Решение от 20 февраля 2023 г. по делу № А04-8942/2022

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А04-8942/2022
г. Благовещенск
20 февраля 2023 года
В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 20.02.2023. Резолютивная часть решения объявлена 13.12.2023.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Сутыриной М.В.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление

администрации Берегового сельсовета (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к публичному акционерному обществу «Мегафон» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 23.05.2022 № 4-18/22, копия диплома ДВС1375312 от 21.06.2001, паспорт,

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратилась администрация Берегового сельсовета (далее – истец, администрация) с исковым заявлением к публичному акционерному обществу «Мегафон» (далее – ответчик, ПАО «Мегафон») о расторжении договора аренды помещения от 12.04.2012 №4-810-28-0030/29/05/12.

В обосновании требования истец приводит доводы о нарушении ответчиком обязанностей арендатора по текущему ремонту помещения и конструктивных элементов, на которых размещено оборудование.

В судебное заседание 13.02.2023 истец не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчик с требованиями не согласился, указал, что нарушений договора им не допущено. Условий о возложении на арендатора обязанности осуществления капитального ремонта договор не содержит. Ремонт кровли является капитальным ремонтом. Конструктивные элементы используются по правилам договора оказания услуг, к которым правила договора аренды не применяются. Иных мест для размещения оборудования связи истец не предлагает. В отношении арендуемых помещений нарушений не выявлено, доказательств этого не представлено.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом из материалов дела, между ПАО «Мегафон» (арендатор) и администрации Берегового сельсовета (арендодатель) заключен договор аренды помещения от 12.04.2012 №4-810-28-0030/29/05/12, по условиям которого арендодатель передает в аренду часть нежилого помещения площадью 10 м? на 3 этаже трехэтажного нежилого здания котельной, инвентарный номер 10:225:002:007047330:0000:20001, литер А, А2, расположенного по адресу: Амурская обл., Зейский р-он, Береговский сельсовет, <...>, а также оказывает арендатору услугу по предоставлению возможности размещения оборудования связи на конструктивных элементах указанного нежилого здания.

Арендная плата составляет 6000 руб. и вносится до 25 числа отчетного месяца (п. 5.1, п. 5.2 договора).

Нежилое помещение передано арендатору по акту приемки-сдачи от 12.04.2012.

Согласно пунктам 10.1, 10.2 договор заключен на 11 месяцев, по истечении срока действия договор возобновляется на такой же срок и на тех же условиях, если ни одной из сторон не будет направлено уведомление о прекращении договора не позднее, чем за два месяца до даты окончания срока действия договора.

В соответствии с п. 3 ст. 421. Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ) стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Исходя из толкования условий заключенного договора аренды помещения от 12.04.2012 №4-810-28-0030/29/05/12 и возникших обязательственно-правовых отношений между сторонами, суд в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ квалифицирует названный договор как смешанный, содержащий элементы договора аренды помещений и возмездного оказания услуг.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 779 Гражданского кодекса РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В силу пункта 1 статьи 781 Гражданского кодекса РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

В соответствии со статьями 307, 309 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства должник обязан совершить в пользу кредитора определенное действие, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности; обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Статья 310 Гражданского кодекса РФ предусматривает недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Положениями статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Следовательно, нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументировано со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент.

Пунктом 10.2. договора стороны согласовали, что по истечении срока действия Договора, определенного п. 10.1 настоящего Договора, действие Договора возобновляется на такой же срок и на тех же условиях если ни одной из Сторон не будет направлено уведомление о прекращении действия настоящего Договора не позднее, чем за 2 месяца до даты окончания срока действия настоящего Договора. Возобновление срока действия настоящего Договора возможно неограниченное количество раз.

Сторонами не представлено доказательств направления уведомления о прекращении действия Договора в установленные сроки после окончания срока действия Договора, в связи с чем договор продлялся каждый год на такой же срок и на тех же условиях. Ответчик продолжал пользоваться помещением, истец продолжал оказывать услуги по предоставлению мест размещения (конструктивных элементов) под оборудование ответчика. Ответчиком помещение используется, услугами пользуется для целей уставных лицензируемых видов деятельности, что не отрицалось сторонами.

Истец в обоснование иска ссылается, что в связи с необходимостью проведения ремонтных работ истец заключил с ООО «Аргумент» муниципальный контракт на выполнение работ по ремонту крыши электрокотельной в поселке Береговой Зейского района № Ф.2021.0049 от 06.08.2021. Указанные виды работ относятся к капитальному ремонту и отнесены (законом и договором (п. 3.5) к обязанностям арендодателя.

06.10.2021 подрядчик направил в адрес администрации письмо № 123 с уведомлением о выполнении работ на крыше в полном объеме за исключением участка крыши, на котором размещено оборудование ПАО «Мегафон», просил освободить данный участок по причине невозможности проведения работ.

Администрация Берегового сельсовета, ссылаясь на то, что в нарушение пункта 4.3 договора, обязывающего арендатора своевременно своими силами и материалами производить текущий ремонт арендуемой площади и той части конструктивных элементов, на которой размещено оборудование, истец направил ответчику претензию № 203 от 14.06.2022 с требованием о проведении работ участка крыши, демонтажа оборудования и расторжении договора.

09.12.2021 исх. № 524 истцом в адрес ПАО «Мегафон» было направлен проект соглашения о расторжении договора аренды помещения от 12.04.2012 №4-810-28-0030/29/05/1224.12.2021. соглашение о расторжении договора стороны не достигли.

ПАО «Мегафон» направил ответ (письмо № 5/4-07-ССВ-Исх-00015/21 от 27.10.2021), в котором сообщило о невозможности демонтировать оборудование по причине отсутствия денежных средств и просило продлить договорные отношения и увеличения срока по освобождению крыши котельной, либо выполнить перенос оборудования на другие конструктивные элементы здания.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 Гражданского кодекса РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ).

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса РФ).

Исследовав материалы дела, суд обращает внимание, что в обоснование иска администрация ссылается на расторжение договора вследствие нарушений в части, содержащей элементы договора возмездного оказания услуг – по размещению на конструктивных элементах крыши принадлежащего ответчику оборудования. Нарушений в отношении занимаемых помещений 3 этажа (как по внесению арендной платы, так и по обязанности проведения текущего ремонта) истец не приводит.

В то же время истец указывает, что ответчиком не исполнена обязанность по ремонту крыши.

В свою очередь ответчик в возражениях на требования указал, что истец в нарушение пункта 3.5 не уведомил о проведении капитального ремонта крыши в срок не менее чем за 1 месяц до начала работ. Кроме того, на арендатора не была возложена обязанность по проведению капитальных ремонт, тогда как ремонт крыши относится именно к капитальным работам.

К капитальному ремонту здания относится комплекс строительных и организационно-технических мероприятий по устранению физического и функционального (морального) износа, не предусматривающих изменения основных технико-экономических показателей здания или сооружения, включающих, в случае необходимости, замену отдельных или всех конструктивных элементов (за исключением несменяемых) и систем инженерного оборудования с их модернизацией.

Суд установил, что пунктом 4.3 договора установлена обязанность арендатора своевременно своими силами и материалами производить текущий ремонт арендуемой площади и той части конструктивных элементов, на которой размещено оборудование.

Таким образом, обязанность по капитальному ремонту крыши на ответчика не возложена.

Доказательств множественных течей в крыше здания и негативном воздействии на котельное оборудование, создания угрозы обеспечения безопасной эксплуатации объекта (на что имеются ссылки в исковом заявлении) истец в нарушение требований ст. 65 АПК РФ не представил.

На иные существенные нарушения условий договора аренды истец не ссылается.

Обстоятельства, позволяющие квалифицировать поведение арендатора в качестве недобросовестного, истец не привел. Нарушение арендатором периодичности внесения арендных платежей в данном случае не установлено.

Расторжение договора является крайней мерой, которая может быть применена к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Суд, проанализировав указанные выше нормы материального права, приходит к выводу о том, что оснований для применения статьей 450 и 619 Гражданского кодекса РФ не имеется, поскольку указанных нарушений ответчиком не допущено.

При этом в части договора, содержащего элементы договора возмездного оказания услуг, судом отмечается, что в силу п. 2 ст. 782 Гражданского кодекса РФ Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.

Таким образом, исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств настоящего спора, суд приходит к выводу, что требования истца о расторжении договора не подлежат удовлетворению.

Государственная пошлина по делу в силу пункта 1 части 1 статьи 333.21 НК РФ составляет 6000 руб.

В связи с отказом в иске государственная пошлина в доход федерального бюджета взысканию не подлежит, поскольку истец в силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ освобожден от её уплаты

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в иске отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.


Судья М.В. Сутырина