Решение от 9 октября 2020 г. по делу № А70-12172/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-12172/2020
г. Тюмень
09 октября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 09 октября 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 09 октября 2020 года

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Власовой В.Ф., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Евсеевой В.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ТТ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) об изменении условий договора.

Третье лицо: Комитет по охране и использованию объектов историко-культурного наследия Тюменской области.

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, по доверенности от 01.07.2020 № 5;

от ответчика: не явился, извещены;

от третьего лица: не явились, извещены,

установил:

Заявлен иск общества с ограниченной ответственностью «ТТ» (далее – ООО «ТТ», истец) с требованием к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее – Департамент, ответчик), уточненный в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), об обязании Департамента заключить с ООО «ТТ» дополнительное соглашение к договору купли-продажи имущества от 12.04.2018 № 19, заключенному между Департаментом и ООО «ТТ», изложив пункт 5.3 договора в следующей редакции:

«5.3. Покупатель обязан провести в отношении Объекта восстановительные работы в соответствии с требованиями, установленными действующим законодательством Российской Федерации и Тюменской области.

Срок проведения восстановительных работ - 4 года 2 месяца, в т.ч. продолжительность разработки проектной документации и проведения историко-культурной экспертизы проектной документации - 1 год, выполнения ремонтно - реставрационных работ - 3 года 2 месяца.

По завершении восстановительных работ в отношении Объекта Покупатель обязуется предоставить Продавцу акт приемки выполненных работ с указанием стоимости работ, а в случае отсутствия в акте приемки выполненных работ стоимости работ, то также иные документы бухгалтерской (финансовой) отчетности в целях осуществления действий, указанных в п.2.3. Договора.».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Комитет по охране и использованию объектов историко-культурного наследия Тюменской области (далее - Комитет).

Исковые требования со ссылками на статьи 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) мотивированы тем, что по независящим от истца причинам срок выполнения ремонтно-реставрационных работ объекта культурного наследия, установленный условиями договора купли-продажи от 12.04.2018 № 19, не может быть соблюден, просит в судебном порядке обязать ответчика заключить дополнительное соглашение о внесении изменений в условия о сроке ремонтно-реставрационных работ.

Представители ответчика и третьего лица, извещенные о времени и месте проведения судебного заседания в порядке статьи 123 АПК РФ, в судебное заседание не явились.

Истец исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик представил отзыв, согласно которому возражает против удовлетворения заявленных требований, по доводам, изложенным в отзыве.

Третье лицо представило отзыв, согласно которого поддерживает исковые требования, поясняет, что истцом добросовестно и в установленные разрешительной документацией сроки реализуются мероприятия по сохранению объекта, испрашиваемый срок производства работ согласуется с решениями проектной документации, основан на полном техническом обследовании объекта и его конструктивных элементов.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, представленные в материалы дела доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 12.04.2018 между Департаментом (продавец) и ООО «ТТ» (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества № 19 (далее – договор), в соответствии которым ответчик обязуется передать в собственность истцу: нежилое строение, литер А, А1, назначение: нежилое, площадь: 296,6 кв.м., этажность: 2 по адресу: <...> (далее – объект, имущество); земельный участок с кадастровым номером 72:23:0217001:106, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занято жилым домом и необходимого для его использования, общая площадь: 864 кв.м., адрес: <...>.

По условиям пункта 1.2 договора реализуемый по настоящему договору объект является объектом культурного наследия регионального значения, принятым на государственную охрану решением Тюменского облисполкома от 30.03.198 № 97, и считается включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ в соответствии с пунктом 3 статьи 64 Федерльного закона № 73-ФЗ.

По условиям пункта 5.1 договора объект является выявленным объектом культурного наследия регионального значения «Дом Привалова».

В соответствии с пунктом 5.2 договора истец (покупатель) обязан выполнять требования охранного обязательства, размещенного на странице комитета по охране и использованию объектов историко-культурного наследия Тюменской области официального портала органов государственной власти Тюменской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (www.admtyumen.ru).

Согласно пункту 5.3 договора истец обязался провести в отношении объекта восстановительные работы в соответствии с требованиями, установленными действующим законодательством Российской Федерации и Тюменской области.

Срок проведения восстановительных работ – 3 года, в том числе продолжительность разработки проектной документации и проведения государственной историко-культурной экспертизы проектной документации – 1 год, выполнения ремонтно-реставрационных работ – 2 года.

22.06.2018 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области зарегистрировано право собственности истца, о чем внесена запись в Единый государственный реестр недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости за номерами: 72:23:0217001:106-72/041/2018-5; 72:23:0217001:433-72/041/2018-7 (л.д.17, 21).

После регистрации права собственности на объект культурного наследия истец обратился в Комитет за выдачей задания на проведение восстановительных работ на объекте.

30.07.2018 Комитетом истцу было выдано Задание на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия № 01-41-18 (л.д.29-39).

На основании договора от 04.12.2018 № 121118 общество с органичной ответственностью Научно-проектно-производственное объединение «СибСпецСтройРеставрация» разработало научно-проектную документацию в отношении объекта культурного наследия регионального значения «Дом ФИО2», расположенного по адресу: <...>, согласно которой расчетная продолжительность реставрации составляет 38 месяцев. Возможно сокращение сроков продолжительности реставрации, при параллельном выполнении нескольких видов работ (л.д.41-43).

10.09.2019 Комитет согласовал истцу проектную документацию на проведение работ по сохранению объекту культурного наследия (л.д.44-45).

25.09.2019 Комитетом было выдано Разрешение № 19-р-23 на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия (л.д.47-50).

С учетом сроков, указанных в научно-проектной документации для проведения ремонтно-реставрационных работ истец 18.05.2020 обратился к ответчику с заявлением о внесении в договор от 12.04.2018 №19 изменений в части продления сроков выполнения ремонтно-восстановительных работ (л.д.51-53).

В связи с тем, что требования истца в добровольном порядке не были удовлетворены ответчиком, истец обратился с настоящими иском в Арбитражный суд Тюменской области.

В соответствии с положениями Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон о приватизации) объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут быть приватизированы. Особенности такой приватизации определены статьей 29 Закона о приватизации.

Существенными условиями договора приватизации объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии и заключенного по результатам конкурса, являются: обязанность нового собственника по выполнению требований охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 Федерального закона от 25.06-2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон № 73-ФЗ); обязанность нового собственника выполнить в полном объеме и в определенный условиями конкурса срок работы по сохранению объекта культурного наследия.

В силу части 1 статьи 45 Закона № 73-ФЗ работы по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия проводятся на основании задания на проведение указанных работ, разрешения на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия за их проведением.

Во исполнение требований закона ООО «ТТ» в установленном порядке разработана проектная документация на проведение ремонтно-реставрационных работ на объекте. Решением Комитета от 10.09.2019 проектная документация согласована.

25.09.2019 получено разрешение № 19-р-23 на выполнение реставрационных работ на объекте, завершен первый этап реставрационных работ. 17.02.2020 лицензированной организацией получено новое разрешение на выполнение реставрационных работ.

14.08.2020 Комитетом был составлен акт осмотра объекта культурного наследия регионального значения № 49, в результате осмотра установлено, что на объекте выполнена разработка котлована под фундамент, работы по гидроизоляции техподполья и горизонтальной гидроизоляции фундамента, залит фундамент под несущие стены, ведутся работы по устройству фундамента входной группы, нарушения обязательственных требований не выявлены.

В силу статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор купли-продажи от 12.04.2018 №19 заключен по результатам торгов – аукциона №01ОКН-2018/02 по продаже объекта культурного наследия.

В соответствии с пунктом 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 1) по основаниям, установленным законом; 2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); 3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

При анализе вышеперечисленных норм суд приходит к выводу, что при определении условий продажи и последующего сохранения объектов культурного наследия законодатель признает большую значимость и юридическую силу специальных норм (положения закона № 73–ФЗ) нежели общих норм гражданского законодательства.

Кроме того, законодатель прямо исходит из того, что в вопросах сохранения объектов культурного наследия при определении видов работ, условий их проведения и сроков приоритет отдается именно мнению специализированных государственных органов в сфере охраны и использования объектов культурного наследия. Таким органом в данном случае является Комитет по охране и использованию объектов историко-культурного наследия Тюменской области.

Таким образом, согласование Комитетом проектной документации, предусматривающей более длительный срок реставрационных работ, нежели установлено условиями договора дает суду правовое основание для удовлетворения заявленных исковых требований.

Кроме того, суд полагает возможным применить по аналогии пункт 4 статьи 14. 1 Закона № 78-ФЗ согласно которому существенным условием договора аренды объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, относящегося к федеральной собственности, является обязанность арендатора провести работы по сохранению такого объекта культурного наследия в соответствии с охранным обязательством, предусмотренным статьей 47.6 настоящего Федерального закона, в срок, не превышающий семи лет со дня передачи указанного объекта культурного наследия в аренду, включая срок подготовки и согласования проектной документации по сохранению объекта культурного наследия, не превышающий двух лет со дня передачи его в аренду.

Удовлетворяя исковые требования истца, суд исходит из того, что в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 451 ГК РФ исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Кроме того, отказ в изменении договора в связи с существенным изменением обстоятельств повлечет за собой расторжение этого договора, что противоречит общественным интересам, поскольку повлечет прекращение проведения реставрационных работ в отношении объекта культурного наследия регионального значения «Дом ФИО2», а также, с учетом затраченных истцом для проведения реставрационных и сопутствующих работ денежных средств, причинит ему ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных условиях.

При подаче искового заявления истец оплатил государственную пошлину в размере 6 000 рублей (л.д.9).

Учитывая, что освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации не влечет за собою освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, расходы по оплате государственной пошлины взыскиваются с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 181-182 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Обязать Департамент имущественных отношений Тюменской области заключить с обществом с ограниченной ответственностью «ТТ» дополнительное соглашение к договору купли-продажи имущества от 12.04.2018 № 19, заключенному между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и обществом с ограниченной ответственностью «ТТ», изложив пункт 5.3 договора в следующей редакции:

«5.3. Покупатель обязан провести в отношении Объекта восстановительные работы в соответствии с требованиями, установленными действующим законодательством Российской Федерации и Тюменской области.

Срок проведения восстановительных работ - 4 года 2 месяца, в т.ч. продолжительность разработки проектной документации и проведения историко-культурной экспертизы проектной документации - 1 год, выполнения ремонтно - реставрационных работ - 3 года 2 месяца.

По завершении восстановительных работ в отношении Объекта Покупатель обязуется предоставить Продавцу акт приемки выполненных работ с указанием стоимости работ, а в случае отсутствия в акте приемки выполненных работ стоимости работ, то также иные документы бухгалтерской (финансовой) отчетности в целях осуществления действий, указанных в п.2.3. Договора.».

Взыскать с Департамента имущественных отношений Тюменской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «ТТ» государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья

Власова В.Ф.