Решение от 2 июля 2019 г. по делу № А45-44821/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-44821/2018
г. Новосибирск
02 июля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 25 июня 2019 года.

В полном объеме решение изготовлено 02 июля 2019 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Петровой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску мэрии города Новосибирска

к обществу с ограниченной ответственностью «РОСТА»

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, закрытое акционерное общество «РАДУГА ПРОДАКШН»

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 18.10.2016 № 127126м за период с 4 кв. 2016 года по 3 кв. 2018 года в размере 176 636 рублей 42 копеек, задолженности за фактическое использование земельного участка за период с 07.12.2015 по 30.09.2016 в размере 69 755 рублей 15 копеек, неустойки за период с 02.12.2016 по 26.10.2018 в размере 53 411 рублей 71 копейки,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «РОСТА»

к мэрии города Новосибирска

о признании договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора от 18.10.2016 № 127126М недействительным (ничтожным),

при участии представителей:

мэрии города Новосибирска – ФИО2, доверенность от 29.10.2018, удостоверение,

общества с ограниченной ответственностью «РОСТА» - ФИО3, доверенность от 09.01.2019, паспорт,

установил:

мэрия города Новосибирска (далее по тексту – мэрия) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «РОСТА» (далее по тексту – ООО «РОСТА») о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 18.10.2016 № 127126м за период с 4 кв. 2016 года по 3 кв. 2018 года в размере 176 636 рублей 42 копеек, задолженности за фактическое использование земельного участка за период с 07.12.2015 по 30.09.2016 в размере 69 755 рублей 15 копеек, неустойки за период с 02.12.2016 по 26.10.2018 в размере 53 411 рублей 71 копейки.

ООО «РОСТА», возражая против первоначального иска и предъявляя встречные исковые требования, ссылался на то, что договор аренды земельного участка от 18.10.2016 № 127126М не прошел в установленном порядке процедуру государственной регистрации, у мэрии города Новосибирска отсутствует право собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:35:101295:29, в связи с чем мэрия не могла распоряжаться данным земельным участком, сдавать его в аренду. Кроме того, земельный участок обременен арендой (арендатор – общество с ограниченной ответственностью «Техноком») и ипотекой в силу закона в пользу участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве.

Мэрия, возражая против встречного иска, в судебном заседании и представленном отзыве указывала на необоснованность довода ООО «РОСТА» об отсутствии у мэрии города Новосибирска права на распоряжение земельным участком, поскольку мэрия города Новосибирска в соответствии с действующим законодательством является распорядителем земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в связи с чем является надлежащей стороной (арендодателем) по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 18.10.2016 № 127126м. Кроме того, у ООО «РОСТА» с момента государственной регистрации общей долевой собственности на нежилые помещения возникли обязательства по оплате арендных платежей в бюджет независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, а поскольку государственная регистрация общей долевой собственности на нежилые помещения ООО «РОСТА» состоялась до обращения с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, стороны согласовали условие, указанное в пункте 7.5 договора аренды, в соответствии с которым арендатор принимает на себя обязательство внести в бюджет арендную плату за фактическое использование земельного участка за период с 07.12.2015 по 30.09.2016 в сумме 69 755 рублей 15 копеек в срок до 01.12.2016.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество «РАДУГА ПРОДАКШН».

Третье лицо о времени и месте рассмотрения дела уведомлено надлежащим образом, в судебное заседание не явилось, отзыв не представило.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, между мэрией (арендодателем) и ООО «РОСТА» (арендатором) подписан договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора от 18.10.2016 № 127126м, сроком действия с 18.10.2016 по 17.10.2026, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор(ы) принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:101295:29, площадью 2815 кв.м, согласно кадастровому паспорту земельного участка с возникновением у арендатора(ов) обязательств, соразмерно доле в праве собственности на недвижимое имущество, указанное в п. 1.2 настоящего договора.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды порядок взимания и размер арендной платы по договору определяется ежегодно в соответствии с постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п «Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории города Новосибирской области», решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2015 № 1404. Расчет размера арендной платы на момент заключения договора приводится в приложении 2 к договору и составляет 85 358,3 рублей в год.

Согласно информационной справке о начисленной сумме арендной платы по договору аренды от 18.10.2016 №127126м (арендатор ООО «РОСТА») сумма годовой арендной платы за период с 01.10.2016 по 17.10.2017 составляет 85 358 рублей 30 копеек в год (ежеквартальный платеж – 21 339 рублей 58 копеек), за период с 18.10.2017 по 31.12.2017 составляет 88 772 рубля 63 копейки (ежеквартальный платеж – 22 193 рубля 16 копеек), за период с 01.01.2018 составляет 92 323 рубля 54 копейки (ежеквартальный платеж – 23 080 рублей 89 копеек).

В соответствии с пунктом 2.4.2 договора аренды, арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее первого числа квартала, следующего за расчетным кварталом.

ООО «РОСТА» обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением о признании договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора от 18.10.2016 № 127126М недействительным (ничтожным), в связи с отсутствием у мэрии города Новосибирска права собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:35:101295:29. Кроме того, тем, ООО «РОСТА» ссылалось на отсутствие государственной регистрации договора арены земельного участка.

Изучив и проверив представленные доказательства, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Обращаясь в суд со встречным иском ООО «РОСТА» указывает, что договор аренды недвижимости, заключенный лицом, которое не являлось ее собственником в соответствии с данными ЕГРН, в силу статьи 168 ГК РФ признается недействительным (ничтожным).

Между тем ООО «РОСТА» не учтено следующее.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа (статья 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

На основании части 2 статьи 1 Устава город Новосибирск является муниципальным образованием и наделен Законом Новосибирской области от 02.06.2004 № 200-03 «О статусе и границах муниципальных образований Новосибирской области» статусом городского округа.

В соответствии со статьями 27, 40 Устава города Новосибирска, принятого решением городского Совета Новосибирска от 27.06.2007 № 616, мэрия города Новосибирска входит в структуру органов местного самоуправления города Новосибирска и является исполнительно-распорядительным органом муниципального образования города Новосибирска, наделённым полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями по осуществлению отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления города Новосибирска федеральными законами и законами Новосибирской области.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 54:35:101295:29 относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, то распоряжение данным земельным участком осуществляет мэрия города Новосибирска.

Учитывая изложенное, довод ООО «РОСТА» об отсутствии у мэрии города Новосибирска полномочий по спорному земельному участку судом отклоняется как основанный на неверном толковании.

Само по себе наличие в ЕГРН сведений об обременении объекта недвижимости договором аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 54701 от 22.05.2006, а также ипотекой в силу закона не свидетельствует об отсутствии полномочий у мэрии города Новосибирска по заключению договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора.

Представитель мэрии в судебном заседании пояснил, что земельный участок предоставлялся под строительство административного здания, здание в настоящее время построено, введено в эксплуатацию, что не отрицалось ООО «РОСТА», которому в спорный период в указанном здании принадлежали на праве собственности помещения.

Учитывая изложенное, оснований для признания договора аренды недействительным судом не установлено.

Суд отклоняет доводы ООО «РОСТА» о незаключенности договора аренды земельного участка как не прошедшего государственную регистрацию, при этом исходит из следующего.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 ГК РФ).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 ГК РФ) и размере арендной платы (статья 614 ГК РФ, пункт 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, далее по тексту – ЗК РФ).

Как следует из пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.

Следуя материалам дела, подписанный между сторонами договор аренды не зарегистрирован в установленном законом порядке. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Вместе с тем с учетом толкования норм права, изложенного в пункте 14 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», между сторонами состоялись обязательственные отношения по аренде. Исходя из анализа условий договора аренды от 18.10.2016 № 127126м, суд пришел к выводу о согласовании сторонами существенных условий договора.

Поскольку земельный участок принят ООО «РОСТА», доказательства обратного в материалах дела отсутствуют, и использовался в предпринимательской деятельности, суд приходит к выводу, что основания для освобождения ООО «РОСТА» от внесения спорной платы за пользование объектом аренды, отсутствуют.

Довод ООО «РОСТА» об отчуждении помещений в здании, расположенном на земельном участке, не имеет правового значения для разрешения настоящего дела, поскольку мэрией города Новосибирска заявлено требование о взыскании арендной платы за период с 4 кв. 2016 года по 3 кв. 2018 года, в то время как государственная регистрация договора купли-продажи недвижимого имущества №01-12-17/1Н от 01.12.2017 осуществлена 12.11.2018, т.е. за пределами спорного периода.

Удовлетворяя первоначальный иск, суд исходит из следующего.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (пункт 7 части 1 статьи 1 ЗК РФ. В силу части 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных нормативных актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).

В нарушение взятых на себя обязательств, ООО «РОСТА» арендную плату своевременно не вносило, в связи с чем у него возникла задолженность по арендной плате в размере в размере 176 636 рублей 42 копеек за период с 4 квартала 2016 года по 3 квартал 2018 года.

Согласно пункту 7.5 договора аренды ООО «РОСТА» принял на себя обязательство внести в бюджет арендную плату за фактическое использование земельного участка за период с 07.12.2015 по 30.09.2016 в сумме 69 755 рублей 15 копеек в срок до 01.12.2016.

В порядке досудебного урегулирования спора в адрес ООО «РОСТА» мэрией направлено досудебное уведомление №31/20-5096 от 20.03.2018, в котором предложено перечислить имеющуюся задолженность по арендной плате, за фактическое использование земельного участка и пени. ООО «РОСТА» в добровольном порядке задолженность не погасило, в связи с чем мэрия обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Материалами дела подтверждается, что обязательства по договору аренды земельного участка ООО «РОСТА» не исполнены, доказательства оплаты задолженности не представлены, в связи с чем суд находит требование мэрии о взыскании задолженности по арендной плате в размере 176 636 рублей 42 копеек, задолженности за фактическое использование земельного участка в размере 69 755 рублей 15 копеек подлежащим удовлетворению. Расчет мэрии судом проверен, признан верным.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Пунктом 2.4.3 договора аренды предусмотрено, что в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05 % от суммы задолженности.

В связи с наличием задолженности мэрия начислила ООО «РОСТА» неустойку по договору за период с 02.12.2016 по 26.10.2018 в размере 53 411 рублей 71 копейки. Расчет и период начисления неустойки ООО «РОСТА» не оспорен, судом проверен и признан верным, оснований для снижения неустойки судом не установлено.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 18.10.2016 № 127126м в размере 176 636 рублей 42 копеек, задолженности за фактическое использование земельного в размере 69 755 рублей 15 копеек, неустойки в размере 53 411 рублей 71 копейки.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределяются в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

первоначальный иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РОСТА» в пользу мэрии города Новосибирска задолженность по арендной плате в размере 176 636 рублей 42 копеек, задолженность за фактическое использование земельного участка в размере 69 755 рублей 15 копеек, неустойку в размере 53 411 рублей 71 копейки.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РОСТА» в доход федерального бюджета 8 996 рублей государственной пошлины.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Ю.А. Петрова