменьшении покупной цены земельного участка, является установление обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестном поведении продавца, выраженном в умышленном сокрытии от покупателя информации, либо предоставлении покупателю заведомо ложной информации (то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности) относительно предмета купли-продажи и его характеристик, в том числе о наличие ограничений в использовании земельного участка в соответствии с категорией и разрешенным использованием, при этом такие ограничения должны быть существенными для покупателя, т.е. наличие таких обременении (ограничений) должно привести к невозможности использования приобретенного земельного участка в соответствии с его категорией и видом разрешенного использования.

Между тем, доказательств, подтверждающих, что ответчик при отчуждении земельного участка скрыл от истца достоверные сведения о характеристиках земельного участка и (или) сообщило ему заведомо ложную информацию об их обременениях (ограничениях) в их использовании, а также обстоятельства, подтверждающие невозможность использования земельного участка в соответствии с его категорией и видом разрешенного использования, в материалы дела не представлено.

При этом, представленный истцом отчет об оценке на 53 странице содержит вывод о наиболее эффективном использовании земельного участка именно для того вида, которым он обладал на момент сделки.

В определении Верховного суда Российской Федерации от 05.03.2018 по делу № 305-ЭС18-449 изложена правовая позиция, согласно которой статья 37 Земельного кодекса не возлагает на продавца земельного участка обязанности выявить все возможные затруднения для последующего использования покупателем земельного участка и довести эту информацию до сведения покупателя.

Указанная норма возлагает на продавца ответственность за сокрытие или предоставление заведомо ложной информации покупателю об обременениях земельного участка и иной информации, которая могла бы повлиять на принятие покупателем решения о приобретении земельного участка.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 10.01.1996 N 4-ФЗ (ред. от 05.04.2016) "О мелиорации земель" мелиоративные системы - комплексы взаимосвязанных гидротехнических и других сооружений и устройств (каналы, коллекторы, трубопроводы, водохранилища, плотины, дамбы, насосные станции, водозаборы, другие сооружения и устройства на мелиорированных землях), обеспечивающих создание оптимальных водного, воздушного, теплового и питательного режимов почв на мелиорированных землях.

Мелиоративные системы и отдельно расположенные гидротехнические сооружения подлежат паспортизации. При проведении паспортизации на мелиоративную систему и на каждое гидротехническое сооружение, входящее или не входящее в мелиоративную систему, составляется паспорт, в котором содержатся сведения о технических характеристиках и состоянии соответственно мелиоративной системы и гидротехнического сооружения (статья 20 Закона 10.01.1996 N 4-ФЗ).

Доказательств того, что земельный участок на момент продажи соответствовал требованиям, предъявляемым к земельным участкам с мелиоративной системой и продавец намеренно скрыл данные сведения, в дело не представлено. Доказательств того, что ответчик приобретал спорный земельный участок, имеющий обременение в виде мелиоративной системы, на что указано в договоре

Поскольку истцом, в нарушение статьи 65 АПК РФ, в данном случае не доказан факт сокрытия ответчиком или предоставление заведомо ложной информации о наличии на земельном участке мелиоративного сооружения, заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Ответчиком также заявлено о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Согласно представленному истцом экспертному заключению от 27.12.2018 участок с многочисленными понижениями, заполненными водой и заросшими травой, визуально идентифицируемых коммуникаций не выявлено, границами участка с трех сторон являются осушительные каналы (стр. 17). Доказательств того, что до момента совершения сделки покупатель, исходя из требования должной осмотрительности и заботливости, был лишен возможности визуально осмотреть участок и установить его внешние характеристики, в том числе заболоченность, не представлено.

Принимая во внимание приведенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что срок исковой давности начал течь с момента заключения договора купли-продажи и на момент рассмотрения исковых требований истек.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований.

Руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья Богатина Ю.Г.