Решение от 26 июня 2025 г. по делу № А40-260338/2024

Именем  Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-260338/24-61-1904
27 июня 2025 года
город Москва



Резолютивная часть решения объявлена 05 июня 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено 27 июня 2025 года


Арбитражный суд г. Москвы

в составе судьи Орловой Н.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сомовым В.А.,

с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МИАР" (115191, Г.МОСКВА, ПЕР. ДУХОВСКОЙ, Д.10, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.06.2004, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>, КПП: 770301001)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости

при участии:

от истца – ФИО1 по дов от 21.10.2024, ФИО2 по дов от 21.10.2024

от ответчика – ФИО3 по дов от 06.12.2024 (до перерыва) ФИО4 по дов от 06.12.2024, ФИО5 по дов от 06.12.2024 (после перерыва)       

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МИАР" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений).

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления, с учетом уточнений.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0001012:7799, общей площадью 139 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1, на основании договора аренды № 06-00200/99 от 02.04.1999 и в соответствии с условиями соглашения от 27.05.2005 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору.

17.09.2024 Департамент издал распоряжение № 147365 о приватизации находящегося в пользовании истца нежилого помещения и направил истцу письмо с предложением воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества в соответствии со ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Письмо получено арендатором 07.10.2024.

Цена объекта определена Департаментом на основании отчета ООО «Центр оценки Аверс» от 14.08.2024 № М506-2242-П/2024 в размере 28 100 000 руб.

Возражая против заключения договора на предложенных условиях, истец обратился в суд с настоящим иском.

Истец указывает на необходимость урегулирования разногласий в отношении содержащихся в договоре условий, в связи с чем заявил об исключении пунктов 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6, 2.1.7, 2.1.6.1 - 2.1.6.4, 2.4, 2.5, абзаца седьмого пункта 3.6, пунктов 3.7, 3.8, 4.6, 4.7 - 4.7.2.2, 5.1, 5.2, 5.4, 5.5, 5.7, 5.8, 5.9, 5.10, 5.11, 7.2, 7.4, 7.5, 7.6, 7.7, 7.8, 7.9, 7.10, 7.11 из договора, изложении пунктов 2.1.2, 3.1, 3.3, 3.4, 4.1, 5.3, 5.6 в редакции истца, дополнении раздела 7 договора новым пунктом.

При этом, цена договора определена истцом как 16 391 344 руб. в соответствии с отчетом ООО «МСВ Консалт» от 21.10.2024 № 211024-0.

Истец утверждает, что по указанным выше основаниям имеет право на выкуп арендуемых помещений в соответствии с положениями Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи арендуемых помещений на условиях истца.

Ответчик указывает, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, а также определяет условие договора, что и было сделано ответчиком.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Истец является субъектом малого предпринимательства.

Нежилое помещение находится во владении истца на основании договора аренды с 2005 года.

Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

Площадь нежилого помещения составляет 139 кв.м., что не превышает суммарной площади, установленной положениями ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы».

Согласно пункту 8 Информационного письма ВАС РФ № 134 от 05.11.2009 реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектами малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Помещение площадью 139 кв.м. выделено как обособленный объект, поставлено на кадастровый учет, что подтверждается документами БТИ, и принадлежит на праве собственности городу Москве.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно ч.2 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи такого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Пунктами 4, 4.1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества, определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой ООО «А101 КОНСАЛТ» выполнено заключение № А40-260338/24-61-1904, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0001012:7799, общей площадью 139 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1 по состоянию на 17.09.2024, составила 22 142 000 руб.

В судебном заседании 13.05.2025 судом проведен опрос эксперта ФИО6, выполнившей экспертное заключение, что отражено на аудио-протоколе судебного заседания, эксперт ответила на вопросы сторон и суда относительно выполненного ей исследования и заключения, составленного по итогам исследования.

Суд, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ экспертное заключение ООО «А101 КОНСАЛТ», приходит к выводу о том, что указанное заключение отвечает всем необходимым требованиям, предъявляемым к нему действующим законодательством, все выводы эксперта научно обоснованы, логичны, не содержат противоречий, в связи с чем оно является надлежащим, достоверным и допустимым доказательством по делу.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилых помещений на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа в части согласования разногласий по пункту 3.1 договора купли-продажи.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта) и п. 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора подлежит изложению с указанием суммы ежемесячного платежа в размере 263 595 руб. 24 коп.

Кроме того, пункты 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6, 2.1.7, 2.1.6.1 - 2.1.6.4, 2.4, 2.5, абзац седьмой пункта 3.6, пункты 3.7, 3.8, 4.6, 4.7 - 4.7.2.2, 5.1, 5.2, 5.4, 5.5, 5.7, 5.8, 5.9, 5.10, 5.11, 7.2, 7.4, 7.5, 7.6, 7.7, 7.8, 7.9, 7.10, 7.11 подлежат исключению из договора, пункты 2.1.2, 3.1, 3.3, 3.4, 4.1, 5.3, 5.6 подлежат изложению в редакции истца, раздел 7 договора подлежит дополнению предложенным истцом пунктом, в связи со следующим.

Пункт 2.1.2 подлежит исключению, а абзац второй пункта 2.2 договора подлежит изложению в редакции истца, поскольку истец возражает против включения в договор понятия электронной закладной, поскольку электронная закладная не предусмотрена Законом 159-ФЗ и истец не соглашается на такой вид залогового обязательства, в том числе посредством выдачи на имя ответчика ценной бумаги.

Согласно ч. 5 ст. 5 Закона № 159-ФЗ, в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом, что является диспозитивной нормой в контексте положений статьи 421 ГК РФ.

Таким образом, в силу положений статьи 5 Закона № 159-ФЗ и статьи 13 Закона об ипотеке выдача закладной, в том числе электронной, не является обязательным условием ипотеки в силу закона.

Пункты 2.1.3, 2.1.5, 5.7 договора подлежат исключению, поскольку положениями Закона № 159-ФЗ на покупателя не возложена дополнительная обязанность обеспечения соответствия выкупаемого помещения требованиям эффективности и требованиям оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Пункт 2.1.4 договора подлежит исключению, поскольку нормами гражданского законодательства и Закона № 159-ФЗ возложение обязанности по информированию покупателем продавца об указанных юридических фактах не предусмотрено.

Согласно статье 5 Федерального закона от 08.08.2001 «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» данные о реорганизации, ликвидации, уменьшении уставного капитала, возбуждении и (или) о введении процедуры банкротства включаются в единый государственный реестр юридических лиц. Содержащиеся в ЕГРЮЛ сведения являются открытыми и общедоступными (статья 6 указанного закона).

Пункты 2.1.6-2.1.6.4, а также взаимосвязанный с ними пункт 5.10 договора подлежат исключению, поскольку положениями Закона № 159-ФЗ на покупателя не возложена дополнительная обязанность застраховать выкупаемое имущество, и в силу положений статьи 31 Закона об ипотеке включение условия о страховании имущества залогодателем не является обязательным.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 16 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 марта 1998 г. № 32 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением антимонопольного законодательства», принудительное установление санкций в виде неустойки без указания закона и согласия каждой стороны договора запрещено в силу п. 1 ст. 330 и п. 4 ст. 421 ГК РФ.

При отсутствии явно выраженного согласия покупателя обязанность по страхованию объекта недвижимости, находящегося в залоге, не может быть возложена на него в принудительном порядке. Ответчик не является органом, наделенным полномочиями по принуждению к добровольному страхованию. При этом, включение указанного обязательства возлагает на истца дополнительные финансовые расходы в течение всего срока рассрочки.

Пункт 2.1.7 договора подлежит исключению в связи со следующим.

В силу статьи 460 ГК РФ и главы 30 ГК РФ, продавец, как собственник, обязан передать покупателю объект либо свободным от прав третьих лиц, либо с обременениями, оформленными надлежащим образом. При этом наличие обременения влияет на выкупную стоимость объекта, который в данном случае оценен без обременений. Установление публичного сервитута урегулировано статьей 274 ГК РФ, которая не ограничивает право собственника в здании обратиться к собственнику помещения, с требованием об установлении сервитута в случае недостижения согласия о его установлении или условиях соглашения. Для установления сервитута сторона, которая его требует, должна доказать его необходимость.

Пункты 2.4, 2.5, 4.6, 4.7 – 4.7.2.2 и 5.4 договора подлежат исключению, в связи со следующим.

В соответствии с п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно п. 1 ст. 38 Закона об ипотеке лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Следовательно, правоотношения при отчуждении имущества, находящегося в залоге урегулированы специальными нормами Закона об ипотеке, которыми не предусмотрено заключение соглашения о передаче договора в соответствии с положениями ст. 392.3 ГК РФ, выдачи поручительства или иного обеспечения исполнения обязательств нового залогодателя, в частности, предоставления независимой (банковской) гарантии.

Кроме того, действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении покупателя и имущества, находящегося в залоге, поскольку данный вопрос урегулирован ГК РФ.

Пункт 3.3 договора подлежит изложению в редакции истца в связи с исключением из него ссылки на дату опубликования объявления о продаже, поскольку такого объявления не публиковалось.

Абзац седьмой пункта 3.6 договора подлежит изложению в редакции истца поскольку согласно п. 1 ст. 316 ГК РФ, разъяснениям, данным в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», моментом исполнения денежного обязательства является зачисление денежных средств на корреспондентский счет банка, обслуживающего кредитора, либо банка, который является кредитором. Таким образом, факт оплаты подтверждается зачислением самих средств, для чего не требуется выписка со счета.

Пункт 3.7 договора подлежит исключению, поскольку внесение в договор противоречащих закону положений недопустимо.

Положения пункта 3.7 договора являются противоречащими ст. 1102 ГК РФ, согласно которой лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Пункт 3.8 договора подлежит исключению, поскольку действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении отнесения покупателя к субъектам малого и среднего предпринимательства на весь срок рассрочки по договору. Такого условия также не предусмотрено Законом 159-ФЗ. При этом согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ статус субъекта малого и среднего предпринимательства истцу необходимо иметь только на дату заключения договора.

Пункт 4.1 договора подлежит изложению в редакции истца, поскольку согласно ч. 5 ст. 5 Закона № 159-ФЗ в случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Таким образом, законом предусмотрено обязательное установление залога только в целях обеспечения уплаты цены объекта купли-продажи и процентов. Установление залога в обеспечение мер ответственности Законом № 159-ФЗ не предусмотрено.

Пункты 5.1, 5.2, 5.5 и 5.11 договора подлежат исключению, в связи со следующим.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Обязательство, по которому не достигнуто соглашения и его внесение в договор не предусмотрено законом, не может быть в договоре.

При этом в соответствии со ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Кроме того, действующее законодательство запрещает установление пунктов об отказе от снижения неустойки. Закон № 159-ФЗ не предусматривает наличия договорной неустойки в отношениях сторон, в связи с чем истец возражает против включения указанного условия в договор.

Пункт 5.3 договора подлежит изложению в редакции истца, поскольку указанный пункт в предложенной ответчиком редакции не учитывает обоюдную ответственность сторон за уклонение от регистрации перехода права собственности на объект для соблюдения баланса интересов сторон.

Пункт 5.6 договора подлежит изложению в редакции истца, в связи с исключением ряда положений договора об ответственности.

Пункта 5.8 договора подлежит исключению, поскольку сведения, которые не могут составлять коммерческую тайну, перечислены в статье 5 Федерального закона от 29 июля 2004 г. № 98-ФЗ «О коммерческой тайне» и их перечень является исчерпывающим. Информация о размере неуплаченной Покупателем в срок задолженности по договору к указанным сведениям законом не отнесена и может быть раскрыта только по обоюдной воле сторон.

Пункт 5.9 договора подлежит исключению, поскольку данное положение противоречит Закону 159-ФЗ о предоставлении рассрочки по оплате арендуемого помещения по льготной кредитной ставке, поскольку создает условия, при которых любое, в том числе неизвестное истцу, третье лицо вправе произвести оплату по ежемесячным платежам с последующим переводом залога. Кроме того, без согласия должника кредитор может принять исполнение, предложенное третьим лицом, только по просроченным платежам (п.п. 1 и 2 ст. 313 ГК РФ).

Пункты 7.4, 7.5 договора подлежат исключению в связи со следующим.

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ не допускается односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

При этом одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Положения Закона № 159-ФЗ носят специальный характер по отношению к нормам ГК РФ и не предусматривают право на односторонний отказ продавца от договора. Истец не согласен на установление указанного права в договорном порядке.

Действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении покупателя и имущества, на которое к покупателю перешли права собственности, а также в отношении условий расторжения договора.

Пункты 7.6, 7.7 и 7.10 подлежат исключению, поскольку в силу ст. 421 ГК РФ, условие, на которое сторона не согласилась и которое не предусмотрено законом для обязательного включения в договор купли-продажи, не может быть включено в договор. Порядок изъятия имущества для государственных нужд имеет специальное комплексное нормативно-правовое регулирование (статьи 239.2 и 279 ГК РФ, гл. VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пункт 7.8 договора подлежит исключению, поскольку последствия расторжения договора установлены ст. 453 ГК РФ, а при расторжении договора в судебном порядке – могут быть установлены судом.

Также согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ, п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при возмещении убытков истец обязан доказать наличие убытков (реального ущерба и упущенной выгоды), а также что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб.

При этом стоимость фактического использования объекта недвижимости должна определяться исходя из рыночных условий, действующих в определенный период, за который подлежат взысканию убытки.

Указанное условие налагает на покупателя дополнительную финансовую нагрузку, истец возражает против его включения в договор.

Пункт 7.9 договора подлежит исключению, поскольку данное положение противоречит Закону № 159-ФЗ, так как условие о рассрочке является императивным и не может быть досрочно исполнено, кроме как по решению покупателя и не предусматривает права продавца требовать досрочного ее погашения.

Пункт 7.11 подлежит исключению, поскольку данный пункт противоречит нормам гражданского и процессуального законодательства. Договор не может считаться расторгнутым с даты принятия судебного акта, отменяющего судебный акт, на основании которого заключен договор, поскольку в подобной ситуации договор не может быть признан заключенным.

Раздел 7 договора подлежит дополнением пункта следующего содержания: «По вопросам изменения или расторжения Договора, не урегулированным настоящим Договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.», поскольку включение данного условия не противоречит нормам действующего законодательства, не нарушает права и законные интересы истца, ответчика.

Судебные расходы распределяются в порядке ст. 110 АПК РФ и относятся на ответчика.

На основании изложенного, ст.ст. 8, 12, 190, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 9, 65, 66, 71, 102, 110, 121, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МИАР" и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 139 кв.м., с кадастровым номером 77:05:0001012:7799, путем:

Исключения пунктов 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6, 2.1.7, 2.1.6.1 - 2.1.6.4, 2.4, 2.5, абзаца седьмого пункта 3.6, пунктов 3.7, 3.8, 4.6, 4.7 - 4.7.2.2, 5.1, 5.2, 5.4, 5.5, 5.7, 5.8, 5.9, 5.10, 5.11, 7.2, 7.4, 7.5, 7.6, 7.7, 7.8, 7.9, 7.10, 7.11 из договора;

Изложения абзаца второго пункта 2.2 договора в следующей редакции: «При этом все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности и залога несет Покупатель», - исключив из него положение о выдаче электронной закладной на Объект в связи с исключением пункта 2.1.2 договора.

Изложения пункта 3.1 договора в следующей редакции: «Цена Объекта составляет 22 142 000 (двадцать два миллиона сто сорок две тысячи) руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта от 20 марта 2025 г. по делу № А40-260338/2024 (далее - Заключение), выполненным экспертом Общества с ограниченной ответственностью «А101 КОНСАЛТ». Цена Объекта является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Заключении, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшении? Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

Изложения пункта 3.3 договора в следующей редакции: «На сумму денежных средств, составляющих цену Объекта (пункт 3.1 Договора), по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату вынесения Распоряжения о приватизации Объекта.».

Изложения пункта 3.4 договора в следующей редакции: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 263 595 (двести шестьдесят три тысячи пятьсот девяносто пять) руб. 24 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.».

Изложения пункта 4.1 договора в следующей редакции: «В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с частью 5 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством.».

Изложения пункта 5.3 договора в следующей редакции: «В случае уклонения Покупателя или Продавца от государственной регистрации перехода права собственности, залога уклонившаяся сторона обязана уплатить другой стороне штраф в размере 1% от цены Объекта.».

Изложения пункта 5.6 договора в следующей редакции: «Во всех случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.».

Дополнения раздела 7 договора пунктом следующего содержания:

«По вопросам изменения или расторжения Договора, не урегулированных настоящим Договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МИАР" судебные расходы на проведение экспертизы в размере 40 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 50 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья                                                                                                     Н.В. Орлова