Решение от 23 апреля 2025 г. по делу № А27-18131/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Дело № А27-18131/2024

именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

24 апреля 2025 г. г. Кемерово

Резолютивная часть решения объявлена 23 апреля 2025 г. Полный текст решения изготовлен 24 апреля 2025 г.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Тимохина В.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1.,

рассмотрев в открытом судебном с участием представителя:

ответчика – ФИО2 по доверенности от 21.12.2022, дело исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью "Сервис-ТЦ", ИНН <***>

к открытому акционерному обществу "Северо-Кузбасская энергетическая

компания", ИНН <***>

о взыскании 254 035,58 руб. задолженности, 32 291,3 руб. процентов за

пользование чужими денежными средствами

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета

спора:

общество с ограниченной ответственностью «Сервис-ТЦ2» ,ИНН: <***>.

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания», ИНН

4205041076

у с т а н о в и л:

в Арбитражный суд Кемеровской области поступило исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Сервис-ТЦ" к открытому акционерному обществу "Северо-Кузбасская энергетическая компания" (далее также – ОАО "СКЭК") о взыскании 254 035,58 руб. задолженности, 32 291,3 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Ответчик против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на то, что принадлежащие ему помещения не входят в состав торговых центров, имеют собственное хозяйственное назначение. Подробно доводы приведены в отзыве на иск.

ОАО «СКЭК» является собственником нежилых помещений с кадастровым номером № 42:24:0501012:8342 (площадью 7 м2), № 42:24:0501012:8343 (площадью 7 м2), № 42:24:0501012:8344 (площадью 10,7 м2), расположенных по адресу: <...> что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

20.01.2023 проведено внеочередное общее собрание собственников нежилых помещений ТЦ «Московский», расположенного по адресу: <...> оформленное протоколом № 1, согласно которому было принято решение по пятому вопросу: Утвердить условия договора управления эксплуатацией здания ТЦ «Московский» между ООО «Сервис-ТЦ» и собственниками нежилых помещений в

редакции, предлагаемой ООО «Сервис-ТЦ» и заключить с ООО «Сервис-ТЦ» договоры на техническое обслуживание и коммунальное обеспечение ТЦ «Московский» с 01.01.2023.

Также протоколом утвержден размер тарифа на техническое обслуживание и коммунальное обеспечение с 01.01.2023 в размере 42,49 руб. в месяц за 1 кв. метр площади нежилого помещения (вопрос 7).

В соответствии с п. 1.1 Договора № ТЦ5-ТП/2023 на техническое обслуживание и коммунальное обеспечение ТЦ "Московский" от 01.01.2023 г. (далее – Договор) Исполнитель обязался совершать от имени Собственника и за его счет юридические и технические действия делегированные общим собранием собственников по техническому обслуживанию и обеспечению коммунальными услугами ТЦ «Московский» по адресу: <...> в части, соответствующей размеру доли участия Собственника в праве общей долевой собственности на общее имущество ТЦ «Московский» пропорциональной общей площади помещения Собственника, принадлежащей ему на праве собственности.

Пунктом 1.3. договора установлен перечень услуг по управлению эксплуатацией ТЦ «Московский», который указан в Приложении № 1.

Согласно п. 5.1 Договора стоимость предоставляемых по Договору услуг формируется из условий возмещения расходов Исполнителя и складывается из двух составляющих: постоянная и переменная согласно Приложения № 1 к Договору. Стоимость постоянной части формируется из условия возмещения затрат по техническому обслуживанию и обеспечению коммунальными услугами ТЦ «Московский», и рассчитывается пропорционально общей площади помещения Собственника, принадлежащей ему на праве собственности в общей площади всех Собственников. Стоимость переменной части определяется по факту потребленных коммунальных услуг. Перечень коммунальных услуг, предоставляемых в рамках Договора, включает в себя: подачу холодной воды, прием и доочистку стоков (канализование), электроснабжение, вывоз и передача на захоронение ТКО, теплоснабжение

В соответствии с п. 5.6 Договора стоимость услуг, объем которых учитывается с помощью показаний установленных и зарегистрированных надлежащим образом индивидуальных приборов учета (счетчиков) определяется на основании показаний таких приборов в порядке, а при отсутствии счетчиков - расчетным путем. Стоимость остальных услуг определяется расчетным путем, в соответствии тарифом, принятым на общем собрании собственников.

Собственник производит оплату по договору ежемесячно предварительно путем перечисления денежных средств на расчетный счет или кассу Исполнителя. Срок внесения платежа - до 10 числа, текущего месяца в размере фактической стоимости работ и услуг предыдущего месяца (п. 5.7 Договора).

Окончательный расчет производится ежемесячно - до 18 числа, следующего за оплачиваемым месяцем в размере, указанном в платежном документе «счет», путем внесения на расчетный счет Исполнителя в безналичном порядке, либо наличными в кассу Исполнителя (п. 5.8 Договора).

ОАО «СКЭК» уклонилось от подписания Договора.

Протокол № 1 от 20.01.2023 является действующим по настоящее время, собственниками нежилых помещений данный протокол не оспорен.

Согласно акта сверки взаиморасчетов у ОАО «СКЭК» образовалась задолженность перед ООО «Сервис ТЦ» в размере 36 001,27 рублей.

Наличие неоплаченной задолженности послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление N

64) разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В ч. 1 - 2 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее также – ЖК РФ) установлено, что собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в МКД, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Положения указанных норм применимы и к содержанию общего имущества в нежилом здании.

Согласно п. 1 и 2 ст. 259.1 ГК РФ собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

В соответствии с п. 1 ст. 259.4 ГК РФ если иное не установлено единогласным решением собственников недвижимых вещей, каждый собственник недвижимой вещи обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно со своей долей в праве на общее имущество (пункт 1 статьи 259.2).

В силу п. 1.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из решений собраний только в случаях, предусмотренных законом.

Указанной норме корреспондирует п. 3 ст. 181.5 ГК РФ, согласно которому, если иное не предусмотрено законом, решение собрания участников гражданско-правового сообщества ничтожно в случае, если оно принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания.

Под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях

решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений (пункт 103 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении 7 судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Одним из обязательных условий признания решения собрания тех или иных лиц основанием возникновения, изменения либо прекращения гражданских прав и обязанностей является наличие в законе указания на гражданско-правовые последствия, обязательные для всех управомоченных на участие в собрании лиц, а также для иных лиц (пункт 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018).

Из приведённых норм права следует, что решение общего собрания собственников помещений в нежилом здании является источником возникновения у одного из этих собственников гражданско-правовых обязательств в случае, если такое решение принято по вопросам, входящим в компетенцию собрания, в частности касается вопросов, связанных с эксплуатацией общего имущества в нежилом здании.

Таким образом, по смыслу приведенных положений собственники помещений, расположенных в нежилом здании торгового центра, в силу прямого указания закона обязаны нести расходы на содержание общего имущества, независимо от наличия у них расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

Отсутствие договора с истцом не является основанием для освобождения владельца нежилого помещения в ТЦ от несения расходов по содержанию общего имущества. Обязанность по своевременному и полному внесению платы основана на общих положениях гражданского права о возмездности оказываемых услуг.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра, ответчику на праве собственности принадлежат нежилые помещения в спорном торговом центре.

Из выписок из Единого государственного реестра недвижимости следует, что принадлежащие ответчику помещения находятся непосредственно в здании ТЦ «Московский».

Доводы ответчика о том, что помещение является отдельным пристроенным помещением вспомогательного характера не соответствуют данным Единого государственного реестра недвижимости, поскольку из представленных выписок следует, что ответчик является собственником помещения нежилых помещений с кадастровым номером № 42:24:0501012:8342 (площадью 7 м2), № 42:24:0501012:8343 (площадью 7 м2), № 42:24:0501012:8344 (площадью 10,7 м2), расположенных непосредственно в здании. Данные объекты являются помещениями, а не отдельными зданиями, входят в состав единого здания ТЦ "Московский". Помещения входят в контур здания, что отражено в разделе 5 лист 4 выписок из ЕГРН, следовательно, имеют с ним общие конструкции (стены, фундамент). Наличие общих конструкций следует также и из фотографий. Отсутствие непосредственно в таких помещениях водоснабжения, теплоснабжения само по себе не свидетельствует о том, что они не входят в состав здания.

Согласно выписке из ЕГРН на само здание торгового центра с кадастровым номером 42:24:0501012:8096, принадлежащие ответчику на праве собственности объекты с кадастровыми номерами 42:24:0501012:8342, 42:24:0501012:8343, 42:24:0501012:8344 указаны в составе раздела «кадастровые номера помещений, машино-мест, расположенных в здании или сооружении».

Следовательно, ответчик обязан нести расходы по техническому обслуживанию и обеспечению коммунальными услугами ТЦ «Московский», независимо от оформления договорных отношений с истцом.

Согласно п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В соответствии с п. 1 ст. 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

Истцом заявлена ко взысканию сумма долга за оказанные услуги в размере 36 001,27 руб. за период с января 2023 по июль 2024 с применением в расчете тарифов, утвержденных собственниками помещений на основании протокола общего собрания.

Ответчиком правильность применения тарифов, площади помещений, размеры переменной части (помесячно) не оспорены.

Доказательств оплаты в заявленном истцом размере или частично ответчиком в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Истцом на основании ст. 395 ГК РФ начислены проценты за пользование чужими денежными средствами за период 31.01.2023 г. – 28.08.2024 г. в размере 4 056,51 руб.

Расчет судом проверен и признан не нарушающим права ответчика. Оценивая иные доводы, суд отмечает следующее.

То обстоятельство, что помещения являются изолированными помещениями и имеют отдельный вход, не влияет на их статус помещений, принадлежащих на праве собственности отдельному лицу. Отдельными строениями такие помещения в ТЦ "Московский" не являются.

При этом на указанные объекты именно как на помещения, находящиеся в здании, зарегистрировано право собственности ответчиком, осуществляющим предпринимательскую деятельность и использующим помещения для целей осуществления такой деятельности посредством размещения в них оборудования трансформаторной подстанции.

Помещения, как следует из выписок из ЕГРН, были куплены ответчиком по договорам купли-продажи от 22.12.2021 № С28/2021, то есть приобретены юридическим лицом на возмездной основе в рамках его деятельности.

Ответчик не ссылается на ошибочную регистрацию за ним права собственности на помещения и не заявляет о том, что такие помещения являются общим имуществом собственников других помещений нежилого здания, но, напротив, позиционирует себя как собственник помещений, приобретенных им по договору купли-продажи.

То обстоятельство, что помещения не рассматриваются ответчиком как общее имущество собственников здания, следует и из того, что им не было инициировано оформление таких помещений как общего имущества, а не принадлежащего отдельному собственнику имущества, не решался вопрос о внесении платы собственниками за использование общего имущества для осуществления своей деятельности.

Ответчиком не было оспорено решение об установлении тарифа, который определен от площади помещений вне зависимости от их назначения.

Аналогичный подход применен в постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2025 г. по делу № А27-18129/2024.

С учетом изложенного, указанные требования подлежат удовлетворению.

ОАО «СКЭК» также является собственником нежилого помещения общей площадью 97,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН и не оспаривается ответчиком.

21.12.2022 проведено внеочередное общее собрание собственников нежилых помещений ТРК «Променад», расположенного по адресу: <...>, оформленное протоколом № 4, согласно которому было принято решение по вопросу 2.2: утвердить условия договора управления эксплуатацией здания ТЦ «Променад» между ООО «Сервис-ТЦ» и собственниками нежилых помещений в редакции, предлагаемой ООО «Сервис-ТЦ» и заключить с ООО «Сервис-ТЦ» договоры на техническое обслуживание и коммунальное обеспечение ТЦ «Московский» с 01.01.2023.

Также протоколом утвержден размер тарифа на техническое обслуживание и коммунальное обеспечение с 01.01.2023 в размере 71,29 руб. в месяц за 1 кв. метр площади нежилого помещения (вопрос 2.2).

В связи с неоплатой услуг, оказанных в ТЦ "Променад" истец просит взыскать основной долг в размере 218 034,31 руб., проценты за период 31.01.2023 – 28.08.2024 в размере 28 234,79 руб.

Возражая против исковых требований, ответчик указал, что спорное нежилое здание - это трансформаторная подстанция, которая предназначена для электроснабжения ТРК «Променад» и является изолированной пристройкой к зданию (не имеет входа в ТРК), работает в автономном режиме, персонал на ее территории отсутствует. ОАО «СКЭК» не пользуется общим имуществом ТРК «Променад», а напротив, обеспечивает возможность работы ТРК. С экономической точки зрения трансформаторная подстанция не приносит самостоятельного дохода и его использование возможно только исключительно по функциональному назначению (энергоснабжению).

Согласно Приказу Минземстроя Российской Федерации от 04.08.1998 № 37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" признаками единства здания служат:

- фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала;

- при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

Согласно указаниям по заполнению формы федерального статистического наблюдения N С-1 "Сведения о вводе в эксплуатацию зданий и сооружений", утвержденным приказом Федеральной службы государственной статистики от 01.11.2008 N 274, наружные пристройки к существующим объектам учитываются как отдельные здания, если такие пристройки носят иной функциональный характер, чем объект (здание) в целом.

В соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов "ОК 013-2014 (СНС 2008)" (принят и введен в действие Приказом Росстандарта от 12.12.2014 № 2018-ст) если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое из них представляет собой самостоятельное конструктивное целое, они считаются отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки являются самостоятельными объектами.

Из разъяснений Минэкономразвития России, изложенных в письме от 24.02.2014 № Д23и-501, следует, что помещение считается изолированным, если оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями, имеет отдельный вход и не используется для доступа в иное помещение.

Ответчиком в материалы дела представлен технический паспорт на спорное нежилое строение, а также фотографии.

Проанализировав представленные документы, можно сделать вывод о том, что пристроенное к ТРК «Променад» нежилое помещение, принадлежащее ответчику, не связано с ТРК «Променад» и не имеет с ним признаков единства. Данные объекты недвижимости не являются неразрывно связанными друг с другом и не имеют совместно

работающих конструктивных элементов. У ТРК «Променад» и трансформаторной станцией отсутствуют общие ограждающие конструкции, равно как не имеется и сообщения между ТРК «Променад» и пристроенной частью здания. Строения имеют обособленные входы и выходы.

Таким образом, спорное нежилое здание, является изолированным строением, и, с учетом предназначения - обеспечение энергоснабжением присоединенных к ней потребителей, не отвечает признакам помещения ТРК «Променад».

Учитывая изложенное, ответчик как собственник пристроенного к дому нежилого здания, не являющегося частью ТРК «Променад», не использует общее имущество собственников помещений ТРК «Променад», вследствие чего не обладает правом общей долевой собственности на общее имущество, расположенное в ТРК «Променад», а соответственно, у ответчика перед истцом отсутствует обязанность по несению расходов на его содержание.

Таким образом, достаточных и убедительных доказательств того, что спорное нежилое строение, принадлежащее ответчику, является единым объектом капитального строительства с ТРК «Променад», имеет какую-либо конструктивную связь с помещениями ТРК «Променад», а также, того, что строение и ТРК «Променад» связаны между собой функционально и технологически, истцом в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлено, что не позволяет суду сделать вывод о возложении на ответчика обязанности по несению расходов, предъявленных истцом ко взысканию, а также процентов за их несвоевременную оплату.

Исковые требования в части взыскания задолженности за услуги в ТЦ "Променад" удовлетворению не подлежат.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 395, 779, 781 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 110, 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с открытого акционерного общества "Северо-Кузбасская энергетическая компания" (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Сервис-ТЦ" (ИНН <***>) 41 278,71 руб., в том числе 36 001,27 руб. задолженности по Договору на техническое обслуживание и коммунальное обеспечение ТЦ "Московский" от 01.01.2023 г., 4 056,51 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период 31.01.2023 г. – 28.08.2024 г., 1 220,93 руб. расходов на уплату государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Возвратить частично обществу с ограниченной ответственностью "Сервис-ТЦ" (ИНН <***>) излишне уплаченную государственную пошлину в размере 232 руб., перечисленную платежным поручением от 26.08.2024 № 320.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение одного месяца с момента его принятия. Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья В.В. Тимохин