Решение от 30 мая 2019 г. по делу № А41-11853/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-11853/19
30 мая 2019 года
г. Москва



Резолютивная часть объявлена 23 мая 2019 года

Полный текст решения изготовлен 30 мая 2019


Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья Г.И. Богатырёва , при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

Комитета по управлению имуществом Администрации Городского округа Балашиха (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 11.01.2016, адрес: 143904, <...>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «ОЛМАРИН-ВАП» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 28.01.2003, юридический адрес: 143987, Московская обл., г. Балашиха, ул. Советская (Железнодорожный мкр.), д. 1, копр. А)

третьи лица:

Министерство имущественных отношений Московской области (ИНН <***> ОГРН <***>, дата регистрации: 25.12.2002, юридический адрес: 143407, <...>)

Администрация городского округа Балашиха Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 11.01.2016, адрес: 143912, <...>)

о расторжении договора аренды земельного участка № 3893 от 12.04.2010 и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:50:0040810:116 площадью 3 500 кв.м.,

при участии в заседании, согласно протоколу



УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации Городского округа Балашиха обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «ОЛМАРИН-ВАП» о расторжении договора аренды земельного участка № 3893 от 12.04.2010 и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:50:0040810:116 площадью 3 500 кв.м.

В качестве 3-го лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Министерство имущественных отношений Московской области и Администрация городского округа Балашиха Московской области.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования в полном объеме. Ответчик против удовлетворения требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили, правовую позицию по иску не представили, доказательства уведомления приложены к материалам дела.

Арбитражный суд, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, установил следующее.

В соответствии со статьи 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Комитетом по управлению имуществом Администрации Городского округа Балашиха (правопреемник Комитета по Управлению имуществом городского округа Железнодорожный) и Обществу с ограниченной ответственностью «ОЛМАРИН-ВАП», был заключен договор аренды от 23.03.2010 года № 3893 на аренду земельного участка с адресными ориентирами: <...> кв. м, с кадастровым номером 50:50:040810:116 для размещения открытой автоматизированной стоянки, срок аренды с 24.03.2010 года по 23.03.2059 года (Далее – Договор).

В соответствии с Постановлением Администрации городского округа Железнодорожный Московской области № 1492 от 08.10.2015 года изменен вид разрешенного использования предусмотренного Договором аренды с «под размещение автостоянки» на «Магазины».

Дополнительным соглашением № 1 от 03.12.2015 года к Договору внесены изменения в п. 1.2 Договора, а именно, земельный участок, передаваемый в аренду имеет адресные ориентиры: <...> кв. м, с кадастровым номером 50:50:040810:116, разрешенное использование – магазины (объект торгового назначения).

Полагая, что ответчиком используется арендуемый земельный участок не по целевому назначению, истец направил уведомление о расторжении договора, в котором указал на то, что в п. 4.4.3 Договора стороны предусмотрели, что арендатор обязуется использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешённым использованием. Однако, земельный участок арендатором не освоен, магазин не построен, то есть не используется в соответствии с целевым назначением и разрешенными использованием.

Данное обстоятельство послужило обращению в суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Как следует из материалов дела, согласно условиям договора аренды. спорный земельный участок предоставлен в аренду для размещения магазина (объект торгового назначения) , категория земель – земли населенных пунктов.

В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов, на которых основываются данный Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства, является принцип, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и виду разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Пунктом 1 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на 7 категорий, в том числе, на земли населенных пунктов (подп. 2).

Как следует из содержания ст. 8 Земельного кодекса Российской Федерации, категория земель указывается в официальных документах, в том числе, в государственном кадастре недвижимости, в договорах, предметом которых являются земельные участки, а также в документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2). Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, определенном названным Кодексом и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.

Поскольку, в данном случае земельный участок предоставлялся для строительства, то обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе, градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Действительно, свидетельством о государственной регистрации права от 16 декабря 2014 года на основании Разрешения на ввод в эксплуатацию от 30.10.2014 № RU, выданного Администрацией Городского округа Железнодорожный Московской области, за ООО «ОЛМАРИН-ВАП» зарегистрировано право собственности на сооружение, назначение: автостоянка, площадь застройки 3426,2 кв. м., адрес объекта: <...>, о чем в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним 16 декабря 2014 года сделана запись регистрации № 50-50-50/057/2014-128. По существу автостоянка представляет собой асфальтовое замощение указанного земельного участка и существует с 2014 года по настоящее время.

Судом установлено, что с момента заключения дополнительного соглашения№ 1 от 03.12.2015 года к Договору аренды, ответчиком - ООО «ОЛМАРИН-ВАП» была начата процедура получения необходимых для строительства магазина документов.

Суд при рассмотрении настоящего дела, определением суда обязал Комитет по управлению имуществом Администрации Городского округа Балашиха произвести осмотр земельного участка с кадастровым номером 50:50:0040810:11 и представить Акт осмотра в материалы дела.

Согласно представленному Акту осмотра от 08.05.2019 года , представителями Администрации городского округа Балашиха с участием представителя ответчика произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 50:50:0040810:11, находящийся по адресу: <...>. В ходе осмотра земельного участка установлено, что на нем расположен объект – открытая автоматизированная стоянка площадью 3426, 2 кв.м. , право собственности на указанный объект зарегистрировано, дата регистрации от 16.12.2014 г. №50:50:50/024/2012-325от 04.06.2012г. Второй объект –одноэтажное нежилое здание (кадастровый номер 50:50:0040810:570) площадью 12.3 кв.м. Земельный участок огорожен по периметру, представляет собой ровную площадку, имеет два въезда для автомобилей, оборудованных нерабочими шлагбаумами, а также на земельном участке ведется возведение металлического каркаса неустановленного типа и назначения. Магазин или иной торговый объект на земельном участке отсутствует.

Однако, в судебном разбирательстве также установлено, что в настоящее время ООО «ОЛМАРИН-ВАП» ведет строительство объекта капитального строительства (магазин) на указанном земельном участке, в связи с чем, был возведен металлический каркас в соответствии с проектом.

Проектная документация организации строительства разработана на монтаж здания магазина, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Железнодорожный, привокзальная площадь, на земельном участке с кадастровым номером 50:50:0040810:116, в соответствии с градостроительным планом земельного участка, заданием на проектирование, градостроительным регламентом, документами об использовании земельного участка для строительства, техническими регламентами, в том числе устанавливающими требования по обеспечению безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасного использования прилегающих к ним территорий и с соблюдением технических условий.

Кроме того, ООО «ОЛМАРИН-ВАП» от МУП «Водоканал города Железнодорожного Московской области были получены Технические условия на присоединение к городским системам водоснабжения и водоотведения от 26.07.2016 года № 607 для здания торгового назначения по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Железнодорожный, привокзальная площадь.

Согласно письму Государственного казенного учреждения Московской области «Агентство развития коммунальной инфраструктуры» (ГКУ МО «АРКИ») от 25.04.2019 года № отг-97/2019 заявка ООО «ОЛМАРИН-ВАП» на получение ТУ для подключения к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения находится в работе в РСО МУП «Балашихинский водоканал».

В соответствии с Техническими условиями ЗАО «Элекс» в целях электроснабжения осуществляется технологическое присоединение энергопринимающих устройств ООО «ОЛМАРИН-ВАП»: стройплощадка, расположенная по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Железнодорожный, Привокзальная площадь.

Ответчиком был подготовлен Градостроительный план № RU50315000-MSK 001803, утвержденный распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области от 30.06.2016 г. №ГЗ7/2008.

17.01.2019г. Министерством жилищной политики Московской области

Ответчику выдано Разрешение на строительство № № RU50-15-12843-2019 объекта капитального строительства (магазин) площадью 1487,80 кв.м., площадь застройки 1622,3 кв.м., на земельном участке с кадастровым номером 50:50:0040810:116 площадью 3500 кв.м. по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, пл. Привокзальная.

Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как, именно с этого момента, начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

При этом, суд учитывает, что Дополнительное соглашение №1 от 03.12.2015г. к Договору Аренды земельного участка №3893 от 12.04.2010 г. в котором изменен вид разрешенного использования земельного участка на «магазины (объект торгового назначения) не содержит указания на срок, в течение которого должно быть произведено строительство торгового объекта на арендуемом земельном участке.

Поскольку спорный земельный участок предоставлялся ООО «ОЛМАРИН-ВАП» в аренду сроком на 49 лет, то с момента изменения вида разрешенного использования последний производит действия, необходимые для начала строительств, что и установлено в судебном разбирательстве.

Таким образом, ответчиком были представлены: Градостроительный план земельного участка RU50315000-MSK 001803; Технические условия на присоединение к городским системам вод снабжения и водоотведения, Свидетельство о согласовании архитектурно- градостроительного облика объекта нежилого назначения; Разрешение на строительство от 17.01.2019 года № RU50-15-12843-2019.

Суд полагает, что ответчиком представлены все необходимые документы, свидетельствующие о том, что спорный земельный участок используется им по целевому назначению, а именно, на данный момент на нем идет строительство торгового объекта.

При таком положении, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.





Судья Г.И. Богатырёва