Решение от 5 августа 2019 г. по делу № А58-7104/2019

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-7104/2019
05 августа 2019 года
город Якутск


Резолютивная часть решения объявлена 29.07.2019

Мотивированное решение изготовлено 05.08.2019

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Клишиной Ю. Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жирковой Л.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению первого заместителя прокурора Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации поселка муниципального образования "Поселок Мохсоголлох" Хангаласского улуса Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>; ОГРН <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительным (ничтожным) пунктов 6.2, 7.2 договора аренды земельного участка от 05.07.2018 №54 в части,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО3, представителя по доверенности от 22.06.2018;

от ответчиков:

от Администрации поселка муниципального образования "Поселок Мохсоголлох" Хангаласского улуса Республики Саха (Якутия) – представитель не явился, извещен;

от индивидуального предпринимателя ФИО2– представитель не явился, извещен;

установил:

Прокуратура Республики Саха (Якутия) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации поселка муниципального образования "Поселок Мохсоголлох" Хангаласского улуса Республики Саха (Якутия) (далее Администрация, ответчик 1), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее –Предприниматель, ответчик 2) о признании недействительными (ничтожными) пунктов 6.2, 7.2 договора аренды земельного участка от 05.07.2018 №54 в части расторжения договора в одностороннем порядке по требованию арендодателя, в части возможности расторжения договора досрочно при предоставлении арендатором земельного участка третьим лицам без согласия арендодателя, в части согласия арендодателя при передаче арендатором земельного участка или его части в субаренду.

Исковые требования нормативно обоснованы ссылками на положения статей 168, 421, 422, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 3, 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и мотивированы нарушением условиями оспариваемой сделки публичных интересов.

Как следует из искового заявления, содержание пунктов 6.2, 7.2 указанного договора противоречат пункту 2 статьи 615 ГК РФ, пунктам 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ в части ограничения права арендатора на передачу свих права и обязанностей по договору третьему лицу. Поскольку оспариваемый договор является типовым, его заключение на условиях противоречащих законодательству, может повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов. Тем самым, оспариваемые пункты договора нарушают права неопределенного круга лиц - потенциальных субарендаторов земельного участка.

Отзывы на исковое заявление не поступили.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в заявлении.

Администрация и предприниматель извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечили явку представителей в судебное заседание, что в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчиков.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Из материалов дела следует, что 05.07.2018 между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 54 , по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в пользование земельный участок из земель населенных пунктов под кадастровым номером 14:32:150101:4699, расположенный: РС (Я), Хангаласский улус, <...>, площадью 70 кв.м. Участок предоставляется для временного вагона-магазина.

В силу п. 3.1 договора, срок аренды земельного участка установлен с 05.07.2018 по 05.07.2028 (10 лет).

Договор одновременно является актом приема-передачи земельного участка (п.8.4 договора), таким образом, с момента подписания земельный участок находится у арендатора на праве аренды.

Данный договор зарегистрирован 26.07.2018 в установленном законом порядке Управлением Росреестра по PC (Я).

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке по требованию арендодателя, а также при предоставлении арендатором земельного участка третьим лицам без согласия арендодателя.

В пункте 7.2 договора предусмотрено, что арендатор может передать участок или его часть в субаренду с согласия арендодателя.

Обращаясь с настоящим иском, Прокуратура полагает, что условия договора в оспариваемой части нарушает публичные интересы, интересы неопределенного круга лиц - хозяйствующих субъектов, противоречат законодательству.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 №15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992№ 2202- 1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее - Закон о прокуратуре), прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным 4 законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

По смыслу приведенной нормы право требовать признания сделок недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2011 №16402/10).

Обращение в арбитражный суд, с настоящим иском, обусловлено необходимостью обеспечения соблюдения законности при осуществлении местного самоуправления и является формой реализации функции прокурора по надзору за исполнением требований действующего законодательства.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Право прокурора требовать признания недействительной сделки не полностью, а в части, не исключается, однако, предполагается, что и в этом случае обращение с иском преследует цель защиты интересов публично-правового образования или общественных интересов и сопровождается соответствующим обоснованием того, какие публичные или общественные интересы являются нарушенными оспариваемой частью сделки.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Исходя из названных норм права, при заключении и исполнении оспариваемого договора стороны спора обязаны соблюдать требования существовавших на день заключения договора императивных норм.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. В связи с изложенным, сдача в субаренду, передача прав и обязанностей по договору аренды (перенайм) земельных участков регулируется положениями пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктами 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другим законом и иными правовыми актами.

Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В соответствии с пунктом 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на срок, более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия собственника земельного участка, при условии его уведомления.

Пунктом 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 года «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участком и такие особенности предусмотрены Земельным Кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Как следует из правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 18 указанного постановления, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Договор аренды земельного участка от 05.07.2018 №54, отдельные пункты которого оспариваются, заключен на срок 10 лет, следовательно, правоотношения сторон регулируются нормами статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, следовательно, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору третьему лицу, а также передачи земельного участка в субаренду достаточно уведомления об этом арендодателя, в то время как по условиям оспариваемых пунктов необходимо получить разрешение арендодателя, что противоречит пункту 9 статьи 22 ЗК РФ.

Положение пункта 6.2 договора о возможном расторжении договора по требованию арендодателя в одностороннем порядке также противоречит действующему законодательству.

Положениями пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 (абзац 3) постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, действующее законодательство исключает возможность досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

В связи с указанным, учитывая, что содержащиеся в пунктах 6.2, 7.2 договора аренды земельного участка положения нарушают права неопределенного круга лиц - хозяйствующих субъектов, оспариваемые пункты в части расторжения договора в одностороннем порядке по требованию арендодателя, в части возможности расторжения договора досрочно при предоставлении арендатором земельного участка третьим лицам без согласия арендодателя, в части возможности передачи арендатором участка или его части в субаренду с согласия арендодателя по смыслу статей 168 ГК РФ являются недействительными (ничтожными).

В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих её частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной её части.

Признание недействительными пунктов 6.2, 7.2 договора аренды земельного участка от 05.07.2018 №54, не повлияет на исполнение сторонами своих обязательств и, следовательно, не влечет ничтожности прочих условий договора.

В связи с этим применение при заключении сделок типовых договоров аренды, содержащих условия, противоречащие законодательству, не могут соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и могут повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов, субарендаторов, третьих лиц.

Следовательно, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском о признании незаконным в части договора аренды земельного участка, прокурор действует в защиту гарантированных Конституцией Российской Федерации прав и законных интересов неопределенного круга лиц для устранения нарушений законодательства. В рассматриваемом случае включение в договор аренды земельного участка условий, противоречащих действующему законодательству, является нарушением публичных интересов.

Требования подлежат удовлетворению.

Согласно положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в сумме 6 000 руб. относится на ответчиков. Поскольку в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина подлежит взысканию только с предпринимателя в сумме 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными пункт 6.2 и пункт 7.2 договора аренды земельного участка от 05.07.2018 №54, заключенного между Администрацией поселка муниципального образования «Поселок Мохсоголлох» Хангаласского улуса Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>; ОГРН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в части расторжения договора в одностороннем порядке по требованию арендодателя, в части возможности расторжения договора досрочно при предоставлении арендатором земельного участка третьим лицам без согласия арендодателя, в части возможности передачи арендатором участка или его части в субаренду с согласия арендодателя.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

Судья

Клишина Ю. Ю.