Решение от 12 сентября 2022 г. по делу № А83-21956/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А83-21956/2021
12 сентября 2022 года
город Симферополь


Резолютивная часть решения оглашена 05 сентября 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 12 сентября 2022 года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Островского А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации города Керчи Республики Крым (ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственности «Мед-Сервис» (ОГРН <***>)

о расторжении договора

при участии:

от истца – не явились;

от ответчика – не явились.

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Керчи Республики Крым обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением к Обществу с ограниченной ответственности «Мед-Сервис», в котором просит:

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 01.08.2017 с кадастровым номером 90:19:010115:893 расположенный по адресу: <...>, заключенный между Администрацией города Керчи Республики Крым и Обществом с ограниченной ответственности «Мед-Сервис»;

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 02.11.2017 с кадастровым номером 90:19:010115:907 расположенный по адресу: <...>, заключенный между Администрацией города Керчи Республики Крым и Обществом с ограниченной ответственности «Мед-Сервис».

Определением от 15.11.2021 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу и назначено предварительное судебное заседание.

Указанным определением требования Администрации города Керчи Республики Крым (ОГРН <***>) о расторжении договора аренды земельного участка от 01.08.2017 с кадастровым номером 90:19:010115:893 расположенный по адресу: <...>, заключенный между Администрацией города Керчи Республики Крым и Обществом с ограниченной ответственности «Мед-Сервис» рассматриваются в рамках настоящего дела

Определением от 09 декабря 2021 года суд, в порядке статьи 137 АПК РФ, назначил дело к судебному разбирательству.

В судебное заседание стороны не явились.

В силу предписаний ч. 6 ст. 121, ч. 1, п. 2 ч. 4 ст. 123 АПК РФ суд считает надлежащим образом уведомленным сторон, доказательством чего являются почтовые уведомление и почтовый конверт, возвратившиеся в адрес суда.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» разъяснено, что извещение является надлежащим, если в материалах дела имеются документы, подтверждающие направление арбитражным судом лицу, участвующему в деле, копии первого судебного акта по делу в порядке, установленном статьей 122 АПК РФ, и ее получение адресатом (уведомление о вручении, расписка, иные документы согласно части 5 статьи 122 АПК РФ), либо иные доказательства получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся процессе (часть 1 статьи 123 АПК РФ), либо документы, подтверждающие соблюдение одного или нескольких условий части 4 статьи 123 АПК РФ.

Кроме того, суд в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 121 АПК РФ, разместил информацию о совершении процессуальных действий по делу, в том числе об объявлении перерыва в заседании, на сайте Арбитражного суда Республики Крым - в информационно-телекоммуникационной сети Интернет www.crimea.arbitr.ru.

Ходатайств о невозможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, в порядке ст. 156 АПК РФ, в адрес суда не поступало, в связи с чем, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие представителей сторон, признанных надлежащим образом уведомленными.

Протокольным определением судом отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о приостановлении производства по делу, в связи с отсутствием оснований, предусмотренных п. 1 ч. 1 ст. 143 АПК РФ, поскольку разногласия сторон относительно наличия задолженности по арендной плате не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего дела.

Истец просил расторгнуть договора аренды земельного участка от 01.08.2017 с кадастровым номером 90:19:010115:893.

Ответчик возражал относительно удовлетворения заявленных требований.

На основании части 2 статьи 176 АПК РФ в судебном заседании объявлена резолютивная часть решения.

Исследовав материалы дела, всесторонне и полно выяснив все фактические обстоятельства, на которых основываются требования истца, оценив относимость, допустимость каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что 01.08.2017 между Администрацией г. Керчи (арендодатель) и ООО «Мед-Сервис» (арендатор) заключен договор аренды земли №631 (далее – договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок: земли населенных пунктов площадью 50 620 кв.м., кадастровый номер 90:19:010115:893, расположенный по адресу: <...>, вид разрешенного использования – бытовое обслуживание (код 3.3).

15.09.2017 Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым осуществлена государственная регистрация договора.

Настоящий договор заключен на 49 лет (пункт 8.1 договора).

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы за участок составляет 295 241,15 руб. в год.

В соответствии с пунктом 2.3. договора арендная плата вносится равными частями ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом. Перечисление первого арендного платежа осуществляется арендатором в течение 5 рабочих дней с даты подписания договора.

В пункте 2.4 договора стороны согласовали, что размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения размера ставок арендной платы нормативной цены земельного участка, а также в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и Республики Крым.

В соответствии с пп. «б» п. 3.1.1 Договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае невнесения арендной платы более чем за 2 месяца подряд.

Согласно пункту 3.4.3 договора арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных пунктами 2.1 и 2.2 договора.

В силу пункта 4.2. договора за нарушение порядка и срока внесения арендной платы по настоящему договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день задержки.

Согласно п. 8 договора он заключен сроком на 49 лет.

01.08.2017 между сторонами договора подписан акт приема-передачи земельного участка, согласно которого Администрация города Керчи Республики Крым передал, а ООО «Мед-Сервис» принял земельный участок с кадастровым номером 90:19:010115:893 расположенный по адресу: <...>, площадью 50620 кв.м., вид разрешенного использования – Бытовое обслуживание (код 3.3).

18 августа 2021 года истец обратился к ответчику с претензией №1372/12-27 об уплате задолженности и расторжении договора.

Поскольку спор не был урегулирован в досудебном порядке, истец обратился в Арбитражный суд Республики Крым с настоящим исковым заявлением.

Пунктом 5 ст. 4 АПК РФ предусмотрено, что спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов. Экономические споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, если он установлен федеральным законом.

Суд признает соблюденным досудебный порядок урегулирования спора.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Как установлено судом, что ответчиком оплачивалась арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 90:19:010115:893 расположенный по адресу: <...>, площадью 50620 кв.м. с января 2020 года по май 2022 года, что следует из приобщенных в материалы дела платежных поручений.

При этом, из назначения платежа в каждом платежном поручении следует об оплате задолженности по арендной плате за каждый предшествующий месяц в размере 25 000,00 рублей.

При этом, судом установлено, что в производстве Арбитражного суда Республики Крым находилось дело №А83-16454/2021, по исковому заявлению Администрации города Керчи Республики Крым к обществу с ограниченной ответственностью «Мед-Сервис» о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.08.2019 по 30.09.2020 в размере 824 007,74 руб. и пени за период с 01.09.2019 по 30.09.2020 в размере 95 977,35 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 16.05.2022 исковые требования удовлетворены частично, взыскано с ООО «Мед-Сервис» в пользу Администрации города Керчи Республики Крым задолженность по арендной плате в размере 823 007,73 руб. и пени в размере 35 791,13 руб.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 08 сентября 2022 года (дата оглашения резолютивной части постановления) решение суда первой инстанции изменено.

Также судом установлено, что в производстве Арбитражного суда Республики Крым находится дело №А83-19616/2021 по иску Администрация города Керчи Республики Крым к обществу с ограниченной ответственностью «Мед - Сервис» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка с к/н 90:19:010115:893, за период с 01.10.2020 по 30.06.2021 в размере 1 540 109, 22 руб. и пени за период с 01.10.2020 по 30.06.2021 в размере 382 071, 60 руб.

Из материалов дела усматривается, что на земельном участке с кадастровым номером 90:19:010115:893 расположенный по адресу: <...>, площадью 50620 кв.м. расположены объекты недвижимости, зарегистрированные на праве собственности за ООО «Мед-Сервис», а именно:

1. Административно-бытовое, назначение: нежилое, общая площадь: 374.10 кв.м., количество этажей: 2, кадастровый номер 90:19:010116:154;

2. Трансформаторная подстанция, назначение: трансформаторная подстанция, общая площадь: 30.40 кв.м., количество этажей: 1, кадастровый номер 90:19:010116:171;

3. Фундамент, объем сооружения: 1568 метров кубических, кадастровый номер 90:19:010116:166;

4. Объект незавершенного строительства, общая площадь: 567.5 кв.м., кадастровый номер 90:19:010115:82;

5. Площадка III, назначение: иное, общая площадь: 4036.00 кв.м., ., кадастровый номер 90:19:010115:87;

6. Площадка IV, назначение: иное, общая площадь: 3925.00 кв.м., ., кадастровый номер 90:19:010115:88

7. Сторожка, назначение: нежилое, общая площадь: 43.80 кв.м., количество этажей: 1, кадастровый номер 90:19:010116:155;

8.Проходная, назначение: нежилое, общая площадь: 13.80 кв.м., количество этажей: 1, кадастровый номер 90:19:010116:155.

Указанное также подтверждено п. 1.3 договора аренды.

Наличие иных собственников на расположенном земельном участке, ответчик не подтвердил.

В этом аспекте судом учтено, что в соответствии со статьей 1 Земельного кодекса РФ земельное законодательство основывается, в том числе на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно статье 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Следовательно, ответчик имеет право пользоваться спорным земельным участком по основаниям нахождения в его собственности объекта недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке, а поэтому решение о расторжении спорного договора аренды является необоснованным.

Аналогичный правовой подход изложен в Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 28.04.2021 по делу N А83-2900/2019.

Следует учитывать, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Вместе с тем истцом не предоставлено доказательств того, что несвоевременное внесение ответчиком арендной платы повлекло для него существенный ущерб.

Напротив расторжение договора аренды земельного участка повлечет для органа местного самоуправления потерю доходов от сдачи муниципального имущества в аренду.

Аналогичный правовой подход изложен в Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 14.06.2022 по делу N А08-8577/2019.

Истец не лишен права взыскать текущую задолженность, не являющуюся предметом настоящего спора, в судебном порядке при ее наличии и отказаться от договора аренды в одностороннем порядке без обращения в суд по условиям договора аренды.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 02.10.2020 N 305-ЭС20-13271 по делу N А41-69681/2019.

Более того, представитель истца в судебном заседании подтвердил, что возбуждение производства по настоящему делу является дополнительным средством стимулирования ответчика к оплате задолженности по арендной плате.

Данный довод суд также находит не обоснованным, поскольку право на взыскание задолженности по арендной плате подлежит защите в рамках спора о ее взыскании, а не в споре о расторжении договора аренды.

Производство по выделенному требованию в рамках дела №А83-22297/2021 судом прекращено на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, а в удовлетворении иска судом отказано, то государственная пошлина распределению не подлежит.

Руководствуясь статьями 65, 70, 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд, -

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления Администрации города Керчи Республики Крым – отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения.

Информация о движении настоящего дела и о принятых судебных актах может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».


Судья А.А. Островский