Решение от 18 апреля 2018 г. по делу № А32-51340/2017

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

№ А32-51340/2017
г. Краснодар
18 апреля 2018 г.
Резолютивная часть решения объявлена 11 апреля 2018 г.

Полный текст решения изготовлен 18 апреля 2018 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Ермоловой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ершовой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

ОАО «ГОКБ «Аметист», г. Краснодар

заинтересованное лицо: МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея, г. Краснодар

третье лицо: ООО «Локсмит», г. Москва

о признании недействительными заключений от 02.08.2017 г. № 07/2453 и от 29.09.2017 г. № 07/5799

при участии:

от заявителя: ФИО1

от заинтересованного лица: ФИО2

от третьего лица: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

ОАО «ГОКБ «Аметист» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея с требованиями о признании недействительными заключений от 02.08.2017 г. № 07/2453 и от 29.09.2017 г. № 07/5799.

Определением суда от 29.01.2018 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Локсмит».

Заявитель в судебном заседании настаивал на заявленных требованиях.

Заинтересованное лицо в судебном заседании против заявленных требований возражало.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явилось, о дате, времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.

В судебном заседании 04.04.2018 г. объявлялся перерыв до 12 час. 20 мин. 11.04.2018 г., по окончании которого судебное заседание продолжено с участием представителя заявителя - ФИО1

Заявителем заявлено устное ходатайство в порядке ст. 49 АПК РФ об отказе от требований в части признания недействительным заключения МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея от 02.08.2017 г. № 07/2453.

Поскольку отказ заявителя от заявленных требований в части признания недействительным заключения от 02.08.2017 г. № 07/2453 не противоречит законам и иным нормативным правовым актам, не нарушает права и законные интересы других лиц, он подлежит принятию судом.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

При указанных обстоятельствах, производство по данному делу в части требований о признании недействительным заключения МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея от 02.08.2017 г. № 07/2453 подлежит прекращению.

Таким образом, в настоящем деле суд рассматривает требование о признании недействительным заключения от 29.09.2017 г. № 07/5799.

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.07.2008 г. по делу № А32-10473/2007-44/321Б ОАО «ГОКБ «Аметист» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО3.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.12.2013 г. по делу № А32-10473/2007-44/321Б конкурсным управляющим ОАО «ГОКБ «Аметист» утверждена ФИО4.

В конкурсную массу должника был включен объект недвижимого имущества – нежилое здание, общей площадью 304,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 130 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ (далее – Закон о банкротстве) проведена оценка имущества должника, для проведения которой привлечена оценочная организация – ООО «ЛОКСМИТ».

По результатам проведения оценки ООО «ЛОКСМИТ» представлен отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания от 02.06.2017 г. № 1105/17-К.

29.06.2017 г. указанный отчет об оценке рыночной стоимости спорного здания был направлен заявителем в МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея для подготовки заключения (далее – МТУ Росимущества) о соответствии отчета стандартам оценки и действующему законодательству об оценке.

По результатам экспертизы спорного отчета МТУ Росимущества было подготовлено отрицательное заключение от 02.08.2017 г. № 07/2453.

Конкурсный управляющий представил в МТУ Росимущества уточненный (переработанный) отчет об оценке от 25.08.2017 г. № 1105/17-К, по которому вновь выдано отрицательное заключение от 29.09.2017 г. № 07/5799 о несоответствии уточненного отчета стандартам оценки.

Согласно заключению МТУ Росимущества от 29.09.2017 г. № 07/5799, в отчете в главе «Анализ рынка объекта оценки» не соблюдена последовательность и наличие всех пунктов анализа рынка согласно ФСО № 7 (отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект (в части анализа рынка земельных участков и коммерческой недвижимости) при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования с указанием интервалов ценовых диапазонов, что является нарушением требований п. 8з ФСО № 3, п. 10 ФСО № 7, п. 11 ФСО № 7).

Кроме того, как указано в заключении от 29.09.2017 г. № 07/5799, в отчете в рамках определения рыночной стоимости прав на земельный участок выявлены несоответствия: полученное значение удельного показателя стоимости объекта оценки не подтверждено результатами анализа рынка выполненного на основании анализа данных о фактических сделках/предложениях и не соответствует среднерыночным значениям цен предложений в районе расположения объекта оценки, что ведет к значительному искажению – занижению итоговой стоимости.

Полагая, что заключение МТУ Росимущества от 29.09.2017 г. № 07/5799 является необоснованным, противоречащим закону, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пункту 2 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий обязан, в том числе принять в ведение имущество должника, провести инвентаризацию такого имущества, привлечь оценщика для оценки имущества должника, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Арбитражный управляющий для проведения оценки предприятия должника, иного имущества должника привлекает оценщиков и производит оплату их услуг за счет имущества должника, если иной источник оплаты не установлен собранием кредиторов или комитетом кредиторов (пункт 1 статьи 130 Закона о банкротстве).

Требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки определены в статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ (далее – Закон об оценочной деятельности).

В силу статьи 15 Закона об оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования названного закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 130 Закона о банкротстве отчет оценщика об оценке предприятия должника или имущества должника - унитарного предприятия либо имущества должника - акционерного общества, более двадцати пяти процентов голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности, направляется внешним управляющим, конкурсным управляющим в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на подготовку заключений по отчетам оценщиков.

В течение тридцати дней со дня получения отчета об оценке орган, уполномоченный на подготовку заключений по отчетам оценщиков, вправе направить арбитражному управляющему мотивированное заключение по этому отчету. Порядок подготовки указанного заключения устанавливается регулирующим органом.

Федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на подготовку заключений по отчетам оценщиков в случаях, предусмотренных Законом о банкротстве, является Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (абзац 3 пункта 1 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432 «О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом»).

В случае отрицательного заключения по отчету рыночная стоимость имущества, определенная в соответствии с отчетом, признается недостоверной и не может быть использована для утверждения начальной цены продажи имущества должника (пункт 4 статьи 130 Закона о банкротстве).

Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», которым определены общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности (пункт 1). Основными подходами, используемыми при проведении оценки, названы сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов предписано учитывать не только возможность применения каждого из них, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации (пункт 11).

Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 утвержден Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», п. 5 которого предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

- в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

- информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться, в том числе анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость (абз. «з» п. 8 ФСО № 3).

Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 утвержден Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». Согласно п. 10 ФСО № 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Согласно п. 11 ФСО № 7 анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Из спорного заключения следует, что в качестве оснований для отрицательного заключения МТУ Росимущества указано на нарушение оценщиком требований пунктов 5, 8 ФСО № 3, п. 10, 11 ФСО № 7.

Как следует из отчетов оценщика № 1105/17-К от 02.06.2017 г., № 1105/17-К от 25.08.2017 г., при оценке рыночной стоимости принадлежащего заявителю имущества: нежилого здания, общей площадью 304,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>, имущественные права на земельный участок под оцениваемым зданием не определены, влияние данного фактора на стоимость объекта экспертом не анализировалось и в расчетах не учитывалось.

В этой связи МТУ Росимущества сочло названные отчеты несоответствующими стандартам оценки и действующему законодательству об оценке и выдало отрицательные заключения.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:43:304072:221, под спорным объектом, находится в собственности Российской Федерации и принадлежит заявителю на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в силу статьи 270 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе с согласия собственника участка передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование. Пунктом 4 статьи 20 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе те, за которыми такое право на земельные участки сохраняется в силу пункта 3 названной статьи, не вправе распоряжаться данными земельными участками. В связи с этим после введения в действие ЗК РФ лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.

При таких обстоятельствах, поскольку ОАО «ГОКБ «Аметист» не вправе продавать указанный земельный участок на торгах, суд приходит к выводу, что в рассматриваемом случае отсутствует необходимость производить оценку земельного участка в целях учета земельной составляющей при оценке спорного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 65 и частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, возлагается на орган или лицо, которые их приняли.

В нарушение приведенных норм МТУ Росимущества не доказало наличие правовых оснований для отказа в согласовании отчета об оценке объекта имущества заявителя, а именно – несоответствие отчета об оценке, выполненного без расчета земельной составляющей, требованиям закона.

Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27.06.2017 г. по делу № А19-9513/2016.

Представленные в материалы дела документы свидетельствуют, что отчет № 1105/17-К от 25.08.2017 г. об оценке рыночной стоимости спорного объекта составлен в соответствии с требованиями, предъявляемыми к его содержанию.

В оспариваемом заключении МТУ Росимущества не указало, в чем конкретно выразились нарушения указанных им пунктов ФСО № 3, № 7, то есть заключение не содержит замечаний по проведенной оценке имущества, отражающих значимость выявленных нарушений и показывающих существенность их влияния на итоговый результат определения величины стоимости объекта оценки; из него также не следует, по каким причинам использованная при проведении оценки информация не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности, какие принципы нарушены оценщиком и в чем выразилось соответствующее нарушение.

В отчете № 1105/17-К от 25.08.2017 г. содержится описание объекта оценки и анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость (банкротство организации, расположение объекта в соответствующем районе города).

Доказательств того, что определенная оценщиком цена объекта оценки равная 9 273 800 руб. не является наиболее вероятной ценой, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, МТУ Росимущества не представило, каких-либо факторов, влияющих на итоговую величину стоимости объекта оценки не привело.

Таким образом, оснований полагать, что оценщиком не были учтены существенные для расчета рыночной стоимости факторы и параметры объектов оценки либо не применены необходимые методы оценки стоимости прав на земельный участок, у суда не имеется.

Аналогичная правовая позиция содержится в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 22.06.2010 г. по делу № А29-9654/2009.

Замечание МТУ Росимущества в оспариваемом заключении о несоблюдении последовательности и наличия всех пунктов анализа рынка согласно ФСО № 7 не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Все пункты, влияющие на стоимость объекта оценки, соблюдены и приведены в отчете № 1105/17-К от 25.08.2017 г.

В результате выдачи отрицательного заключения, отчет об оценке в дальнейшем не может быть использован для целей продажи имущества ОАО «ГОКБ «Аметист», поскольку по смыслу части 4 статьи 130 Закона о банкротстве только при наличии положительного заключения уполномоченного органа, собрание кредиторов или комитет кредиторов устанавливает начальную цену продажи предприятия должника, иного имущества должника на основании рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке.

Таким образом, МТУ Росимущества препятствует реализации имущества должника ОАО «ГОКБ «Аметист» и дальнейшему расчету с кредиторами.

В соответствии с п. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных ОАО «ГОКБ «Аметист» требований о признании недействительным заключения МТУ Росимущества от 29.09.2017г. №07/5799 по отчету от 25.08.2017г. №1105/17-К «Отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания, расположенного по адресу: <...>».

В силу подпункта 3 пункта 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

В связи с чем, на МТУ Росимущества следует возложить обязанность выдать заявителю положительное заключение на «Отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания, расположенного по адресу: <...>» от 25.08.2017г. №1105/17-К.

Руководствуясь статьями 110, 150, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Принять отказ истца от иска в части требований о признании недействительным экспертного заключения от 02.08.2017г. №07/2453.

Производство по делу в указанной части прекратить.

Признать недействительным заключение МЕЖРЕГИОНАЛЬНОГО ТЕРРИТОРАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В КРАСНОДАРСКОМ КРАЕ И РЕСПУБЛИКЕ АДЫГЕЯ от 29.09.2017г. №07/5799 по отчету от 25.08.2017г. №1105/17-К «Отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания, расположенного по адресу: <...>».

Обязать МЕЖРЕГИОНАЛЬНОЕ ТЕРРИТОРАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В КРАСНОДАРСКОМ КРАЕ И РЕСПУБЛИКЕ АДЫГЕЯ устранить допущенные нарушения путем выдачи ОТКРЫТОМУ АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ «ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОПЫТНОЕ КОНСТРУКТОРСКОЕ БЮРО «АМЕТИСТ» положительного заключения на «Отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания, расположенного по адресу: <...>» от 25.08.2017г. №1105/17-К.

Взыскать с МЕЖРЕГИОНАЛЬНОГО ТЕРРИТОРАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В КРАСНОДАРСКОМ КРАЕ И РЕСПУБЛИКЕ АДЫГЕЯ (ИНН <***>) в пользу ОТКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА «ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОПЫТНОЕ КОНСТРУКТОРСКОЕ БЮРО «АМЕТИСТ» (ИНН <***>) 3000 руб. расходов по оплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение месяца с момента принятия решения.

Судья Н.А. Ермолова