Решение от 19 июня 2024 г. по делу № А05-1461/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-1461/2024
г. Архангельск
20 июня 2024 года



Резолютивная часть решения объявлена 05 июня 2024 года 

Полный текст решения изготовлен 20 июня 2024 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Филипьевой А.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дубининой Ю.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>; ИНН <***>)

к ответчику - межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия 163000, <...>)

с привлечением к участию в  деле в качестве третьего  лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, акционерного общества "Почта России" (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес:  г. Москва, вн.тер.г. муниципальный  округ Хорошевский,  ул.  3-я Песчаная, д. 2А)

о признании недействительным расчета  арендной платы,

при участии в заседании представителей:

от  истца: ФИО2 по  доверенности от  01.12.2023;

от  ответчика: ФИО3 по  доверенности от  10.04.2023;

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее  - истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе (далее  - ответчик, МТУ Росимущества), в котором просит:

-  признать недействительным приведенный в уведомлении МТУ Росимущества от 02.02.2023 № 29/650 расчет размера арендной платы по договору  аренды земельного участка от  25.08.2008 № 332/1  на  2023 год;

- установить арендную плату, подлежащую внесению за 2023 по договору  аренды земельного участка от  25.08.2008 № 332/1,  в  сумме 41 277 руб. 41 коп. с учетом пропорции этой суммы к площади помещений истца.

 Исковые требования указаны с учетом их уточнения истцом, принятого судом (статья 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Ответчик в отзыве и дополнениях к нему с иском не согласился, настаивает на размере арендной платы на 2023 год, изложенном в письме от 02.02.2023 № 29/650; по мнению ответчика, оснований для расчета арендной платы по 2 % от кадастровой стоимости земельного участка не имеется.

В судебном  заседании представитель истца поддержал заявленное требование с учетом его уточнения.

Представитель ответчика с  иском  не согласился  по доводам,  изложенным в отзыве и дополнениях к нему.

Ознакомившись с материалами  дела, заслушав представителей  сторон в судебном заседании, суд  установил следующие обстоятельства.

В соответствии с выписками от 08.12.2023, от 18.03.2024 из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) Российской Федерации принадлежит на праве собственности (дата государственной регистрации права 26.07.2005) земельный участок с кадастровым номером 29:22:050504:57 площадью 3553 кв.м., местоположение: <...>. Вид разрешенного использования земельного участка: для эксплуатации газетного корпуса. В границах земельного участка расположено здание газетного корпуса с кадастровым номером 29:22:050504:141, 1980 года ввода в эксплуатацию, площадью 5430,9 кв.м.

Выписками из ЕГРН от 17.04.2024 подтверждается, что предприниматель с 30.01.2017 является собственником  помещений с кадастровым номером 29:22:050504:1665 площадью 3501,03 кв.м., с кадастровым номером 29:22:050504:1669 площадью 429,6 кв.м.и с кадастровым номером 29:22:050504:1668 площадью 195,7 кв.м., расположенными в здании газетного корпуса. Доля помещений предпринимателя в общей площади здания составляет 74,67 %, что лицами, участвующими в деле не оспаривается.

Остальные помещения в здании находятся в собственности акционерного общества "Почта России" либо являются помещениями, относящимися в общему имуществу собственников помещений в здании.

Расположенные в здании газетного корпуса помещения приобретены предпринимателем у акционерного общества «Издательско-полиграфическое предприятие «Правда Севера» (далее - ОАО «ИПП «Правда Севера»), образованного путем реорганизации в результате приватизации   федерального государственного предприятия «Издательско-полиграфическое предприятие «Правда Севера» (далее - Предприятие).

25.08.2008  в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:22:050504:57 между правопредшественником МТУ Росимущества и АО «ИПП «Правда Севера» заключен договор № 332/1 аренды, находящегося в федеральной собственности земельного участка, с множественностью лиц на стороне арендатора.

Пунктом 2.1. договора № 332/1 определен срок его действия по 17.08.2057 с даты его государственной регистрации.

Государственная регистрация договора № 332/1 произведена 15.01.2009.

Соглашением от 01.11.2018, заключенным между истцом и ОАО «ИПП «Правда Севера» последнее с 30.01.2017 исключено из договора аренды № 332/1 в связи со сменой собственника помещений в здании газетного корпуса.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Архангельской области от 22.01.2020 по делу № А05-9147/2019 по иску МТУ Росимущества на  предпринимателя возложена обязанность заключить договор аренды в отношении  земельного участка с кадастровым номером 29:22:050504:57 в связи с приобретением права собственности на помещения в здании,  расположенные на указанном земельном участке. 

17.05.2021 между истцом и ответчиком заключено соглашение № 332/1-2 о присоединении к договору аренды № 332/1 в связи с принадлежность предпринимателю помещений в здании газетного корпуса.

На основании указанного соглашения в ЕГРН зарегистрировано право аренды земельного участка в пользу предпринимателя.

Также судом установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Архангельской области от 24.04.2013 по делу № А05-1874/2013 рассмотрены требования истца к ОАО «ИПП «Правда Севера» о взыскании задолженности по арендной плате по договору № 332/1.

Указанным решением установлены следующие фактические обстоятельства.

Решением Архангельского городского совета народных депутатов от 06.04.1993 № 100/10 Предприятию в постоянное пользование был предоставлен земельный участок площадью 2, 38 га по адресу: <...>. 06.04.1993 с Предприятием заключен договор о землепользовании вышеуказанного земельного участка, на основании 14.10.1993 Предприятию выдано свидетельство на постоянное пользование земельным участком. В 2001 году в связи с уточнением границ земельного участка было вынесено распоряжение от 08.02.2001 №64/3р о предоставлении Предприятию в постоянное пользование земельных участков, в том числе площадью 2,74 га в Ломоносовском территориальном округе по пр. Новгородскому в г. Архангельске для эксплуатации объектов недвижимости производственного комплекса (типографского, редакционного, газетного и др. корпусов). Право постоянного пользования было переоформлено на право аренды в 2003 году, что следует из распоряжения от 20.03.2003 № 204р. Впоследствии в связи с оформлением права федеральной собственности на земельный  участок было вынесено распоряжение Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 18.08.2008 № 1078-р «О предоставлении Предприятию земельного участка с кадастровым номером 29:22:050504:0057». В соответствии с вышеуказанным распоряжением и был заключен договор аренды от 25.08.2008.

С учетом изложенного  в рамках дела № А05-1874/2013  суд пришел к выводу о том, что право аренды земельного участка Предприятия было переоформлено с права постоянного пользования.

В пояснениях по настоящему делу МТУ Росимущества также подтвердило то обстоятельство, что  право постоянного (бессрочного) пользования Предприятия на земельный участок было переоформлено в 2003 году на право аренды.

Для внесения арендной платы по договору № 332/1 за 2023 год МТУ Росимущество направило в адрес предпринимателя письмо от 02.02.2023 исх. № 29/650. Согласно изложенному в письме  расчету истцу предложено уплатить арендную плату за 2023 год в размере 701 898 руб. исходя из размера рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 29:22:050504:57, определенной отчетом от 08.09.2022 № 102/08/22.

Не согласившись с полученным расчетом, истец обратился в арбитражный суд с иском.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что поскольку право аренды ОАО «ИПП «Правда Севера» на  земельный участок возникло в связи с переоформлением права постоянного  (бессрочного) пользования Предприятия (правопредшественника ОАО «ИПП «Правда Севера») на этот земельный участок, то предприниматель, как покупатель помещений у ОАО «ИПП «Правда Севера», также вправе рассчитывать на внесении арендной платы за пользование земельным участком исходя из 2 % от его кадастровой стоимости.

Оценив обстоятельства спора и доводы  истца и ответчика,  представленные в их обоснование доказательства, суд приходит к выводу о том, что иск подлежит  удовлетворению с учетом следующего.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1, пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу положений статей 606, 614  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В пункте 1 части 3 статьи 39.7 ЗК РФ установлено, что порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Таким образом, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в публичной собственности, является регулируемым.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 16, 19 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума № 73), в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 ЗК РФ. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Правила № 582).

В силу пункта 2 Правил № 582 (в редакции, действующей на момент подготовки отчета об оценке от 08.09.2022 № 102/08/22 и до вступления силу изменений, внесенных постановлением Правительства Российской Федерации от 10.02.2023 № 191) размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (далее - торги);

в) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии;

г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 Правил № 582, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 6 Правил № 582).

Из расчета размера арендной платы на 2023 год, приведенного в письме МТУ Росимущества от 02.02.2023 исх. № 29/650, следует, что расчет произведен на основе рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 29:22:050504:57, определенной отчетом от 08.09.2022 № 102/08/22, подготовленным ООО "Выгодный контракт".

Данным отчетом рыночная стоимость права аренды земельного участка в год определена в сумме 940 000 руб. по состоянию на 01.06.2022.

Таким образом, пропорционально доле помещений предпринимателя в здании газетного корпуса размер арендной платы для предпринимателя на 2023 год составил 701 898 руб. (940 000 руб. х 74,67 %).

В обоснование такого расчета истец ссылается на то, что такой расчет произведен на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков (подпункт "г" пункта 2 Правил № 582) в соответствии с пунктом 6 тоже Правил (в редакции, действующей на момент подготовки отчета об оценке от 08.09.2022 № 102/08/22 и до вступления силу изменений, внесенных постановлением Правительства Российской Федерации от 10.02.2023 № 191), согласно которому  ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 Правил № 582, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка. МТУ Росимущество реализовало полномочия собственника земельного участка и инициировало проведение оценки рыночной стоимости права его аренды в целях определения размера арендной платы для пользователей земельного участка.  Поскольку предприниматель является собственником помещений в здании, расположенном на федеральном земельном  участке, расчет арендной платы подлежал определению в соответствии с  пунктом 6 Правил № 582.

Вместе с тем ответчиком не учтено следующее.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи  552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума № 11) разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 Постановления Пленума № 73 подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Указанный правовой подход изложен в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.03.2019 № 305-ЭС18-22413 по делу № А41-80395/2017.

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон № 137-ФЗ) в редакции, действовавшей до 01.03.2015, и в действующей в настоящее время редакции закреплено правило об определении арендной платы всех публичных земель в пределах 2% кадастровой стоимости земельного участка при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования.

Земельный участок, на котором расположены приобретенные предпринимателем объекты недвижимости, ОАО «ИПП «Правда Севера» (продавец) использовало на основании договора аренды, заключенного в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

Таким образом, предприниматель, став собственником объектов недвижимости (помещений в здании газетного корпуса), расположенных на публичном земельном участке, в силу статьи 552 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ приобрел право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (ОАО «ИПП «Правда Севера»), правопредшественник которого переоформил право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды в установленном законом порядке.

При этом суд учитывает, что  вопрос о расчете арендной платы по договору № 332/1 для  ОАО «ИПП «Правда Севера» исходя из 2% кадастровой стоимости земельного участка в связи  с переоформлением права постоянного (бесрочного) пользования на земельный участок разрешался в деле № А05-1874/2013.

В соответствии с пунктом 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019), если продавец недвижимости оплачивал регулируемую арендную плату земельного участка, на котором расположена эта недвижимость, по льготной ставке, то для покупателя недвижимости размер арендной платы сохраняется также с учетом применения льготы.

Вопреки доводам ответчика, то обстоятельство, что предприниматель является коммерческим лицом и не относится к лицам, которым земельные участки могут предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования, в данном случае не имеет значения для отклонения доводов истца.

Согласно пункту 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (в редакции, действовавшей в спорный период) юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 01.07.2012. В действующей с 01.03.2015 редакции указанного пункта статьи 3 Закона № 137-ФЗ закреплено аналогичное правило.

В пункте 13 постановления Пленума № 11 также разъяснено, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент приобретения предпринимателем здания) земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Согласно статье 20 ЗК РФ, действовавшей до 01.03.2015, и статье 39.9 ЗК РФ, действующей в настоящее время, в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются исключительно органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

С учетом изложенных норм возражения ответчика имели бы значение в той ситуации, когда право продавца помещений не было переоформлено  на право аренды (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19.12.2017 № 306-ЭС17-13791 по делу № А65-6671/2016).

Вместе с тем  право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок было переоформлено в 2003 году Предприятием, у правопреемника которого предприниматель  приобрел в собственность помещения, в связи с чем за предпринимателем сохраняется право на внесение арендных платежей в размере, предусмотренном абзацем 3 пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (2% кадастровой стоимости земельного участка).

В соответствии с выпиской от 20.10.2023 из ЕГРН 27.12.20222 в ЕГРН внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 29:22:050504:57 в размере 2 063 870 руб. 28 коп., установленной по состоянию на 01.01.2022 постановлением министерства имущественных отношений Архангельской области от 14.11.2022 № 22-п (далее - Постановление № 22-п).

Указанным постановлением  утверждены по состоянию на 01.01.2022 результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Архангельской области. В пункте 3 Постановления  № 22-п установлено, что оно вступает в силу по истечении одного месяца после дня его официального опубликования и применяется к правоотношениям, возникающим с 1 января 2023 года.

Постановление № 22-п опубликовано на официальном интернет- портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru 21.11.2022.

Согласно пункту 9 Порядка № 582  арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 Правил, не проводится.

Соответственно, поскольку кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 29:22:050504:57 в размере 2 063 870 руб. 28 коп. определена по состоянию на 01.01.2022, то изменение кадастровой стоимости земельного участка произошло 01.01.2022.

С учетом изложенного арендная плата за 2023 год подлежит расчету исходя из кадастровой стоимости в размере 2 063 870 руб. 28 коп. с 01.01.2023, что соответствует пункту 9 Порядка № 582  и пункту 3 Постановления № 22-п.

Также из положений пункта 9 Порядка № 582  следует, что в рассматриваемом случае  индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции не проводится.

В связи с изложенным позиция предпринимателя о том, что размер арендной платы на 2023 год должен был составлять 2 % от кадастровой стоимости в размере 2 063 870 руб. 28 коп. пропорционально площади помещений предпринимателя в здании, правомерна.

Таким образом, размер арендной платы для предпринимателя на 2023 год составит 30 821 руб. 84 коп. ((2 063 870 руб. 28 коп. х 2 %) х 74,67 %).

С учетом изложенного  иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

На основании статьи 110 АПК РФ уплаченная истцом при подаче иска государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

иск индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконным изложенный в письме от 02.02.2023 № 29/650 расчет межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе (ИНН <***>) арендной платы на 2023 год по договору от 25.08.2008 № 332/1 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности.

Установить размер арендной платы на 2023 год по договору от 25.08.2008 № 332/1 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в сумме 30 821 руб. 84 коп. ((2 063 870 руб. 28 коп. х 2 %) х 74,67 %).

Взыскать с межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе (ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.



Судья


А.Б. Филипьева