Решение от 30 июля 2020 г. по делу № А32-22497/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Краснодар № А32-22497/2019

30.07.2020


Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 27.07.2020 г.

Мотивированное решение изготовлено 30.07.2020 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по иску

предпринимателя КФХ ФИО2, ст. Новопокровская (ИНН: <***> ОГРНИП: <***>)

к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (ИНН <***> ОГРН <***>)

третье лицо: Администрации муниципального образования Новопокровский район (ИНН: <***> ОГРН: <***>)

о разрешении разногласий, возникших при заключении договора,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3 - доверенность от 01.08.2019, ФИО2 – глава,

от ответчика: ФИО4 по доверенности.


Предприниматель глава КФХ ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края и просит:

по делу А32-22497/2019:

обязать Департамент имущественных отношений Краснодарского края заключить с индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 договор купли-продажи №1243 незастроенного земельного участка, находящегося в государственной собственности, от «31» января 2019 г. на условиях, указанных в протоколе разногласий:

Изложить п. 2.1. договора купли-продажи №1243 незастроенного земельного участка, находящегося в государственной собственности, от «31» января 2019 г. в следующей редакции: «2.1. Цена выкупа Участка определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 г. № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» и других правовых актов Российской Федерации и Краснодарского края и составляет 150 126 (сто пятьдесят тысяч сто двадцать шесть) рублей 54 копеек».

По делу №А32- 22504/2019:

обязать Департамент имущественных отношений Краснодарского края заключить с индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 договор купли-продажи №1269 незастроенного земельного участка, находящегося в государственной собственности от 21 февраля 2019 г. на условиях, указанных в протоколе разногласий:

Изложить п. 2.1. договора купли-продажи №1269 незастроенного земельного участка, находящегося в государственной собственности от 21 февраля 2019 г. в следующей редакции: «2.1. Цена выкупа Участка определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 г. № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» и других правовых актов Российской Федерации и Краснодарского края и составляет 1 107 286 (один миллион сто семь тысяч двести восемьдесят шесть) рублей 68 копеек».

Указанные дела объединены судом в одно производство, объединенному делу присвоен номер А32-22497/2019.

Требования мотивированы тем, что на заявление предпринимателя департамент направил ей договоры купли-продажи двух земельных участков, как лицу, которое более трех лет использовало их в своей хозяйственной деятельности по договорам аренды, указав стоимость приобретения, равной их кадастровой стоимости. Покупатель, не согласившись с указанной продавцом в офертах стоимостью, изготовил и передал продавцу протоколы разногласий к договорам и обратился в суд с рассматриваемыми в настоящем деле исками.

Ответчик против удовлетворения требований возражает, сообщил суду, что применение льготной стоимости приобретения публичных участков, в настоящем случае будет противоречить закону, поскольку в имелись перерывы в пользовании участков на основании заключенных сделок (безосновательное пользование участками).

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон в судебных заеданиях, суд установил следующее.

28.01.2019 Департаментом имущественных отношений Краснодарского края издан приказ № 229 о заключении с предпринимателем главой КФХ ФИО2 без проведения торгов договора купли-продажи находящегося в государственной собственности Краснодарского края земельного участка земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:22:0701001:26.

На основании приказа департаментом был подготовлен и направлен покупателю договор купли-продажи № 1243 этого земельного участка с указанием на цену приобретения – 750 632,70 руб.

20.02.2019 Департаментом имущественных отношений Краснодарского края издан приказ № 390 о заключении с предпринимателем главой КФХ ФИО2 без проведения торгов договора купли-продажи находящегося в государственной собственности Краснодарского края земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:22:0701001:191.

На основании приказа департаментом и был подготовлен и направлен покупателю договор купли-продажи № 1269 этого земельного участка с указанием на цену приобретения – 5 536 433,40 руб.

Предприниматель направил продавцу протоколы разногласий, указав на надлежащую, по его мнению, стоимость участков 150 126,54 руб. и 1 107 286,68 руб., соответственно.

В связи с недостижением сторонами соглашения по спорному, существенному для договоров такого вида условию, предприниматель передал вопрос на разрешение суда.

При принятии решения по делу суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Установленный законом досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.

Настоящая правовая и фактическая ситуация прямо подпадает под действие указанной нормы.

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) в применимой к рассматриваемым отношениям редакции, оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ). Законом N 101-ФЗ установлено, что правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом, Гражданским кодексом, Законом N 101-ФЗ, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации (пункт 2 статьи 1). Принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается (пункт 5 статьи 1). Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункт 4 статьи 10).

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса предусмотрена возможность продажи без проведения торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этим лицам по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с ними при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка. Подпунктом 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса установление порядка определения цены такого земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации, при заключении договора купли-продажи без проведения торгов отнесено к компетенции органов государственной власти субъекта Российской Федерации.

Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Краснодарского края регулируется Законом Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае", статьей 21 которого предусмотрена возможность приобретения гражданами и юридическими лицами арендованных ими земельных участков по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего их использования по цене, определенной в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края. Расчет срока аренды земельного участка предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором.

Частью 8 подпункта 2.1 раздела 2 утвержденного постановлением губернатора от 25.03.2015 N 226 Порядка определения цены земельных участков установлено, что до 31 декабря 2018 года с учетом условий, предусмотренных в абзаце 1 настоящего подпункта: в случае аренды земельного участка в течение 6 лет граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 80 процентам кадастровой стоимости земельного участка; в случае аренды земельного участка в течение 9 лет граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 60 процентам кадастровой стоимости земельного участка; в случае аренды земельного участка в течение 12 лет граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 40 процентам кадастровой стоимости земельного участка; в случае аренды земельного участка в течение 15 лет граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 20 процентам кадастровой стоимости земельного участка.

В части земельного участка с кадастровым номером 23:22:0801001:191 судом установлено, что постановлением главы администрации Новопокровского района Краснодарского края от 14.02.1994 № 85 ФИО5 для организации крестьянского хозяйства из земель запаса был предоставлен земельный участок площадью 28,6 га из них: пашни 28,6 га для ведения хозяйства, из них: в собственность 7,8 га, в т.ч., пашни 7,8 га, в аренду сроком на 5 лет с правом выкупа 20,8 га, в т.ч. пашни 20,8 га. Главой крестьянского хозяйства утвержден ФИО5, зарегистрировано крестьянское хозяйство «Лидер».

Сторонами 17.02.1994 был заключен договор № 369 аренды земельного участка общей площадью 20,8 га сроком на 5 лет.

Постановлением главы администрации Новопокровского района Краснодарского края от 02.08.1995 № 313/1 принято решение о предоставлении крестьянскому хозяйству «Лидер» в аренду до 01.12.1999 земельного участка площадью 3,5 га.

Постановлением главы администрации Новопокровского района от 25.01.1995 № 31/2 ФИО5 - главе крестьянского хозяйства «Лидер» предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 19,5 га в границах АО «Россия».

25.01.1995 администрацией Новопокровского района и крестьянским (фермерским) хозяйством «Лидер» (глава ФИО5) заключен договор № 000399 аренды земельного участка указанной в постановлении площадью и местоположением. Договор зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройству Новопокровского района, запись о регистрации № 000399 от 25.01.1995.

14.06.2007 постановлением главы муниципального образования Новопокровский район Краснодарского края № 615, принято решение об увеличении срока действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:22:0801001:191 площадью 406035 кв. м до 01.11.2007.

06.12.2007 постановлением главы муниципального образования Новопокровский район № 1302 принято решение об увеличении срока действия договора аренды этого земельного участка сроком на 5 лет – до 01.01.2013 с переуступкой прав и обязанностей арендодателя Департаменту имущественных отношений Краснодарского края по договору аренды от 17.02.1994 г, № 369 и договору аренды от 25.01.1995 № 000399.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2012 по делу № А32-45370/2011 по иску предпринимателя ФИО5 к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края, администрации муниципального образования Новопокровский район Краснодарского края и управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю за ФИО5 признано право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:22:0801001:191. Управление Росреестра по Краснодарскому краю обязано осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 06.12.2007 № 8822000084.

В связи с приобретением главой ГФХ «Лидер» статуса предпринимателя, к договору аренды от 17.02.1994 № 8822000084 земельного участка с кадастровым номером 23:22:0801001:191 было заключено дополнительное соглашение.

05.03.2013 было продлено сроком до 05.03.2023 действие договоров аренды от 17.02.1994 и 25.01.1995 № 8822000084.

28.11.2013 в связи со сменой главы крестьянского (фермерского) хозяйства к договорам от 17.02.1994 и 025.01.1995 № 8822000084 было заключено дополнительное соглашение.

28.01.2015 сторонами было заключено соглашение о расторжении договора аренды от 17.02.1994 и 25.01.1995 №8822000084.

19.02.2015 сторонами подписан договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:22:0801001:191 сроком на 10 лет - до 18.02.2025. Договор прошел государственную регистрацию в уполномоченном органе.

В части земельного участка с кадастровым номером 23:22:0701001:26 судом установлено, что во исполнение решения, оформленного постановлением главы Новопокровского района Краснодарского края от 05.02.1999 № 36/3, администрацией и с крестьянским хозяйством «Лидер» с главой ФИО5, был заключен договор № 000627 от 05.02.1999 аренды земельного участка площадью 30,0 га из земель фонда перераспределения для производства сельхозпродукции сроком на 5 лет.

14.06.2007 постановлением главы муниципального образования Новопокровский район № 615 принято решение об увеличении срока действия договора аренды до 01.11.2007.

06.12.2007 сторонами договора аренды и Департаментом имущественных отношений Краснодарского края подписано дополнительное соглашение к договору от 05.02.1995, которым срок его действия увеличен до 05.02.2013, администрация из договора выбыла, в него арендодателем вступил Департамент.

Соглашением от 05.03.2013 срок действия договора от 05.02.1999 увеличен до 05.03.2023, арендатор заменен на предпринимателя главу крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО5.

Соглашением от 28.11.2013 в договор арендатором вступила предприниматель ФИО2.

Соглашением от 28.01.2015 договор от 05.02.1999 был расторгнут, 19.02.2015 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:22:0701001:26 сроком действия до 18.02.2025.

В представленных в дело договорах указана стоимость приобретения земельных участков в размере их кадастровой стоимости, актуальной на момент направления покупателю оферты.

Включая в договоры такие условия, Департамент исходил из следующего. Первоначальные договоры аренды, которые действовали ранее, были расторгнуты прошедшими государственную регистрацию соглашениями сторон. После совершения указанных действий стороны заключили новые договоры, которые на момент обращения предпринимателя за приобретением земельных участков в собственность действовали менее четырех лет.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, суд пришел к выводу о том, что главой хозяйства земельные участки использовались на праве аренды более пятнадцати лет. Данное обстоятельство позволяет ей претендовать на применение льготной выкупной цены в размере двадцати процентов от кадастровой стоимости земельного участка. В период расторжения договора аренды земельный участок не был возвращен арендодателю, то есть фактические арендные отношения не прекращались. Основания для отказа главе хозяйства в предоставлении земельного участка в собственность по выкупной цене, равной 20 процентам от кадастровой стоимости земельного участка, отсутствуют.

К такому выводу пришли судебные инстанции по делу А32-20489/2019 при аналогичных фактических обстоятельствах и при применении приведенных в настоящем решении норм права.

Настоящим решением суд определяет условия договоров купли-продажи по цене приобретения участков, то есть спорные условия, не регулируя отношения сторон в бесспорной части.

Расходы по государственной пошлине следует отнести на ответчика по делу.

Руководствуясь статьями 167, 170 АПК РФ, суд



РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 по договору купли-продажи № 1243 от 31.01.2019 незастроенного земельного участка с кадастровым номером 23:22:0701001:26, находящегося в государственной собственности, приняв в качестве надлежащей редакции пункта 2.1 договора:

«2.1. Цена выкупа Участка определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 г, № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» и других правовых актов Российской Федерации и Краснодарского края и составляет 150 126 (сто пятьдесят тысяч сто двадцать шесть) рублей 54 копеек».

Урегулировать разногласия между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 по договору купли-продажи № 1269 от 21.02.2019 незастроенного земельного участка с кадастровым номером 23:22:0801001:191, находящегося в государственной собственности, приняв в качестве надлежащей редакции пункта 2.1 договора:

«2.1. Цена выкупа Участка определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 г. № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» и других правовых актов Российской Федерации и Краснодарского края и составляет 1 107 286 (один миллион сто семь тысяч двести восемьдесят шесть) рублей 68 копеек».

Взыскать с Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу КФХ ФИО2, ст. Новопокровская (ИНН: <***> ОГРНИП: <***>) 12 000 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.


Судья М.М. Данько