Решение от 10 июля 2024 г. по делу № А03-11923/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Барнаул                                                                                      Дело № А03-11923/2023

резолютивная часть решения объявлена 28 июня 2024 года

решение в полном объеме изготовлено 11 июля 2024 года


Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Янушкевич С.В., при ведении протокола секретарем Осокиной Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Барнаул (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), к Межрегиональному территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай, г. Барнаул (ИНН <***>, ОГРН <***>),

о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества в собственность, содержащегося в письме Межрегионального территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай, об обязании Управления устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя при рассмотрении заявления от 04.04.2023 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, и выполнить действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от заявителя: ФИО1, паспорт,

от заинтересованного лица: ФИО2, по доверенности № ЕХ-550 от 25.01.2024, удостоверение № 0099,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1  (далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением Межрегиональному территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай (далее – Управление) о признании (с учетом уточнения) незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества в собственность, содержащегося в письме Межрегионального территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай, об обязании Управления устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя при рассмотрении заявления от 04.04.2023 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, и выполнить действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

В обоснование заявления Предприниматель указывает, что он по результатам публичного аукциона заключил с Управлением Договор от 05.04.2021 № 20-13 аренды федерального недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации. Согласно разделу 1 Договора аренды и Приложения № 1 к нему (акта приема-передачи) предметом Договора аренды являлось:

- нежилое здание общей площадью 26,5 кв. м., кадастровый номер 22:63:050810:95;

- земельный участок общей площадью 1116 кв.м., кадастровый номер 22:63:0508106190, расположенные по адресу: <...>. 

Как следует из п. 5.1 Договора, сумма ежемесячной арендной платы без учета НДС составляет 2 141 руб. 99 коп. с учетом аренды земельного участка.

В соответствии с п.1.1 Договора целевое назначение нежилого здания – «домик отдыха».

Как указано в выписке из ЕГРН в отношении спорного земельного участка, вид его разрешенного использования – «под многолетние насаждения» (л.д.  23).

04.04.2023 Предприниматель обратился в Управление с заявлением о выкупе арендованного имущества в порядке реализации преимущественного права субъектами малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого ими имущества.

Однако письмом от 02.05.2024 № ЕХ-4188 Предпринимателю в удовлетворении заявления отказано.

Управление в представленном в суд отзыве против удовлетворения заявления возражает.

В судебном заседании заявитель на удовлетворении заявления настаивал.

Управление требования заявителя не признало.

Заслушав представителей заявителя и заинтересованного истца, исследовав материалы дела, суд не нашел оснований для удовлетворения заявленных требований.

Часть 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности при наличии определенных в законе условий и соблюдении порядка его выкупа.

В силу пункта 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случая, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Пунктом 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11) разъяснено, что согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статье 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник объекта недвижимости имеет право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этим объектом, и необходимой для его использования.

В соответствии с позицией, содержащейся в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации.

При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка не могут выступать доказательствами размера земли, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 выражена правовая позиция, согласно которой собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

При этом бремя доказывания необходимого размера, подлежащего выкупу земельного участка, возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования.

Таким образом, необходимая для эксплуатации объекта недвижимости площадь земельного участка определяется с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. Предоставление для эксплуатации объекта недвижимости земельного участка публичной собственности, площадью, превышающую необходимую в указанных целях, не допускается.

Таким образом, обращаясь в уполномоченный орган за реализацией права приобретения земельного участка, заявитель должен в обязательном порядке обосновать испрашиваемую площадь земли.

В рассматриваемом случае заявителем фактически испрашивается земельный участок площадью 1116  кв. м при нахождении на нем объекта общей площадью 26,5  кв. м, при этом площадь испрашиваемого земельного участка многократно (более чем в 42 раза)  превышает площадь объекта, расположенного на нем.

Как указывает сам заявитель в своем заявлении, 15.06.2023 МТУ в письме № ЕХ-5046 ему дан ответ, в котором указано, что поскольку площадь земельного участка (1116 кв.м.) значительно превышает площадь нежилого здания (26,5 кв.м.), вопрос приватизации здания может быть рассмотрен после проведения раздела вышеуказанного земельного участка в целях выделения и постановки  на кадастровый учет земельного участка под зданием, необходимого для его эксплуатации, и приведения его вида разрешенного  использования в соответствии с фактическим использованием.  Однако заявитель настаивает на приватизации всего земельного участка  площадью 1116 кв.м.

Судом заявителю предлагалось определить по результатам судебной экспертизы площадь участка, которая необходима для использования находящегося на нем объекта недвижимости.  Заявитель категорически возражал против проведения такой экспертизы, поясняя, что он настаивает на передаче ему в собственность всего земельного участка, не дает согласие на раздел арендованного земельного участка, что его обращение в суд с заявлением по настоящему делу имеет целью реализацию прав на приобретение в собственность всего арендованного имущества, а не какой-либо его части.

Суд не может признать обоснованной такую позицию заявителя.

Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 марта 2013 г. N 12668/12, в пункте 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07 апреля 2021 г., Определении Верховного Суда Российской Федерации от 14 декабря 2021 г. N 302-ЭС21-14414 по делу N А19-19018/2019.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что оспариваемый заявителем в настоящем деле отказ основан на положениях действующего законодательства и не нарушает права и законные интересы Предпринимателя, поскольку площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь, необходимой для эксплуатации здания, находящегося на земельном участке.

Суд также отмечает, что вид разрешенного использования земельного участка – «под многолетние насаждения». При этом, как следует из представленного в материалы дела Постановления Администрации г. Барнаула от 18.08.2023 № 1174, Администрацией отказано в изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 1116 кв.м., кадастровый номер 22:63:050810:190, по адресу: <...>   с «под многолетние насаждения» на «хранение автотранспорта (код 2.7.1), обеспечение занятий спортом в помещениях (код 5.1.2), площадки для занятий спортом (код 5.1.3)» ввиду несоответствия Генеральному плану городского округа - города Барнаула Алтайского края, утвержденному Решением Барнаульской городской Думы от 30.08.2019 № 344 (на земельном участке расположен объект местного значения – дошкольное образовательное учреждение), нарушения земельного законодательства (подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ. 

В соответствии со статьей 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Как предусмотрено пунктами 1 и 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной собственности, без проведения торгов, в случаях, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Установив, что фактическое использование спорного участка не соответствует его правовому режиму, не соответствует целям использования земельного участка, что в силу пункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации является основанием принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов, суд отказывает Предпринимателю в удовлетворении заявленных требований.

Необходимо отметить, что на запрос Управления письмом от 13.06.2023 № 03/25085 Федеральное агентство по управлению государственным имуществом также разъяснило, что для реализации преимущественного права Предпринимателя на приобретение объекта необходимо:

- рассмотреть вопрос раздела земельного участка с кадастровым номером  22:63:050810:190 в целях выделения и постановки на самостоятельный кадастровый учет земельного участка под Объектом, необходимого для его эксплуатации, а также привести его ВРИ в соответствие с фактическим использованием;

- рассмотреть вопрос актуализации в ЕГРН кадастровой стоимости земельного участка.

При этом отмечено, что согласно данным Публичной кадастровой карты кадастровая стоимость земельного участка составляет 513,36 руб., а в соответствии с выпиской из ЕГРН от 10.04.2023 № КУВИ-001/2023-83997607 кадастровая стоимость данного земельного участка составляет 2566, 8 руб. При этом необходимо отметить, что кадастровая стоимость смежных земельных участков составляет около 3 000 000 руб. (л.д. 77-78).

В настоящем деле заявитель настаивает на приобретении земельного участка в размере 1116 кв.м., категорически возражая против его раздела, при этом не обосновывает   размер испрашиваемого земельного участка, полагая, что получив в аренду земельный участок, он автоматически получил право на преимущественное приобретение его в собственность.

Суд считает такую позицию Предпринимателя ошибочной, ведь в пункте 2 статьи 35 ЗК РФ указано, что предельные размеры площади части земельного участка определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Кодекса исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Таким образом, поскольку размер испрашиваемого в собственность земельного участка, связан с назначением объекта и ограничен пунктом 2 статьи 35 и пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ, Предприниматель имеет право претендовать на предоставление в собственность земельного участка только в той части, которая занята объектом недвижимости, и необходима для его  использования.

Данная правовая позиция содержится в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11, в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения.



Судья                                                                                                         С.В. Янушкевич