Решение от 6 декабря 2023 г. по делу № А79-1691/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/




Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-1691/2021
г. Чебоксары
06 декабря 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 29.11.2023.

Арбитражный суд в составе судьи Филиппова Б.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в заседании суда дело по иску

Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН:1022101150037 ИНН:2126003194, 428000, <...>,

к обществу с ограниченной ответственностью "Сигма", ОГРН:1111215006187 ИНН:1215159628, 424002 <...>, каб. 14,

о понуждении к заключению договора аренды,

и по встречному исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью "Сигма"

к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики

о разделе земельного участка и обязании заключить договор аренды,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Плаза", ОГРН:1152130005807 ИНН:2130154005, 428018, <...>, тр. 2, пом. 8,

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, ОГРН:1042129023936 ИНН:2129056028, 428000, <...>,

публично-правовая компания "Роскадастр", ИНН:7708410783, 107078, г. Москва, вн.тер.г. Муниципальный округ Красносельский, пер Орликов, д. 10, стр. 1 в лице филиала по Чувашской Республике, 428017, <...>,

ФИО2,

ФИО3,

общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Кречет ЦБ",

общество с ограниченной ответственностью "А-9",

общество с ограниченной ответственностью "Компас",

акционерный коммерческий банк "Чувашкредитпромбанк",

ФИО4,

ФИО5,

общество с ограниченной ответственностью "Промтрейд",

ФИО6,

ФИО7,

ФИО8,

общество с ограниченной ответственностью "Строительно-ремонтная организация",

общество с ограниченной ответственностью "Торговая компания "Максима",

ФИО9,

страховое публичное акционерное общество "РЕСО-Гарантия",

ФИО10,

общество с ограниченной ответственностью "Логистический центр М7",

ФИО11,

общество с ограниченной ответственностью "Вернисаж",

ФИО12,

ФИО13,

общество с ограниченной ответственностью "Звезда 21",

при участии:

от ответчика – ФИО14 по доверенности от 05.04.2023,

установил:

Администрация города Чебоксары Чувашской Республики (далее – Администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Сигма", индивидуальному предпринимателю ФИО10, индивидуальному предпринимателю ФИО15, индивидуальному предпринимателю ФИО16 о понуждении к заключению договора аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 21:01:010206:104, 21:010206:161, 21:010206:162, расположенных в <...> (торговый офисный центр "Аван-Плаза") с видом разрешенного использования: для эксплуатации нежилых зданий с находящимися объектами недвижимости, принадлежащими ответчикам на праве собственности.

Исковые требования основаны на пункте 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 8 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и обоснованы тем, что ответчики, являющиеся правообладателями зданий, помещений, относящихся в одному объекту недвижимости, расположенному на публичных земельных участках неправомерно уклоняются от заключения договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

Ответчик в отзыве иск не признал. Указал, что приобрел нежилое здание – торговый центр "Атал" с кадастровым номером 21:01:010206:211, расположенное по адресу: <...>, являющийся пристроенным объектом капитального строительства к основному зданию и расположенном на земельном участке с кадастровым номером 21:01:010206:104. Ответчик не имеет желания нести несоразмерные расходы на содержание земельных участков с кадастровыми номерами: 21:01:010206:104, 21:010206:161, 21:010206:162, на которых располагается гостевая автостоянка, назначение которой обслуживание парковочными местами всех лиц, являющихся сособственниками здания торгового офисного центра "Аван-Плаза", к которому пристроен торговый центр "Атал". Ответчик предлагал Администрации утвердить представляемую схему раздела земельного участка с кадастровым номером 21:01:010206:104, но истец отказал в этом (т.1, л.д.89).

Определением от 23.06.2021 производство по делу по иску Администрации города Чебоксары Чувашской Республики к индивидуальному предпринимателю ФИО15, индивидуальному предпринимателю ФИО16 о понуждении к заключению договора аренды прекращено в связи с отказом истца от иска в этой части; к совместному рассмотрению с первоначальным иском принят встречный иск общества с ограниченной ответственностью "Сигма" к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, содержащий следующие требования:

- разделить земельный участок с кадастровым номером 21:01:010206:104, расположенный по адресу: Республика Чувашия <...>, согласно представленной ООО "Сигма" схеме расположения земельного участка;

- обязать администрацию города Чебоксары заключить договор аренды вновь образованного земельного участка, согласно схемы расположения земельного участка, в границах ограждённых точками н1, н3, н5, н7, н9, н10, н 11, н12, н13, в редакции проекта договора аренды земельного участка представленного истцом, пункт 1.1 договора читать в следующей редакции: "Арендодатель сдаёт, а Арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: банковская и страховая деятельность, площадью 346 квадратных метров", в срок тридцать календарных дней с момента вступления судебного акта в законную силу (т.1, л.д.124-125).

Встречное исковое заявление обосновано теми же доводами, что и отзыв на первоначальное исковое заявление.

Истец в отзыве просил в удовлетворении встречного иска отказать.

Определением от 28.09.2021 по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Стройэксперт" ФИО17; производство по делу приостановлено.

Определением от 25.07.2022 производство по делу возобновлено.

Определением от 11.10.2022 производство по делу в части исковых требований Администрации города Чебоксары Чувашской Республики к индивидуальному предпринимателю ФИО10 прекращено в связи с отказом истца от иска.

Определением от 10.11.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Плаза", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Чувашской Республике.

Определением от 30.01.2023 произведена замена третьего лица - Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" его правопреемником - публично-правовой компанией "Роскадастр"; к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: ФИО2, ФИО3, общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Кречет ЦБ", общество с ограниченной ответственностью "А-9", общество с ограниченной ответственностью "Компас", акционерный коммерческий банк "Чувашкредитпромбанк", ФИО4, ФИО5, общество с ограниченной ответственностью "Промтрейд", ФИО6, ФИО7, ФИО8, общество с ограниченной ответственностью "Строительно-ремонтная организация", общество с ограниченной ответственностью "Торговая компания "Максима", ФИО9, страховое публичное акционерное общество "РЕСО-Гарантия", ФИО10, общество с ограниченной ответственностью "Логистический центр М7", ФИО11, общество с ограниченной ответственностью "Вернисаж", ФИО12, ФИО13, общество с ограниченной ответственностью "Звезда 21".

Определением от 27.02.2023 на основании ходатайства ответчика по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "Инженер" ФИО18; производство по делу приостановлено.

Определением от 01.08.2023 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель ответчика требование истца не признал. Поддержал встречный иск, а также ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы по тем же вопросам, которые были исследованы экспертом ФИО18

Ходатайство ответчика судом было рассмотрено и отклонено определением от 18.10.2023.

Третье лицо ППК "Роскадастр" в письменных пояснениях от 17.01.2023 № 04-0094/23 оставило разрешение спора на усмотрение суда (т.5, л.д.39-42).

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике в письменных пояснениях от 16.01.2023 № 03100329 просило рассмотреть дело без участия представителя (т.5, л.д.44-45).

В соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 04.06.2020 и от 06.09.2022 земельные участки с кадастровыми номерами 21:01:010206:104, 21:010206:161, 21:010206:162, площадью 1816 кв.м, 2085 кв.м и 2732 кв.м соответственно, находящиеся по адресу: Чувашская Республика-Чувашия, <...>, относятся к категории: "земли населенных пунктов", имеют вид разрешенного использования: "для эксплуатации нежилых зданий" и поставлены на государственный кадастровый учет 17.04.2006, 16.02.2012 и 16.02.2012 соответственно (т.1, л.д.11-20, т.4, л.д.126-148).

Данные земельные участки относятся к землям, государственная собственность на которые не разграничена, полномочия по распоряжению которыми в соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" принадлежат Администрации.

В отношении всех трех земельных участков в ЕГРН содержатся сведения о государственной регистрации права их аренды сроком действия с 21.07.2020 по 22.07.2069 в пользу лиц, привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора. Основанием для государственной регистрации послужил договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора № 108/6263-М и соглашение о вступлении в этот договор.

Из акта осмотра земельных участков от 18.11.2020 с фототаблицей, составленного специалистом муниципального казенного учреждения "Земельное управление" г. Чебоксары, иных материалов дела и пояснений лиц, участвующих в деле, следует, что на земельном участке с кадастровым номером 21:01:010206:104 расположен объект недвижимости, поименованный здание, с кадастровым номером 21:01:010206:211 (т.1, л.д.31-39).

Данный объект недвижимости с 28.01.2019 принадлежит ООО "Сигма" на праве собственности на основании договора купли-продажи от 16.01.2019.

Письмом от 21.09.2020 № 2211/04 Администрация в ответ на обращение ООО "Сигма" сообщила, что на земельных участках с кадастровыми номерами с кадастровыми номерами 21:01:010206:104, 21:010206:161, 21:010206:162 находится здание, которое принадлежит ответчику, а также имеются сведения об иных объектах недвижимости (помещениях), принадлежащих третьим лицам, в связи с чем Администрация направила ответчику проект договора аренды перечисленных земельных участков со множественностью лиц на стороне арендатора и расчет размера арендной платы (т.1, л.д.94-99).

Отказ ответчика от заключения договора аренды с Администрацией послужил основанием для обращения в суд с иском по настоящему делу.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса, если сторона, для которой в соответствии с этим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

На основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом в пункте 2 данной статьи указано, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В пункте 6 статьи 39.20 Земельного кодекса предусмотрено, что любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (пункт 7 статьи 39.20 Земельного кодекса).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2022 по делу № 305-ЭС22-6663 изложена правовая позиция, согласно которой из указанных норм следует, что при наличии нескольких правообладателей помещений в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в публичной собственности, при оформлении любым из них договора аренды в отношении такого земельного участка, остальные обязаны вступить в арендные правоотношения с множественностью лиц на стороне арендатора. Правообладателям помещений в здании, в том числе тем, кто не обращался самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, направляется проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. У них возникает обязанность по подписанию договора в течение тридцатидневного срока и представлению его в уполномоченный орган.

Поскольку в ходе рассмотрения дела у сторон возник относительно того, является ли принадлежащий ответчику объект недвижимости под названием "здание" таковым, либо это составная часть другого объекта недвижимости, а также относительно того, возможен ли раздел земельного участка с кадастровым номером 21:01:010206:104, то судом по делу были назначены судебные экспертизы.

Согласно заключению эксперта ООО "Стройэксперт" ФИО17 в ответе на вопрос о том, имеет ли здание ответчика неразрывно связанные конструктивные элементы ограждающих конструкций со зданием, пристроенным к нему, в непосредственной близости на земельном участке с кадастровым номером 21:01:010206:104, пришел к следующему выводу - здание, в котором расположен объект ответчика, не имеет неразрывно связанных конструктивных элементов ограждающих конструкций со зданием, расположенном в непосредственной близости. При ответе на вопрос о том, возможна ли эксплуатация здания ответчика независимо от эксплуатации иных зданий, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами: 21:01:010206:104, 21:010206:161, 21:010206:162, расположенных в <...> (торговый офисный центр "Аван-Плаза"), независимо от наличия его конструктивных элементов и инженерных сетей, эксперт пришел к выводу о возможности такой эксплуатации.

При этом, эксперт ФИО17 в исследовательской части своего заключения и в судебном заседании пояснила, что торгово-офисный центр "Аван-Плаза", П-образной формы, состоящий из трех сблокированных частей, расположен одновременно на трех земельных участках с кадастровыми номерами: 21:01:010206:104, 21:010206:161, 21:010206:162 (т.4, л.д.63); территория многофункционального центра "Аван-Плаза" и торгово-офисного центра "Атал" имеют общее благоустройство, вдоль главных фасадов и дворовой территории расположены парковки для посетителей и работников, которые не имеют между собой разделения (т.4, л.д.51); часть кровли здания ответчика соединена с кровлей соседнего здания, в случае необходимости конструкция крыши может быть разрезана и(или) частично демонтирована (т.4, л.д.78-79); к зданию ответчика вплотную пристроена часть II-ой очереди строительства (т.4, л.д.81-84); теплоснабжение здания ответчика осуществляется от блок-модульной котельной, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 21:010206:161 с установкой теплового узла в Г-образном пристрое с прокладкой магистральных трубопроводов, проходящих через помещения технического подполья Г-образного пристроенного корпуса (т.4, л.д.95).

Судом была также назначена землеустроительная экспертиза по следующему вопросу:

- Возможно ли образовать самостоятельный земельный участок под принадлежащим ООО "Сигма" объектом недвижимости путём раздела земельного участка с кадастровым номером 21:01:010206:104 по варианту предложенному ООО "Сигма" в схеме расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории от 21.05.2020, изготовленной ООО "Чеб-Кадастр", с соблюдением установленных законами и подзаконными актами требований, а также с обеспечением надлежащей эксплуатации помещений, принадлежащих иным собственникам в указанном бизнес-центре?

В заключении эксперта ООО "НПП "Инженер" ФИО18, имеющего квалификацию судебного эксперта по специальности "Исследование объектов землеустройства, земельных участков, зон с особыми условиями использования территорий, в том числе с определением их границ на местности", от 10.07.2023 № 02-А79-1691/2021 указано следующее.

В результате исследования по поставленному вопросу установлено, что:

- предложенный ООО "Сигма" в схеме расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории от 21.05.2020, изготовленной ООО "Чеб-Кадастр" вариант образования нового земельного участка площадью 955 кв. м, под зданием с кадастровым номером 21:01:010206:211 не учитывает требования, установленные решением Чебоксарского городского Собрания депутатов Чувашской Республики от 25.12.2018 № 1517 "Об утверждении местных нормативов градостроительного проектирования "Градостроительство. Планировка и застройка Чебоксарского городского округа", приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.7.2021№ П70316 "Об установлении минимально допустимых размеров машино-места";

- граница части объекта недвижимости с кадастровым номером 21:01:010206:104 по варианту предложенному ООО "Сигма" в схеме расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории от 21.05.2020, изготовленной ООО "Чеб-Кадастр" не соответствует фактическому местоположению объекта недвижимости с кадастровым номером 21:01:010206:211;

- вариант, предложенный ООО "Сигма" в схеме расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории от 21.05.2020, изготовленной ООО "Чеб-Кадастр" не соблюдает требования пункта 4 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости;

- в результате раздела по предложенному ООО "Сигма" варианту по точкам н1-н2 на образуемом земельном участке будет частично расположено здание с кадастровым номером 21:01:010206:210 (приложение № 4);

- в южной части территории граница предлагаемого земельного участка 21:01:010206:104:ЗУ1 предложена по точкам от н8, н9, н10, н11, н12, н13, расположенным внутри здания либо внутри проекции здания, находящегося в собственности ООО "Сигма". Предложенная граница проходит внутри здания на расстоянии от 0,47м. (точка н8) до 1,5 метра (точка н11) от внешней стены здания (приложение № 4);

- согласно схеме, изготовленной ООО "Чеб-Кадастр", запасной (эвакуационный) вход/выход в (из) подвального этажа здания ООО "Сигма" (приложение № 2, фото №№ 4, 5, 7, 8) не включен в границы предлагаемого земельного участка 21:01:010206:104:ЗУ1 (приложение № 4);

- полукруглая лестница, расположенная с востока вдоль цокольного этажа объекта недвижимости с кадастровым номером 21:01:010206:211 не является согласно материалам дела собственностью ООО "Сигма", но при этом включена в границы предлагаемого земельного участка 21:01:010206:104:ЗУ1 (приложение № 4);

- с юга в здание с кадастровым номером 21:01:010206:211 входят вентиляционные короба, проходящие над лестницей в здание с кадастровым номером 21:01:010206:211 (Приложение № 2, фото № 9). В схеме расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории от 21.05.2020, изготовленной ООО "Чеб-Кадастр", отсутствуют сведения о части земельного участка, занимаемого вентиляционным оборудованием,

- на дату экспертного осмотра кровля здания банка соединена с кровлей соседнего здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 21:01:010206:104.

- исходя из вышеизложенного и заключения эксперта ФИО17 о том, что "строительные конструкции-поз.15, в которой расположено здание с кадастровым номером 21:01:010206:211, принадлежащее на праве собственности ООО "Сигма" и строительные конструкции поз. 14 и поз. 8 возводились одновременно", "По факту пристроенная часть примыкает к несущим и ограждающим конструкциям без устройства деформационного шва", подземная монолитная часть здания и парковки является неразрывно связанным между собой сооружением, имеющим общие стены и фундамент, а соответственно не может существовать отдельно друг от друга, эксперт делает вывод, что образовать самостоятельный земельный участок под принадлежащим ООО "Сигма" объектом недвижимости с кадастровым номером 21:01:010206:211, расположенном в бизнес-центре "Аван-Плаза", находящемся на земельных участках с кадастровыми номерами 21:01:010206:104, 21:01:010206:161, 21:01:010206:162, по адресу: <...>, путём раздела земельного участка с кадастровым номером 21:01:010206:104, общей площадью 1 816 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, расположенном по адресу: <...>, по варианту предложенному ООО "Сигма" в схеме расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории от 21.05.2020, изготовленной ООО "Чеб-Кадастр", с соблюдением установленных законами и подзаконными актами требований, а также с обеспечением надлежащей эксплуатации помещений, принадлежащих иным собственникам в указанном бизнес-центре невозможно.

С учетом содержания экспертных заключений, пояснений экспертов в ходе судебного разбирательства, фотографий, а также учитывая, что здание ответчика с кадастровым номером 21:01:010206:211 с одной стороны вплотную примыкает к зданию с кадастровым номером 21:01:010206:210, которое, по сути, является его продолжением и имеет с ним общую стену, причем кровля здания соединена с кровлей соседних объектов недвижимости (т.6, л.д.17-22), принимая во внимание неразрывную связь подземной монолитной части здания и парковки, имеющими общие стены и фундамент, общие благоустройство и парковку, теплоснабжение от общей с другими собственниками котельной, суд приходит к выводу о том, что принадлежащий ответчику объект недвижимости с наименованием "здание" очевидно не является самостоятельным зданием, а представляет собой составную часть здания торгового офисного центра "Аван-Плаза", который, в свою очередь, расположен на трех земельных участках с кадастровыми номерами: 21:01:010206:104, 21:010206:161, 21:010206:162.

При этом, каждый из собственников помещений в торговом офисном центре, за исключением ООО "Сигма", заключил с Администрацией договор аренды одновременно всех трех земельных участков со множественностью лиц на стороне арендатора, фактически соглашаясь тем самым с тем обстоятельством, что для эксплуатации указанного центра необходимы все три земельных участка.

Положения статьи 39.20 Земельного кодекса вступили в силу с 01.03.2015, то есть на момент приобретения ООО "Сигма" объекта недвижимости земельным законодательством предусмотрена соответствующая обязанность собственника объекта недвижимости.

Таким образом, учитывая что собственники других помещений торгового офисного центра заключили договор аренды, а ответчик уклонился от его подписания при наличии императивной обязанности по вступлению в имеющиеся арендные правоотношения в качестве соарендатора, требования истца являются правомерными и подлежащими удовлетворению.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2022 по делу № 305-ЭС22-6663 также указано, что в случае удовлетворения исковых требований по делу о понуждении заключить договор в резолютивной части решения указываются спорные условия, на которых стороны обязаны заключить договор (статья 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме того, в соответствии с пунктом 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В рассматриваемом случае нет необходимости в указании в резолютивной части решения спорных условий договора аренды, поскольку разногласия у сторон относительно конкретных условий договора отсутствовали как до начала рассмотрения дела, так и в период его рассмотрения, ответчик в ходе судебного разбирательства лишь выражал свое несогласие с наличием у него обязанности по заключению договора.

Ни один из привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц собственников помещений не высказал какого-либо собственного мнения об условиях заключаемого договора.

При этом, суд отмечает, что все условия предлагаемого к заключению договора аренды являются такими же, как и условия уже заключенного с другими собственниками договора аренды, в том числе в части условий, являющихся существенными.

Так, размер арендной платы для всех арендаторов устанавливается одинаковым способом, исходя из рыночной стоимости права аренды. Спор о размере доли ответчика отсутствует, поскольку из представленных в материалы дела доказательств следует, что ООО "Сигма" вплоть до настоящего времени полностью вносило плату за фактическое пользование земельными участками в соответствии с расчетами, выполненными Администрацией.

Рассмотрев требования ответчика по встречному иску, суд находит их не подлежащими удовлетворению.

Из материалов дела следует, что заявлением от 14.05.2021 ответчик обратился к истцу с просьбой утвердить прилагаемую к заявлению схему раздела земельного участка с кадастровым номером 21:01:010206:104 (т.1, л.д.90-93).

Письмом от 01.06.2021 № 8454 Администрация отказала ООО "Сигма" в утверждении схемы в связи с её несоответствием требованиям, установленным пунктом 12 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации, а также по причине разработки схемы с нарушением предусмотренных статьей 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации требований к образуемым земельным участкам (т.2, л.д.16-18).

В отказе Администрации указано, что схема не соответствует приказу Минэкономразвития России от 27.11.2014 № 762. Также, на земельным участках с кадастровыми номерами: 21:01:010206:104, 21:010206:161, 21:010206:162 кроме здания, принадлежащего ООО "Сигма", находятся объекты недвижимости, принадлежащие третьим лицам, с которыми Администрацией заключен договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, но согласия арендаторов на раздел земельного участка с кадастровым номером 21:01:010206:104 к схеме раздела не приложено, что противоречит положениям пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 21:01:010206:104 является неделимым.

В силу положений пункта 1 статьи 11.2, пункта 3 части 1 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

В рассматриваемом случае отсутствует письменное согласие всех арендаторов земельных участков, в частности, и земельного участка с кадастровым номером 21:01:010206:104, из которого ответчик предлагает образовать для себя новый земельный участок.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации такое согласие не требуется в следующих случаях:

1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;

2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке;

3) образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд;

4) образование земельных участков в связи с установлением границ вахтовых и иных временных поселков, созданных до 1 января 2007 года в границах земель лесного фонда для заготовки древесины, и военных городков, созданных в границах лесничеств, лесопарков на землях лесного фонда или землях обороны и безопасности для размещения впоследствии упраздненных воинских частей (подразделений), соединений, военных образовательных организаций высшего образования, иных организаций Вооруженных Сил Российской Федерации, войск национальной гвардии Российской Федерации, органов государственной охраны (далее - военные городки).

5) образование земельных участков, на которых расположены самовольные постройки в соответствии с пунктом 5 статьи 46, пунктом 6.2 статьи 54, пунктом 2 статьи 54.1 настоящего Кодекса.

6) образование земельного участка в связи с разделом земельного участка для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", если иное не предусмотрено договором залога.

Образование земельного участка под объектом недвижимости, принадлежащим ООО "Сигма" на праве собственности, в число указанных исключений не входит.

Без согласия всех арендаторов раздел земельного участка с кадастровым номером 21:01:010206:104 не может быть осуществлен.

Суд также отмечает следующее.

Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 данного кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории.

В силу пункта 7 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации в целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 названного кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются:

1) подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить;

2) копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

Пункт 16 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка, в частности:

- разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации требований к образуемым земельным участкам (пункт 3).

Согласно пункту 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные данным кодексом, другими федеральными законами.

Судом установлено, что объект ответчика, именуемый "здание", таковым фактически не является, а представляет собой помещения, расположенные в торговом офисном здании.

В пункте 10 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, даны следующие разъяснения.

По смыслу пунктов 4 - 8 статьи 25 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", все помещения в здании учитываются в его составе. Осуществление кадастрового учета отдельных помещений допускается законодательством, однако не выводит эти помещения из состава здания.

Исходя из общих принципов действующего законодательства здание должно быть расположено на одном земельном участке.

Пересечение границ здания и границ земельного участка, на которых расположены здание, строение, сооружение, является препятствием для оформления в установленном законодательством порядке земельно-правовых отношений (пункт 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации).

Один объект недвижимости (площадной объект) может быть размещен только на одном земельном участке, предоставленном для строительства, а не на нескольких земельных участках, так как при размещении здания, строения, сооружения на нескольких смежных земельных участках нарушаются требования градостроительных и строительных норм и правил, а также принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков в соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Таким образом, в силу прямого указания статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации право заявителя на отдельные помещения в здании не влечет право на формирование отдельного земельного участка под принадлежащим ему объектом.

Кроме того, экспертом ООО "НПП "Инженер" ФИО18 выявлены многочисленные нарушения в той схеме, которую просил утвердить ответчик.

Учитывая совокупность установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что отказ Администрации в утверждении схемы расположения земельного участка ответчика соответствует закону и не нарушает прав ООО "Сигма".

В соответствии с изложенным встречные требования ответчика о разделе земельного участка с кадастровым номером 21:01:010206:104 и обязании Администрации заключить договор аренды вновь образованного земельного участка не подлежат удовлетворению, поскольку противоречат положениям Земельного кодекса Российской Федерации.

Возражения ООО "Сигма" на экспертное заключение ООО "НПП "Инженер" (т.6, л.д.39-40) не могут быть приняты во внимание, поскольку являются необоснованными.

Государственная пошлина, расходы по её уплате и расходы на оплату судебных экспертиз относятся на ответчика по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Сигма" заключить с Администрацией города Чебоксары Чувашской Республики договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельных участков из земель населенных пунктов с кадастровыми номерами 21:01:010206:104, 21:010206:161, 21:010206:162, расположенных в <...> (торговый офисный центр "Аван-Плаза").

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Сигма" в федеральный бюджет 6000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.


Судья

Б.Н. Филиппов