Решение от 27 февраля 2024 г. по делу № А40-208345/2023

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-208345/23-37-1707
г. Москва
27 февраля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 13 февраля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 27 февраля 2024 года


Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Скачковой Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Манько Е.А.

рассмотрев в судебном заседании дело

по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТРАВЕРС-ЭЛИТ" (115191, Г МОСКВА, ДУХОВСКОЙ ПЕР, Д. 20, К. А, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.12.2002, ИНН: <***>)

к ответчику ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.


При участии:

от истца - ФИО1, по доверенности от 21.11.2023;

от ответчика - ФИО2, по доверенности от 05.12.2023 № ДГИ-Д-1544/23.



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ТРАВЕРС-ЭЛИТ» (ООО «ТРАВЕРС-ЭЛИТ», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском (с учетом принятого судом 13.02.2024г. в порядке статьи 49 АПК РФ уточнения) к Департаменту городского имущества города Москвы (Департамент, ответчик) с требованием урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «ТРАВЕРС-ЭЛИТ» и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие из договора купли-продажи недвижимости с кадастровым номером 77:05:0001012:2042, общей площадью 82,3 кв. м, расположенного по адресу: <...>/1.

Считать договор заключенным на следующих условиях:

п. 3.1. Цена Объекта составляет 11 308 000 (одиннадцать миллионов триста восемь тысяч) руб. 00 коп., является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ не начисляется.

п. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 134 619 (сто тридцать четыре тысячи шестьсот девятнадцать) руб. 05 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.

В качестве правового обоснования заявленных требований истец ссылается на ст.ст. 445, 446 ГК РФ, на положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Законом города Москвы от 29.09.2021 № 18 «О внесении изменения в статью 12 Закона города Москвы от 17.12.2008г. № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» установлена дополнительная мера поддержки московских предпринимателей.

Для предпринимателей, арендующих недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности г. Москвы, увеличен с 5 до 7 лет срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на выкуп.

Изменения распространяются на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров купли-продажи арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества.

Истец поддержал уточненные требования.

Ответчик против иска возражал по доводам отзыва.

Суд, выслушав истца и ответчика, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 17.12.2004 г. между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «ТРАВЕРС-ЭЛИТ» был заключен договор № 06-01295/2004 аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 82,3 кв.м, расположенное по адресу: <...>, корп. А.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ООО «ТРАВЕРС-ЭЛИТ» отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 №209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

ООО «ТРАВЕРС-ЭЛИТ» полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 07.07.2023г. обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.

Обществом от Департамента был получен ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 15 966 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 24.07.2023 № М744-2307-П/2023, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс» и экспертным заключением от 26.07.2023 № 680/243-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Посчитав, что цена спорного объекта необоснованно завышена, истец обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений.

Согласно выполненному ООО «КС-Аналитик» по заказу истца отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, стоимость спорного нежилого помещения составляет 6 702 000 руб. 00 коп.

Департамент не согласился с предложенной ООО «ТРАВЕРС-ЭЛИТ» ценой недвижимого имущества и отклонил протокол разногласий.

Письмом от 12.09.2023 № 33-5-112395/23-(0)-8 Ответчик уведомил ООО «ТРАВЕРС-ЭЛИТ» об отказе в предоставлении государственной услуги по основаниям, предусмотренным п. 2.10.1.2 Административного регламента, утвержденного постановлением Правительства города Москвы от 15 мая 2012 г. № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы».

ООО «ТРАВЕРС-ЭЛИТ» полагая, что Департамент городского имущества города Москвы обязан заключить договор купли-продажи имущества по цене, предложенной обществом (с учетом протокола разногласий и уточнений), обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ критериям. Истец является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Закона № 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности:

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, данная норма права предусматривает возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Определением суда от 30.11.2023г. было назначено проведение судебной оценочной экспертизы. Проведение экспертизы поручено эксперту ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЦЕНТР ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ" (123056, <...>, ЭТ 4 ПОМ XXXIV КОМ 3-8, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21.12.2002, ИНН: <***>) ФИО3.

Экспертом Вагнером А.А. дан ответ на вопрос:

Какова рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения) с кадастровым номером 77:05:0001012:2042, общей площадью 82,3 кв.м, расположенного по адресу: <...>/1, по состоянию на 07.07.2023 без учета НДС?

ОТВЕТ:

Рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения) с кадастровым номером 77:05:0001012:2042, общей площадью 82,3 кв.м, расположенного по адресу: <...>/1, по состоянию на 07.07.2023 без учета НДС составляет: 11 308 000 (Одиннадцать миллионов триста восемь тысяч) руб.

Ответчик заявил ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта для допроса.

Истец возражал против удовлетворения ходатайства ответчика о вызове эксперта.

Суд отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о вызове эксперта для допроса, поскольку у ответчика отсутствуют замечания существенного характера.

Оценив в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленное Заключение эксперта ООО «ЦЕНТР ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ» Вагнера А.А. от 10.01.2024г. по делу № А40-208345/23-37-1707, суд пришел к выводу о том, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорного помещения в размере 11 308 000 руб. 00 коп. является достоверной.

По мнению суда, вывод о величине рыночной стоимости объекта экспертизы сформирован экспертом на основании проведенного полного, всестороннего, научно-обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной ст. 55 АПК РФ и ст. 16 №73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» от 31.05.2001 г.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, но между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В просительной части иска (с учетом статьи 49 АПК РФ) истец исключил абзацы 2 и 3 из пункта 3.1. в редакции Департамента.

Суд соглашается с доводом истца об исключении 2 абзаца ввиду определения цены объекта на основании Заключения эксперта ООО «ЦЕНТР ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ» Вагнера А.А. от 10.01.2024г. по делу № А40-208345/23-37-1707.

Однако, 3 абзац пункта 3.1. не нарушает чьи либо права, направлен на сохранение баланса интересов сторон после принятия решения и исключению не подлежит.

Абзац 4 пункта 3.1 тождественен в редакции истца и ответчика, поэтому не требует урегулирования в судебном порядке.

Таким образом, заявленные истцом требования подлежат частичному удовлетоворению.

На основании изложенного, суд считает возможным урегулировать разногласия между ООО «ТРАВЕРС-ЭЛИТ» и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости, расположенного по адресу: <...>/1 с кадастровым номером 77:05:0001012:2042, общей площадью 82,3 кв. м., принять абзац первый п.3.1. договора в следующей редакции:

«п. 3.1. Цена Объекта составляет 11 308 000 (одиннадцать миллионов триста восемь тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с Заключением эксперта ООО « ЦЕНТР ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ» ФИО3 от 10.01.2024г. по делу № А40-208345/23-37-1707, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.»

Абзац второй п. 3.1. договора исключить.

Абзац третий п.3.1. договора принять в следующей редакции:

«В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, Цена объекта (п.3.1. Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

Абзац третий п. 3.4. принять в следующей редакции:

«Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 79 785 (семьдесят девять тысяч семьсот восемьдесят пять) руб. 71 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.»

Расходы по оплате экспертизы в размере 35 000 руб. и госпошлины в размере 6 000 рублей подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 8, 11, 12, 217, 421, 445, 446 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 49, 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ" ТРАВЕРС- ЭЛИТ" (115191, Г МОСКВА, ДУХОВСКОЙ ПЕР, Д. 20, К. А, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.12.2002, ИНН: <***>) к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) удовлетворить в части.


Урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью «ТРАВЕРС-ЭЛИТ» и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости, расположенного по адресу: <...>/1 с кадастровым номером 77:05:0001012:2042, общей площадью 82,3 кв. м., принять абзац первый п.3.1. договора в следующей редакции:


«п. 3.1. Цена Объекта составляет 11 308 000 (одиннадцать миллионов триста восемь тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с Заключением эксперта ООО «ЦЕНТР ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ» Вагнера А.А. от 10.01.2024г. по делу № А40-208345/23-37-1707, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.»

Абзац второй п. 3.1. договора исключить.


Абзац третий п.3.1. договора принять в следующей редакции:

« В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, Цена объекта (п.3.1. Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.


Абзац третий п. 3.4. принять в следующей редакции:

«Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 79 785 (семьдесят девять тысяч семьсот восемьдесят пять) руб. 71 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.»


Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТРАВЕРС-ЭЛИТ" (115191, Г МОСКВА, ДУХОВСКОЙ ПЕР, Д. 20, К. А, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.12.2002, ИНН: <***>) 35 000 (тридцать пять тысяч) руб. 00 коп. расходы на судебную экспертизу и 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп. госпошлину.


В остальной части иска отказать.


Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья Ю.А. Скачкова