Постановление от 10 сентября 2024 г. по делу № А07-23525/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-4388/24

Екатеринбург

11 сентября 2024 г.


Дело № А07-23525/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 сентября 2024 г.



Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В. А.,

судей Суспициной Л.А., Полуяктова А.С.

при ведении протокола помощником судьи Охотниковой И.Р. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации городского округа города Уфы Республики (далее – администрация, истец) Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.12.2023 по делу № А07-23525/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2024 по тому же делу.

  Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем  размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании  приняли участие представители:

администрации - ФИО1 (путем онлайн доверенность от 09.02.2024 № 010500439/13);

общества с ограниченной ответственностью «ИнвестГрупп» (далее – общество, ответчик) - ФИО2 (доверенность от 09.01.2024).

         Администрация обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу об обязании ответчика в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу судебного акта исполнить пункт 3.1.19 договора от 27.05.2015 № 52-РТ о развитии застроенной территории (далее – РЗТ) квартала, ограниченного улицами Заки Валиди, ФИО3, ФИО4, Гоголя в Кировском городском округе города Уфа Республики Башкортостан, путем подписания дополнительного соглашения к договору № 52-РТ от 27.05.2015, в котором определяется перечень объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, подлежащих передаче в муниципальную собственность, на следующих условиях: «1. Дополнить договор пунктом 3.1.20 следующего содержания: «3.1.20. В соответствии с п. 3.1.19 и проектом планировки и проектом межевания территории, утвержденным постановлением администрации от 21.04.2022 № 587, определить перечень объектов социальной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность после строительства: - детский образовательный центр (в пристроенных помещениях литера 3.2) на 60 мест на проектируемой территории в западной части квартала. 2. Остальные условия Договора, не затронутые настоящим дополнительным соглашением, остаются неизменными. 3. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания и является неотъемлемой частью договора. 4. Настоящее дополнительное соглашение составлено в 5-ти (пяти) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, четыре экземпляра для стороны 1, один – для стороны 2.».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены прокуратура Республики Башкортостан (далее – Прокуратура), Главное управление архитектуры и градостроительства администрации.

Решением суда от 21.12.2023 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда           от  19.04.2024 решение суда оставлено без изменения.

В  кассационной жалобе администрация просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований, ссылаясь на  неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Заявитель не согласен с выводом судов о том, что при определении договором цены права на заключение договора, цена определялась без учета стоимости размещения детского образовательного центра на 60 мест. Администрация отмечает, что цена права на заключение договора о РЗТ рассчитывалась с учетом разных критериев, все объекты, планируемые к строительству, определялись застройщиком при разработке и утверждении проекта планировки и проекта межевания территории; застройщику позволено использовать денежные средства дольщиков для возмещения затрат, понесенных на строительство объектов социальной структуры, которые подлежат безвозмездной передаче  в государственную или муниципальную собственность, порядок передачи которых предусмотрен нормативным правовым актом, договором или соглашением. По мнению администрации, аукционной документацией и п. 3.1.17, 3.1.19 договора, которые не оспорены ответчиком, предусмотрены условия безвозмездной передачи объектов социальной инфраструктуры. Администрация не согласна с выводом судов о том, что редакция дополнительного соглашения, о заключении которой в судебном порядке требует истец, не содержит обязательства администрации по предоставлению земельного участка под строительство или реконструкцию социальных объектов, не определяет механизма его реализации и сроков, поскольку считает, что спорное дополнительное соглашение должно в силу п. 3.1.9 договора содержать только перечень объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность, при этом общество не предпринимало никаких мер по формированию земельного участка под спорным объектов социальной инфраструктуры, с соответствующим заявлением в уполномоченный орган не обращалось. Истец оспаривает вывод судов о неисполнимости дополнительного соглашения к договору, отмечает, что договор о РЗТ содержит в себе положения, определяющие процедуру взаимодействия между сторонами, в рамках которой на администрацию возлагается обязательство принять соответствующий акт об изъятии земельных участков, на которых подлежит строительство объектов социальной инфраструктуры, а на застройщика – обязательство по возведению соответствующих объектов социальной инфраструктуры, при этом договор до настоящего времени частично исполнялся сторонами. Истец поясняет, что  при формировании проекта планировки и межевания территории застройщик фактически определяет количество жилых домов, их расположение, количество жильцов в данных помещениях и иные перспективы застройки территории жилыми домами; на момент заключения договора вышеуказанные обстоятельства процесса застройки территории достоверно не известны, на момент заключения договора не всегда представляется возможным определить необходимое количество и расположение объектов социальной инфраструктуры, позволяющее обеспечить застроенную территорию данными объектами, уточнение объектов социальной инфраструктуры, подлежащих строительству застройщиком, определяется непосредственно проектом планировки и межевания территории, подготовленным самим застройщиком с учетом необходимости обеспечения застроенной территории объектами социальной инфраструктуры; сущностью поданного рассматриваемого иска является не определение порядка исполнения уже заключенного договора, а определение характеристик объектов социальной инфраструктуры, обязанность по возведению которых возложена на ответчика, при том, что обязательство по возведению объекта социальной инфраструктуры, который указан в проекте планировки территории, прямо закреплено в подпункте 6 пункта 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), и стороны прямо предусмотрели взаимную обязанность по заключению дополнительного соглашения к договору, которым будет определен перечень объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность.

В отзыве на кассационную жалобу Прокуратура поддерживает доводы администрации, просит судебные акты отменить.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

 Как установлено судами, между администрацией (сторона 1) и обществом (сторона 2) по результатам торгов был заключен договор от 27.05.2015 № 52-РТ о развитии застроенной территории квартала, ограниченного улицами Заки Валиди, ФИО3, ФИО4, Гоголя в Кировском городском округе города Уфа Республики Башкортостан, согласно п. 1.1 которого сторона 2 обязуется в установленный срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с требованиями ГрК РФ и пунктами 3.1.1-3.1.19 настоящего договора, связанные с развитием застроенной территории квартала, ограниченного улицами Заки Валиди, ФИО3, ФИО4, Гоголя в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а сторона 1 обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствия с требованиями ГрК РФ и пунктами 3.3.1.-3.3.4 настоящего договора.

В силу п. 2.1 договора целевое использование застроенной территории – развитие застроенной территории.

В соответствии с п. 2.3 договора территориальная зона: ОД-1 – для широкого спектра коммерческих и обслуживающих функций застройки, формирующей общественно-деловой центр на территории исторического центра городского округа, включающий объекты социального, культурного, спортивного назначений республиканского значений с ограничение высоты новых объектов капитального строительства до 5 этажей в зоне регулирования застройки согласно историко-архитектурному регламенту, примыкающей к охранным зонам объектов культурного наследия.

На основании п. 3.1.16 договора сторона 2 обязуется осуществить строительство застроенной территории, указанной в п. 1.1 настоящего договора, в течение 7 лет с момента заключения настоящего договора в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории.

В п. 3.1.17 договора установлено, что сторона 2 обязуется осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в срок, указанный в п. 3.1.16 договора.

По условиям п. 3.1.18 договора сторона 2 обязуется в течение 1-го месяца, со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, передать в муниципальную собственность объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур для обеспечения застраиваемой территории. Передаваемые в собственность муниципального образования городского округа город Уфа объекты должны комплектоваться всеми документами, необходимыми для регистрации права муниципальной собственности, в том числе техническими и кадастровыми паспортами.

В силу п. 3.1.19 договора перечень объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность, определяется в течение 2-х месяцев после утверждения проекта планировки и проекта межевания территории путем подписания сторонами дополнительного соглашения к настоящему договору.

На основании п. 5.2 договора правоотношения, возникающие из настоящего договора, регулируются действующим законодательством. Споры, возникающие по вопросам исполнения, изменения, дополнения настоящего договора решаются путем переговоров, в случае невозможности их урегулирования путем переговоров, споры передаются на разрешение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Дополнительным соглашением от 26.04.2022 к договору помимо прочего пункт 3.1.16 договора от 27.05.2015 № 52-РТ изложен в следующей редакции: «Осуществить строительство застроенной территории, указанной в п. 1.1. настоящего договора, в течение 9 лет 8 месяцев с момента заключения настоящего договора в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории.».

Постановлением главы администрации от 21.04.2022 № 587 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории квартала, ограниченной улицами Заки Валиди, ФИО3, ФИО4, Гоголя в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» утвержден проект планировки застраиваемой территории площадью 7,67 га.

В соответствии с пунктом 4 приложения № 3 к указанному постановлению потребность населения в детских дошкольных учреждениях планируется обеспечить за счет размещения детского образовательного центра (в пристроенных помещениях литера 3.2.) на 60 мест на проектируемой территории в западной части квартала.

В целях исполнения п. 3.1.19 договора администрацией в адрес общества направлено письмо от 12.05.2022 № 01-05-01410/11 с просьбой в течение 1 месяца с даты отправления письма рассмотреть и подписать проект дополнительного соглашения, в котором определен перечень объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность.

В ответном письме от 01.07.2022 № 56 общество отказалось от предложения администрации, просило привести постановление главы администрации от 21.04.2022 № 587 в соответствие с утвержденной проектной документацией.

Ссылаясь на отсутствие добровольного исполнения обществом обязательств по договору, на уклонение от заключения дополнительного соглашения к договору для определения перечня объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность, администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из следующего.

Предметом заявленного иска является понуждение ответчика к заключению дополнительного соглашения к договору о РЗТ от 27.05.2015 № 52-РТ в целях дополнения его условий определением перечня объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность.

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, регулируются положениями статей 46.1 - 46.3 ГрК РФ, которые были внесены в данный кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (введенной в действие Законом № 171-ФЗ, утратившей силу 30.12.2020 на основании Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в ГрК РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» (далее - Закон № 494-ФЗ), действовавшей в период заключения договора) в целях увеличения объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства.         Данным законом введено понятие «развитие застроенной территории», которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории.

В соответствии со статьей 46.1 ГрК РФ (здесь и далее в ред., действовавшей в спорный период) развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей; решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, не могут быть расположены иные объекты капитального строительства, за исключением указанных в частях 3 и 4 настоящей статьи. В решении о развитии застроенной территории должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции. Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о РЗТ в соответствии со статьей 46.2 настоящего Кодекса. Предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.

Таким образом, согласно данной статье решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления с учетом заключения компетентных в вопросах градостроительства и архитектуры органов при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования, в целях освобождения земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения.

Согласно части 1 статьи 46.2 ГрК РФ по договору о РЗТ одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 этой же статьи.

Частью 2 статьи 46.2 ГрК РФ было предусмотрено, что договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 данного Кодекса.

В части 3 статьи 46.2 ГрК РФ приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора.

В данной норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) - подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии.          

В договоре наряду с указанными в части 3 статьи 46.2 ГрК РФ существенными условиями могут быть предусмотрены иные существенные условия, в том числе: обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; указание видов объектов, предусмотренных пунктом 1 настоящей части и подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность; условия и сроки такой передачи; условия и объем участия органа местного самоуправления в развитии застроенной территории с указанием соответствующих сроков; способы и размер обеспечения исполнения договора лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления.

При этом запрещается включение в договор условия о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, за исключением жилых помещений, указанных в пункте 4 части 3 настоящей статьи, а также установление иных условий договора, если такие условия влекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления.

Как верно указано судами, одним из ключевых моментов договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (пункт 2.1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации в ред., действовавшей на момент заключения спорного договора, подпункт 13 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, введенной в действие с 01.03.2015, часть 8 статьи 46.1 ГрК РФ).

По смыслу приведенных норм в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика), по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов. В градостроительном законодательстве отсутствуют нормы, из которых бы следовало, что развитие застроенных территорий может осуществляться в целях благоустройства территории без возведения капитальных объектов.

Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления, к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

При этом вышеуказанные обязательства исполняются в определенной последовательности и направлены на достижение целей договора.

В силу пунктов 1, 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (часть 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материальная направленность заявленных администрацией в рамках настоящего дела иска, исходя из их его предмета и оснований, состоит в конечном итоге в понуждении ответчика - застройщика взять на себя обязательство осуществить строительство (реконструкцию) объекта социальной инфраструктуры в объеме, который позволит обеспечить им застроенную территорию, определенную в договоре № 52-РТ, и передать их безвозмездно в муниципальную собственность.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации от 25.03.2013 № 979 ориентировочная площадь территории, в отношении которой осуществляется развитие, определена ориентировочно 3,55 га.

Однако согласно постановлению администрации от 21.04.2022 № 587 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории квартала, ограниченной улицами Заки Валиди, ФИО3, ФИО4, Гоголя в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан», площадь проектируемого квартала составляет уже 7,67 га, и в соответствии с пунктом 4 приложения № 3 к которому потребность населения в детских дошкольных учреждениях планируется обеспечить за счет размещения детского образовательного центра (в пристроенных помещениях литера 3.2.) на 60 мест на проектируемой территории в западной части квартала.

Суды верно указали, что принятие застройщиком обязательств по проектированию площади большей (7,67 га), чем территории, предоставленной ему под развитие (3,55 га), не может расцениваться как возложение на застройщика обязательств по развитию всей площади 7,67 га, включая как строительство на ней всех объектов, так и обеспечение реконструкции объектов, которые не предусматривались постановлением администрации от 25.03.2013 № 979 о РЗТ, а также условиями аукционной документации и договором от 27.05.2015 № 52-РТ, поскольку относятся к существенным условиям договора о развитии в силу части 3 статьи 46.2 ГрК РФ.

Судами приняты во внимание доводы истца, о том, что он не мог установить на этапе проведения аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, а также на этапе заключения договора непосредственно объемы планируемого к строительству застройщиком жилого фонда, вследствие чего было невозможно установить объем увеличения нагрузки на объекты социальной инфраструктуры в границах территории, в отношении которой было принято решение о развитии.   Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что определенная договором от 27.05.2015 № 52-РТ цена права на заключение договора о развитии застроенной территории определена без учета стоимости размещения детского образовательного центра (в пристроенных помещениях литера 3.2.) на 60 мест на проектируемой территории в западной части квартала.

Доказательств иного истцом в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного, суды пришли к обоснованному выводу о том, что возложение на ответчика обязанности передать в муниципальную собственность объект социальной инфраструктуры, представляющий собой детский образовательный центр (в пристроенных помещениях литера 3.2.) на 60 мест на проектируемой территории в западной части квартала, который не предусматривался постановлением администрации от 25.03.2013 № 979 о развитии застроенной территории, а также условиями аукционной документации и договором, не был учтен при определении цены права на заключение договора о РЗТ, повлекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, что является недопустимым в силу положений части 5 статьи 46.2 ГрК РФ в ред., действовавшей в спорный период.

В извещении о проведении аукциона, размещаемом на официальном сайте в порядке, установленном частью 6 настоящей статьи, наряду со сведениями, предусмотренными частью 7 настоящей статьи, должны быть указаны, в том числе, существенные условия договора, а также проект договора (пункт 3 части 8 статьи 46.3 ГрК РФ (в ред., действующей на момент вынесения постановления № 979)).

Особенностями договора о развитии застроенной территории являются возложение на лицо, выигравшее соответствующий аукцион значительного объема обязательств: подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования; создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность жилые помещения; уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в домах, подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, за земельные участки, на которых расположены такие дома; осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории.

В связи с этим суды верно отметили, что заинтересованное в освоении территории муниципального образования лицо должно отвечать высоким критериям и требованиям, а также на стадии принятия решения об участии в аукционе должно иметь полную и объективную информацию относительно объема подлежащих выполнению в случае победы на аукционе и заключения договора работ, а также ориентировочного размера расходов на подготовку и фактическую реализацию проектов планировки, межевания, расселения и застройки территории.

Исполнение организатором торгов требования об опубликовании сведений об ограничениях и обременениях, объемах обязательств позволяет потенциальным застройщикам определить ориентировочный размер расходов, возможный размер прибыли от участия в освоении территории, и как следствие, принять обоснованное с экономической точки зрения решение - участвовать в аукционе или нет.

Как установлено судами, условия аукциона не содержали положений, в соответствии с которыми победитель аукциона должен будет передать объекты социальной инфраструктуры в муниципальную собственность безвозмездно.

При исследовании фактических обстоятельств суды верно установили, что администрация не вправе требовать понуждения застройщика к заключению заведомо неисполнимого дополнительного соглашения к договору, поскольку земельный участок, предназначенный для детского образовательного центра, в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории не образован и не предоставлен ответчику ни в аренду, ни в собственность без торгов свободными от прав третьих лиц.

Редакция дополнительного соглашения, заключения которого в судебном порядке требует администрация, не содержит обязательства администрации по предоставлению земельного участка под строительство центра, его механизма и сроков.

Исполнение условий дополнительного соглашения в редакции, заключение которой в судебном порядке требует администрация, приведет к неисполнению обязательств ответчиком в срок.

Решение вопроса об образовании земельных участков в соответствии с утвержденной проектной документацией, на которых расположены объекты и социальной инфраструктуры, возможно только истцом в пределах властных полномочий органа местного самоуправления.

В рассматриваемой ситуации реализация данных полномочий не может быть поставлена в зависимость от наличия либо отсутствия соответствующего обращения ответчика.

Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о РЗТ, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования, что, по сути, превращало бы предоставление застройщика в дарение.

В случае невозможности исполнения муниципальным образованием своих обязательств, предусмотренных положениями градостроительного законодательства и условиями договора о развитии застроенной территории, по общим правилам прекращаются и обязательства исполнителя такого договора в данной части, а, следовательно, муниципальное образование не вправе требовать от инвестора-застройщика исполнения в натуре - передачи в муниципальную собственность объектов социальной инфраструктуры.

Изложенное соответствует правовой позиции, сформулированной в пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом 25.11.2020, а также в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2020 № 301-ЭС19-25810.

Таким образом, ввиду отсутствия в аукционной документации и в договоре условий о том, что объекты социальной инфраструктуры подлежат передаче в муниципальную собственность безвозмездно, требование о заключении дополнительного соглашения к договору, которым не определена стоимость объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность неправомерно.

Кроме того, судами установлено, что обществом согласно п. 3.1.19 договора от 27.05.2015 № 52-РТ в муниципальную собственность города Уфы переданы следующие объекты инфраструктуры, предназначенные для обеспечения застроенной территории ограниченной улицами Заки Валиди, ФИО3, ФИО4, Гоголя в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а именно: - сети наружного освещения к жилому дому № 18 по улице ФИО3 (постановление администрации от 15.05.2023 № 751); - сети ливневой канализации к жилому дому № 18 по улице ФИО3 (постановление администрации от 02.04.2023 № 482); - сети водоснабжения и водоотведения с кадастровыми номерами 02:55:000000:53497, 02:55:010148:956, 02:55:000000:53498.

Принимая во внимание п. 2.4 утвержденной проектной документации, СП 42.13330.2016,  суды выявили, что вместимость детских садов, расположенных на сопредельных территориях, в полной мере обеспечивает потребность существующего и планируемого к приросту населения в дошкольных образовательных организациях, в том числе населения квартала, ограниченного улицами Заки Валиди, ФИО3, ФИО4, Гоголя, на котором по договору осуществляется развитие территории, размещение дополнительных мест в дошкольных образовательных организациях на территории, подлежащей развитию не требуется.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении иска  отказано правомерно.

Доводы заявителя основаны на неправильном толковании норм права, заявлены без учета правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации № 301-ЭС19-25810, в пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом 25.11.2020, сводятся к переоценке доказательств и сделанных судом на их основании выводов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

Таким образом, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.12.2023 по делу № А07-23525/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республика Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 



Председательствующий                                                        В.А. Купреенков


Судьи                                                                                      Л.А. Суспицина


                                                                                             А.С. Полуяктов