Решение от 6 сентября 2018 г. по делу № А40-45017/2018

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело № А40-45017/18-16-290

07.09.2018 г.

Резолютивная часть решения объявлена 22.08.2018 г.

Полный текст решения изготовлен 07.09.2018 г.

Арбитражный суд города Москвы

в составе:

Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.

при ведении протокола секретарём с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО УК «БКС-Фонды недвижимости» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Перспектива» (ОГРН: <***>, юр. адрес: 630099, <...> )

к ООО «Гринфлайт» (Москва) (ОГРН: <***>, юр. адрес: 140125, <...>)

о взыскании суммы основного долга в размере 232 000 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 21 824 116 руб. 18 коп., убытков в размере 140 318 285 рублей,

при участии:

от истца – ФИО2, ФИО3 по доверенности № 31 от 28.06.2018 г.;

от ответчика – ФИО4 по доверенности № 07 от 18.05.2018 г., ФИО5 по доверенности б/н от 08.08.2018 г.,

УСТАНОВИЛ:

ООО УК «БКС-Фонды недвижимости» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Перспектива» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «Гринфлайт» (далее – ответчик) о взыскании суммы основного долга в размере 232 000 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 21 824 116 руб. 18 коп., убытков в размере 140 318 285 рублей.

Свои исковые требования истец обосновывает тем, что ответчик не выполняет свои обязательства по договору об инвестиционной деятельности № 1-12 от 05.12.2012 г.

Пунктом 10.6 данного договора в порядке ст. 37 АПК РФ установлена договорная подсудность в Арбитражном суде г. Москвы.

Ответчик иск не признал, представил отзыв (т. 5 л.д. 6 – 11, 34 – 36), полагает, что отсутствуют правовые основания для взыскания неосновательного обогащения и убытков.

Истцом представлены письменные пояснения (т. 5 л.д. 5, 30 – 31) и возражения на отзыв (т. 5 л.д. 25 – 27).

В судебном заседании представители истца поддержали исковые требования.

Представители ответчика иск не признали.

Заслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, изучив материалы дела, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ответчиком (застройщик) и инвесторами (ООО «Островцы», ООО «ЮК «Юрлига») был заключён Договор об инвестиционной деятельности в строительстве жилого комплекса № 1-12 от 05.12.2012 г. (далее – Договор), в соответствии с п. 3.1 Договора которого ответчик обязался в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц произвести проектирование, построить жилой комплекс и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства передать инвесторам соответствующие жилые/нежилые помещения, общей площадью ориентировочно не менее 75 000 кв.м., общей стоимостью ориентировочно 3 000 000 000 (три миллиарда) рублей, расположенных на земельном участке, что составляет 15 % от общей площади нежилых помещений, предусмотренных проектом планировки территории земельного участка, за исключением объектов социального обслуживания и объектов инженерной инфраструктуры, которые остаются в собственности застройщика (т. 1 л.д. 31 – 42).

В силу п. 1.1.1 Договора жилой комплекс – многоквартирные жилые дома со встроено-пристроенными административными и иными нежилыми помещениями, а также отдельно стоящие нежилые здания, с общим объёмом жилой и нежилой площади не менее 500 000 кв.м., объекты инфраструктуры, необходимые для подключения (присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерного обеспечения, расположенные на земельном участке.

В силу п. 1.1.7 Договора земельный участок – участок с кадастровым номером 50:23:0030153:13, площадью 1 146 073 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Раменский район, с/п Верейское.

В соответствии с п. 3.2 Договора инвесторы обязались внести инвестиционный вклад для строительства жилого комплекса путём передачи застройщику земельного участка в долгосрочную аренду сроком на 7 лет, с последующей передачей земельного участка в собственность застройщика, и принять в долевую собственность по ½ доли каждый жилые/нежилые помещения, указанные в п. 3.1 Договора, при наличии разрешения на ввод объектов в эксплуатацию. Годовая арендная плата составляет сумму, равную годовому земельного налогу за соответствующий год плюс 6,4 % от суммы годового земельного налога. После ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, объекта инфраструктуры и (или) благоустройства территории, земельный участок, занятый таким объектом и предназначенный для его эксплуатации, подлежит передаче в собственность застройщика. Выкупная стоимость земельного участка равна 100 (сто) рублей за 1 гектар площади земельного участка.

Согласно п. 3.4 Договора застройщик принимает в качестве инвестиционного вклада аренду земельного участка срокам на 7 лет для строительства жилого комплекса и право получить земельный участок (земельные участки, образованные в результате раздела, согласованного с инвесторами) в собственность по завершении строительства объектов капитального строительства, инфраструктуры и (или) благоустройства территории, расположенных на соответствующем земельном участке.

Стороны установили, что инвестиционный вклад по Договору будет эквивалентен стоимости 15 % жилых и 15 % нежилых помещений, предусмотренных проектной документацией, получившей положительное заключение государственной экспертизы, или проектом планировки территории (п. 3.5 Договора).

Инвесторы вносят инвестиционный вклад путём передачи застройщику в аренду с правом выкупа земельного участка на основании договора аренды (п. 3.6 Договора). Дополнительных инвестиционных вкладов со стороны инвесторов для осуществления строительства жилого комплекса не предусматривается. Оставшиеся инвестиции для строительства объектов жилого комплекс и ввода их в эксплуатацию застройщик осуществляет за счёт собственных средств, либо путём привлечения инвестиций третьих лиц. Недостаточность инвестиций не освобождает застройщика от исполнения обязательств по Договору (п. 3.8 Договора).

28.07.2015 г. между инвесторами и застройщиком (ответчиком) было заключено дополнительное соглашение № 1 к Договору (т. 1 л.д. 41 – 42), согласно которому п. 5.1.4 Договора изложен в редакции: в течение 5 лет с даты регистрации договора аренды земельного участка, указанного в п. 3.2, обеспечивает строительство первой очереди застройки в объёме не менее 100 000 кв.м. жилых/нежилых помещений. В течение каждого последующего года обеспечить строительство на земельном участке не менее 100 000 кв.м. жилых/нежилых помещений.

При этом до 30.11.2016 г. обеспечить строительство в составе первой очереди застройки не менее 40 000 кв.м. жилых/нежилых помещений и одного детского дошкольного учреждения.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Свои обязательства по п.п. 3.2, 3.6 Договора инвесторы выполнили в полном объёме, заключив с ответчиком договор аренды земельного участка с правом выкупа № 2-12 от 05.12.2012 г. на условиях, оговоренных в п.п. 3.2, 3.6 Договора (т. 1 л.д. 43 – 48).

Земельный участок был передан застройщику по акту приёма-передачи от 07.12.2012 г. (т. 1 л.д. 49 – 50). Договор аренды прошёл государственную регистрацию 24.12.2012 г.

Соглашением об уступке прав и передаче обязательств от 09.06.2016 г. инвесторы уступили, а истец принял в полном объёме права и обязательства, принадлежащие инвесторам по Договору (т. 1 л.д. 51 – 53).

По договору купли-продажи (купчей) земельного участка от 01.08.2016 г. инвесторы продали истцу земельный участок с кадастровым номером 50:23:0030153:13 (т. 1 л.д. 54 – 64).

Право собственности истца на земельный участок была зарегистрирована 16.08.2016 г. (т. 1 л.д. 65 – 89).

Соответственно, истец стал арендодателем по договору аренды № 2-12 от 05.12.2012 г. в силу п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Между тем, ответчик свои обязательства не исполнил, а именно: не обеспечил строительство в составе первой очереди застройки не менее 40 000 кв.м. жилых/нежилых помещений и одного детского дошкольного учреждения в срок до 30.11.2016 г.

Из пояснений представителя ответчика в судебном заседании следует, что строительство первой очереди застройки не осуществлено до настоящего времени.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление № 54) при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В силу п. 6 Постановления № 54 в случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Кодекса.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Поскольку в силу предмета Договора № 1-12 от 05.12.2012 г. инвесторы передают застройщику земельный участок для строительства жилого комплекса, а инвестор обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).

При этом, поскольку данным Договором предусмотрена обязанность застройщика передать инвестору 15 % от общей площади нежилых помещений, построенных по Договору, то к данному обязательству применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 Постановления № 54.

Довод ответчика о том, что спорный Договор следует квалифицировать как договор простого товарищества (глава 55 ГК РФ), судом отклоняется, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

То есть существенными условиями этого договора являются совместные действия, направленные на достижение общей цели, и соединение участниками товарищества своих вкладов, которыми в силу п. 1 ст. 1042 ГК РФ признается все то, что они вносят в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи. Условие о соединении вкладов должно содержать сведения о виде имущественного или иного блага, составляющего вклад участника, а также согласно п. 2 ст. 1042 ГК РФ сведения о размере и денежной оценке вклада с определением доли участника в общей долевой собственности.

Кроме того, при ведении общих дел и в отношениях с третьими лицами участники простого товарищества действуют совместно (ст. 1044 ГК РФ).

Данная правовая позиция содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 11.03.2014 г. № 16768/13 по делу № А46-8936/2010.

Ссылка ответчика на Соглашение об основных условиях реализации проекта комплексной застройки территории Family City, заключённое между ООО «Островцы», ООО «ЮК «Юрлига», ООО «Гринфлайт» и Администрацией Раменского муниципального района 19.02.2014 г. (т. 5 л.д. 37 – 40), судом отклоняется, поскольку данное соглашение не является дополнением или изменением спорного Договора и не определяет взаимоотношения между сторонами Договора.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что Договор, исходя из его условий, нужно квалифицировать как смешанный с элементами договора строительного подряда и договора купли-продажи недвижимой вещи в будущем.

Согласно п. 5 Постановления № 54, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Инвесторы осуществили оплату путём предоставления ответчику в аренду с правом выкупа земельного участка.

Поскольку возврат внесённого вклада (права аренды) в натуральной форме невозможен, истец вправе требовать возмещения действительной стоимости этого имущества на момент его приобретения, применительно к п. 1 ст. 1105 ГК РФ.

Согласно отчёту об оценке № Р-3593/17 от 29.11.2017 г., выполненному ООО «Иола» (т. 1 л.д. 90 – 179, т. 2 л.д. 1 – 170, т. 3 л.д. 1 – 171, т. 4 л.д. 1 – 9), рыночная стоимость права аренды с выкупом составляет 2 900 000 000 рублей.

Возражения ответчика касательно указанного отчёта об оценке № Р-3593/17, судом отклоняются, как необоснованные.

Так, ответчик полагает, что из причитающейся истцу площади необходимо было исключить площади жилых/нежилых помещений, которые подлежат передаче муниципальным и (или) государственным органам («доля администрации») в силу п. 3.1 Договора.

Между тем, в абзаце 2 п. 3.1 Договора предусмотрено обязательное предварительное письменное согласование с инвесторами жилых/нежилых помещений, подлежащих передаче муниципальным и (или) государственным органам.

Однако такого согласования в материалы дела не представлено.

Ссылка ответчика на Соглашение о взаимодействии, заключённое между ООО «Гринфлайт», Администрацией Раменского муниципального района и Администрацией сельского поселения Верейское 30.03.2015 г. (т. 5 л.д. 55 – 60), судом отклоняется, поскольку подписантами данного соглашения инвесторы (ООО «Островцы», ООО «ЮК «Юрлига») не являлись.

Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (п. 3 ст. 308 ГК РФ).

Ссылка ответчика на мнение специалиста № 339/1308/2018 от 14.08.2018 г. (т. 5 л.д. 41 – 54, 63 – 67) судом отклоняется, поскольку данное мнение специалиста содержит голословные утверждения, фактически отсутствует исследовательская часть.

Так, специалист утверждает, что оценщиком «некорректно проведён анализ рынка и недостоверно определена рыночная стоимость исследуемого участка, что привело к завышению стоимости на 40%», однако каких-либо доказательств такого завышения не приводит.

Также специалист полагает, что оценивать необходимо право аренды, тогда как оценщик фактически установил стоимость права собственности.

Между тем, сторонами был заключён договор аренды с правом выкупа. Следовательно, целью сторон был именно выкуп земельного участка, хотя и отсроченный на 7 лет и обусловленный выполнением со стороны ответчика встречных обязательств. В связи с этим оценщик правильно провёл оценку земельного участка с учётом права выкупа.

Иные доводы специалиста (касаемо объектов-аналогов и проч.) не проиллюстрированы.

На основании изложенного суд полагает представленное ответчиком мнение специалиста № 339/1308/2018 ненадлежащим доказательством.

Ответчиком было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы (т. 5 л.д. 68 – 70). Истец возражал против назначения судебной экспертизы (т. 5 л.д. 103).

Судом отклонено ходатайство ответчика, поскольку надлежащих доказательств недостоверности представленного истцом отчёта ответчиком не представлено. При этом заявление об экспертизе сделано ответчиком лишь на третьем судебном заседании, хотя никаких препятствий для более раннего заявления об экспертизе у ответчика не имелось. В связи с этим суд расценивает заявление ответчика об экспертизе как направленное исключительно на затягивание процесса, в связи с чем судом заявление ответчика об экспертизе отклонено на основании ч. 5 ст. 159 АПК РФ.

Земельный участок является вкладом инвесторов, то есть оплатой за 15 % помещений, что составляет в силу п. 3.1 Договора 75 000 кв.м.

На первом этапе строительства ответчик должен был построить 40 000 кв.м.

40 000 кв.м. х 15 % = 6 000 кв.м.

6 000 кв.м. / 75 000 кв.м. х 100 % = 8 %

Следовательно, в связи с неисполнением обязательств по строительству первой очереди истец имеет право требовать возврата ему в силу п. 2 ст. 1105 ГК РФ денежных средств в размере: 2 900 000 000 рублей х 8 % = 232 000 000 рублей.

В силу п. 8.2 Договора при нарушении застройщиком срока передачи жилых/нежилых помещений инвесторам, последние вправе взыскать с застройщика неустойку в размере 0,01 % от стоимости не переданных помещений за каждый день просрочки.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", положения ГК РФ в измененной Федеральным законом от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" редакции не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 1 июня 2015 г.); при рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией ГК РФ с учетом сложившейся практики ее применения (п. 2 ст. 4, абзац второй п. 4 ст. 421, п. 2 ст. 422 ГК РФ). Вместе с тем при решении вопроса о начислении процентов за неисполнение денежного обязательства, возникшего на основании заключенного до 1 июня 2015 г. договора, в отношении периодов просрочки, имевших место с 1 июня 2015 г., размер процентов определяется в соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ в редакции Закона № 42-ФЗ.

Согласно сложившейся до 1 июня 2015 г. практике применения ГК РФ в случае нарушения, возникшего из договора денежного обязательства кредитор был вправе предъявить либо требование о взыскании с должника процентов на основании ст. 395 ГК РФ, либо требование о взыскании предусмотренной договором неустойки (п. 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016 г.).

На основании п. 4 ст. 487 ГК РФ, п. 5 Постановления № 54 истец начислил ответчику проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 21 824 116 руб. 18 коп. за период с 15.12.2016 г. по 22.12.2017 г. (т. 4 л.д. 142).

Расчёт истца судом проверен и признан верным, ответчиком прямо не оспорен.

Как указано в п. 5 Постановления № 54, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя, покупатель вправе, в том числе, потребовать возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Согласно отчёту об оценке № Р-3592/17 от 29.11.2017 г., выполненному ООО «Иола» (т. 4 л.д. 10 – 141), рыночная стоимость 15 % жилых и 15 % нежилых помещений в запроектированном для строительства жилого комплекса по адресу: Московская область, Раменский район, с/п Верейское (1-я очередь строительства), составляет 372 318 285 рублей.

Мотивированных возражений на указанный отчёт об оценке ответчиком не представлено.

Ссылка ответчика на мнение специалиста № 339/1308/2018 от 14.08.2018 г. (т. 5 л.д. 41 – 54, 63 – 67) судом отклоняется, поскольку данное мнение специалиста содержит голословные утверждения, фактически отсутствует исследовательская часть, доводы специалиста не проиллюстрированы.

Разница между ценой инвестиционного взноса и текущей рыночной стоимостью 15 % жилых и 15 % нежилых помещений 1-й очереди строительства составляет: 372 318 285 рублей – 232 000 000 рублей = 140 318 285 рублей.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что требования истца законны и обоснованны, подтверждены материалами дела, доводы ответчика не подтверждены надлежащими доказательствами.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании части 1 ст. 110 АПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины (т. 1 л.д. 8).

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Арбитражный суд города Москвы

РЕШИЛ:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Гринфлайт» (Москва) в пользу Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Брокеркредитсервис-Фонды недвижимости» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «Перспектива» сумму основного долга в размере 232 000 000 (двести тридцать два миллиона) рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 21 824 116 (двадцать один миллион восемьсот двадцать четыре тысячи сто шестнадцать) рублей 18 копеек, убытки в размере 140 318 285 (сто сорок миллионов триста восемнадцать тысяч двести восемьдесят пять) рублей, а также 200 000 (двести тысяч) рублей расходов по государственной пошлине.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении месяца со дня его принятия.

Судья М.Ю. Махалкин