Решение от 29 июня 2021 г. по делу № А42-6962/2020

Арбитражный суд Мурманской области

ул. Академика Книповича, д. 20, г.Мурманск, Мурманская область, 183038

http://murmansk.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Мурманск Дело № А42-6962/2020

«29» июня 2021 года

Резолютивная часть решения вынесена 22.06.2021.

Арбитражный суд Мурманской области в составе судьи Алексиной Н.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (г. Мончегорск, Мурманская область; ОГРНИП 316519000076793, ИНН <***>) к Комитету имущественных отношений <...>, каб. 202, 203, г. Мончегорск Мурманской области; ОГРН <***>, ИНН <***>), третьи лица - Совет депутатов муниципального образования город Мончегорск с подведомственной территорией (пр-кт Металлургов, д. 37, оф. 414, г. Мончегорск Мурманской области; ОГРН <***>; ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Общество оценщиков» (ул. Карла Маркса, д. 25, оф. 41, г. Мурманск), о признании неправомерными действий, недостоверной величину рыночной стоимости, при участии в судебном заседании: от заявителя – представителей по доверенностям ФИО3, ФИО4, от Комитета, Совета депутатов – представителя по доверенностям ФИО5, от иных лиц – не явились, извещены,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель, Предприниматель) обратилась в арбитражный суд с заявлением к Комитету имущественных отношений г. Мончегорска (далее – ответчик, Комитет) о признании неправомерными действий ответчика, выдавшего задание на проведение оценки спорного объекта в части указания (неуказания) даты, на которую должна быть выполнена оценка, признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта, установленной в отчете об оценке № 324/04-20К, выполненном оценщиком ФИО6 12.05.2020 по заказу ответчика для совершения сделки между Предпринимателем и ответчиком.

В качестве устранения нарушения прав заявитель просил определить величину рыночной стоимости спорного объекта в размере 12 912 140 руб. и обязать ответчика заключить договор купли-продажи по указанной цене (с учетом уточнений от 16.06.2021).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Совет депутатов муниципального образования г. Мончегорск с подведомственной территорией (далее – Совет депутатов), общество с ограниченной ответственностью «Общество оценщиков» (далее – ООО «Общество оценщиков»).

В обоснование заявленных требований Предприниматель указала, что при направлении задания оценщику Комитет не указал дату, на которую должна была быть определена величина рыночной стоимости спорного объекта.

Ответчик и Совет депутатов представили отзывы на иск, в которых просили отказать заявителю в удовлетворении требований.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали изложенные выше доводы.

ООО «Общество оценщиков» представителя в судебное заседание не направило, о рассмотрении дела извещено надлежащим образом.

Как следует из материалов дела, между Комитетом и Предпринимателем 18.01.2019 заключен договор № 120/19 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, площадью 985 кв.м, кадастровый номер 51100010302479 (номер помещения I, номер по плану 1-7, 9-13, 13а, 14-18, 20, 21, номер помещения III, номер по плану 1-10).

25.02.2020 ФИО2 обратилась в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендуемого помещения.

В целях реализации прав Предпринимателя ответчик направил в адрес заявителя предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества по рыночной стоимости 30 034 000 руб. с соответствующим проектом договора (письмо от 10.07.2020 № 1006-018/1/20).

В ответ на данное предложение ФИО2 03.08.2020 направила в Комитет согласие на заключение договора купли-продажи, возражая против стоимости спорного имущества, указанной Комитетом (т.1, л.д. 119). Также заявитель просила представить заверенную копию отчета об оценке от 12.05.2020 № 324/04-20К.

В связи с неурегулированием сторонами спора во внесудебном порядке, ФИО2 обратилась с данным заявлением в арбитражный суд.

Заслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 указанного закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ).

В пункте 2 части 8 статьи 4 названного закона указано, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Как следует из статьи 12 Закона № 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, осуществление оценки рыночной стоимости спорного помещения должно быть произведено на дату подачи заявления о реализации преимущественного права выкупа спорного имущества.

С учетом того, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества (в связи разным определением даты, на которую должна производиться оценка), а также с учетом обязательности величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, суд в данном деле по ходатайству заявителя назначил проведение судебной экспертизы (определение от 17.11.2020).

Соответствующее экспертное заключение № 88/02 от 15.02.2021 поступило в суд 15.03.2021. В указанном заключении эксперт ФИО7 сделал вывод, что рыночная стоимость спорных нежилых помещений по состоянию на 15.02.2021 составляет 14 299 000 руб.

В дальнейшем арбитражным судом с учетом позиций сторон, третьих лиц, уточненного предмета требований, была назначена дополнительная судебная экспертиза (определен дополнительный вопрос для эксперта), по итогам которой эксперт в заключении пришел к выводу о том, что рыночная стоимость спорного недвижимого имущества по состоянию на 25.02.2020 составляет 12 912 140 руб.

Указанное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку в нем содержится необходимая, достаточная и существенная для оценки стоимости объекта информация. Данное экспертное заключение носит последовательный, мотивированный характер и соответствует иным имеющимся в материалах дела доказательствам. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Какие-либо нарушения Закона № 135-ФЗ и требований иных правовых актов в области оценочной деятельности, которые могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки на дату подачи предпринимателем заявки, судом не установлены.

Оценив экспертное заключение № 88/02 от 15.02.2021 (с учетом дополнений № 596/05 от 11.05.2021) суд принял его в качестве допустимого и достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорного помещения по состоянию на 25.02.2020 в размере 12 912 140 руб. 80 коп.

Оспаривая рыночную стоимость имущества, использованную ответчиком при составлении проекта договора купли-продажи, заявитель указал, что не может согласиться со стоимостью, определенную ответчиком на основании отчета № 324/04-20К от 12.05.2020 в размере 30 034 000 руб., только в связи с расчетом такой стоимости не на дату обращения заявителя в Комитет (25.02.2020).

Факт неуказания в задании Комитетом даты, на которую необходимо было установить рыночную стоимость выкупаемого имущества, ответчиком не оспаривается и материалами дела подтверждается.

При таких обстоятельствах суд считает возможным удовлетворить требования Предпринимателя в полном объеме, изложив способы устранения нарушенных прав заявителя в соответствии с заявленными Предпринимателем требованиями (уточнения № 3 от 16.06.2021).

В порядке положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные заявителем, по оплате судебной экспертизы в размере 80 000 (платежное поручение № 948 от 30.10.2020), а также государственной пошлины в размере 6 000 руб. (платежное поручение № 630 от 05.08.2020) подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить.

Признать незаконными действия Комитета имущественных отношений администрации г. Мончегорска, выдавшего задание на проведение оценки объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, в части неуказания даты, на которую должна быть выполнена оценка.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта, установленную в отчете об оценке № 324/04-20К, выполненном 12.05.2020 оценщиком ФИО6 по заказу Комитета имущественных отношений . Мончегорска, для совершения сделки между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Комитетом имущественных отношений г. Мончегорска.

Определить величину рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 985 кв.м, кадастровый номер 51100010302479, в размере 12 912 140 руб.

Обязать Комитет имущественных отношений г. Мончегорска заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2 договор купли- продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 985 кв.м, кадастровый номер 51100010302479, по цене 12 912 140 руб.

Взыскать с Комитета имущественных отношений г. Мончегорска в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 судебные расходы в размере 86 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Алексина Н. Ю.