Решение от 9 марта 2022 г. по делу № А57-11536/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-11536/2020
09 марта 2022 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 09.03.2022

Полный текст решения изготовлен 09.03.2022

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи К.А.Елистратов, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению имуществом города Саратова, ИНН <***>, ОГРН <***>, г.Саратов,

к Жилищно - строительному кооперативу «Стройком - 2011», ИНН <***>, ОГРН <***>

Третье лицо:

Администрация муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов

о взыскании,

при участии:

от ответчика – ФИО2, представитель по доверенности от 26.08.2019,



УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд с исковым заявлением обратился комитет по управлению имуществом города Саратова о взыскании задолженности договору аренды земельного участка № А-11-534Ю-2 от 21.12.2011 г. в сумме 255069 рублей 19 коп., неустойки в размере 39489,75 руб.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 22.12.2020 в иске отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2021 решение Арбитражного суда Саратовской области от 22.12.2020 отменено. Принят судебный акт о взыскании с кооператива в пользу комитета задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 21.12.2011 N А-11-534Ю-2 в размере 255 069 руб. 19 коп., неустойки в размере 34 236 руб. 37 коп. В остальной части иска о взыскании неустойки отказано.

Постановлением АС Поволжского округа решение арбитражного суда и Постановление 12 ААС были отменены, дело было направлено на новое рассмотрение

Дело в арбитражном суде рассматривается в порядке ст.153-166 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. Суду предоставляются доказательства, отвечающие требованиям ст. 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей присутствующих сторон, Арбитражный суд при вынесении решения исходит из следующих обстоятельств и норм материального и процессуального права..

В обоснование заявленных исковых требований истец указывает.

Дело рассматривается в порядке ст.ст. 152-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суду представляются доказательства, отвечающие требованиям ст.ст. 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей присутствующих сторон, Арбитражный суд при вынесении решения исходит из следующих обстоятельств и норм материального и процессуального права.

Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 22.12.2010 г. № 3169 КСД "Сакоза" предоставлен в аренду сроком на до 15 мая 2028 года земельный участок площадью 1036 кв.м. с кадастровым номером 64:48:020308:368, для размещения домов многоэтажной жилой застройки по адресу: <...>.

Во исполнение данного постановления между администрацией муниципального образования «Город Саратов», именуемой в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны и КСД "Сакоза", именуемым в дальнейшем «Арендатор» с другой стороны, был заключен договор аренды земельного участка № А-11 -53410-2 от 21.12.2011 г.

В результате замены стороны в обязательстве арендатором по договору аренды земельного участка № А-11-534Ю-2 от 21.12.2011 г. стал ЖСК "Стройком-2011".

Статья 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться , надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Пунктом 3.2 договора аренды земельного участка № А-11-534Ю-2 от 21.12.2011 г., определено, что арендная плата вносится арендатором с уплатой поквартально до 10 числа месяца следующего за оплачиваемым кварталом

Данная обязанность ответчиком не исполнялась, что и явилось основанием для обращения с настоящим иском.

Возражая на заявленные исковые требования ответчик указывает, что был введен в заблуждение относительно размера арендной платы, указывает что арендная плата за период по 2 квартал 2017 года включительно должна исчисляться исходя из коэффициента 0,2%, , ходатайствует о применении ст. 333 ГК РФ

Отменяя решение арбитражного суда и Постановление апелляционной инстанции суд кассационной инстанции указал.

Особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами (часть 13 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-П, в отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен Земельным кодексом Российской Федерации, для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

Осуществляя свои дискреционные полномочия в области правовой регламентации отношений, объектом которых являются земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36), а в Федеральном законе от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 89-ФЗ) специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16).

Реализовав в Жилищном кодексе Российской Федерации и Законе N 189-ФЗ предписания статьи 36 Конституции Российской Федерации с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, федеральный законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка под этим домом как элемента такого общего имущества в сферу жилищного законодательства.

Согласно части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ, в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания. Обращение любого собственника помещений в многоквартирном доме в органы государственной власти или в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция.

Из изложенного следует, что право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в силу положений Жилищного кодекса Российской Федерации и Закона N 189-ФЗ, следовательно, собственники помещений в многоквартирном жилом доме вправе требовать формирования границ земельного участка в целях надлежащей эксплуатации такого дома.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 67, 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д. (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17.02.2015 N А51-27083/2013).

В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

В соответствии с частью 3 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В пункте 66 постановления N 10/22 также разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

В соответствии со статьей 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов: проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, проектная документация лесных участков; утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 Кодекса (часть 1). Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации (часть 2).

Исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков, в том числе в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, за исключением образования земельного участка для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", образования земельного участка для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, не являющихся линейными объектами, а также образования земельного участка в целях его предоставления собственникам расположенных на нем зданий, сооружений (пункт 4 части 3 статьи 11.3 ЗК РФ).

Постановлением мэра города Саратова от 18.02.2003 N 77-146 ЗАО "СА.КО.ЗА" в аренду предоставлен земельный участок общей площадью 35 610 га. Заключен договор аренды земельного участка от 15.05.2003 N 569.

Как следует из материалов дела, земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет как под многоквартирным жилым домом, так и под отдельно детскими площадками, проездами между домами, благоустройством прилегающей территории к жилым домам.

Таким образом, при разделе и формировании земельного участка под МКД по сути не учитывалась (исключалась) площадь необходимая для эксплуатации домов с элементами благоустройства (подпункт 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Применительно к спорному случаю в результате раздела в 2010 году исходного земельного участка, на котором расположены МКД, элементы благоустройства используемые домовладельцами стали находиться на иных земельных участках, арендаторами которых являются третьи лица.

Факт использования всеми образованными в результате раздела земельными участками, на которых расположены жилые дома, подтвержден документально и признан участниками спора.

В связи с чем с целью законности действий по разделу исходного участка судебные инстанции не проверили правовые основания для такого раздела и формирования самостоятельных участков, для цели их предоставления в аренду ЖСК, не учитывая, что такие участки могли находиться в общей долевой собственности собственников помещений в МКД.

Кроме того, не исследованы вопросы о согласии собственников помещений на раздел исходного участка и основания для предоставления образуемых участков в аренду третьему лицу, при наличии на них объектов благоустройства.

С целью всестороннего, полного исследования всех обстоятельств дела, судам необходимо было проверить законность формирования земельного участка под жилыми домами с элементами озеленения и благоустройства, иных объектов предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства возведенных обществом домов.

В ходе рассмотрения дела были исследованы материалы дела №А57-11541/2020 , в рамках которого была назначена и проведена судебная экспертиза.

В рамках проведенной экспертизы были получены следующие ответы.

По первому вопросу:

Является ли площадь земельных участков с кадастровыми номерами 64:48:020308:133, 64:48:020308:114, 64:48:020308:134, 64:48:020308:367, 64:48:020308:366, 64:48:020308:364, 64:48:020308:365, 64:48:020308:369, 64:48:020308:370, 64:48:020308:371, 64:48:020308:155, 64:48:020308:368 с учетом их естественных границ, применительно к местоположению границ смежных земельных участков, а также красных линий достаточной для размещения обслуживания многоквартирных жилых домов с кадастровыми номерами 64:48:020308:1674, 64:48:020308:912,64:48:020308:717?

Ответ на вопрос: На основании произведённого исследования, можно сделать однозначный вывод о том, что площадь земельных участков с кадастровыми номерами 64:48:020308:133,64:48:020308:114,64:48:020308:134,64:48:020308:367,64:48:020308:366, 64:48:020308:364, 64:48:020308:365, 64:48:020308:369, 64:48:020308:370, и часть земельного участка площадью 1 741 кв.м. с кадастровым номером 64:48:020308:371 с учетом их естественных границ, применительно к местоположению границ смежных земельных участков, а также красных линий, является достаточной для размещения обслуживания многоквартирных жилых домов с кадастровыми номерами 64:48:020308:1674,64:48:020308:912,64:48:020308:717.

По второму вопросу:

Указать, какие из земельных участков с кадастровыми номерами 64:48:020308:133, 64:48:020308:114, 64:48:020308:134, 64:48:020308:367, 64:48:020308:366, 64:48:020308:364, 64:48:020308:365, 64:48:020308:369, 64:48:020308:370, 64:48:020308:371, 64:48:020308:155, 64:48:020308:368 необходимы для размещения и обслуживания каждого из многоквартирных домов с кадастровыми номерами 64:48:020308:1674,64:48:020308:912,64:48:020308:717?

Ответ на вопрос: При сопоставлении границ земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома с кадастровым номером 64:48:020308:1674 на границы земельных участков с кадастровыми номерами 64:48:020308:133, 64:48:020308:114, 64:48:020308:134, 64:48:020308:367, 64:48:020308:366, 64:48:020308:364, 64:48:020308:365, 64:48:020308:369, 64:48:020308:370, 64:48:020308:371, 64:48:020308:155, 64:48:020308:368, было установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами 64:48:020308:133, 64:48:020308:114, 64:48:020308:134, 64:48:020308:367, 64:48:020308:366, 64:48:020308:369, 64:48:020308:370 необходимы для обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома, а также часть земельного участка с кадастровым номером 64:48:020308:371 площадью 538 кв.м. также необходима для обслуживания и эксплуатации исследуемого многоквартирного дома.

При сопоставлении границ земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома с кадастровым номером 64:48:020308:717 и 64:48:020308:912 на границы земельных участков с кадастровыми номерами 64:48:020308:133, 64:48:020308:114, 64:48:020308:134, 64:48:020308:367, 64:48:020308:366, 64:48:020308:364, 64:48:020308:365, 64:48:020308:369, 64:48:020308:370, 64:48:020308:371, 64:48:020308:155, 64:48:020308:368, было установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами 64:48:020308:364, 64:48:020308:365, 64:48:020308:369, 64:48:020308:370 необходимы для обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома, а также часть земельного участка с кадастровым номером 64:48:020308:371 площадью 1 203 кв.м. также необходима для обслуживания и эксплуатации исследуемого многоквартирного дома.

По третьему вопросу:

Если площадей земельных участков с кадастровыми номерами 64:48:020308:133,

64:48:020308:114, 64:48:020308:134, 64:48:020308:367, 64:48:020308:366, 64:48:020308:364,

64:48:020308:365, 64:48:020308:369, 64:48:020308:370, 64:48:020308:371, 64:48:020308:155,

64:48:020308:368 недостаточно для размещения и обслуживания многоквартирных домов с кадастровыми номерами 64:48:020308:1674, 64:48:020308:912, 64:48:020308:717, указать для обслуживания какого именно многоквартирного жилого дома площадь земельных участков является недостаточной и указать размер недостаточной площади для каждого многоквартирного жилого дома?

Ответ на вопрос: Площадь земельных участков с кадастровыми номерами 64:48:020308:133, 64:48:020308:114, 64:48:020308:134, 64:48:020308:367, 64:48:020308:366, 64:48:020308:364, 64:48:020308:365, 64:48:020308:369, 64:48:020308:370, и часть площади земельного участка с кадастровым номером 64:48:020308:371 с учетом их естественных границ, применительно к местоположению границ смежных земельных участков, а также красных линий, является достаточной для размещения обслуживания многоквартирных жилых домов с кадастровыми номерами 64:48:020308:1674, 64:48:020308:912,64:48:020308:717.

По четвертому вопросу: Превышает ли общая площадь земельных участков с кадастровыми номерами 64:48:020308:133, 64:48:020308:114, 64:48:020308:134, 64:48:020308:367, 64:48:020308:366, 64:48:020308:364, 64:48:020308:365, 64:48:020308:369, 64:48:020308:370, 64:48:020308:371, 64:48:020308:155, 64:48:020308:368 необходимую площадь для размещения обслуживания многоквартирных жилых домов с кадастровыми номерами 64:48:020308:1674, 64:48:020308:912, 64:48:020308:717? Если превышает, указать конкретную площадь и земельный участок, в состав которой она входит.

Ответ на вопрос: Земельные участки с кадастровыми номерами 64:48:020308:155, 64:48:020308:368 полностью являются избыточными и не требуются для обслуживания и эксплуатации многоквартирных жилых домов с кадастровыми номерами 64:48:020308:1674, 64:48:020308:912, 64:48:020308:717. Кроме того, часть земельного участка площадью 1173 кв.м. с кадастровым номером 64:48:020308:371 также является избыточным и не требуются для обслуживания и эксплуатации многоквартирных жилых домов с кадастровыми номерами 64:48:020308:1674, 64:48:020308:912, 64:48:020308:717. Таким образом, общая площадь земельных участков с кадастровыми номерами 64:48:020308:371,64:48:020308:155,64:48:020308:368, превышает необходимую площадь для размещения обслуживания многоквартирных жилых домов с кадастровыми номерами 64:48:020308:1674,64:48:020308:912,64:48:020308:717.

Результаты экспертизы сторонами не оспорены.

Статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу (часть 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 2 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

Таким образом, экспертиза назначается арбитражным судом с целью обеспечения получения доказательств, необходимых для рассмотрения дела.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В силу положений статьи 16 указанного Закона, эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

В заключении должны быть отражены объекты исследований, содержание и результаты исследований (пункты 6, 7 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), оценка результатов исследований, выводы и их обоснование (пункт 8 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Представленное заключение эксперта отвечает требованиям, предъявляемым к составлению такого роду документам, содержит сведения об эксперте, с указанием образования, стажа работы, эксперт. предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Данное заключение содержит исследовательскую часть с указанием примененных методов исследования, является полным, ясным, содержит оценку результатов исследований, однозначные выводы и их обоснование.

Сомнений в обоснованности заключения эксперта не имеется, равно как не установлено наличие в выводах экспертов каких-либо противоречий.

Достоверность документов, представленных в материалы дела истцом, под сомнение ответчиком не ставилась, фальсификация доказательств не заявлялась. При назначении судом экспертизы, обсуждении вопросов, предлагаемых эксперту, объема представленных в материалы дела доказательств для проведения экспертизы, участвовал представитель ответчика. Ходатайств о приобщении каких-либо иных доказательств, необходимых для проведения экспертизы, не заявлялось.

Правовых оснований для непринятия заключения эксперта , а равно исключения его из числа доказательств, у суда не имеется.

Таким образом довод ответчика о том что земельный участок необходим для эксплуатации МКД не подтвержден материалами дела.

Из системного анализа положений статей 307, 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) следует, что обязательства возникают из договора, иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Согласно пункту 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом, дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015) если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Соответствующие условия определения размера арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).

Во исполнение требований статей 22 и 65 ЗК РФ Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - постановление от 16.07.2009 N 582). К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Нашедшие свое отражение в постановлении от 16.07.2009 N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан Федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что земельный участок площадью 1 036 кв. м с кадастровым номером 64:48:020308:368, расположенный по адресу: <...> относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена (л.д. 30-35).

Таким образом, порядок определения размера арендной платы за пользование спорным земельным участком, а также порядок, условия и сроки ее внесения подлежат публичному регулированию и устанавливаются органами государственной власти Саратовской области.

Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения" размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки государственная собственность на которые не разграничена, составлял 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Согласно Типовому перечню видов разрешенного использования, содержащемуся в Технических рекомендациях по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29.06.2007 N П/0152, спорный земельный участок до введения объекта в эксплуатацию не может быть отнесен к виду разрешенного использования, предусмотренному пунктом 1.2.1 как "земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки".

Значение базовых арендных ставок зависит от вида разрешенного использования земельных участков и направления деятельности арендатора или фактического использования объектов недвижимого имущества или земельного участка арендатором.

При функциональном использовании земельного участка из земель населенных пунктов площадью 1 036 кв. м, с кадастровым номером 64:48:020308:368, расположенного по адресу: <...> является размещение домов многоэтажной жилой застройки, следовательно, до момента введения объекта "многоэтажный жилой дом" в эксплуатацию, применение коэффициента 0,2% "для размещения многоэтажных жилых домов" не может быть признано правомерным, так как применение коэффициента 0,2% от кадастровой стоимости земельного участка фактически приведет к изменению назначения предоставленного земельного участка.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 и вступил в силу с 24.12.2014.

Пунктом 2.6 Классификатора предусмотрен вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), предусматривающая размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой девять и выше этажей, включая подземные, разделенных на двадцать и более квартир); благоустройство и озеленение придомовых территорий.

Поскольку после 01.03.2015 вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать утвержденному приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, соответствующая запись в сведениях кадастра о виде разрешенного использования спорного земельного участка с кадастровым номером не может быть произвольной и должна соответствовать виду разрешенного использования, предусмотренного Классификатором.

Однако, из приведенных норм права, а также из Классификатора не следует запрет, препятствующий уполномоченному органу власти субъекта Российской Федерации дифференцировать арендную плату за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, предоставляемые в аренду без торгов, в зависимости от объектов, расположенных на территории земельного участка, передаваемого в аренду.

Коэффициент, установленный абзацем 6 пункта 1 (0,2%) постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения", является специальной нормой, подлежащей применению в сравнении с общей нормой, установленной абзацем 16 этого же пункта (2%), только при условии возведения и размещения многоэтажных жилых домов. Иных положений Постановление N 412-П не содержит.

Между тем, судом установлено и не опровергается ответчиком, что земельный участок 64:48:020308:368, расположенный по адресу: <...>, свободен от строений и сооружений. Данный вывод подтвержден так же результатами экспертизы.

Доказательств того, что на момент рассмотрения настоящего дела по существу ответчиком разработана документация по планировке территории, подтверждающая подготовку начала строительства жилых домов, а также то, что строительство таких домов начато либо получено разрешение на строительство, на земельном участке с кадастровым номером 64:48:020308:368 отсутствуют.

С 1 января 2017 года в соответствии с подпунктом 3.1 пункта 3 Решения Саратовской городской Думы от 15.12.2016 N 9-66 "Об установлении коэффициента для расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории муниципального образования "Город Саратов", предоставляемые без проведения торгов" значение коэффициента для расчета арендной платы за земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной, среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки установлено 3% (три процента).

Указанное решение не содержит иных положений устанавливающих иной размер процентной ставки, применимой к данному случаю.

Учитывая вышеизложенное, при расчете размера арендной платы за спорный период необходимо применять коэффициент в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов в размере 3%.

Согласно расчету истца размер арендной платы, не оплаченной ответчиком по договору аренды, составляет 255 069, 19 рублей.

Представленный истцом расчет задолженности за период с 01.01.2017 по 31.12.2019 в сумме 255 069, 19 руб., проверен судом и признан соответствующим условиям заключенного договора и требованиям закона.

Поэтому, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию арендная плата по договору аренды земли N А-11-534Ю-2 от 21.12.2011 в сумме 255 069, 19 руб.

Ответчиком о применении срока исковой давности не заявлено.

Пунктом 6.2 договора установлено, что за нарушение срока внесение платежа, указанного в пункте 3.2 договора, т.е. в случае оплаты арендной платы по истечении срока, указанного в пункте 3.2 договора, арендатор уплачивает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, установленной на дату внесения очередного платежа, от суммы, подлежащей оплате.

В связи с нарушением ответчиком обязательств по оплате истцом начислена пеня за период с 10.07.2017 по 09.04.2020 в сумме 39 489, 75 руб.

Факт несвоевременного выполнения Арендатором договорных обязательств подтвержден материалами дела и не опровергнут последним.

Согласно уточненному расчету истца сумма пени составляет 34 236,37 руб. Расчет проверен и признан верным.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиком заявлено о несоразмерности предъявленной истцом ко взысканию неустойки и применении статьи 333 ГК РФ.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу статьи 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ суд наделен правом уменьшить неустойку, если установит, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В данном случае, ответчик доказательств несоответствия неустойки последствиям нарушения обязательства не представил, в связи с чем, оснований для применения статьи 333 ГК РФ и уменьшения неустойки судом не установлено.

В соответствии со ст.ст. 106,110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст.ст. 106, 110, 123, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



Р Е Ш И Л:

Взыскать с жилищно-строительного кооператива "Стройком-2011" в пользу комитета по управлению имуществом города Саратова задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N А-11-534Ю-2 от 21.12.2011 в сумме 255 069, 19 руб., неустойку в размере 34 236, 37 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с жилищно-строительного кооператива "Стройком-2011" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 8 786 руб., по апелляционной жалобе в размере 2 946 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную или кассационную инстанции в порядке, предусмотренном главами 34, 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Судья арбитражного суда

Саратовской области К.А. Елистратов