Решение от 16 ноября 2025 г. по делу № А40-103545/2025

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело  № А40-103545/25-17-783
17 ноября 2025 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 03 сентября 2025 года

Полный текст решения изготовлен 17 ноября 2025 года

Арбитражный суд города Москвы в составе: судьи Поляковой А.Б. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сикоевым Э.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в зале 8019 дело по заявлению Департамента городского имущества города Москвы к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, третье лицо: ПАО «Совкомбанк» о признании недействительным уведомления от 17 февраля 2025г. № КУВД-001/2024-56560575/8 об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды от 01.12.1997 № М-08-010424 в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:08:0007007:8; о возложении обязанности внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о государственной регистрации прекращения договора аренды от 01.12.1997 № М-08-010424 земельного участка с кадастровым номером 77:08:0007007:8

при участии: от заявителя – ФИО1 (дов. от 07.08.2024 №ДГИ-Д-420/25); от заинтересованного лица – ФИО2 (дов. от 28.01.2025 № Д-50/2025), от третьего лица не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – Департамент, заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – заинтересованное лицо, Управление) от 17 февраля 2025г. № КУВД-001/2024-56560575/8 об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды от 01.12.1997 № М-08-010424 в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:08:0007007:8; о возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве обязанности внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о государственной регистрации прекращения договора аренды от 01.12.1997 № М-08-010424 в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:08:0007007:8.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал требования по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель Управления возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве и дополнении к нему.

ПАО «Совкомбанк», извещенное надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ о времени и месте проведения судебного заседания, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.kad.arbitr.ru, своих представителей в суд не направило. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ч. 5  ст. 156 АПК РФ.

В соответствии с ч.1 ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Судом установлено, что предусмотренный ч. 4 ст. 198 АПК РФ срок на обжалование оспариваемого решения Управления Росреестра по Москве заявителем соблюден.

Исследовав материалы дела, выслушав мнения представителей лиц, участвующих в деле, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы заявления и отзыва на него, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные Департаментом требования  не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Департаментом и ООО «КЛИНИКА МОСМЕД» был заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 01.12.1997 № М-08-010424 земельного участка с кадастровым номером 77:08:0007007:8 площадью 29 301 кв. м. по адресу: <...> для эксплуатации медсанчасти.

В связи с переходом права собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.12.2022 № ОИПНХ-73 на нежилое здание по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Покровское-Стрешнево, улица Габричевского, дом 5, Корпус 3 (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 20.04.2023 № 77:08:0007007:1016-77/051/2023-65), в соответствии со ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, права и обязанности по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 01.12.1997 № М-08-010424 переходят с 20.04.2023 к ООО «КВЕРТИ».

Как указывает заявитель, по данным ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:08:0007007:8 по адресу: г Москва, <...> зарегистрировано право аренды в пользу ООО «КВЕРТИ» (ИНН: <***>).

Как указывает заявитель, основаниями регистрации права являются: дополнительное соглашение от 16.04.2015 к договору земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, № М-08-010424 от 01.12.1997 (дата государственной регистрации: 18.05.2015, номер государственной регистрации: 77-77/008-77/008/025/2015-101/1), договор купли-продажи недвижимого имущества, № ОИПНХ-73 от 14.12.2022, дополнительное соглашение № 1 к Договору № ОИПНХ-73 купли-продажи недвижимого имущества от 14.12.2022.

Срок действия права с 18.05.2015 до 01.12.2022.

Руководствуясь ст. 407, 610, 621 ГК РФ Департамент направил в адрес ООО «КВЕРТИ» уведомления от 07.08.2024 № ДГИ-И-92608/24 об отказе от договора аренды земельного участка от 01.12.1997 № М-08-010424, в связи с чем в настоящее время указанный договор считается прекращенным.

В целях погашения в ЕГРН записи об аренде, Департамент обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды 01.12.1997 № М-08-010424.

Уведомлением Управления от 20 ноября 2024г. № КУВД-001/2024-56560575/1 действия по государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:08:0007007:8 были приостановлены.

Уведомлением Управления от 17 февраля 2025г. № КУВД-001/2024-56560575/8 Департаменту отказано в осуществлении действий по внесению ЕГРН записи о прекращении договора аренды.

В качестве причины отказа в государственной регистрации прекращении договора аренды земельного участка Управлением указано следующее.

По сведениям ЕГРН на земельном участке в отношении права аренды ООО «Кверти» внесена запись от 20.04.2023 № 77:08:0007007:8-77/051/2023-6 об ипотеке в пользу ПАО «Совкомбанк», на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № ОИПНХ-73 от 14.12.2022, в связи с чем согласно ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в случае если не выдавалась закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Вместе с тем, заявление о прекращении ипотеки согласно требованиям ст. 25 Закона об ипотеке заявителем не представлено.

Посчитав уведомление Управления от 17 февраля 2025г. № КУВД-001/2024-56560575/8 об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды от 01.12.1997 № М-08-010424 в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:08:0007007:8 незаконным и нарушающим его права, Департамент обратился в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходит из следующего.

Управление является федеральным органом исполнительной власти (ч.1 ст. 3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ)), осуществляющим публично-правовые функции по государственному кадастровому учету, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведению Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) и предоставлению сведений, содержащихся в нем.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

На основании ч. 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, в том числе, документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации.

Между тем, как следует из материалов дела, 12.11.2024 заявитель обратился в Управление с заявлением КУВД-001/2024-56560575 о прекращении регистрационной записи об ограничении в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:08:0007007:8, расположенного по адресу: <...> д 5.

Уведомлением Управления от 17.02.2025 № КУВД-001/2024-56560575/8 в прекращении регистрационной записи об ограничении в виде аренды в отношении вышеуказанного земельного участка было отказано в связи со следующим.

На государственную регистрацию заявителем представлено уведомление от 07.08.2024 № ДГИ-И-92608/24 об отказе от договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 01.12.1997 № М08-010424, заключенного между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «Кверти», в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:08:0007007:8, по адресу: <...> (далее - Земельный участок), подготовленное Департаментом.

В соответствии с ч. 4 ст. 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН и записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно ч. 2 ст. 7 Закона № 218-ФЗ Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) представляет собой свод достоверных систематизированных сведений и состоит, в том числе из реестра объектов недвижимости и реестра прав, ограничений прав и обременении недвижимого имущества.

Как указывает Управление и следует из материалов дела, в ЕГРН в отношении Земельного участка содержится запись об ограничении (обременении) в виде аренды № 77-77/008-77/008/025/2015-101/3 от 18.05.2015 в пользу ООО «Кверти», сроком до 01.12.2022.

Однако, по сведениям из ЕГРН на Земельном участке в отношении права аренды ООО «Кверти» внесена запись от 20.04.2023 № 77:08:0007007:8-77/051/2023-6 об ипотеке в пользу ПАО «Совкомбанк», на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № ОИПНХ-73 от 14.12.2022.

Внесение в ЕГРН записи о прекращении договора аренды осуществляется в соответствии с общими положениями ГК РФ о прекращении обязательств, а также специальными нормами о договорах аренды (ст. ст. 610, 622 ГК РФ).

Прекращение прав по договору аренды земельного участка, права и обязанности по которому являются предметом залога (ипотеки), противоречит ст. 310 ГК РФ, в соответствии с которой односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Кроме того, положениями норм ч. 4 ст. 53 Закона № 218-ФЗ установлено, что если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременении такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН о таком объекте недвижимого имущества, осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено указанным Федеральным законом или договором об ипотеке

При этом основания и порядок погашения регистрационной записи об ипотеке регламентированы ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), в соответствии с которой регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в случае если не выдавалась закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

В то же время, как указывает Управление, заявление о погашении регистрационной записи об ипотеки в его адрес не поступало.

Таким образом, внесение в ЕГРН записи о прекращении договора аренды земельного участка от 01.12.1997 № М-08-010424 возможно после прекращения в ЕГРН записи о зарегистрированном обременении в виде ипотеки в отношении вышеуказанного земельного участка.

Иных доказательств наличия оснований для проведения государственной регистрации заявителем представлено не было.

Вышеуказанные доводы Управления Департаментом документально не опровергнуты, доказательств их необоснованности также не представлено.

Кроме того, как отмечено выше, Департамент просит суд обязать Управление погасить запись о договоре аренды.

Однако в настоящем случае остается неразрешенным вопрос о записи в ЕГРН в виде ипотеки в отношении указанного земельного участка, что влечет невозможность удовлетворения вышеуказанного требования Департамента.

При этом доводы Департамента о том, что регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды и его позиция подтверждается судебной практикой отклоняются судом как несостоятельные, исходя из следующего.

Так, в рамках дел № А40-79980/2015, № А40-224371/2016, № А40-187044/2018, на которые ссылается Департамент в заявлении, судами было установлено, что застройщик в лице ООО «Фобос» был признан банкротом; Закон о долевом участии и Закон об ипотеке, предусматривая основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия, также судами установлено, что при указанных обстоятельствах требования к застройщику в лице ООО «Фобос» могут быть предъявлены лицами, с которыми им были заключены договоры долевого участия в строительстве, в рамках дела о банкротстве застройщика, и соответственно, рассмотрены как в виде денежных требований, так и в виде требования о передаче жилых помещений в строгом соответствии с правилами, установленными законодательством о банкротстве.

Таким образом, дела № А40-79980/2015, № А40-224371/2016, № А40-187044/2018, на которые ссылается Департамент в заявлении, не имеют отношения к существу настоящего дела.

В рамках дел №№ А40-104601/2019, А40-147157/2023 судом рассматривались отказы в регистрации прекращения договоров аренды, обремененных ипотекой, возникшей в силу закона, в отношении земельных участков, предоставленных для долевого строительства и, не имеют отношения к рассматриваемому делу.

При этом, в рамках дела № А40-109437/2019, на которое ссылается заявитель, рассматривался отказ в регистрации прекращения ипотеки, возникшей в силу закона, в отношении земельного участка, предоставленного ранее для долевого строительства

Однако в рассматриваемом деле арендатор ООО "Фирма "Ванга-97" ликвидирован, заявленный к регистрации земельный участок был предоставлен не для долевого строительства, а для размещения объектов торговли.

Таким образом, дело № А40-109437/2019, на которое ссылается Департамент в заявлении, не имеет отношения к настоящему делу.

Удовлетворение заявленных требований не приведет к восстановлению прав Департамента, поскольку при погашении записи о договоре аренды по-прежнему остается неразрешенным вопрос о записи в ЕГРН в виде ипотеки в отношении указанного земельного участка.

Наличие указанной записи об обременении в виде ипотеки будет в дальнейшем препятствовать использованию спорного земельного участка в хозяйственном обороте и осуществлении с ним любых учетно-регистрационных действий.

С учетом вышеизложенного, суд считает, что у Управления отсутствовали основания для осуществления государственной регистрации прекращения договора аренды от 01.12.1997 № М-08-010424 в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:08:0007007:8, в связи с чем отказ Управления в государственной регистрации, оформленный уведомлением от 17 февраля 2025г. № КУВД-001/2024-56560575/8, является законным и обоснованным.

При указанных обстоятельствах суд, оценив все изложенные доводы и материалы дела, приходит к выводу о не установлении условий, предусмотренных ст.13 ГК РФ, ч.1 ст.198 АПК РФ, необходимых для признания оспариваемого решения регистрирующего органа незаконным, в связи с чем заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Согласно ч. 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 29, 65, 71, 75, 110, 167- 170, 176, 198-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", отказать в удовлетворении требований Департамента городского имущества города Москвы.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

А.Б. Полякова