Постановление от 6 мая 2026 г. ФАС ПО (ФАС Поволжского округа)

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, <...>, тел. <***>


www.11aas.arbitr.ru , e-mail: info @11aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ


апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

07 мая 2026 года Дело А55-6730/2025

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 04 мая 2026 года

Постановление в полном объеме изготовлено 07 мая 2026 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Корнилова А.Б.,

судей Николаевой С.Ю. и Сорокиной О.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Плехановой А.А., с участием: ИП ФИО1, лично, паспорт,

от Администрации городского округа Тольятти – ФИО2, доверенность от 15.12.2025, иные участники не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1

на решение Арбитражного суда Самарской области от 28 июля 2025 года по делу № А55-6730/2025 (судья Матюхина Т.М.)

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1

к Администрации городского округа Тольятти

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области,

- публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Самарской области,

об оспаривании постановления,

УСТАНОВИЛ:

предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением со следующими требованиями:

1. Признать недействительным Постановление Администрации г.о. Тольятти от 26.11.2024г. № 2204-п/1 «Об отказе Индивидуальному предпринимателю ФИО1 в заключении договора на размещение нестационарного торгового объекта на землях и земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения аукциона, расположенного по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Комсомольский район, мкр. Поволжский, ул. Олимпийская, северо-восточнее стадиона»

2. Обязать Администрацию городского округа Тольятти устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем исправления реестровой ошибки в местоположении границ земельного участка с кадастровым номером 63:09:0201055:244,


расположенного по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Комсомольский район, мкр. Поволжский, ул. Олимпийская, северовосточнее стадиона», а именно исправить уточненные координаты характерных точек границ земельного участка с кадастровым номером 63:09:0201055:244, Содержащихся в ЕГРН, на координаты, которые определены в результате выполнения кадастровых работ в соответствии с межевым планом от 18.02.2025, выполненным кадастровым инженером ФИО3

3. Обязать Администрацию городского округа Тольятти заключить договор с ИП ФИО1 на размещение нестационарного торгового объекта на земельном участке, находящийся в государственной или муниципальной собственности, без проведения аукциона, с кадастровым номером 63:09:0201055:244, площадью 399 кв.м, местонахождение: Самарская область, г.Тольятти, Комсомольский район, мкр. Поволжский, ул. Олимпийская, северо-восточнее стадиона».

Решением Арбитражного суда Самарской области от 18 июля 2025 года в удовлетворении заявленных требований было отказано.

Предприниматель ФИО1 обратился с апелляционной жалобой, в которой просил суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении своих требований.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 октября 2025 года, решение суда первой инстанции отменено, заявленные требования удовлетворены частично.

Суд апелляционной инстанции признал недействительным Постановление Администрации г.о. Тольятти от 26.11.2024г. № 2204-п/1 «Об отказе Индивидуальному предпринимателю ФИО1 в заключении договора на размещение нестационарного торгового объекта на землях и земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения аукциона, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, мкр. Поволжский, ул. Олимпийская, северо-восточнее стадиона» и обязал устранить допущенные нарушения его прав и законных интересов.

В удовлетворении оставшейся части заявленных требований было отказано.

Постановление АС Поволжского округа постановление суда апелляционной инстанции отменено, дело направлено для нового рассмотрения в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.

Основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции явилась необходимость исследования вопроса, относится ли объект, принадлежащий предпринимателя к НТО (нестационарный торговый объект) или это капитальное сооружение.

При новом рассмотрении, суд апелляционной инстанции предложил сторонам провести совместный осмотр объекта, результаты которого зафиксировать соответствующим актом.

Акт осмотра с фотоматериалами представлен в дело к моменту судебного заседания.

В судебном заседании податель жалобы – предприниматель ФИО1 доводы в ней изложенные поддержал, настаивая на отмене решения суда первой инстанции.

Представитель администрации г. Тольятти против удовлетворения жалобы возражала, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, указывая на то, что объект ФИО1 не является НТО, а представляет собой двухэтажное сооружение из строительных блоков, стоящих на бетонном фундаменте, с межэтажным перекрытием из железобетонных плит.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.


При принятии решения суд первой инстанции сослался на следующие доводы и обстоятельства, которые он посчитал установленными.

В силу подпункта 6 пункта 1 статьи 39.33 Земельного кодекса Российской Федерации использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитута в случаях размещения нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации размещение нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании схемы размещения нестационарных торговых объектов в соответствии с Федеральным законом от 28.12.2009 N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации".

Согласно частям 1 - 3 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов.

Порядок включения в схему размещения, указанную в части 1 настоящей статьи, нестационарных торговых объектов, расположенных на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Схема размещения нестационарных торговых объектов разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления, определенным в соответствии с уставом муниципального образования, в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Частью 6 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что утверждение схемы размещения нестационарных торговых объектов, а равно как и внесение в нее изменений, не может служить основанием для пересмотра мест размещения нестационарных торговых объектов, строительство, реконструкция или эксплуатация которых были начаты до утверждения указанной схемы.

Таким образом, действующее земельного законодательство отдает приоритет в регулировании данных отношений Федеральному закону от 28.12.2009 N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации", в соответствии с положениями которого органами государственной власти субъекта Российской Федерации и органам местного самоуправления в пределах своих полномочий и в рамках данного закона должны быть определены условия и порядок размещения нестационарных торговых объектов.

На основании части 13 статьи 5 Закона Самарской области от 05.07.2010 N 76-ГД "О государственном регулировании торговой деятельности на территории Самарской области" арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по заключенному до 01.01.2018 договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, используемого в целях размещения нестационарного торгового объекта, имеет право на заключение договора на размещение нестационарного торгового объекта в границах арендованного земельного участка без проведения аукциона на право заключения договора на размещение нестационарного


торгового объекта, за исключением случая, предусмотренного абзацем вторым части 12 настоящей статьи.

Постановлением Правительства Самарской области от 02.08.2016 N 426 "О реализации отдельных полномочий в области государственного регулирования торговой деятельности" утвержден Порядок заключения договора на размещение нестационарного торгового объекта в целях использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для размещения нестационарных торговых объектов без предоставления данных земельных участков и установления в отношении них сервитута (далее - Порядок от 02.08.2016 N 426).

Подпунктом 1 пункта 2.1 Порядка от 02.08.2016 N 426 предусмотрено, что договор на размещение нестационарного торгового объекта без проведения аукциона заключается в следующих случаях, если соискателем является арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по заключенному до 01.01.2018 договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, используемого в целях размещения нестационарного торгового объекта. При этом размещение нестационарного торгового объекта на основании договора на размещение нестационарного торгового объекта осуществляется в границах арендованного ранее земельного участка.

Таким образом, размещение нестационарных торговых объектов на территории Самарской области возможно на основании договора аренды земельного участка или на основании договора на размещение нестационарного торгового объекта в соответствии со Схемой размещения нестационарных торговых объектов, утвержденной уполномоченным органом, при этом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по заключенному до 01.01.2018 договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, используемого в целях размещения нестационарного торгового объекта, имеет право на заключение договора на размещение нестационарного торгового объекта в границах арендованного земельного участка без проведения аукциона.

Как установлено материалами дела, между Администрацией Комсомольского района г. Тольятти (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 10.11.2005 № 1266, площадью 399 кв.м, в том числе: 144 кв.м. - площадь павильона, 255 кв.м. - площадь, необходимая для обслуживании и санитарного содержания объекта, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, <...> северовосточнее стадиона, с разрешенным использованием: для размещения объекта временного использования - станция технического обслуживания, сроком на 3 года.

В соответствии с выпиской из ЕГРН, вышеуказанному земельному участку 25.07.2005 присвоен кадастровый номер 63:09:0201055:244.

На основании постановления мэра городского округа Тольятти № 2440-1/П от 12.04.2006 правопреемником Администрации Комсомольского района г. Тольятти является мэрия (с 20.03.2017 Администрация) городского округа Тольятти.

Заявитель неоднократно подавал заявление (527-вх./1.7 от 04.06.2024, 1015-вх./1.7 от 29.10.2024, 2204-п/1 от 26.11.2024) в администрацию г.о. Тольятти по вопросу предоставления права разместить нестационарный торговый объект, предусмотренный схемой размещения нестационарного торгового объекта и получал отказы по разным причинам, в том числе по причинам, которые были рассмотрены и отвергнуты в судебных заседаниях.

Оспариваемым постановлением первого заместителя главы городского округа Тольятти от 26.11.2024 № 2204 отказано Индивидуальному предпринимателю ФИО1 в заключении договора на размещение нестационарного торгового объекта на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения аукциона, расположенного по адресу: Самарская область,


г.Тольятти, Комсомольский район, мкр Поволжский, ул.Олимпийская, северо-восточнее стадиона.

Основанием для отказа является п.2.7 Порядка заключения договора на размещение нестационарного торгового объекта в целях использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для размещения нестационарных торговых объектов без предоставления данных земельных участков и установления в отношении них сервитута, утвержденного постановлением Правительства Самарской области от 02.08.2016 № 426 «О реализации отдельных полномочий в области государственного регулирования торговой деятельности: ненадлежащее исполнение обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.11.2005 № 1266, а именно наличие нарушения пп.1.2.3., 4.2.1, 4.2.2 договора аренды, что подтверждается актом осмотра земельного участка от 12.11.2024.

Посчитав указанный отказ незаконным и необоснованным, заявитель обратился в суд с рассматриваемым спором.

Постановлением Правительства Самарской области от 02.08.2016 N 426 утвержден Порядок заключения договора на размещение нестационарного торгового объекта в целях использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для размещения нестационарных торговых объектов без предоставления данных земельных участков.

Согласно пункту 2.1. утвержденного Порядка договор на размещение нестационарного торгового объекта без проведения аукциона заключается, в том числе, в случае, когда соискателем является арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по заключенному до 1 марта 2018 года договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, используемого в целях размещения нестационарного торгового объекта.

При этом, размещение нестационарного торгового объекта на основании договора на размещение нестационарного торгового объекта осуществляется в границах арендованного ранее земельного участка.

В качестве причины, препятствующей заключению договора, Администрация г.о. Тольятти указала, что при обследовании специалистами заинтересованного лица земельного участка с кадастровым номером 63:09:0201055:244 было установлено, что на земельном участке размещен отдельно стоящий торговый павильон, площадь застройки которого составляет 196 кв.м., что на 52 кв.м. превышает площадь, установленную п. 1.2.3 Договора аренды.

Данное обстоятельство, по мнению Администрации, позволяет квалифицировать заявителя в качестве арендатора, ненадлежащим образом исполнявшего свои обязанности по заключенному до 01.01.2018 г. договору аренды земельного участка, и является основанием для отказа в заключении договора на размещение НТО в границах арендуемого земельного участка.

Предприниматель утверждает, что из представленных им документов в суд (дело N А55-96/2022) эскиз, лист согласования, карта-план земельного участка (том 1 л.д. 86-90) следует, что объект НТО изначально был согласован в существующем в настоящий момент виде, в том числе и органами местного самоуправления в 2003-2005. Кроме того, как указано ранее, проверка использования спорного земельного участка в 2008, 2022 году никаких нарушений не выявила. Администрация г. Тольятти утверждала о наличии нарушений в 2022 году после возбуждения производства по делу N А55-96/2022, нарушение не могло возникнуть 2022 году, так как Заявитель пользуется данным земельным участком по договору аренды с 2005 года, установил павильон в существующем в настоящий момент виде не передвигался, при осмотре специалистами управления потребительского рынка, объект фотографировался, оплата проводилась вовремя с переплатой.


Судебными актами по арбитражному делу N А55-96/2022 установлено, что согласно акту проверки использования земель N 4-02 от 21.11.2008 земельный участок используется ответчиком по назначению для целей размещения НТО, прилегающая территория в удовлетворительном состоянии, нарушений не выявлено.

Постановлением администрации городского округа Тольятти от 27.06.2024 N 1168-/1 внесены изменения в постановление Администрации городского округа Тольятти Самарской области от 15.08.2023 N 2512-п/1 "Об утверждении схемы размещения нестационарных торговых объектов на территории городского округа Тольятти", изменения коснулись земельного участка с КН 63:09:0201055:244: 1.7. Пункт 149 схемы изложить в следующей редакции: 149. Самарская область, г. Тольятти, <...> северо-восточнее стадиона, договор на размещение НТО, КН 63:09:0201055:244. 399 кв. м, павильон, несезонный, непродовольственный, 5 лет.

В настоящее время место размещения нестационарного торгового объекта включено в Схему размещения нестационарных торговых объектов на территории городского округа Тольятти, утвержденную Постановлением Администрации городского округа Тольятти Самарской области от 15.08.2023 N 2512-п/1 (ред.03.12.2024N 2239-п/1) под номером 149.

В силу подпункта 6 пункта 1 статьи 39.33 Земельного кодекса Российской Федерации использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитута в случаях размещения нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются Правительством Российской Федерации.

На основании пункта 1 статьи 39.36 Земельного кодекса РФ размещение нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании схемы размещения нестационарных торговых объектов в соответствии с Федеральным законом от 28.12.2009 N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 381-ФЗ).

Использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в указанных целях осуществляется на основании разрешений уполномоченного органа (пункт 2 статьи 39.33 Земельного кодекса).

В соответствии с приведенными нормами (действуют с 01.03.2015) документом, подтверждающим право на использование земельного участка под размещение нестационарного торгового объекта, является договор на размещение нестационарного объекта. Собственник нестационарного торгового объекта, размещенного в установленном Законом N 381-ФЗ порядке на земельном участке, относящемся к публичной собственности, освобожден от заключения договора на право пользования таким участком.

Частями 1 и 3 статьи 10 Закона N 381-ФЗ предусмотрено, что размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов. Схема размещения нестационарных торговых объектов разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления, определенным в соответствии с уставом муниципального образования, в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 29.01.2015 N 225-О указал на необходимость достижения в каждом конкретном случае при утверждении


схемы размещения нестационарных торговых объектов баланса интересов местного сообщества в целом и соответствующих хозяйствующих субъектов с учетом особенностей конкретного муниципального образования. Органы местного самоуправления не лишены возможности, действуя в пределах своих полномочий, решать вопросы размещения торговых объектов, принимая во внимание их нестационарный характер, в целях создания условий для наилучшего удовлетворения потребностей населения в получении необходимых товаров, работ и услуг по месту жительства и без ущерба для стабильного ведения предпринимательства.

Согласно части 3 статьи 3 Закона N 381-ФЗ органы местного самоуправления вправе издавать муниципальные правовые акты по вопросам, связанным с созданием условий для обеспечения жителей муниципального образования услугами торговли, в случаях и в пределах, которые предусмотрены данным Федеральным законом, другими федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации.

Пунктами 15 и 26 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" установлено, что к вопросам местного значения городского округа относятся создание условий для обеспечения жителей городского округа услугами общественного питания, торговли, а также осуществление муниципального земельного контроля в границах городского округа.

В целях реализации положений вышеуказанного Закона Самарской Губернской Думой 29.06.2010 принят Закон Самарской области от 05.07.2010 N 76-ГД "О государственном регулировании торговой деятельности на территории Самарской области".

Частью 4 статьи 5 Закона Самарской области от 05.07.2010 N 76-ГД "О государственном регулировании торговой деятельности на территории Самарской области" предусмотрено, что размещение нестационарных объектов торговых объектов на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов на основании договоров аренды земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных частями 5, 11, абзацем вторым части 12, частями 13 и 14 настоящей статьи.

В силу части 5 статьи 5 Закона Самарской области от 05.07.2010 N 76-ГД "О государственном регулировании торговой деятельности на территории Самарской области" при наличии оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду для размещения нестационарных торговых объектов в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации размещение нестационарных торговых объектов осуществляется на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов на основании договоров на размещение нестационарных торговых объектов.

Таким образом, размещение нестационарных торговых объектов на территории Самарской области возможно на основании договора аренды земельного участка или на основании договора на размещение нестационарного торгового объекта в соответствии со Схемой размещения нестационарных торговых объектов, утвержденной уполномоченным органом.

Порядок заключения договоров на размещение нестационарного торгового объекта регулируется Постановлением Правительства Самарской области от 02.08.2016 N 426, подпунктом 1 пункта 2.1 которого предусмотрено, что договор на размещение нестационарного торгового объекта без проведения аукциона заключается в следующих случаях: если соискателем является арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по заключенному до 01.03.2015 договору аренды земельного участка,


находящегося в государственной или муниципальной собственности, используемого в целях размещения нестационарного торгового объекта. При этом размещение нестационарного торгового объекта на основании договора на размещение нестационарного торгового объекта осуществляется в границах арендованного ранее земельного участка.

Установлено, что по истечении срока действия договора аренды N 1266 от 10.11.2005 предприниматель продолжил пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, данный договор аренды был возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.

Вышеуказанное место размещения нестационарного торгового объекта включено в Схему размещения нестационарных торговых объектов на территории городского округа Тольятти, утвержденную постановлением администрации городского округа Тольятти от 14.05.2021 N 1859-п/1 под номером 159.

В последующем место размещения нестационарного торгового объекта включено в Схему размещения нестационарных торговых объектов на территории городского округа Тольятти, утвержденную Постановлением Администрации городского округа Тольятти Самарской области от 15.08.2023 N 2512-п/1 (в редакции Постановления администрации городского округа Тольятти от 03.12.2024 N 2239-п/1) под номером 149.

Учитывая, что материалами в рамках дела № А55-41472/2024, А55-34932/2024 установлено что земельный участок под НТО предоставлен согласно схемы размещения нестационарных торговых объектов, суд пришел к выводу об отсутствии указанных истцом нарушений условий договора аренды земельного участка N 1266 от 10.11.2005, ввиду чего в удовлетворении требований отказал.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции сослался на следующее. Сторонами не отрицается, что фактически отдельно стоящий торговый объект павильон, площадь застройки которого составляет 196 кв.м., что на 52 кв.м. превышает площадь, установленную п. 1.2.3 Договора аренды для размещения павильона, выходит за границы объекта предоставленного земельного участка с кадастровым номером 63:09:0201055:244.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского Кодекса РФ (далее - ГК РФ), граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1).

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (п. 2).

В силу ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиях договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Основания изменения договора предусмотрены положениями ст. ст. 450, 451 ГК РФ.


В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Порядок заключения договора на размещение нестационарного торгового объекта без проведения аукциона утвержден постановлением Правительства Самарской области от 02.08.2016 N 426 "О реализации отдельных полномочий в области государственного регулирования торговой деятельности" (далее - Порядок).

Согласно пп. 1 п. 2.1 Порядка, договор на размещение нестационарного торгового объекта без проведения аукциона заключается в случае, если соискателем является арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по заключенному до 1 января 2018 года договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, используемого в целях размещения нестационарного торгового объекта. При этом размещение нестационарного торгового объекта на основании договора на размещение нестационарного торгового объекта осуществляется в границах арендованного ранее земельного участка.

В рассматриваемом случае основанием для заключения договора на размещение нестационарного торгового объекта без проведения аукциона являлся договор аренды земельного участка от 10.11.2005 N 1266, в соответствии с п. 1.2.3 которого общая площадь земельного участка составляет 399 кв. м, в том числе:

- 144 кв. м – площадь павильона;

- 255 кв. м – площадь необходимая для обслуживания и санитарного содержания объекта.

Таким образом, указанные площади в соответствии с пп. 1 п. 2.1 Порядка были отражены при заключении сторонами договора на размещение НТО.


С требованием об урегулировании разногласий при заключении договора, касающихся условий площади использования земельного участка, занятого НТО, предприниматель не обращался.

При этом, истцу было известно о фактически занимаемой площади земельного участка нестационарным объектом, технические характеристики объекта после заключения договора не менялись.

Таким образом, указанные Ответчиком обстоятельства - выявление несоответствия фактической площади, занятой НТО (196 кв. м) и площади, указанной в договоре (144 кв. м) при обследовании земельного участка Администрацией после заключения договора не является новым обстоятельством, которые истец не мог предвидеть при заключении договора.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для изменения заключенного сторонами договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами.

Кроме того, суд первой инстанции сослался на то, что материалы дела не содержат сведений, заявлений о злоупотреблении правом Администрацией, выразившимся в отказе от заключения дополнительного соглашения к договору, а также на положения ст.10 ГК РФ.

Судом первой инстанции в решении приводятся ссылки на п. 1 ст. 421 ГК РФ, которым предусмотрено, что не допускается понуждение к заключению договора, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Сославшись на то, что исходя из принципа свободы договора, суд не вправе понуждать сторону к изменению договора, если содержание спорного условия не предусмотрено законом или иным правовым актом, а также на то, что действия ответчика не были направлены на причинение вреда имущественным интересам истца, суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований в части признания недействительным оспариваемого постановления.

Отменяя решение суда при первоначальном рассмотрении настоящего дела, суд апелляционной инстанции признал, что те основания для отказа в заключении договора о размещении нестационарного торгового объекта, на которые ссылалась администрация, в действительности не имели места.

В частности, по делу установлено и сторонами дела не оспариваются следующие факты.

По результатам торгов по продаже права аренды на заключение договора аренды земельного участка, 10 ноября 2005г., между предпринимателем ФИО1 и администрацией Комсомольского района г. Тольятти (правопредшественник ответчика – администрации г.о. г. Тольятти) заключен договор «спорного» земельного участка (т.1 л.д.15)

По истечении срока действия договора аренды № 1266 от 10 ноября 2005г., предприниматель продолжил пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, данный договор аренды был возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.

Споров по внесению арендных платежей предпринимателем и принятию их администрацией не имеется. Задолженность по арендным платежам отсутствует, что подтверждается в том числе актами сверки взаиморасчетов ( т.1 л.д.191-194).

Вышеуказанное место размещения нестационарного торгового объекта включено в Схему размещения нестационарных торговых объектов на территории городского округа Тольятти, утвержденную постановлением администрации городского округа Тольятти от 14.05.2021 N 1859-п/1 под номером 159.


В последующем, место размещения нестационарного торгового объекта включено в Схему размещения нестационарных торговых объектов на территории городского округа Тольятти, утвержденную Постановлением Администрации городского округа Тольятти Самарской области от 15.08.2023 N 2512-п/1 (в редакции Постановления администрации городского округа Тольятти от 03.12.2024 N 2239-п/1) под номером 149.

Порядок заключения договоров на размещение нестационарного торгового объекта регулируется Постановлением Правительства Самарской области от 02.08.2016 N 426, подпунктом 1 пункта 2.1 которого предусмотрено, что договор на размещение нестационарного торгового объекта без проведения аукциона заключается в следующих случаях: если соискателем является арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по заключенному до 01.03.2015г. договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, используемого в целях размещения нестационарного торгового объекта. При этом, размещение нестационарного торгового объекта на основании договора на размещение нестационарного торгового объекта осуществляется в границах арендованного ранее земельного участка.

При первоначальном рассмотрении, суд апелляционной инстанции признал, заявление предпринимателя ФИО1, соответствует вышеприведенным параметрам, которые позволяют заключить договор на размещение НТО без проведения торгов (место размещения включено в схему, а соискатель имеет действующий с 2005г. договор аренды земельного участка под те же цели – размещение НТО).

Основанием для оспариваемого отказа, администрацией указано на якобы имеющее место нарушение п.2.7 Порядка заключения договора на размещение нестационарного торгового объекта в целях использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для размещения нестационарных торговых объектов без предоставления данных земельных участков и установления в отношении них сервитута, утвержденного постановлением Правительства Самарской области от 02.08.2016 № 426 «О реализации отдельных полномочий в области государственного регулирования торговой деятельности»: ненадлежащее исполнение обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.11.2005 № 1266, а именно наличие нарушения пп.1.2.3., 4.2.1, 4.2.2 договора аренды, что подтверждается актом осмотра земельного участка от 12.11.2024.

В качестве причины, препятствующей заключению договора, Администрация г.о. Тольятти указала, что при обследовании земельного участка с кадастровым номером 63:09:0201055:244 было установлено, что на земельном участке размещен отдельно стоящий торговый павильон, площадь застройки которого составляет 196 кв.м., что на 52 кв.м. превышает площадь, установленную п. 1.2.3 Договора аренды.

Данное обстоятельство, по мнению Администрации, позволяет квалифицировать заявителя в качестве арендатора, ненадлежащим образом исполнявшего свои обязанности по заключенному до 01.01.2018г. договору аренды земельного участка, и является основанием для отказа в заключении договора на размещение НТО в границах арендуемого земельного участка.

Суд первой инстанции согласился с такими доводами администрации и отказал в удовлетворении заявления ФИО4

Суд апелляционной инстанции посчитал (при первоначальном рассмотрении), что доказательства ненадлежащего исполнения ФИО1 договора аренды отсутствуют, поскольку они противоречат обстоятельствам, прямо установленным вступившими в законную силу судебными актами арбитражного суда по делам А55-96/2022, А55- 34932/2024 и А55-41472/2024.

Отменяя постановление суда апелляционной инстанции, АС Поволжского округа в своем постановлении от 04 марта 2026г. Указал на следующее:


«… судам необходимо было исходить из системного толкования норм права, которое предполагает, что реализация права на заключение договора на размещение НТО на новый срок без торгов в порядке, установленном Законом № 381-ФЗ, Законом № 76-ГД и Порядком № 426, возможна исключительно в отношении временного (нестационарного) объекта, который по своим техническим характеристикам не обладает признаками объекта недвижимого имущества. Данный правовой подход обусловлен самой природой правоотношений по размещению НТО, которые не влекут за собой возникновения прав на земельный участок как на объект недвижимости, а лишь предоставляют право на его использование для размещения временной конструкции.

Следовательно, в предмет доказывания по настоящему делу об оспаривании отказа в заключении договора на размещение НТО входят обстоятельства, касающиеся определения правового статуса и технических характеристик объекта, расположенного на спорном земельном участке, поскольку установление того факта, что размещенный объект отвечает признакам объекта недвижимости, может оказать влияние на вывод о наличии или отсутствии у заявителя права на заключение договора на размещение НТО или допустимости использования иных оснований землепользования в порядке, не предусмотренном для размещения нестационарных торговых объектов.

Между тем, судом апелляционной инстанции в ходе рассмотрения дела не исследовался вопрос о технических характеристиках двухэтажного объекта, соответствия его критериям НТО. Указанные обстоятельства свидетельствуют о преждевременности сделанных выводов о надлежащем исполнении ИП ФИО1 своих обязанностей по заключенному договору аренды земельного участка, предусматривающему предоставление земельного участка с кадастровым номером 63:09:0201055:244 общей площадью 399 кв. м, в том числе 144 кв. м площадь павильона, 255 кв. м площадь необходимая для обслуживания и санитарного содержания.

Возлагая обязанность по заключению договора на размещение НТО на новый срок без торгов, суду апелляционной инстанции надлежало исследовать и дать оценку техническим параметрам двухэтажного объекта (стены, фундамент, перекрытия), с учетом требований Закона № 381-ФЗ, Закона № 76-ГД, Порядка № 426 по размещению НТО, которые не относятся к объектам недвижимого имущества.

Дополнительно суд кассационной инстанции принимает во внимание, что поскольку размещение и использование принадлежащего заявителю объекта на земельном участке, находящемся в публичной собственности, затрагивает публичные интересы, связанные с необходимостью обеспечения порядка предоставления и использования такого участка, соблюдением градостроительных норм и правил, а также принципа платности использования земли, суды при проверке в порядке главы 24 АПК РФ обоснованности отказа уполномоченного органа в заключении договора на размещение НТО обязаны были проверить соблюдение всех условий, предусмотренных законом для возникновения соответствующего права и его реализации, независимо от того, на какие непосредственно нарушения ссылался заявитель или орган публичной власти в ходе рассмотрения спора, в связи с чем правовая квалификация объекта, расположенного на спорном земельном участке, является обстоятельством, имеющим значение для правильного разрешения спора, и подлежит установлению судом вне зависимости от наличия или отсутствия соответствующих доводов сторон, поскольку это напрямую влияет на возможность применения специального порядка, установленного Законом № 381-ФЗ и Законом № 76-ГД, относящегося к вопросам права и правильности применения соответствующих норм, непосредственно входящих в инстанционную компетенцию суда кассационной инстанции в соответствии с главой 35 АПК РФ.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции необходимо учесть изложенное, исследовать и установить параметры и характеристики спорной постройки, а также процедуру ее возведения применительно к возможности ее квалификации в качестве НТО или объекта недвижимости в целях проверки всех нормативных условий реализации


права на заключение договора аренды на размещение НТО на новый срок без торгов, исследовать все существенные для правильного рассмотрения дела обстоятельства; дать надлежащую правовую оценку всем доводам лиц, участвующих в деле, имеющимся в деле доказательствам, исходя из установленного, принять решение в соответствии с требованиями законодательства».

Для выполнения указаний суда кассационной инстанции, как было указано выше, суд апелляционной инстанции предложил сторонам осуществить совместный осмотр «спорного» объекта, результаты которого зафиксировать в соответствующем акте.

Администрацией города Тольятти в материалы дела представлен акт осмотра, который производился в отсутствие предпринимателя, в связи с его неявкой по телефонному извещению. Акт осмотра содержит фотографические изображения внутренних помещений объекта ФИО1

В судебном заседании предпринимателем ФИО1 даны пояснения, что действительно он получал телефонное уведомление об осмотре, но не смог в нем участвовать, так как находился в другом городе. Ознакомившись с актом осмотра он признал, что имеющиеся в нем фотографические изображения, являются фотографиями принадлежащего ему объекта.

На вопросы суда о технических характеристиках объекта даны пояснения, что он выполнен из пустотелых строительных блоков, в качестве фундамента использована монолитная железобетонная плита, перекрытие между первым и вторым этажами выполнено из железобетонных плит. Второй этаж каркасный. Данные им пояснения подтверждаются фотоматериалами акта осмотра.

Судом также задан вопрос о возможности перемещения объекта на иное место, предпринимателем дан ответ, что объект можно только разобрать.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает установленным, что принадлежащий ФИО1 объект, не попадает под категорию нестационарного торгового объекта. Принадлежащее ему строение является капитальным, прочно связанным с землей сооружением.

Соответственно, правом на заключение договора на размещение НТО на новый срок без торгов в порядке, установленном Законом № 381-ФЗ, Законом № 76-ГД и Порядком № 426 предприниматель ФИО1 не обладает.

Отказ предпринимателю в заключении договора на размещение НТО является правомерным, решение суда первой инстанции отмене или изменению не подлежит.

Положенные в основу апелляционной жалобы другие доводы являлись предметом исследования арбитражным судом при рассмотрении спора по существу и им дана надлежащая оценка.

Сведений, опровергающих выводы суда, в апелляционной жалобе не содержится.

Нарушений процессуального закона, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, не установлено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации относятся на подателя апелляционной жалобы – заявителя по делу.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 28 июля 2025 года по делу № А55-6730/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий А.Б. Корнилов

Судьи С.Ю. Николаева

О.П. Сорокина