Решение от 25 февраля 2021 г. по делу № А54-542/2020

Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;

http://ryazan.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А54-542/2020
г. Рязань
25 февраля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 17 февраля 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 25 февраля 2021 года.


Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Соломатиной О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "ПассажирСервис" (Рязанская область, г. Спасск-Рязанский, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности по договору №СА 001-19 от 09.01.2019 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0060033:2 за период с 01.07.2019 по 29.09.2019 в сумме 330973,45 руб., пени за период с 17.09.2019 по 29.09.2019 в сумме 1721,06 руб.,

и по встречному исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью "ПассажирСервис" (Рязанская область, г. Спасск-Рязанский, ОГРН <***>)

к администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН <***>)

о признании договора аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0060033:2 №СА 001-19 от 09.01.2019 недействительным, взыскании задатка за участие в аукционе и оплаты по договору за 1 и 2 кварталы 2019 года в общей сумме 630123 руб.,


при участии в судебном заседании:

от администрации города Рязани - ФИО2, представитель по доверенности от 03.12.2020, представлен документ о наличии юридического образования, личность установлена на основании предъявленного удостоверения (в судебном заседании 10.02.2021); ФИО3, представитель по доверенности от 03.12.2020, представлен документ о наличии юридического образования, личность установлена на основании предъявленного удостоверения (в судебном заседании 17.02.2021);

от общества с ограниченной ответственностью "ПассажирСервис" - ФИО4, представитель по доверенности №10 от 01.09.2020, представлен документ о наличии юридического образования, личность установлена на основании предъявленного паспорта.


В судебном заседании 10.02.2021 был объявлен перерыв до 17.02.2021.



установил:

администрация города Рязани обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "ПассажирСервис" задолженности по договору №СА 001-19 от 09.01.2019 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0060033:2 за период с 01.07.2019 по 29.09.2019 в сумме 330973,45 руб., пени за период с 17.09.2019 по 29.09.2019 в сумме 1721,06 руб.

Определением суда от 30.01.2020 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 10.03.2020 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

17.07.2020 ответчик предъявил встречное исковое заявление о признании договора аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0060033:2 №СА 001-19 от 09.01.2019 недействительным, взыскании задатка за участие в аукционе и оплаты по договору за 1 и 2 кварталы 2019 года в общей сумме 630123 руб.

Определением от 23.07.2020 встречное исковое заявление оставлено без движения, в связи с нарушением требований, предусмотренных статьями 125 и 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

18 августа 2020 в материалы дела от общества с ограниченной ответственностью "ПассажирСервис" поступили необходимые документы, в связи с чем, обстоятельства, послужившие основанием для оставления иска без движения, им устранены.

Учитывая, что между встречным иском и первоначальным заявлением имеется взаимная связь (первоначальные и встречные требования возникают из договора аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0060033:2 №СА 001-19 от 09.01.2019, заключенного между администрацией города Рязани и обществом с ограниченной ответственностью "ПассажирСервис") и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела, арбитражный суд определением от 19.08.2020 принял встречный иск к рассмотрению.

В судебном заседании представитель администрации города Рязани поддержал первоначальные исковые требования о взыскании задолженности по договору №СА 001-19 от 09.01.2019 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0060033:2 за период с 01.07.2019 по 29.09.2019 в сумме 330973,45 руб., пени за период с 17.09.2019 по 29.09.2019 в сумме 1721,06 руб., возразил против удовлетворения встречных исковых требований по основаниям, изложенным в исковом заявлении, отзывах на возражения ответчика, пояснениях, отзыве на встречное исковое заявление, дополнении к отзыву на встречное исковое заявление.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "ПассажирСервис" отклонил первоначальны исковые требования, поддержал встречные исковые требования о признании договора аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0060033:2 №СА 001-19 от 09.01.2019 недействительным, взыскании задатка за участие в аукционе и оплаты по договору за 1 и 2 кварталы 2019 года в общей сумме 630123 руб. по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, дополнительном отзыве, встречном исковом заявлении, уточнении встречных исковых требований, дополнительных пояснениях.

Из материалов дела следует: 09.01.2019 на основании протокола аукциона от 28.12.2018 №2-20/2018 A3 (т.1 л.д.16-19) между администрацией города Рязани (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ПассажирСервис" (Арендатор) заключен договор №СА 001-19 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0060033:2 (т.1 л.д.9-14), по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает по акту приема-передачи (приложение №1 - т.1 л.д.15) в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 62:29:0060033:2 площадью 448,6 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, местоположение земельного участка: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...> (Железнодорожный район) (далее - участок).

Согласно пункту 1.3 договора, разрешенное использование участка: автомойки.

Участок расположен в территориальной зоне "Д2. Зона многофункционального делового, общественного и коммерческого назначения", санитарно-защитной зоне промышленно-коммунальных предприятий, инженерно-технических и санитарно-технических объектов (пункт 1.4 договора).

Пунктом 2.1 договора установлено, что срок окончания аренды 09.07.2020.

В соответствии с пунктом 4.1 договора, использование участка является платным. Размер ежегодной арендной платы составляет 1327530 (Один миллион триста двадцать семь тысяч пятьсот тридцать) руб. 88 коп., определен на основании протокола аукциона от 28.12.2018 №2-20/2018 AЗ.

Размер ежегодной арендной платы, указанный в пункте 4.1 настоящего договора, вносится равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября путем перечисления на расчетный счет Арендодателя по действующему на момент оплаты коду бюджетной классификации. Задаток, внесенный для участия в торгах, в размере 78832 (Семьдесят восемь тысяч восемьсот тридцать два) руб. засчитывается в счет арендной платы (пункт 4.2 договора).

Не использование участка Арендатором не является основанием не внесения им арендной платы (пункт 4.3 договора).

В соответствии с пунктом 5.2 договора, за неуплату арендной платы в установленный настоящим договором срок начисляется пеня в размере 0,04 процента от суммы недоимки за каждый день просрочки, включая день погашения задолженности. Уплата пени не освобождает Арендатора от оплаты задолженности по арендной плате.

Пунктом 5.3 договора установлено, что в случае расторжения настоящего договора за неуплату арендной платы в срок, установленный договором, задаток для участия в торгах не возвращается.

По требованию одной из сторон договор может быть досрочно расторгнут в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и договором (пункт 7.2 договора).

Согласно пункту 7.3 договора, датой прекращения договора считается дата подписания акта-приема-передачи участка, подтвержденная соглашением о расторжении договора.

В соответствии с пунктом 7.5 договора, споры, возникающие при исполнении настоящего договора, разрешаются в порядке, установленном действующим законодательством. Споры, возникающие при исполнении настоящего договора, заключенного с юридическим лицом, а также с индивидуальным предпринимателем, разрешаются в Арбитражном суде Рязанской области.

05.02.2019 договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке (т. 2 л.д. 70).

Письмом от 06.09.2019 общества уведомило администрацию о намерении расторгнуть оговор аренды (т. 1 л.д. 70).

30.09.2019 сторонами подписано соглашение о расторжении договора №СА 001-19 от 09.01.2019 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0060033:2 с 30.09.2019 (т.1 л.д.21).

30.09.2019 между сторонами договора подписан акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 62:29:0060033:2 (т.1 л.д.22).

За период с 01.07.2019 по 29.09.2019 ответчику была начислена арендная плата в размере 331882,72 руб., которая оплачена не была.

Истец направил в адрес ответчика требование №2685 об уплате задолженности по арендной плате по договору №СА 001-19 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0060033:2 от 09.01.2019 по состоянию на 31.10.2019 в общей сумме 331882,72 руб. и пени за просрочку внесения арендных платежей в сумме 1858,54 руб. (т.1 л.д.23-24).

Указанное требование оставлено обществом с ограниченной ответственностью "ПассажирСервис" без ответа и удовлетворения.

С целью принудительного взыскания с общества с ограниченной ответственностью "ПассажирСервис" задолженности в сумме 330973,45 руб. и пени за период с 17.09.2019 по 29.09.2019 в сумме 1721,06 руб., администрация города Рязани обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с настоящим исковым заявлением.

Предъявляя встречные исковые требования, общество с ограниченной ответственностью "ПассажирСервис" утверждает, что администрация города Рязани предоставила в аренду земельный участок сроком на 18 месяцев, хотя должна была предоставить на срок не менее 36 месяцев, что противоречит пункту 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации. В рассматриваемом случае, по мнению общества с ограниченной ответственностью "ПассажирСервис", сделка является ничтожной, поскольку вытекает из публично-правовых интересов (нарушены публично-значимые конкурсные процедуры, предусмотренные для оборота земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности). Кроме того, общество указывает на несоответствие договора п. 14 ст. 39.8 и п.п. 5.1 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации. Так же указывает, что поскольку земельный участок передан обществу, однако оно не смогло им воспользоваться в соответствии с целями и видами его использования, администрация города Рязани обязана возвратить полученную арендую плату в сумме 551290,53 руб. и внесенный задаток в сумме 78832 руб.

01.06.2020 общество с ограниченной ответственностью "ПассажирСервис" направило администрации города Рязани претензию №01-366 с требованием о возврате уплаченных арендных платежей и задатка в общей сумме 630123 руб. (т.1 л.д.152-153).

В ответ на претензию, администрация города Рязани указала, что оснований для возврата денежных средств не имеется (т.1 л.д.154).

В связи с изложенным, общество с ограниченной ответственностью "ПассажирСервис" обратилось в суд со встречным исковым заявлением к администрации города Рязани с требованием о признании договора аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0060033:2 №СА 001-19 от 09.01.2019 недействительным, взыскании задатка за участие в аукционе и оплаты по договору за 1 и 2 кварталы 2019 года в общей сумме 630123 руб.

Рассмотрев материалы настоящего дела, исследовав и оценив представленные в дело доказательства, арбитражный суд считает, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, а в удовлетворении встречных исковых требований следует отказать. При этом суд исходит из следующего.

Поскольку первоначальные исковые требования заявлены на основании договора аренды, а ответчиком заявлено о его ничтожности, суд считает необходимым первоначально рассмотреть встречное исковое заявление.

Возражая относительно удовлетворения встречных исковых требований, администрация города Рязани ссылается на несоблюдение обществом с ограниченной ответственностью "ПассажирСервис" досудебного порядка урегулирования спора в отношении требования о признании договора аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0060033:2 №СА 001-19 от 09.01.2019 недействительным.

В соответствии с частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 02.03.2016 №47-ФЗ, вступившей в законную силу 01.06.2016, спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов.

Согласно части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 01.07.2017 №147-ФЗ, вступившей в законную силу 12.07.2017, гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Иные споры, возникающие из гражданских правоотношений, передаются на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора только в том случае, если такой порядок установлен федеральным законом или договором.

Соблюдения досудебного порядка урегулирования спора не требуется по делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение, делам о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, делам о несостоятельности (банкротстве), делам по корпоративным спорам, делам о защите прав и законных интересов группы лиц, делам приказного производства, делам, связанным с выполнением арбитражными судами функций содействия и контроля в отношении третейских судов, делам о признании и приведении в исполнение решений иностранных судов и иностранных арбитражных решений, а также, если иное не предусмотрено законом, при обращении в арбитражный суд прокурора, государственных органов, органов местного самоуправления и иных органов в защиту публичных интересов, прав и законных интересов организаций и граждан в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 52, 53 настоящего Кодекса).

Из анализа норм действующего законодательства можно сделать вывод, что главной целью обязательного досудебного порядка является стимулирование сторон использовать внесудебные способы урегулирования спора, т.е. применение данного процессуального института основывается на реальной возможности урегулирования спора между сторонами без обращения в суд.

Предметом иска, в том числе, является требование о признании ничтожным договора аренды.

Федеральным законом не установлено обязательное соблюдение претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора по требованиям о признании сделки ничтожной (недействительной).

Претензионный порядок в данном случае не способствует досудебному урегулированию спора.

Поскольку из специфики настоящего спора следует, что при направлении обществом с ограниченной ответственностью "ПассажирСервис" претензии администрации города Рязани по встречному иску, ее удовлетворение не состоится, а также исходя из положений части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в действовавшей на момент принятия обжалуемых судебных актов редакции), суд считает, что не направление обществом досудебной претензии по заявленному встречному иску не привело к нарушению прав и законных интересов ответчика.

Довод о несоблюдении досудебного порядка в отношении требования о возврате денежных средств суд отмечает следующее.

К материалам дела приложено письмо общества от 01.06.2020 №01-366 (т. 1 л.д. 152,153), в котором общество просит администрацию возвратить денежные средства в сумме 630123 руб. Письмом от 02.07.2020 (т. 1 л.д. 154), администрация отказала обществу в возврате 630123 руб. То есть, досудебный порядок спора соблюден.

Кроме того, в соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (пункт 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

Таким образом, общим последствием недействительности сделки является двусторонняя реституция - восстановление состояния, существовавшего до совершения сделки, - целью которой является полное устранение имущественных последствий недействительности сделки, возникших в результате ее исполнения, путем приведения сторон в первоначальное положение, которое имело место до исполнения недействительной сделки.

Возможность применения иных последствий недействительности сделки должна быть специально оговорена в законе. Таковых, в том числе, предусмотренных пунктом 4 статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, судами не установлено.

Таким образом, требование о возврате денежных средств по недействительной сделке может быть заявлено как способ восстановления нарушенных прав. В связи с чем, претензионный порядок по такому требованию не обязателен.

По существу встречного иска суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ) (п. 73 Пленума №25).

В силу пункта 5 статьи 426 ГК РФ условия публичного договора, не соответствующие требованиям, установленным пунктами 2 и 4 этой статьи, являются ничтожными (п. 73 Пленума №25).

В соответствии с п. 74 Пленума №25, также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Из изложенного следует, что для признания сделки недействительной необходимо установить, что она нарушает требования закона или иного правового акта и одновременно нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0060033:2 №СА 001-19 от 09.01.2019, регулируемого нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Для договора аренды земельного участка существенными условиями являются условия о предмете договора, о размере арендной платы, иные условия, которые названы в правовых актах существенными для некоторых договоров аренды, а также условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 1 п. 1 ст. 432, ст. ст. 606, 607, 614 ГК РФ, п. 12 ст. 22 ЗК РФ).

Как указано в п. 1 ст. 39.8 ЗК РФ, условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Спорным договором предмет договора и размер арендной платы определены, стороны относительно этих условий возражений не имеют.

Общество указывает, что срок договора аренды не соответствует срокам, установленным п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ.

Подпунктом 1 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи.

Как указано в п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ, в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. В случае, предусмотренном пунктом 7.1 настоящей статьи, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.

По настоящему делу договор аренды от 09.01.2019 заключен на основании протокола аукциона от 28.12.2018 №2-20/2018 A3 (п. 1.1 договора), то есть, по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (извещение №20/2018 АЗ - т. 2 л.д. 109-113)(протокол аукциона - т. 1 л.д. 139-142).

Следовательно, срок заключения договора аренды должен определяться в соответствии с п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ, а не в соответствии с п.п. 1 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, как указывает общество.

Срок аренды по договору от 09.01.2019 указан до 09.07.2020 (п. 2.1 договора), то есть, составляет один год и шесть месяцев. В соответствии с п. 8.1 договора, арендатору до истечения срока, указанного в п.2.1 договора, необходимо осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Согласно приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 27.02.2015 №137/пр "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений" (в редакции, действовавшей в спорный период), общий срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений при строительстве объекта капитального строительства площадью до 1500 кв.м. составляет 9 месяцев.

Площадь земельного участка, переданного в аренду по спорному договору, составляет 448,6 кв.м. Как указано в извещении о проведении аукциона, максимальный процент застройки - 50%. В ходе судебного разбирательства общество не отрицало, что объект строительства (автомойка) не будет превышать 1500 кв.м.

С учетом изложенного, с учетом предмета договора, п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ, срок договора аренды по спорному договору установлен в соответствии с нормами действующего законодательства (18 месяцев).

В данной части договор не противоречит нормам действующего законодательства.

Кроме того, арендатор указывает на несоответствие п. 8.6 договора п. 14 ст. 39.8 ЗК РФ.

В соответствии с п. 8.6 договора установлено: Обременения: при определении места расположения объекта получить согласие владельцев инженерных сетей, проходящих по земельному участку или охранная зона которых попадает на земельный участок. Расположить объект по отношению к инженерным коммуникациям согласно требованиям СП 42.13330.2016 и СП 62.13330.201 1. Перед началом производства работ вынести инженерные коммуникации из зоны строительства согласно требованиям СП 42.13330.2016 и СП 62.13330.2011. По границе данного участка произрастает рядовая посадка зеленых насаждений, находящихся в удовлетворительном состоянии. При проведении строительных работ исключить снос указанных зеленых насаждений, а также механическое повреждение стволов при маневрировании строительной техники и повреждение корневой системы при производстве земляных работ.

Пунктом 14 ст. 39.8 ЗК РФ предусмотрено, что в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом.

Обременения, указанные в п. 8.6 договора не влекут дополнительных расходов арендатора, так как выполнение изложенных в нем требований осуществляется в силу закона. Довод арендатора о том, что в договоре не указано, какие проходят инженерные сети по участку, кто является их собственником, в связи с чем, арендатор не может исполнить данный пункт договора, а перенос инженерных сетей из зоны строительства является дополнительными расходами арендатора, не принимается судом, так как прохождение каких-либо сетей по территории участка не установлено.

Нахождение на участке линий электропередач не подтверждается представленными документами, как и необходимость их выноса за пределы территории участка.

Кроме того, несоответствие одного из пунктов договора положениям закона, не влечет в данном случае недействительность всего договора, так как данный пункт договора не регулирует существенные условия договора.

Так же является несостоятельным довод общества о том, что договор не соответствует п.п. 5.1 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ.

Как указано в п.п. 5.1 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении о проведении аукциона.

Доказательств того, что цель использования спорного земельного участка не соответствует целям использования земельного участка, указанным в аукционной документации, материалы дела не содержат.

При изложенных обстоятельствах, суд считает, что договора аренды земельного участка №СА 001-19 от 09.01.2019 заключен в соответствии с нормами действующего законодательства и не может быть признан недействительным.

В связи с чем, в удовлетворении встречного иска в части признания договора недействительным следует отказать.

Поскольку суд отказал в признания договора недействительным, в удовлетворении требования общества о взыскании с администрации оплаченной аренды и задатка, как способ восстановления нарушенного права, так же подлежит отклонению.

По первоначальному иску суд отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как - то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0060033:2 №СА 001-19 от 09.01.2019, регулируемого нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалами дела подтверждено, что арендатору был передан спорный земельный участок в пользование.

Ответчик договорные обязательства в части внесения арендных платежей исполнил ненадлежащим образом. Задолженность по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0060033:2 №СА 001-19 от 09.01.2019 за период с 01.07.2019 по 29.09.2019 составляет 330973,45 руб., что подтверждается расчетом истца (т.1 л.д.45).

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

На день принятия арбитражным судом решения по настоящему делу ответчик документальных доказательств оплаты задолженности по арендной плате в заявленном ко взысканию размере не представил, сумму иска не оспорил, следовательно, суд согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает признанным ответчиком факт неисполнения обязательств по договору в части внесения арендных платежей.

Учитывая изложенное, исковые требования администрации города Рязани о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0060033:2 №СА 001-19 от 09.01.2019 за период с 01.07.2019 по 29.09.2019 в сумме 330973,45 руб. являются обоснованными и подлежат удовлетворению в силу статей 307, 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд отклоняет как необоснованный довод ответчика о том, что он не имел возможности пользоваться спорным земельным участком по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, ввиду нижеследующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (ч. 2 ст. 612 ГК РФ).

Частью 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок передавался обществу для осуществления строительства автомойки.

Общество указывает, что дважды подавало документы в администрацию для получения разрешения на строительство, в выдаче разрешения было отказано. Указывает, что решение об отказе было принято в соответствии с нормами законодательства, которые вступили в силу после подготовки проектной документации по объекту недвижимости - автомойке, планировавшейся к возведению на данном земельном участке. Так же поясняет, что с учетом новых норм к установленному сроку подготовить соответствующую документацию, и построить автомойку, общество не успевало. В связи с чем, им было заявлено о прекращении арендных отношений. Считает, что администрация препятствовала обществу в освоении земельного участка.

Суд считает, что материалами дела не доказано, что арендодатель препятствовал обществу в освоении земельного участка.

Невозможность осуществлять строительство на спорном земельном участке не означает невозможность использования такого участка по его целевому назначению, так как арендатор не лишен возможности производить работы, не требующие получение разрешения (например, подготовительные, исследовательские, геодезические работы).

Исходя из условий заключенного между сторонами договора аренды неиспользование участка арендатором (ответчиком) не является основанием для невнесения арендной платы (п. 4.3 договора).

Так же, арендатор не был лишен возможности собрать полный пакет документов для выдачи разрешения на строительство. Отказ администрации в выдаче разрешений обществом в установленном порядке не оспорен.

Суд считает, что в данной ситуации арендатор своими действиями (их недостаточностью) не смог использовать спорный земельный участок по своему назначению, собрать полный пакет документов для получения разрешения на строительство и приступить к строительству домов. Именно действия арендатора, а не арендодателя привели к тому, что арендатор не использовал спорный земельный участок по прямому назначению.

В силу правовой позиции, изложенной в пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", пользование арендованным имуществом является правом арендатора, которым он может распоряжаться по своему усмотрению.

Неиспользование ответчиком арендованного имущества не является обстоятельством, которое действующее гражданское законодательство признает основанием, освобождающим арендатора от ответственности за нарушение обязательства.

С учетом вышеизложенного, суд считает, что доказательств невозможности использования земельного участка по целевому назначению обществом по вине арендодателя ответчиком суду не представлено.

Администрацией города Рязани заявлено требование о взыскании с ответчика пени, начисленных за период с 17.09.2019 по 29.09.2019 в сумме 1721,06 руб.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пункт 5.2 договора содержит условие о том, что за неуплату арендной платы в установленный настоящим договором срок начисляется пеня в размере 0,04 процента от суммы недоимки за каждый день просрочки, включая день погашения задолженности.

Факт нарушения ответчиком сроков внесения арендных платежей подтвержден материалами дела.

Расчет пеней судом проверен и признан математически верным и не противоречащим закону и условиям договора (т.1 л.д.45). Ответчик контрасчет пени не представил.

Ответчиком ходатайство о снижении размера пени не заявлено.

Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно пункту 5.2 договора, за неуплату арендной платы в установленный настоящим договором срок начисляется пеня в размере 0,04 процента от суммы недоимки за каждый день просрочки, включая день погашения задолженности.

Ответчик не представил доказательств отсутствия его вины в просрочке исполнения обязательств, в том числе доказательства принятия им в целях надлежащего исполнения обязательства всех мер и с той степенью заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру этого обязательства и условиям оборота.

Поскольку обязательства по внесению арендной платы в порядке и сроки, установленные договором, ответчиком не исполнены, исковые требования о взыскании пени за период с 17.09.2019 по 29.09.2019 в сумме 1721,06 руб. являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с положениями стати 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации доходы от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков относятся к неналоговым доходам местных бюджетов по нормативу 100 процентов.

Следовательно, задолженность по арендной плате в сумме 330973,45 руб. и пени в сумме 1721,06 руб. подлежат взысканию в доход бюджета муниципального образования - городской округ город Рязань.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины, в соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина в сумме 9652 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ПассажирСервис" (Рязанская область, г. Спасск-Рязанский, ОГРН <***>) в доход бюджета муниципального образования городской округ - город Рязань задолженность в сумме 330973,45 руб., пени за период с 17.09.2019 по 29.09.2019 в сумме 1721,06 руб.

2. В удовлетворении встречного иска отказать.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ПассажирСервис" (Рязанская область, г. Спасск-Рязанский, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 9652 руб.


Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, через Арбитражный суд Рязанской области может быть подана кассационная жалоба в случаях, порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.


Судья О.В. Соломатина