Решение от 7 августа 2020 г. по делу № А50-27830/2019

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Пермь

07.08.2020 года Дело № А50-27830/19

Резолютивная часть решения объявлена 09.07.2020. Полный текст решения изготовлен 07.08.2020

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи И.В. Елизаровой, при ведении протокола помощником судьи Костылевой Е.А., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Новая Эра» (618419, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ответчику Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Березники (618417, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора

третьи лица:

1) Администрация города Березники (618417, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>);

2) общество с ограниченной ответственностью «Группа компаний «АЗИРА» (625003, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>)

при участии:

от истца – ФИО1, доверенность от 24.07.2019, 02.09.2019, паспорт, диплом.

от ответчика – ФИО2, доверенность от 23.12.2019, паспорт, диплом;

общество с ограниченной ответственностью «Новая Эра» обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Березники об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципальной собственности № 110/19-159 от 02.07.2019, с кадастровым номером 59:03:0400026:4374, расположенного по адресу: <...>; изложении пункта 1.6 договора в редакции: «Цена объекта согласно отчету об оценке рыночной стоимости составляет 3 180 666,67 руб. (без учета НДС), в том числе рыночная стоимость права собственности на земельный участок»; обязании предоставить новый график платежей по договору.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «ГК «АЗИРА», Администрация города Березники.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 27.12.2019 по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ООО «Пермский центр оценки» ФИО3, производство по делу приостанавливалось до получения заключения эксперта, впоследствии, было возобновлено.

Истец на требованиях настаивал.

Ответчик иск не признал по доводам, изложенным в отзыве.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил:

29.04.2019 истец обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого здания гаража.

27.06.2019 приказом № 728-п истцу предоставлено преимущественное право на приобретение 1-2-этажного кирпичного здания гаража (лит.В) общей площадью 1100 кв.м., с земельным участком общей площадью 2031 кв.м., по адресу: <...>, по цене 6 197 526 руб. в рассрочку на 5 лет ежемесячными равными платежами.

Ответчиком в адрес истца направлен проект договора купли-продажи объекта муниципальной собственности № 110/19-159 от 02.07.2019, здания гаража с земельным участком, согласно п.1.6 которого, цена объекта определена в размере 6 197 526 руб. (без НДС).

Цена определена ответчиком в соответствии с отчетом № 015/2019-119 об оценке объекта, выполненным ООО «ГК «АЗИРА».

Истец направил ответчику протокол разногласий к договору, предложив иную цену продажи - 3 180 666,67 руб. (без учета НДС).

Протоколом согласования разногласий от 06.08.2019 ответчик настаивал на принятии условий договора в первоначальной редакции.

Поскольку стороны не пришли к соглашению по условию договора о цене имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. По мнению истца, стоимость объекта в проекте договора является завышенной.

Суд находит требования истца подлежащими удовлетворению на основании следующего:

в силу ч.1 ст.421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Согласно п.2 ст.445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

На основании ст.217 ГК РФ, имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При выкупе объекта в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, рыночная цена имущества определяется на дату обращения заявителя с заявкой о выкупе.

Ответчиком в материалы дела был представлен отчет № 015/2019-119 об оценке объекта, выполненным ООО «ГК «АЗИРА», согласно которому, по состоянию на 29.04.2019 рыночная стоимость здания с земельным участком составляет 6 197 526 руб., а также экспертное заключение № 72/140619/25/2 СРО Региональная ассоциация оценщиков о соответствии отчета установленным требованиям.

По ходатайству истца по настоящему делу судом была назначена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости объекта по состоянию на 29.04.2019, производство экспертизы было поручено эксперту ООО «Пермский центр оценки» ФИО3.

Согласно заключению эксперта № 012/2020 от 03.03.2020 рыночная стоимость здания гаража (лит.В) назначение: нежилое, общей площадью 1100 кв.м., кадастровый номер 59:03:0400026:4374, с земельным участком, общей площадью 2031 кв.м., кадастровый номер 59:03:0400026:2, расположенных по адресу: <...>, по состоянию на 29.04.2019 составляет без учета НДС 3 328 000 руб.

Экспертное заключение соответствует ст.86 АПК РФ, выводы эксперта сторонами не опровергнуты.

Таким образом, представленные сторонами оценочные отчеты не могут быть приняты судом во внимание в целях установления цены объекта при его продаже, поскольку указанная в них величина не является достоверной с учетом результатов судебной экспертизы. Кроме того, отчет, представленный истцом, выполнен на другую дату – 19.07.2019, а не 29.04.2019.

В связи с чем, судом при установлении в качестве достоверной величины рыночной стоимости объекта оценки принимаются во внимание данные, полученные в ходе судебной экспертизы.

Таким образом, иск обоснован, разногласия сторон по цене договора подлежат урегулированию.

Учитывая, что по условиям договора купли-продажи (п.2.3 договора) оплата платежей осуществляется покупателем в рассрочку по графику (приложение № 1 к договору), требования истца об обязании ответчика предоставить новый график платежей по договору в соответствии с изложенной редакцией п.1.6 договора купли-продажи объекта муниципальной собственности № 110/19-159 от 02.07.2019, является также обоснованным.

В соответствии со ст.110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины и оплате экспертизы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, Арбитражный суд Пермского края

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта муниципальной собственности № 110/19-159 от 02.07.2019, изложив п.1.6 договора в следующей редакции: «Цена объекта согласно заключению эксперта № 012/2020 от 03.03.2020 составляет 3 328 000 (без учета НДС)».

Обязать Управление имущественных и земельных отношений администрации города Березники предоставить ООО «Новая Эра» график платежей по договору в соответствии с изложенной редакцией п.1.6 договора купли-продажи объекта муниципальной собственности № 110/19-159 от 02.07.2019.

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений администрации города Перми в пользу ООО «Новая Эра» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Судья И.В.Елизарова