Решение от 2 февраля 2022 г. по делу № А05-11759/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ


ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-11759/2021
г. Архангельск
02 февраля 2022 года




Резолютивная часть решения объявлена 26 января 2022 года

Полный текст решения изготовлен 02 февраля 2022 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Кузьминой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ястребовой Н.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации городского округа «Город Архангельск» (ОГРН <***>; адрес: 163069, <...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 320290100026293; место жительства: 163025, Архангельская область, г.Архангельск)

о расторжении договора аренды, обязании освободить нежилое помещение,

при участии в судебном заседании:

истца – ФИО2 по доверенности от 01.07.2021,

ответчика – ФИО1 (паспорт),

установил следующее:

Администрация городского округа «Город Архангельск» (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик) с требованиями:

- расторгнуть договор аренды №84/20ок от 20.11.2020,

- обязать ответчика освободить арендованное нежилое помещение общей площадью 29,6 кв.м, расположенное в здании по адресу: <...> (№1 на антресольном этаже, №5-10 на первом этаже согласно поэтажному плану), с кадастровым номером 29:22:040617:507.

Представитель истца в судебном заседании на иске настаивает, указывает на выражение со стороны Департамента муниципального имущества администрации городского округа «Город Архангельск» недоверия ответчику ввиду допущения последней просрочки по внесению арендных платежей в согласованные сроки.

Предприниматель ФИО1 иск не признает, настаивает на продолжение арендных отношений с истцом, выражает намерение пользоваться арендованным помещением в дальнейшем, указывает на устранение допущенных нарушений и полное погашение задолженности перед истцом, даже в большем размере, в результате чего на сегодняшний день у ответчика по арендным платежам имеется переплата, ссылается на включение в Единый реестр малого и среднего предпринимательства 10.12.2021.

Исследовав имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, заслушав представителя истца и ответчика, суд установил следующие фактические обстоятельства дела.

Согласно свидетельству серии 29 АKN 014875 муниципальному образованию «Город Архангельск» (впоследствии переименовано в городской округ «Город Архангельск»), на праве собственности принадлежит нежилое помещение, общей площадью 29,6 кв.м. на 1 этаже (антресольный этаж над 1-ым этажом), по адресу: г. Архангельск, Октябрьский округ, ул. Садовая, д.56.

20.11.2020 муниципальным образованием «Город Архангельск» (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды №84/20ок (договор), в соответствии с положениями пункта 1.1 которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение общей площадью 29,6 кв.м. на 1 этаже (антресольный этаж над 1-ым этажом), по адресу: г. Архангельск, Октябрьский округ, ул. Садовая, д.56, под парикмахерскую.

Согласно пункту 1.3 срок договора определен в 3 года с момента государственной регистрации, которая осуществлена 08.12.2020.

Помещения переданы арендатору согласно акту приема-передачи от 06.11.2020.

В соответствии с положениями пункта 2.2.3 арендатор обязуется ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца вносить арендную плату за пользованием помещением за текущий месяц в размерах, определенных в пункте 3.1 договора и порядке, определенном пунктом 3.2 договора.

Согласно пункту 3.1 договора ежемесячная плата составляет 6048 руб. 21 коп. Арендодатель предоставляет льготу по арендной плате в виде снижения стоимости аренды на 10% сроком на 3 года с 06.11.2020.

Порядок расторжения, прекращения договора согласован сторонами в разделе 5 договора, согласно пункту 5.1 которого арендодателем может быть заявлено о досрочном расторжении договора в случаях, в том числе, если арендатор два раза подряд не внес арендные платежи, предусмотренные пунктом 3.1 договора по истечение срока, установленного пунктом 2.2.3 договора, независимо от внесения платежей впоследствии (пункт 5.1.2), если арендатор не отвечает установленным требованиям Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и исключен из реестра субъектов малого и среднего предпринимательства (пункт 5.1.6).

С 10.07.2021 ответчик был исключен из реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В связи с допущенными арендатором нарушениями сроков внесения арендной платы арендодатель направил в адрес арендатор письмо от 07.07.2021 №03-12/706 о досрочном расторжении договора аренды от 20.11.2020 №84/20ок, мотивированное нарушением арендатором условий договора, предложив арендатору погасить имеющуюся задолженность по арендным платежам в размере 48 083 руб. 28 коп. и пени в размере 6229 руб. 96 коп., подписать соглашение о расторжении договора.

06.09.2021 арендатор обратилась в Департамент муниципального имущества администрации городского округа «Город Архангельск» с заявлением о согласовании графика погашения имеющейся задолженности (график погашения долга прилагается).

28.09.2021 главным специалистом отдела аренды муниципальной собственности администрации городского округа «Город Архангельск» выполнен выход на объект: нежилое помещение общей площадью 29,6 кв.м. на 1 этаже (антресольный этаж над 1-ым этажом), по адресу: г. Архангельск, Октябрьский округ, ул. Садовая, д.56 с целью проверки использования нежилого помещения. В ходе проверки зафиксировано следующее: помещение используется арендатором под парикмахерскую, техническое состояние помещения удовлетворительное, задолженность по арендным платежам составляет 58 970 руб. 06 коп. и пени – 9549 руб. 52 коп. К акту осмотра приложены фотоматериалы.

Изложенные в акте обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с иском о расторжении договора аренды.

30.09.2021 арендодателем в адрес арендатора направлено письмо №03-12/1026 о том, что в связи с исключением из реестра субъектов малого и среднего предпринимательства с 11.07.2021 отменена льгота по арендным платежам в размере 10% от стоимости арендных платежей. В письме истец указал, что настаивает на досрочном расторжении договора аренды и просит освободить занимаемое по договору помещение.

05.10.2021 Департамент муниципального имущества администрации городского округа «Город Архангельск» сообщил арендатору о невозможности согласования предложенного графика погашения задолженности.

06.10.2021 арендатор обратилась в Департамент муниципального имущества администрации городского округа «Город Архангельск» с заявлением о пересмотре решения о досрочном расторжении договора аренды, мотивированным принятием всех необходимых мер по погашению имеющейся задолженности и по восстановлению в реестре субъектов малого и среднего предпринимательства.

27.10.2021 Департамент муниципального имущества администрации городского округа «Город Архангельск» письмом №18/47-17274 в ответ на обращение арендатора сообщил о том, что арендодатель настаивает на досрочном расторжении договора аренды с арендатором и освобождении последним занимаемого помещения.

Ввиду не освобождения арендатором занимаемого помещения арендодатель обратился в суд с иском о расторжении договора аренды от 20.11.2020 и обязании арендатора освободить занимаемое помещение.

22.12.2021 арендатор вновь обратилась к арендодателю с заявлением, в котором сообщила, что полностью погасила имеющуюся задолженность, по платежам имеется переплата со стороны арендатора, о восстановлении в реестре субъектов малого и среднего предпринимательства, о намерении продолжать пользоваться помещением и намерении осуществить выкуп занимаемого муниципального нежилого помещения по истечении срока договора аренды, с просьбой не расторгать договор аренды.

19.01.2022 Департамент муниципального имущества администрации городского округа «Город Архангельск» письмом №18/47-629 сообщил, что настаивает на расторжении договора аренды и освобождении арендатором занимаемых помещений.

Ответчик не признает иск, указывает на наличие переплаты перед истцом по внесению арендных платежей, на факт восстановления в реестре субъектов малого и среднего предпринимательства, ссылается на намерение продолжать арендные отношения с истцом и намерение выкупа занимаемого муниципального нежилого помещения после истечения срока действия договора аренды помещения. Просит суд отказать в удовлетворении иска.

Оценив представленные сторонами доказательства в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд не находит оснований для удовлетворения иска ввиду следующего.

В соответствии с положениями статьи 8 Гражданского кодекса Российской федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Исходя из положений статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (статья 614 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что на дату направления предложения о расторжении договора и освобождении занимаемого помещения у ответчика имелась задолженность по арендной плате (включая размер пени).

На момент рассмотрения судом дела (на 31.12.2021) задолженность ответчиком погашена в полном объеме, более того, у ответчика имеется переплата по арендным платежам (12 000 руб. 96 коп.) и пени (1338 руб. 62 коп.).

В материалах дела имеется выписка из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, в соответствии с которой ответчик 10.12.2021 внесена по категории «микропредприятие» в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.

Данные обстоятельства истцом не оспорены.

Таким образом, судом при исследовании доказательств по делу установлено, что на дату принятия решения ответчиком устранены обстоятельства, являющиеся основанием для расторжения договора.

Также судом учтено, что истец рассматривал возможность переоборудовать занимаемое арендатором помещение из нежилого в жилое помещение с целью его дальнейшего предоставления гражданам для переселения из аварийного и ветхого жилищного фонда по судебным решениям.

Однако, согласно письму Департамента городского хозяйства администрации городского округа «Город Архангельск» от 17.01.2022 №16-22/259 указанное помещение не может быть предоставлено гражданам по договорам социального найма во исполнение судебных решений либо по договору найма жилого помещений маневренного фонда.

По мнению суда, расторжение договора является исключительной мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту (арендатору) в случае, когда другие меры воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В соответствии с пунктом 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Факт устранения на момент разрешения судом спора ответчиком обстоятельств, послуживших основанием для обращения истца с иском в суд с требованием о расторжении договора аренды и обязании освободить арендуемое помещение, представителем истца не опровергнут, подтвержден в судебном заседании.

Предприниматель ФИО1 в судебном заседании поддержала намерение продолжать арендные отношения с истцом и намерение осуществить выкуп арендуемого помещения по окончании договора аренды.

С учетом изложенного исковые требования удовлетворению не подлежат.

При обращении в суд с иском истец не уплачивал государственную пошлину как лицо, в соответствии с положениями статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобожденное от ее уплаты. Согласно разъяснениями пункта 12 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 №46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» у суда также отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины по делу, по которому принято судебное решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.


Судья


Н.А. Кузьмина