Решение от 16 июня 2023 г. по делу № А51-247/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-247/2023
г. Владивосток
16 июня 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 08 июня 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 16 июня 2023 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Чжен Е.Е., при ведении протокола ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>; ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ФЛОРА СЕРВИС» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 1 887 965,85 рублей основного долга по договору аренды от 27.05.2002 № 3731 за период с 17.11.2020 по 31.07.2022, 2 860 278,59 рублей пени за период с 17.11.2020 по 09.08.2022,

при участии:

от истца: ФИО2 по доверенности от 13.12.2022 №28/32855-исх, удостоверение, диплом,

от ответчика: ФИО3, паспорт, доверенность от 19.01.2022, свидетельство о заключении брака, ФИО4, паспорт, диплом, доверенность от 19.01.2022, свидетельство о заключении брака.

у с т а н о в и л :

управление муниципальной собственности г.Владивостока (далее - УМС) обратилось в суд с иском к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью «ФЛОРА СЕРВИС» (далее - ООО «ФЛОРА СЕРВИС») о взыскании 1 887 965 руб. 85 коп. основного долга по договору аренды от 27.05.2002 №3731 земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:45 за период с 17.11.2020 по 31.07.2022, 2 860 278 руб. 59 коп. пени за период с 17.11.2020 по 09.08.2022.

От истца, в материалы дела, по адресу в сети Интернет: http://my.arbitr.ru в системе подачи документов «Электронный страж» поступило ходатайство об уточнении исковых требований, которым истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 1 898 600 руб. 64 коп. за период с 17.11.2020 по 31.03.2023, пени – 3 271 234 руб. 71 коп. за период с 17.11.2020 по 16.03.2023, всего – 5 169 835 руб. 35 коп.

Уточнение требований принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Истец заявленные исковые требования поддержал в полном объеме с учётом принятых судом уточнений.

Ответчик исковые требования не признал, просил в иске отказать.

Изучив материалы дела, оценив доводы истца и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд установил следующее.

27.05.2002 между администрацией г. Владивостока (арендодатель) и общественной организацией цветоводов-любителей «Флора» (арендатор) заключен договор № 3731 аренды земельного участка (далее – договор), по условиям которого арендодатель принял на себя обязательство предоставить арендатору сроком на 25 лет с 27.05.2002 по 26.05.2027 земельный участок площадью 756 кв.м., расположенный в районе кинотеатра «Владивосток» для строительства и дальнейшей эксплуатации надземного пешеходного перехода с торговым комплексом через ул. Луговую.

Раздело 2 договора сторонами согласовано, что арендная плата устанавливается с коэффициентом 1.90 по отношению к базовой ставке арендной платы. Сумма арендной платы рассчитывается арендатором самостоятельно и вносится арендатором с даты принятия постановления ежеквартально, не позднее 15-го числа первого месяца квартала. За неполный квартал в начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания договора, а в конце периода аренды - не позднее даты окончания договора. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период. Размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке в связи с принятием соответствующего нормативного акта об изменении базовых размеров арендной платы за землю (без внесения изменений в договор).

Соглашением от 23.10.2020 (далее - соглашение) права и обязанности по договору от 27.05.2002 №3731 переданы обществу с ограниченной ответственностью «Флора Сервис» (далее - ООО «ФЛОРА СЕРВИС») сроком на 6 лет 11 месяцев.

Истцом, в адрес ответчика направлено предупреждение от 10.08.2022 № 28/21282-исх о необходимости исполнения обязательств по договору № 3731 от 27.05.2002, содержащее требование о необходимости в 7-дневный срок с момента получения предупреждения погасить задолженность по арендной плате и пеню.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ООО «Флора Сервис» обязательств в части внесения арендных платежей, истец обратился в суд с настоящим иском.

Возражая против иска ответчик ссылался на пропуск срока исковой давности и указал на неправомерность применения истцом при расчете арендной платы решения Думы города Владивостока от 30.07.2015 № 505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке», а также решения Думы г.Владивостока от 17.06.2014 №306 «Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в г.Владивостоке».

Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца и возражения ответчика, арбитражный суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Правоотношения сторон настоящего спора, сложившиеся на основании действующего между сторонами договора и соглашения, регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об аренде.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из статей 307, 309 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По общему правилу, закрепленному в статье 391 ГК РФ, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.

Исходя из содержания статей 392.3 и 391 ГК РФ, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 29 Постановления N 54, следует, что если арендатор и третье лицо заключили договор перенайма без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 ГК РФ).

Таким образом, приняв во внимание обстоятельства настоящего дела, изложенные нормы законодательства, правовую позицию Верховного Суда РФ, суд приходит к выводу о правомерности предъявления требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени с ООО «ФЛОРА СЕРВИС» за периоды пользования имуществом, истекшие до вступления общества в спорный договор аренды.

В обоснование исковых требований истец ссылался на уклонение ответчика от исполнения денежных обязательств по договору, повлекшее возникновение задолженности в сумме 1 898 600 руб. 64 коп. за период с 17.11.2020 по 31.03.2023.

В ходе рассмотрения настоящего спора ответчиком было заявлено о применении срока исковой давности в отношении заявленных требований.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности установлен законодательством в три года, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, а по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по наступлении срока исполнения (статьи 196, 200 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Пунктом 2 статьи 200 ГК РФ определено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Пунктом 3 статьи 202 ГК РФ установлено, что течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку урегулирования спора.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 16 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43, согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку.

Из системного толкования пункта 3 статьи 202 ГК РФ и части 5 статьи 4 АПК РФ следует правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), непоступление ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день либо в последний день срока, установленного договором.

Таким образом, если ответ на претензию не поступил в течение 30 дней или срока, установленного договором, или поступил за их пределами, течение срока исковой давности приостанавливается на 30 дней либо на срок, установленный договором для ответа на претензию.

Исковое заявление подано в суд 27.12.2022 (согласно штампу Почта России на конверте), предупреждением от 10.08.2022 № 28/21282-исх УМС уведомило ООО «ФЛОРА СЕРВИС» о необходимости в 7-дневный срок с момента получения предупреждения погасить существующую задолженность по арендной плате и пене, в связи с чем, суд считает, что истцом пропущен срок исковой давности на обращение в суд за период до 27.11.2019.

В пункте 10 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43 указано, что согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Как разъяснено в пункте 15 данного постановления, истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Спор между сторонами заключается в порядке расчета арендной платы.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Пунктом 2.2 договора установлено, что размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке в связи с принятием соответствующего нормативного акта об изменении базовых размеров арендной платы за землю (без внесения изменения в договор).

Расчет размера арендной платы по спорному договору произведен УМС г. Владивостока с применением постановления департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14.12.2015 № 5-п «Об утверждении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края, постановления Администрации г. Владивостока от 11.03.2015 № 75-па «О Порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов» (далее – Постановление 75-па), решения Думы города Владивостока от 28.10.2005 №108 «О земельном налоге в городе Владивостоке»; решения Думы города Владивостока от 17.06.2014 №306 «Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке», постановления Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15.10.2020 № 87-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Приморского края, решение Думы города Владивостока от 28.07.2022 №737 «Об установлении размеров корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, предоставленные в аренду без торгов».

Приложением 1 Решение Думы г.Владивостока от 17.06.2014 №306 «Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» (далее – Решение № 306), формально прекратило своё действие, в том числе в связи с принятием решения Думы города Владивостока от 30.07.2015 №505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» (далее – Решение № 505), которым установлены аналогичные КФИ земельных участков.

Вместе с тем, решением Приморского краевого суда от 27.09.2021 по делу №3а212/2021 (вступило в силу 20.01.2022) признано недействующим Приложение 1 к Решению №505 (в редакции от 31.10.2019) в полном объеме

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 №6171/10, признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 №58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов», нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период.

По смыслу данных разъяснений, признание судом недействующим нормативного правового акта означает, что такой нормативный правовой акт не подлежит применению при рассмотрении судом в последующем споров, возникших, в том числе и из ранее сложившихся правоотношений.

Из содержания судебных актов Приморского краевого суда, предметом которых являлся вопрос обоснованности установленного значения КФИ земельных участков, закрепленных в Решении №505 и в Решении №306, следует, что уполномоченным органом при их формировании использовался аналогичный механизм, противоречащий принципу экономической обоснованности.

На основании изложенного, принимая во внимание разъяснения, приведенными в постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 №15837/11, к спорным правоотношениям также не подлежит применению Приложение 1 Решения №306 в качестве действующего нормативного регулятора.

Ввиду отсутствия правовых оснований для применения повышенных коэффициентов при расчете арендной платы по спорному договору в спорный период, с целью исключения неопределенности в правоотношениях сторон по настоящему спору, суд считает, что к расчету размера арендной платы по спорному договору аренды подлежит применению постановление Администрации Приморского края от 11.03.2015 №75-па «О Порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов» (далее - Постановление №75-па).

Постановление №75-па принято администрацией Приморского края в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации в целях утверждения порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без торгов.

Размер арендной платы за использование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается по формуле: А = К x Сап, где А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К – кадастровая стоимость земельного участка; Сап – ставка арендной платы за использование земельного участка (пункт 4 Постановления №75-па).

В соответствии с седьмым абзацем пункта 4 Постановления №75-па размер ставки арендной платы земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков

Как следует из акта обследования от 23.05.2023 на земельном участке с кадастровым номером 25:28:000000:45, расположенный по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Луговая, обнаружено огнестойкое нежилое строение - надземный пешеходный переход с торговым центром через ул. Луговая, общей площадью застройки 2000 кв.м. Часть строения находится в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:45, площадью застройки 756 кв.м, другая часть находится в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:010030:74, площадью застройки 55 кв.м, еще часть находится в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:010030:80, площадью застройки 451 кв.м, и еще часть находится на землях, государственная собственность на которые не разграничена, площадью застройки 743 кв.м. Объект недвижимости – надземный пешеходный переход с торговым комплексом с кадастровым номером 25:28:010026:81 поставлен на кадастровым учет 25.06.2012.

Решением Думы г.Владивостока от 28.10.2005 № 108 «О земельном налоге в городе Владивостоке» установлена налоговая ставка для спорного земельного участка - 1,5%.

С учетом изложенного, ежемесячные арендные платежи по данному договору должны быть рассчитаны, исходя из кадастровой стоимости земельного участка х 1,5% (налоговая ставка) х 1.

Судом самостоятельно произведен расчет суммы основного долга исходя из применения коэффициента 1,5х1, на основании чего установлено, что у ответчика с учетом заявленного им срока исковой давности и произведенных оплат имеется переплата по основному долгу в спорный период, в связи с чем задолженность по договору аренды отсутствует.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в размере 3 271 234 руб. 71 коп. за период с 17.11.2020 по 16.03.2023.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ и пункту 1 статьи 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Условие о неустойке согласовано сторонами в пункте 2.3 договора, из которого следует, что при неуплате арендатором арендной платы в установленные настоящим договором сроки, начисляется пени в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки

В связи с изложенным, принимая во внимание, что факт нарушения ответчиком денежных обязательств по договору признан судом доказанным, требование истца о взыскании неустойки по договору является обоснованным.

В силу части 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

С учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, размер подлежащей взысканию неустойки составил 149 руб. 23 коп

Вместе тем, ответчик платежным поручением № 117 от 17.03.2023 оплатил пени в размере 149 руб. 23 коп по банковским реквизитам истца.

Поскольку у ответчика имеется переплата по основному обязательству, с учетом заявленного ответчиком пропуска срока исковой давности, а также внесения оплаты по пене, исковые требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.



Судья Чжен Е.Е.