Решение от 8 апреля 2024 г. по делу № А21-14278/2023

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград дело № А21-14278/2023

« 08 » апреля 2024 года


Резолютивная часть решения оглашена « 27 » марта 2024 года

Мотивированное решение изготовлено « 08 » апреля 2024 года


Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Брызгаловой А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО «ТИР-Финанс» (ОГРН <***> ИНН <***>)

к ООО «Мидгард» (ОГРН <***> ИНН <***>)

о не чинении препятствий,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности от 23.10.2023, паспорту, диплому

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 26.01.2022, паспорту, диплому

общество с ограниченной ответственностью «ТИР-Финанс» (далее – ООО «ТИР-Финанс», истец) обратилось в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Мидгард» (далее – ООО «Мидгард», ответчик) с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), об обязании ООО «Мидгард» не чинить препятствий в пользовании ООО «ТИР-Финанс» следующим имуществом, расположенном по адресу: 238530, <...> д. ЗБ:

- земельным участком КН39:05:010111:22;

- помещениями:

№ 60 - Вод. Узел (39:05:010111:442);

№ 62 - Дворницкая (39:05:010111:444);

№ 69 - Вентиляторная (39:05:010111:445); № 70-Э1Ц (39:05:010111:446);

№73 - КПП (39:05:010111:447);

№ 90 - Теплопункт, водомерный узел помещения «К1» (39:05:010111:448);

№ 43 - Насосная станция (39:05:010111:449);

№ 72, № 93, № 68 - подземного этажа: коридоры, проходы, проезды и въезд на парковку (части помещения 39:05:010111:596);

- парковочными местами подземного этажа, указанными на приложенном плане-экспликации.

- пользованию информацией «Системы охранного теленаблюдения», путемосуществления беспрепятственного доступа к серверу;

Обязать ООО «Мидгард» передать ООО «ТИР-Финанс» ключи от запорных устройств помещений:

№ 60 - Вод. Узел (39:05:010111:442);

№ 62 - Дворницкая (39:05:010111:444):

№ 69 - Вентиляторная (39:05:010111:445):

№ 70-ЭЩ (39:05:010111:446);

№73 - КПП (39:05:010111:447);

№ 90 - Теплопункт, водомерный узел помещения «К1» (39:05:010111:448);

№43 - Насосная станция (39:05:010111:449);

№ 72 - вход на паркинг (39:05:010111:596)

№93 - въезд в паркинг - пульты от шлагбаума и ключей от въездных ворот.

- помещение серверной «Системы охранного теленаблюдения».

Обязать ООО «Мидгард» освободить помещение № 73 - КПП (39:05:010111:447).

В судебном заседании представитель истца требования поддержал, пояснил, что ответчик, присвоив себе право единоличного использования общего имущества в здании, в котором имеются нежилые помещения истца, а также земельным участком, на котором оно расположено, препятствует истцу в использовании участка для доступа к своим объектам, а также в пользовании общим имуществом.

Представитель ответчика против иска возражал, пояснил, что какие-либо препятствия для доступа на земельный участок, на котором расположено здание, отсутствуют; более того, по мнению ответчика, истец злоупотребляет правом на судебную защиту.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, рассмотрев представленные доказательства, суд



установил:

ООО «ТИР-Финанс» на основании договора участия в долевом строительстве № 3 от 24.01.2017, заключенного с ООО «Мидгард» и передаточного акта от 01.03.2021, является собственником помещения «К1» с КН 39:05:010111:587, входящим в состав общего объекта недвижимости: нежилого здания с КН 39:05:010111:431, расположенного на земельном участке с КН 39:05:010111:22 по адресу: <...>.

Земельный участок с КН 39:05:010111:22 предоставлен ООО «Мидгард» Администрацией МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» на основании договора аренды от 28.12.2007 № 816-КЗО/2007 сроком до 09.08.2056.

Как указывает истец, принадлежащее ему помещение «К1» является гостиницей, по проекту строительства которой на земельном участке, на котором она расположена предусмотрено размещение зон отдыха, относящихся исключительно к помещению истца.

Однако ответчик ограничил допуск работникам и транспорту истца, а также посетителям юридического лица через земельный участок 39:05:010111:22, и допуск к зданию осуществляется только через шлагбаум, открыть который может только сам ответчик (администратор парковки).

Более того, ссылаясь на заключение эксперта в рамках рассмотренного дела №А21-3861/2021, которым установлено, что спорные помещения № 70, 72, 73, 90, 93 являются общим имуществом собственников помещений корпуса 1 и корпуса 2, истец утверждает, что ответчик присвоил себе право пользования общим имуществом, и чинит препятствия в пользовании таким имуществом истцу.

21.10.2023 истец направил ответчику письмо с предложением об урегулировании сложившейся ситуации.

Отказ ответчика урегулировать спор, послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим требованием.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд полагает, что требования истца подлежат удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Негаторный иск подлежит удовлетворению и в том случае, если истец докажет наличие реальной угрозы нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Согласно пункту 47 вышеназванного Постановления удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

В соответствии с положениями подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов является основным принципом, по которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ установлено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 №305-ЭС15-16772 выражена правовая позиция о том, что в случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных отношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Согласно статье 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами.

В частности, могут устанавливаться ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий, а также иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами.

Как следует из пояснений представителя истца, ответчиком на земельном участке с КН 39:05:010111:22, на котором располагается здание, в котором у истца на праве собственности имеются нежилые помещения, организована парковка, на въезде установлен шлагбаум и организован контрольно-пропускной пункт (КПП, помещение № 73 согласно техническому плану), допуск на земельный участок осуществляет представитель ООО «Мидгард» - администратор парковки.

Данные обстоятельства подтверждаются рапортами ОМВД России «Зеленоградский», содержащимися в материалах дела.

Также из рапортов ОМВД России «Зеленоградский» следует, что представитель истца неоднократно обращался в органы полиции по вопросу недопуска его на территорию земельного участка с КН 39:05:010111:22 (парковку).

Из приведенных выше разъяснений Верховного Суда РФ следует, что истец, как собственник нежилых помещений в нежилом здании с момента государственной регистрации своего права собственности стал арендатором спорного земельного участка.

Однако до настоящего момента арендные отношения сторон не приведены в соответствие с действующим законодательством.

Из представления Прокуратуры Зеленоградского района от 16.10.2023 в адрес Главы администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» следует, что проверкой установлено, что в мае 2023 года ООО «ТИР-Финанс» обращалось в Администрацию с заявлением о включении его в действующий договор аренды на земельный участок с КН 39:05:010111:22, однако в результате рассмотрения обращения Администрацией фактически отказано Обществу в удовлетворении заявления, чем нарушены требования федерального законодательства.

В ответе на представление от 16.10.2023 Администрация констатировала обоснованность требований прокурора и указала, на то, что в адрес арендатора – ООО «Мидгард» направлен запрос на получение согласия на расторжение действующего договора аренды № 816-КЗО/2007 от 28/.12.2007, в редакции соглашений, с целью заключения договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

Однако на день рассмотрения настоящего спора, в материалы дела не представлены доказательства того, что ООО «Мидгард» приняло меры к перезаключению договора аренды спорного земельного участка.

Учитывая изложенное, спорный земельный участок находится в пользовании истца, ООО «Мидгард» и других собственников без ограничения прав последних в правах использования тех его частей, которые непосредственно не заняты объектами недвижимости, в том числе имеющимися на земельном участке въездом, автомобильной дорогой (парковкой).

Ответчиком в ходе судебного разбирательства не отрицалось, что парковка на земельном участке с КН 39:05:010111:22 организована ООО «Мидгард», как управляющей организацией, однако, каких-либо доказательств, включая протоколы собраний собственников имущества, из которых бы следовало, что ООО «Мидгард» наделено полномочиями по организации парковки на спорном земельном участке с ограничением доступа, в материалы дела не представлено.

Таким образом, исходя из совокупности доказательств, содержащихся в материалах дела, суд делает вывод, что права ООО «ТИР-Финанс», как владеющего собственника нежилых помещений нарушаются именно ограничением доступа к принадлежащему ему имуществу со стороны ответчика.

Ответчиком данное обстоятельство по существу не оспорено.

Более того, из представленного в материалы дела заключения эксперта № 317-22 от 25.11.2022 следует, что помещения №№ 70, 72, 73, 90, 93 отнесены к общему имуществу собственников помещений в здании гостиницы.

В силу пункта 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), статьи 290 ГК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствие со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – постановлении Пленума № 64) при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего. Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 ЖК РФ. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Закона № 214-ФЗ.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В пункте 2 постановления Пленума № 64 указано, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

По утверждению истца, ответчиком самовольно заняты и используются места общего пользования в своих интересах, путем установления запорных механизмов с отказом в предоставлении дубликатов ключей иным собственникам, в том числе истцу, создаются препятствия в пользовании парковочными местами путем установления шлагбаума, размещения в пункте пропуска собственной охраны и препятствования во въезде на парковочные места работникам и клиентам ООО «ТИР-Финанс».

Ответчиком данное обстоятельство также по существу не оспорено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что истец вправе пользоваться указанным общим имуществом, а также правом прохода и проезда для доступа к своим помещениям, а у ответчика отсутствуют основания для ограничения этого доступа.

По правилам статьи 110 АПК РФ государственную пошлину следует отнести на ответчика.

Решение, выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной электронной цифровой подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования удовлетворить.

1. Обязать ООО «Мидгард» не чинить препятствий в пользовании ООО «ТИР-Финанс» следующим имуществом, расположенном по адресу: 238530, <...>:

- земельным участком КН39:05:010111:22;

- помещениями:

№ 60 - Вод. Узел (39:05:010111:442);

№ 62 - Дворницкая (39:05:010111:444);

№ 69 - Вентиляторная (39:05:010111:445);

№ 70-Э1Ц (39:05:010111:446);

№ 73 - КПП (39:05:010111:447);

№ 90 - Теплопункт, водомерный узел помещения «К1» (39:05:010111:448);

№ 43 - Насосная станция (39:05:010111:449);

№ 72, № 93, № 68 - подземного этажа: коридоры, проходы, проезды и въезд на парковку (части помещения 39:05:010111:596);

- парковочными местами подземного этажа указанных на приложенном плане-экспликации.

- пользованию информацией «Системы охранного теленаблюдения», путем осуществления беспрепятственного доступа к серверу.

2. Обязать ООО «Мидгард» передать ООО «ТИР-Финанс» ключи от запорных устройств помещений:

№ 60 - Вод. Узел (39:05:010111:442);

№ 62 - Дворницкая (39:05:010111:444):

№ 69 - Вентиляторная (39:05:010111:445):

№ 70-Э Щ (39:05:010111:446);

№ 73 - КПП (39:05:010111:447);

№ 90 - Теплопункт, водомерный узел помещения «К1» (39:05:010111:448);

№ 43 - Насосная станция (39:05:010111:449);

№ 72 - вход на паркинг (39:05:010111:596) №93 - въезд в паркинг- пульты от шлагбаума и ключей от въездных ворот. - помещение серверной «Системы охранного теленаблюдения».

3. Обязать ООО «Мидгард» освободить помещение № 73 - КПП (39:05:010111:447).

Взыскать с ООО «Мидгард» в пользу ООО «ТИР-Финанс» 6 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Калининградской области.


Судья А.В. Брызгалова