Решение от 28 февраля 2020 г. по делу № А40-110710/2019

именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А40-110710/19-60-766
28 февраля

2020 года
г. Москва


Резолютивная часть решения суда объявлена 04 февраля 2020г.

Решение суда в полном объеме изготовлено 28 февраля 2020г.

Арбитражный суд в составе: председательствующего Буниной О.П.,

членов суда: единолично, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

В заседании приняли участие:

от истца - ФИО2 – представитель, по доверенности от 10.11.2019г.

от ответчика – ФИО3 – представитель, по доверенности от 03.02.2020г.

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда по адресу: <...>, зал 5072 дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «ФИРМА НАЙС» (ОГРН <***>; ИНН <***>; 141290, <...>; дата регистрации: 12.03.2010г.) к Обществу с ограниченной ответственностью «ЗВЕЗДА ДЕВЕЛОПМЕНТ» (ОГРН <***>; ИНН <***>; 123060, <...>; дата регистрации: 15.12.2003г.) о взыскании 557.170руб.

Установил:

ООО «Фирма Найс» обратилось в суд с иском к ООО «Звезда Девелопмент» о взыскании 557.170руб. убытков, составляющих расходы на ремонтно-восстановительные работы (с учетом заявления от 18.06.2019г. (т. 2)).

Протокольным определением суда от 18.09.2019г. судом отказано в принятии заявления истца об уточнении исковых требований путем заявления требования об обязании подписать и направить акт, поскольку данное заявление не отвечало требованиям ст.49 АПК РФ, а в заявлении указывалось новое требование неимущественного характера, ранее не заявленное.

Протокольным определением суда от 04.02.2020г. в принятии заявления об отказе от иска в части требования о взыскании 12.750руб. убытков отказано, как поданного лицом, не обладающим правом на подачу заявлений об отказе от иска полностью или в части.

Исковые требования мотивированы со ссылкой на положения ст.ст.15, 393, 612 ГК РФ тем, что ответчик обязан возместить истцу убытки, связанные с произведением ремонтно-восстановительных работ в арендуемых помещениях, которые ответчик изначально сдал непригодными.

Ответчик заявленные требования не признал по доводам письменного отзыва на иск и дополнениям к нему, заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства по делу, суд пришел к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что между ООО «НДВ-Девелопмент» (арендодатель) и ООО «Фирма Найс» (арендатор) 01.09.2011 заключен договор аренды нежилого помещения: площадью 180кв.м, расположенного по адресу: <...>, в соответствии с которым арендодатель обязан передать, а арендатор – принять во временное владение и пользование без права выкупа помещение (пункт 1.1 договора)

Между арендодателем и арендатором 01.09.2011 был подписан акт приема-передачи помещения. Срок действия договора, согласно дополнительному соглашению от 01.11.2014, установлен с 01.11.2014 по 31.10.2017.

Решением Арбитражного суда Московской области от 08 октября 2018 года по делу №А41-50843/18 по иску ООО «НДВ-Девелопмент» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «Фирма Найс» о взыскании долга по договору аренды нежилого помещения №К-БЦ-А/П-2 в размере 466 413,20руб., неустойки в размере 47 220руб., исковые требования удовлетворены.

Постановлением Десятого апелляционного арбитражного суда от 21.12.2018г. решение Арбитражного суда Московской области от 08.10.2018г. оставлено без изменения.

В рамках настоящего дела, истец ООО «Фирма Найс» (арендатор) просит суд взыскать с ответчика убытки, связанные с произведением ремонтно-восстановительных работы в нежилом помещении, переданном по договору аренды от 01.09.2011г. №К-БЦ-А/П-2.

В обоснование своих требований, истец указывает на то, что Уведомлением от 20.12.2018г. Ответчик ООО «Звезда-Девелопмент» в одностороннем порядке отказался от исполнения обязательств по договору, и уведомил Истца ООО «Фирма Найс» о расторжении договора в одностороннем порядке, с требованием выплаты задолженности в размере 828 722,90руб. и освобождением арендуемого нежилого помещения в течение 10 календарных дней, с момента получения уведомления.

24.12.2018г. Пушкинским городским судом было вынесено постановление, согласно которому, Истец подвергся административному наказанию в виде приостановления деятельности на 90 суток.

27.12.2018г. судебными приставами исполнителями по г.Пушкино Московской области было описано арендуемое помещение и приостановлен доступ Истцу в нежилое помещение, в связи с чем Истец был вынужден покинуть нежилое помещение.

29.12.2018г. Ответчик ООО «Звезда Девелопмент» телеграммой уведомил Истца ООО «Фирма Найс» о том, что подача электроэнергии в арендуемое помещение, а также доступ представителей Истца в арендуемое помещение прекращается, в связи с чем, просил явиться 10.01.2019г. для передачи арендуемого нежилого помещения по акту.

10.01.2019г. в адрес Ответчика почтой был направлен акт передачи нежилого помещения, ввиду того, что в назначенное Ответчиком время 10.00 - 10.01.2019г. (согласно телеграмме) - никто из представителей Ответчика для подписания акта приема передачи нежилого помещения - не явился, в связи с чем, акт приема-передачи нежилого помещения до настоящего времени (22.04.2019г.) не подписан, поскольку Ответчик уклоняется от подписания указанного акта.

Последняя оплата, Истцом в счет погашения задолженности была произведена 19.12.2018г. в размере 154 103,30руб.

В связи с чем, сумма долга истребуемая Ответчиком у Истца является несоразмерной, ввиду того, что Ответчик не зачел переведенную истцом сумму 19.12.2018г., а также не учел наличие убытков Истца в период аренды нежилого помещения.

Также истец указывает на то, что с 2014 года начались регулярные затопления арендуемого, помещения, ввиду отсутствия дренажной системы водоснабжения и неисправности канализационного насоса, что означает, согласно выводам эксперта, непригодным арендуемое помещение, для любого вида деятельности.

Истец неоднократно обращался к Ответчику с требованием решения проблемы и устранения последствий залива, арендуемого помещения, препятствующего нормальному использованию арендуемого помещения по назначению.

Ответчиком были проигнорированы обращения Истца, в связи с чем с 2015 года Истец был вынужден за собственный счет произвести ремонтно-восстановительные работы, для использования по назначению и в полном объеме арендуемого нежилого помещения, которые использовалось под место общественного питания - кафе «Найс Плейс».

Согласно Договору оказания услуг №019Н от 03.08.2015г с ООО «БАЛАНС» (Исполнитель) были привлечены специалисты по устранению последствий залива арендуемого помещения.

Арендатор с 15.10.2015г. по 29.11.2016г., ввиду регулярного затопления арендуемого помещения, понес убытки в размере 56 900,00 рублей (согласно актам выполненных работ) на ремонтно-восстановительные работы.

В 2017 году заливы арендуемого помещения продолжились, а Ответчиком не было предпринято никаких действий по решению проблемы затопления.

15 января 2017 года Истец заключил договор подряда №15/01 на выполнение ремонта последствий заливов помещения с ИП «Ровер С.А.», согласно которому, понес убытки на ремонтно-восстановительные работы в размере 280 470руб., согласно актам выполненных работ.

В рамках заключенного Истцом договора подряда №31703 от 24.02.2017г. с ООО «ЭСТЕТТИ» были понесены убытки в размере 50 680руб., в целях устранения последствий заливов арендуемого помещения, что подтверждается справками о выполненных работах.

Для проведения определенных видов работ, в рамках устранения последствий залива был заключен Договор на техническое обслуживание помещения с ООО «ДИЗГРУПП» от 21.08.2017г., по которому арендатор понес убытки в размере 137 350руб.

20.03.2018г. было направлено официальное обращение (копия прилагается) с просьбой решить проблему с затоплением арендуемого помещения или уменьшить стоимость арендной платы.

В своем ответе от 20.04.2018г. Ответчик отказался оказывать содействие в урегулировании проблемы с затоплением арендуемого помещения, мотивируя это тем, что никакой проблемы не имеется.

08.05.2018г. Истцом было привлечено экспертное учреждение для проведения экспертной оценки состояния арендуемого помещения, по результатам которой, было вынесено экспертное заключение №ДС-29, согласно которому установлено наличие существенных недостатков арендуемого помещения, а также стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению последствий заливов только за период с 04.2018г. по 05.2018г., составляет 151 407,77руб.

Для устранений последствий очередного залива, Истцом вновь был заключен договор подряда №31805 от 01.06.2018г. с ООО «ЭСТЕТТИ», в результате также были понесены убытки в размере 31 770руб.

13.08.2018г. Ответчику было направлено официальное уведомление о проведении экспертной оценки арендуемого помещения 16.08.2018г., поскольку заливы продолжались.

Согласно экспертному заключению №ДС-105 стоимость ремонтно-восстановительных работ за период заливов с 07.2018г. по 08.2018г. составляет 116.114,41руб.

Представители Ответчика не являлись на экспертное обследование арендуемого помещения.

Истец считает, что ввиду сложившихся обстоятельств понесенные убытки, подлежат возмещению в полном объеме.

В рамках досудебного урегулирования спора, Ответчику была направлена претензия от 06.03.2019г. с приложением доказательств в обоснование доводов Истца, которая оставлена Ответчиком без рассмотрения.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав доводы и возражения лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно условий п.5.2.4 договора, арендодатель обязан в случае аварий, происшедших не по вине арендатора, немедленно принимать все необходимые меры к их устранению.

Арендатор имеет право производить за свой счет необходимый текущий ремонт помещения и его профилактическое обслуживание (п. 5.3.4).

Согласно условий п.5.4.3 арендатор обязан содержать помещение, его внутреннее оборудование и коммуникации в полной исправности и надлежащем санитарном и техническом состоянии, в соответствии с требованиями СЭС, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность.

В силу п.5.4.10 договора, арендатор обязан при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего расположенного в помещении оборудования, возникшего по вине арендатора, немедленно и за свой счет принимать меры по ликвидации такого аварийного состоянии или его последствий.

В соответствии с п.5.4.13 договора арендатор обязан в случае частичного или полного повреждения помещения, оборудования, инженерно-коммуникационных систем, вызванных действием (бездействием) арендатора, по выбору арендодателя в течение 10 календарных дней с даты выхода их из строя оплатить арендодателю все расходы по их восстановлению или восстановить их за свой счет.

Судом, с учетом положений ст.616 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условий п.5.2.4., 5.4.3, 5.4.10, 5.4.13 договора установлено, что Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт; при прекращении договора аренды передать помещение в таком же состоянии, в котором помещение было передано в аренду, с учетом нормального износа.

В силу ст.612 ГК РФ при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Однако, доказательств предварительного и своевременного информирования арендодателя о фактах затопления Истцом не представлено.

Заявление Генерального директора ООО «Фирма Найс» без даты,направленное в адрес Ответчика 09.08.2018г. согласно штампам Почты России вызывает сомнения. Письмо от 25.04.2018г. №25/4 ответчика в адрес истца, в котором ответчик отказывается устанавливать арендные каникулы и напоминает о наличии просроченной задолженности, нельзя расценивать ответным письмом ответчика на письмо истца без номера и даты, с учетом его фактической даты отправки 09.08.2018г., т.е. после письма ответчика от 25.04.2018г., при этом в письме не указываются конкретно какие обстоятельства приняты ответчиком для рассмотрения, и в совокупности с иными доказательствами не может свидетельствовать об уведомлении истцом ответчика о наличии аварийных ситуаций.

При этом, ответчик утверждает, что впервые об аварийных случаях истец упоминает только в досудебной претензии от 06.03.2019г., что никак нельзя признать соответствующим критерию предварительности по смыслу ст.612 ГК РФ.

Из представленных истцом документов не усматривается, по какой причине произошли аварийные случаи. Доказательств того, что аварийные случаи стали следствием недостатков арендуемого имущества так же не представлено.

При этом, в силу п.5.4.3, 5.4.10 и 5.4.13 Договора аренды №К-БЦ-А/П-2 от 01.09.2011г. бремя устранения аварийного состояния арендуемого помещения лежит на арендаторе.

Истцом подписан Акт приема передачи к договору аренды нежилого помещения от 01.09.2011г., согласно п.2 и п.3 которого, Арендатор подтвердил, что все системы арендуемого помещения находятся в рабочем и надлежащем состоянии, позволяющим их нормальную эксплуатацию.

B силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель чает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие использованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Однако, пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации ограничивает ответственность арендодателя тем, что недостатки должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Таким образом, для осуществления арендатором прав, предусмотренных пунктом статьи 612 ГК РФ, необходимо доказать, что недостатки возникли до заключения договора аренды и были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в обычного осмотра.

Материалы дела таких доказательств не содержат.

Отклоняя доводы истца о том, что независимым заключением установлено, что помещения изначально не были пригодны для сдачи в аренду, суд отмечает, что договор аренды сторонами был заключен еще в 2011г., при этом истец указывает на то, претензии к помещениями переданным в аренду у него появились в 2016г., в связи с чем, представленное истцом доказательство противоречит его же доводу. Кроме того, в случае, если помещения имели недостатки на момент принятия истцом помещений в аренду, принимая помещения на таких условиях, истец не проявил должной степени осмотрительности и действовал на свой коммерческий риск.

Согласно п.1.2 договора аренды, помещения передавались с целевым назначением под размещение кафе в целях организации общественного питания.

Характер недостатков, с учетом цели использования помещения под кафе и длительные арендные отношения сторон, ставят доводы истца под сомнение о том, что действия ответчика направлены на избежание ответственности за бездействие и халатность сданного «непригодного для нормального ведения бизнеса «кафе» помещения».

Обязательства сторон договора аренды по содержанию арендованного имущества специально урегулированы нормами статьи 616 ГК РФ, согласно которой проведение капитального ремонта является обязанностью арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Как указывает истец, согласно Договору оказания услуг №019Н от 03.08.2015г. с ООО «БАЛАНС» (Исполнитель), были привлечены специалисты по устранению последствий залива арендуемого помещения. Арендатор понес убытки в размере 56 900,00руб. (согласно актам выполненных работ) на ремонтно-восстановительные работы, а именно: акт от 18.04.2016г. на сумму 12 750руб.; акт от 29.11.2016г. на сумму 44.150руб.

15 января 2017 года Истец заключил договор подряда №15/01 на выполнение ремонта последствий заливов помещения с ИП «Ровер С.А.», согласно которому, понес убытки на ремонтно-восстановительные работы в размере 280 470,00руб. по акту от 15.02.2017г.

В рамках заключенного Истцом договора подряда №31703 от 24.02.2017г.с ООО «ЭСТЕТТИ» были понесены убытки в размере 50 680руб. и договор №31805 от 01.06.2018г., в результате также были понесены убытки в размере 31 770руб., что подтверждается актами о выполненных работах: акт от 14.03.2017г. на сумму 50 680руб.; акт от 21.06.2018г. на сумму 31 770руб.

Для проведения работ в рамках устранения последствий залива былзаключен Договор на техническое обслуживание помещения с ООО«ДИЗГРУПП» от 21.08.2017г., по которому арендатор понес убытки на общую сумму в размере 137 350руб., согласно актам выполненных работ: акт от 01.09.2017г. на сумму 15 850руб.; акт от 21.02.2018г. на сумму 15 850руб.; акт от 12.07.2018г. на сумму 55 070руб.; акт от 15.07.2018г. на сумму 21 540руб.; акт от 01.08.2018г. на сумму 29 040руб.

Между тем, в материалы дела не представлено доказательств того, что работы, выполненные истцом с привлечением подрядных организаций, носили капитальный характер, а истец уведомлял и согласовывал сметный расчёт с собственником имущества, на проведение независимой экспертизы ответчика не приглашал.

Следовательно, истец не проявил должной степени осмотрительности и действовал на свой коммерческий риск, предварительно не уведомляя, что арендуемые помещения, находятся в аварийном состоянии и требуют капитального ремонта с указанием видов, состава и стоимости работ.

Рассматривая заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд находит его частично обоснованным.

Исковое заявление было подано в Арбитражный суд г.Москвы 30.04.2019г., после чего оно было оставлено без движения и согласно определению Арбитражного суда г.Москвы 24.06.2019г. исковое заявление было принято к производству.

В соответствии со ст.196 АПК РФ общий срок исковой давности составляет три года.

Таким образом, исковое требование о взыскании 12.750руб. по акту от 18.04.2016г. заявлено с пропуском срока исковой давности.

В остальной части требования о взыскании убытков заявлены в пределах срока исковой давности.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 ГК РФ).

По обязательствам, срок исполнения которых не определен, либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока (пункт 2 статьи 200 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в иске по заявленным истцом основаниям.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, предусмотрено статьей 110 АПК РФ. В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со ст.ст.102, 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по иску относится на истца, с отказом во взыскании судебных издержек.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.8, 12, 15, 309, 310, 330, 393, 611, 612 ГК РФ, ст.ст.4, 65, 75, 101-106, 110, 112, 131, 167-170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований и во взыскании судебных издержек отказать полностью.

Возвратить истцу - Обществу с ограниченной ответственностью «ФИРМА НАЙС» (ОГРН <***>; ИНН <***>; 141290, <...>; дата регистрации: 12.03.2010г.) из доходов федерального бюджета госпошлину в сумме 600руб., уплаченной по чек-ордеру от 15.06.2019г. (операция 4722) в общей сумме 14.743руб., в связи с излишней уплатой госпошлины по иску.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Судья О.П. Бунина