Решение от 25 февраля 2025 г. по делу № А52-5504/2024

Арбитражный суд Псковской области

ул. Свердлова, 36, г. Псков, 180000

http://pskov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А52-5504/2024
город Псков
26 февраля 2025 года
Резолютивная часть решения оглашена 17 февраля 2025 года

Полный текст решения изготовлен 26 февраля 2025 года


Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Тарасовой А.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глебовой К.М., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «КАТ-3» (адрес: 180024, <...>, ИНН:<***>, ОГРН:<***>)

к Комитету по управлению государственным имуществом Псковской области (адрес: 180007, <...>, ИНН:<***>, ОГРН:<***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно  предмета спора, публичное акционерное общество «Россети Северо-Запад» (адрес: ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 196247, г. Санкт-Петербург, пл.. Конституции, д. 3, Литер А, помещ. 16Н) Псковский филиал (адрес: 180000, <...>)

о продлении срока действия договора,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности,

от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «КАТ-3» (далее- истец, Общество, ООО "КАТ-3") 06.09.2024 обратилось в Арбитражный суд Псковской области с исковым заявлением к Комитету по управлению государственным имуществом Псковской области (далее- ответчик, Комитет) о продлении срока действия аренды земельного участка №161 от 02.12.2019 для завершения строительства объектов гаражного назначения на 2 года и 15 дней, признании за Обществом права собственности на объект незавершенного строительства в соответствии с техническим планом, изготовленным кадастровым инженером ФИО3.

Определением суда от 16.09.2024 исковое заявление принято к производству.

Определением суда от 06.11.2024 приняты обеспечительные меры в виде запрета обществу производить строительные работы на земельном участке с кадастровым номером с КН 60:27:0070104:3093, выдан исполнительный лист ФС 047708987.

Определением от 11.11.2024 в качестве соответчика была привлечена Администрация города Пскова, а также в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно  предмета спора, привлечено публичное акционерное общество «Россети Северо-Запад» (далее- третье лицо).

В процессе рассмотрения дела представитель истца уточнил требования, просил восстановить   положение,   существовавшее  до   нарушения   прав арендатора: продлить срок действия договора аренды земельного участка №161 от 09.12.2019, заключенного Комитетом и Обществом, для завершения строительства объектов гаражного назначения на 3 года 6 месяцев и 18 дней; признать за Обществом право собственности на здание площадью 230,8 кв.м., расположенное а границах земельного участка с кадастровым номером 60:27:0070104:3093, в соответствии с техническим планом, изготовленным кадастровым инженером ФИО3 от 26.06.2024.

Определением от 17.01.2025 в отдельное производство выделены  исковые требования Общества к Администрации города Пскова о признании за ООО "КАТ-3"  права собственности на  здание, площадью 230, 8 кв.м., расположенное в  границах земельного участка с  кадастровым номером 60:27:0070104:3093 в соответствии с техническим планом от 26.06.2024, изготовленным кадастровым инженером ФИО3.

Судом рассматриваются требования ООО "КАТ-3" к Комитету о восстановлении   положения,   существовавшего до   нарушения   прав арендатора: продлении  срок действия договора аренды земельного участка №161 от 09.12.2019, для завершения строительства объектов гаражного назначения на 3 года 6 месяцев и 18 дней.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования в  полном объеме.

В судебном заседании ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, приведенным в  отзыве на иск.

В соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ) после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу сторона должна самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица, извещенного надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

09.12.2019 между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе от 15.11.2019 №111 заключен договор аренды № 161 земельного участка из земель населенных пунктов, с  кадастровым номером 60:27:0070104:3093, площадью 18404 кв.м., по адресу: <...>, с  видом разрешенного использования "Объекты гаражного назначения", сроком на 54 месяца, до 09.06.2024.

Пунктом 3.19 Арендодатель гарантировал, что предмет договора не обременен зарегистрированными правами и претензиями третьих лиц, о которых Арендодатель не мог не знать.

 Пунктом 4.2.2. Арендодатель принял на себя обязательства передать Арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям заключенного договора.

По условиям заключенного договора аренды земельного участка (п.3.2) в планируемом пятне земельного участка пересекают или находятся  в непосредственной близости от него следующие объекты филиала ПАО «МРСК Северо-Запада» «Псковэнерго»: КЛ-10 кВ: ф.238-27 (2КЛ), ф. 238-32 (2 КЛ), ф.283-32 (2 КЛ), ф.283-08 (1КЛ).

Охранная зона на дату заключения договора аренды по сведениям ЕГРН проходила по центру предоставленного в аренду земельного участка.

По результатам инженерно-геодезических изысканий для разработки проектной и рабочей документации по объекту: «Объекты гаражного назначения по адресу: <...>, на основании договора № 74-20 от 11.06.2020 г. и технического задания Заказчика Псковским трестом инженерно-строительных изысканий ЗАО «ПсковТИСИз» выполнен технический отчет от 15.07.2020 №74-20- ИГДИ.

Из содержания технического отчета Обществу стало известно, что по границе северной и северо-восточной сторон участка проходят высоковольтные электрические кабели, западная и восточная стороны ограничены грунтовыми проездами, по которым проходят трассы подземных газопроводов, и сведения об охранной зоне ЛЭП, внесенные в ЕГРН, недостоверны. Лист 14 отчета содержит информацию, что в результате выполненных работ установлено наличие кабельных сетей, затем выполнено их отыскивание трубокабелеискателем с определением их положения с предельной ошибкой не более 0.4 мм плана. Лист 26 отчета содержит акт согласования полноты и правильности нанесения подземных линий, что 06.07.2020 согласовано с электрическими сетями. На листе 30 отчета отмечено размещение подземной кабельной линии, не соответствующее сведениям охранной зоны ЕГРН.

ООО «Негосударственная экспертиза Псковской области» получив отчет, приостановила проектирование, до внесения достоверной информации об охранной зоне подземной ЛЭП в сведения ЕГРН.

С 23.03.2021 Обществом с целью реализации права на строительство на арендуемом земельном участке в Псковский филиал ПАО МРСК Северо-Запад, Управление Росреестра по Псковской области и Филиал Кадастровой палаты Псковской области были направлены жалобы и требования об изменении описания ошибочно установленной охранной зоны ЛЭП.

В августе 2021 года сетевой организацией ПАО «Россети Северо-Запад» были выполнены мероприятия по внесению изменений в сведения ЕГРН об описании местоположения охранной зоны подземной кабельной линии.

Проектная документация выдана Обществу в декабре 2021 года.

 14.10.2020 Обществу ПАО Россети выданы технические условия для присоединения к электрическим сетям.

03.04.2023 ПАО Россети Северо-Запад выдан акт допуска в эксплуатацию прибора учета.

 07.04.2023 ПАО Россети Северо-Запад выдан акт о выполнении технических условий и технологическом присоединении.

Строительная площадка была подключена к сети электроснабжения только 07.04.2023.

Как указал истец, длительной перепиской между Обществом и сетевой организацией ПАО «Россети Северо-Запад», обращениями Общества в прокуратуру, Управление ФАС по Псковской области, подтверждается бездействие сетевой организации в части организации электроснабжения земельного участка, без которого начать полноценные строительные работы было невозможно. Только в результате активных действий Общества строительная площадка 07.04.2023 была обеспечена электрической энергией, что позволило в 2023 году приступить к строительно-монтажным работам.

Ссылаясь на то, что договор о технологическом присоединении выполнен с нарушением срока на 2 года 5 месяцев и 23 дня (с 15.10.2021 по 07.04.2023), а арендодатель предоставил участок для строительства, не убедившись в безопасности будущих работ,  истец обратился в  суд с  иском о продлении договора аренды земельного участка для завершения строительства без проведения торгов на срок на 3 года 6 месяцев и 18 дней, обосновывая требования положениями статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ) и пункта 5.1.2. договора аренды, в  соответствии с  которым Заявителю гарантировано право на заключение нового договора аренды земельного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Рассмотрев материалы дела, заслушав лиц, участвующих в  деле, суд при вынесении решения исходит из следующих обстоятельств дела и норм материального и процессуального права.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

На основании ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Решение суда должно быть законным и обоснованным. Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003  N23 "О судебном решении", решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3).

Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора должны определяться судом на основании норм материального права, подлежащих применению (абзац второй пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2008 г. №11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству").

Из положений статьи 12 ГК РФ, статьи 4 АПК РФ следует, что истец свободен в выборе способа защиты.

Исходя из конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности, избранный истцом способ защиты должен соответствовать характеру и степени допущенного нарушения его прав или законных интересов, либо публичных интересов (Определение Верховного Суда РФ от 05.09.2017 N 41-КГ17-15).

Если стороной по делу избран способ защиты права, не соответствующий нарушению, и не обеспечивающий восстановление прав, либо обратился в порядке, не предусмотренном Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ее требования не могут быть удовлетворены.

Суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходит из следующего.

Правоотношения между истцом и ответчиком вытекают из договора аренды (Глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В спорном договоре указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (пункт 1.1 договора).

Как следует из представленных в материалы дела документов и пояснений сторон, предмет, определенный сторонами в договоре аренды, в ходе исполнения договора не вызывал у сторон сделки сомнений относительно его определенности и идентификации.

Договор заключен в письменной форме на определенный срок.

Согласно статье 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством. Одним из таких случаев является истечение срока договора аренды (статья 610 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Согласно пункту 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков определены статьей 39.8 ЗК РФ.

Таким образом, и гражданское и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора.

Исследовав представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, проанализировав содержание договора аренды, суд пришел к выводу о том, что при заключении договора аренды и установлении периода его действия стороны исходили из конкретного календарного периода, определенного конкретными датами, отраженными в пункте 1.1 договора.

В ходе рассмотрения дела ООО «КАТ - 3» указало, что каких-либо решений, принятых  Комитетом по итогам обращения о продлении сроков действия  договора, не оспаривает, ввиду отсутствия таких обращений (протокол от 05.02.2025, аудиозапись  4мин.14 сек-4 мин.22 сек.).

При указанных обстоятельствах, на дату обращения (06.09.2024) Общества  с требованием о продлении срока действия договора аренды его срок истек (09.06.2024), в  связи с  чем  отсутствуют основания для реализации заявителем правового механизма продления арендных отношений, предусмотренного частью 3 статьи 8 Закона №58-ФЗ от 14.03.2022 N58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ввиду несоблюдения обязательных для этого условий.

Исходя из вышеприведенных норм ЗК РФ, после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды в целях дальнейшего владения земельным участком, принадлежащим на праве собственности публично-правовым образованиям, для арендодателя предусмотрен именно такой способ как заключение нового договора.

При этом арендаторы — собственники зданий, расположенных на указанных земельных участках, не лишаются права заключить новый договор аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания указанного объекта, при наличии оснований и соблюдении условий, предусмотренных статьями 39.6 и 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ, которая введена Законом №171 -ФЗ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Порядок и основания предоставления земельных участков из числа публичных земель предусмотренные нормами 39.1-39.6 ЗК РФ являются императивными и расширительному толкованию не подлежат.

До настоящего времени ООО «КАТ - 3» в Комитет с соответствующим заявлением не обращалось, Комитетом решений по итогам обращения не принималось.

Для заключения с некоммерческой организацией договора аренды без проведения торгов отсутствует условие, установленное подп. 4 п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, поскольку не имеется оснований, предусмотренных подп. 1 - 30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, что не оспаривалось Обществом в ходе рассмотрения спора.

Объектов незавершенного строительства на спорном земельном участке, дающих право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, также не имелось (подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Таким образом, Общество не лишено возможности заключить договор аренды спорного участка на торгах согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите права.

Как было указано выше, в процессе периода аренды, определенного по условиям договора, установлены препятствия, которые не позволили, как указал истец, своевременно приступить к  строительству. При этом в  ходе судебного заседания истец неоднократно указывал на наличие в  границах участка объектов,  которые носят вспомогательный характер, о чем свидетельствует проектная документация, в  связи с  чем  разрешение на строительство Общество не получало. При этом арендатор также не оспаривал возможность использовать земельный участок в  соответствии с условиями предоставления. Более того, в договоре аренды предусмотрено условие, в  соответствие  с которым в планируемом пятне земельного участка пересекают или находятся  в непосредственной близости от него объекты ПАО «МРСК Северо-Запада».

Как было указано выше, и видно из материалов дела, арендатор до момента приемки арендованного имущества также осмотрел объекты аренды для целей вывода о возможности пользоваться арендованным имуществом по договору безопасно, о чем стороны оформили соответствующий акт приема-передачи  (п.1.2).

Таким образом, препятствия не связаны с действиями арендодателя, или бездействием арендодателя. Иного суд не установил.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, арбитражный суд не может сделать делает вывод о нарушении прав истца со стороны ответчика (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), выявленные обстоятельства не являются основанием и для вывода суда об ответственности арендодателя на основании статьи 612 ГК РФ.

Принимая во внимание предмет и основание иска по настоящему делу, суд не может сделать вывод об обязании ответчика устранить последствия нарушения прав истца, поскольку нарушение прав истца со стороны ответчика  суд не установил.

Суд приходит к  выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты его прав.

Избрание заявителем неверного способа защиты нарушенного права, в настоящем случае является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Ссылку истца на судебные акты по делу №А07-33561/2018, Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5,  Определение Верховного Суда Российской Федерации № 309-ЭС20-4108 от 29.04.2020, суд находит ошибочной, так как судебные акты  приняты в иных фактических обстоятельствах, не тождественных обстоятельствам настоящего спора.

При указанных обстоятельствах, принимая во внимание утвержденную  28.03.2018 Президиумом Верховного Суда РФ позицию Верховного суда в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)", суд приходит к  выводу в  удовлетворении исковых требований отказать.

Суд отмечает, что отказ в удовлетворении иска о восстановлении   положения,   существовавшего до   нарушения   прав арендатора: продлении  срока действия договора аренды земельного участка не лишает истца возможности обратиться в суд, избрав иной способ защиты гражданских прав. 

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

При обращении истца  с исковым заявлением им оплачена  государственная пошлина в общей сумме 12 000 руб. по чеку от 06.09.2024 (т.1 л.д.9).

В связи с  отказом в  иске расходы истца в  размере 6 000 руб. за рассмотрение исковых требований возмещению не подлежат.

С учетом выделения требований о признании за ООО "КАТ-3"  права собственности на  здание, площадью 230, 8 кв.м., расположенное в  границах земельного участка с  кадастровым номером 60:27:0070104:3093, понесенные ООО "КАТ-3"  расходы про уплате государственной пошлины на сумму 6000 руб. подлежат распределению по результатам рассмотрения выделенного требования.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в  удовлетворении исковых требований отказать.

На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.


Судья                                                                                                      А.Ю. Тарасова