Решение от 1 июля 2024 г. по делу № А60-46459/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, г. Екатеринбург, пер. Вениамина Яковлева, стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-46459/2023
02 июля 2024 года
г. Екатеринбург




Резолютивная часть решения объявлена 20 июня 2024 года

Полный текст решения изготовлен 02 июля 2024 года


Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи И.В. Шакуровой,   при ведении протокола судебного заседания помощником  ФИО1,   рассмотрел в судебном заседании дело  по     иску  ДЕПАРТАМЕНТА  ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ  (ОГРН: <***>,  ИНН: <***>)

         к  ОБЩЕСТВУ  С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МИРА-ГРУПП" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

         о расторжении договора


         по иску   ОБЩЕСТВА   С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МИРА-ГРУПП" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

            к  ДЕПАРТАМЕНТУ  ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ  (ОГРН: <***>,  ИНН: <***>)

         о  признании отказа   недействительным


         при участии в судебном заседании

         от ДУМИ: ФИО2,   представитель по доверенности от 28.03.2024

         от ответчика: ФИО3,  представитель по доверенности № от 04.09.2023,   ФИО4, представитель по доверенности от  11.09.2023


Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены.  Отводов суду не заявлено.

         ДЕПАРТАМЕНТ   ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ  (далее- истец,   ДУМИ )   обратился  с иском  к  ООО  "МИРА-ГРУПП"  (далее-ответчик)    о  расторжении договора   аренды  и выселении   ответчика  из  занимаемого  помещения,  также   истец  просил  взыскать  367 руб.  80   коп.   -  почтовые  расходы.

         01.09.2023 от истца  приобщены  доказательства,  подтверждающие  направление иска  ответчику,  а  также   копия  письма  Прокуратуры   Ленинского   района  города  Екатеринбурга,     о расторжении   договора  аренды, в связи   с   противоправной   деятельностью в  арендуемом  помещении.

         28.09.2023  истец  просил  привлечь к участию в дело третьих лиц, не заявляющих самостоятельные  требования на предмет спора    -  Прокуратуры  Ленинского района  города  Екатеринбурга,  УМВД России  по  городу  Екатеринбургу,   индивидуального  предпринимателя   ФИО5  и   индивидуального  предпринимателя   ФИО6.

         Ходатайство  принято судом  к рассмотрению.

         18.10.2023 истец  просил привлечь дополнительные доказательства  (копия  письма    УМВД России  по  городу  Екатеринбургу  о  возбуждении уголовного  дела , копия  претензии     от 29.08.2023, почтовый реестр).

         Дополнительные  доказательства  приобщены  судом  к  материал дела.

         Ответчик  представил отзыв на иск, против  удовлетворения исковых  требований  возражает.   Ответчик  ссылается  на следующие  обстоятельства.  

         Письмом от 21.11.2022г. ДУМИ согласовало передачу помещения в субаренду.

         28.11.2022   на основании договора субаренды с согласия Департамента по управлению муниципальным имуществом помещение было передано индивидуальному  предпринимателю   ФИО7 для использования в целях размещения офиса.

          Иного использования помещения, по мнению ООО «Мира-групп», не предполагалось.

         В августе 2023 в адрес ООО «Мира-групп» поступила претензия (22.08.2023г  N?02.08-17/002/4932) с требованием прекращения деятельности в помещении, установлен срок предоставления документов до 20.09.2023.

         По факту получения претензии со стороны Департамента по управлению муниципальным имуществом ООО «Мира-групп» была незамедлительно проведена проверка по факту использования помещения не по назначению.

         С учетом информации изложенной в претензии, ООО «Мира-групп» незамедлительно осуществило расторжение договора субаренды нежилого помещения с ИП ФИО7 в целях избежание претензий со стороны Департамента по управлению муниципальным имуществом.

         29.08.2023г. в адрес ДУМИ был направлен ответ на претензию с приложением  соглашения о расторжении договора субаренды.

Таким образом, все требования досудебной претензии были выполнены в полном  объеме.

         В настоящее время помещение используется для размещения руководителя ООО  «Маира-групп» и обеспечения офисной работы сотрудников ООО «Мира-групп».

         В связи с изложенным,  ответчик просит в иске   отказать.

         18.10.2023 в судебном  заседании  объявлен  перерыв    до  25.10.2023.

         От ДУМИ приобщены   дополнительные  доказательства  (письмо  прокуратуры  Ленинского  района  города  Екатеринбурга, письмо  УМВД России  по  городу  Екатеринбургу   и  обращение  родителей, занимающихся  в  смежном с  арендуемом  ответчиком  помещении).

         25.10.2023  истец  просил   вызвать  свидетелей  -  физических  лиц.  Ходатайство  о  вызове  свидетелей  судом  рассмотрено и отклонено.

         Определением   31.10.2023  дело назначено у  судебному  разбирательству  на  30.11.2023. К  участию в дело  привлечены  третьи лица,     не заявляющие  самостоятельные  требования  на  предмет спора  -  индивидуальный   предприниматель     ФИО6   и  индивидуальный   предприниматель   ФИО7.

         31.10.2023  судом    истребованы  доказательства:  в        УМВД России по г. Екатеринбургу (620144, <...>) копия  договора субаренды  от 06.07.2023г., заключенного с индивидуальным предпринимателем ФИО6 в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>.

          в Судебном участке № 5 судебного района, в котором создан Ленинский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области (620142, <...>), материалы дела об административном правонарушении № 5-179/2023 о привлечении ФИО8 к административной ответственности по ст. 6.11 КоАП РФ (занятие проституцией).

         21.11.2023   поступила  адресная  справка в   отношении третьих  лиц.

         24.11.2023   из   УМВД России    по  городу  Екатеринбургу   поступили   сведения   из  материалов  уголовного  дела  (копия  договора    субаренды  нежилого помещения, заключенного     ответчиком   с    ФИО6). 

         30.11.2023  истец   просил  привлечь  к участию в  дело   ФИО5 (арендатор смежного помещения).  В  удовлетворении ходатайства  судом  отказано, в  отсутствие  оснований  (судебный  акт не  повлияет на права и обязанности третьего лица).  

         Определением  07.12.2023  судебное  заседание  отложено  до  28.12.2023.

          Определением 29.12.2023  судебное  заседание   отложено  до  06.02.2024.

         Судом  истребованы   материалы  дела  об  административном  правонарушении  в  отношении ФИО8

         10.01.2024  поступили  материалы  дела  об  административном  правонарушении  в  отношении ФИО8

         05.02.2024  от истца  приобщены    дополнительные  доказательства( извещение  об  аукционе,    документация  об  аукционе).

От истца   приобщен   отказ  ДУМИ  в реализации преимущественного права от 27.12.2023 № 02.12-15/1/003/1548.

Ответчик представил дополнение к отзыву, а также заявил ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу Решения Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-1064/2024, поскольку в данном деле оспаривается отказ в реализации преимущественного права от 27.12.2023 № 02.12-15/1/003/1548.

Истец выразил возражения против ходатайства о приостановлении производства по делу.

         Определением   19.02.2024 судебное  заседание   отложено   до 06.03.2024.

         04.03.2024  от истца  приобщены  возражения   на  доводы  отзыва.

         Истец  требования  поддерживает,  со  ссылкой  на  следующие  обстоятельства.

          Согласно п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

         Согласно п. 7.3 Договора по требованию Арендодателя по Решению суда Договор может быть расторгнут в случаях, когда Арендатор пользуется Объектом с существенным нарушение условий Договора либо с неоднократными нарушениями.

         Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

          В силу Закона № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее -Закон № 159-ФЗ) возникновение права на преимущественный выкуп арендуемого имущества поставлено в зависимость от наличия действующих арендных отношений в течение двух и более лет по состоянию на день подачи заявления субъектом малого или среднего предпринимательства.

         В статье 3 Закона № 159-ФЗ закреплено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества, в частности, из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. Такое преимущественное право может быть реализовано в том числе при следующих условиях: арендуемое имущество по состоянию на день подачи заявления находилось во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (пункт 1 части 1 статьи 3); отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 данного Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (пункт 2 части 1 статьи 3).

         В абзацах 6 и 7 пункта 1 Информационного письма от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Информационное письмо № 134) Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил следующее.

         При применении положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

         С учетом изложенного в силу Закона № 159-ФЗ возникновение права на преимущественный выкуп арендуемого имущества поставлено в зависимость от наличия арендных отношений по состоянию на день подачи заявления субъектом малого или среднего предпринимательства, реализация преимущественного права выкупа возможна только арендуемого имущества.

          29.08.2023 (до подачи заявления ООО «Мира-групп» о предоставлении преимущественного права на приобретение имущества) ДУМИ было подано исковое заявление к ООО «Мира-групп» о расторжении договора аренды 01.12.2021 № 49000812 и выселении из нежилого помещения первого этажа помещения (№ № 1-10) общей площадью 55,1 кв.м, находящегося по адресу: <...>.

         В    удовлетворении ходатайства    о  приостановлении   производства  по делу   судом  отказано.

         Определением    20.03.2024  суд       объединил в одно  производства   настоящее  дело с  делом  № А60-1064/2024 о признании незаконным решения Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга от 27.12.2023г. № 02.12-15/1/003/1548 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендованного помещения по адресу: <...>.

         Судебное  заседание  отложено  до   06.05.2024.

         02.05.2024  от     ДУМИ  приобщен    отзыв   на    заявление     по  оспариванию  отказа в выкупе  нежилого помещения.

         Так,  оспаривая   заявление    ООО  «МАРА-ГРУПП»,   Департамент  указывает,  в силу Закона N? 159-Ф3 «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N? 159-Ф3) возникновение права на преимущественный выкуп арендуемого имущества поставлено в зависимость от наличия действующих арендных отношений в течение двух и более лет по состоянию на день подачи заявления субъектом малого или среднего предпринимательства.

         В статье 3 Закона N? 159-Ф3 закреплено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества, в частности, из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. Такое преимущественное право может быть реализовано в том числе при следующих условиях: арендуемое имущество по состоянию на день подачи заявления находилось во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (пункт 1 части 1 статьи 3); отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 данного Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (пункт 2 части 1 статьи 3).

         В абзацах 6 и 7 пункта 1 Информационного письма от 05.11.2009 N? 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты   Российской Федерации» (далее - Информационное письмо N? 134) Президиум Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил следующее.

         При применении положений статьи 3 Закона N? 159-Ф3 арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

         С учетом изложенного в силу Закона N? 159-Ф3 возникновение права на преимущественный выкуп арендуемого имущества поставлено в зависимость от наличия арендных отношений по состоянию на день подачи заявления субъектом малого или среднего предпринимательства, реализация преимущественного права выкупа возможна только арендуемого имущества.

          29.08.2023 (до подачи заявления ООО «Мира-групп» о предоставлении преимущественного права на приобретение имущества) ДУМИ было подано исковое заявление к ООО «Мира-групп» о расторжении договора аренды 01.12.2021 N? 49000812 и выселении из нежилого помещения первого этажа помещения (N? N? 1-10) общей площадью 55,1 кв.м, находящегося по адресу: <...>, в связи с нарушением условий договора аренды.

         Согласно п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

         Согласно п. 7.3 Договора по требованию Арендодателя по Решению суда Договор может быть расторгнут в случаях, когда Арендатор пользуется Объектом с существенным нарушением условий Договора либо с неоднократными нарушениями.

         Ответчик использовал указанное помещение с существенным нарушением условий договора аренды от 01.12.2021 N? 49000812, с нарушением пункта 3.2.24 (не по назначению  - под незаконную деятельность).

         Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

         В пользу факта использования помещения с существенным нарушением (под незаконную деятельность) свидетельствуют имеющиеся в материалах дела доказательства:   письмо Прокуратуры Ленинского района г. Екатеринбурга от 31.08.2023, письмо УМВД России по г. Екатеринбургу от 17.10.2023, обращения ИП ФИО5 и родителей детей, занимающихся   в Екатеринбургском клубе бокса,  предоставленный по запросу суда из материалов уголовного дела договор   субаренды, заключенный между ответчиком и ФИО6 ,  Административное дело из Судебного участка N? 5 судебного района, в котором создан Ленинский районный суд г. Екатеринбурга, (л. д. 107-163) в котором также указана ФИО6 18.10.1997 - «администратор салона», «принявшая оплату».

         В Акте проведения ОРМ «Проверочная закупка» в котором зафиксировано, что «девушка... сказала, что надо подойти к двери с вывеской  «Екатеринбургский клуб бокса» и пройти внутрь».

         Также  от   ДУМИ   приобщены  возражения  на   отзыв ООО «Мира-групп».

         ООО  «Мира-групп»  возражает   против  удовлетворения   по иску   ДУМИ  и настаивает на  удовлетворении  своего   иска,   по  следующим  основаниям.

         Так, ООО  «Мира-групп»    указывает на  несоблюдение претензионного  порядка,  а также  на   устранение  нарушений  в   короткие  сроки,  что не  может  служить основанием  для  расторжения  договора и  тем  более   влечь отказ   в выкупе  нежилого помещения.

         В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении и ли установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

         Как разъяснено в пункте 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой  Гражданского   кодекса Российской Федерации», спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 ст. 452 ГК РФ.

        Со стороны ДУМИ, как  указывает   ответчик,    был нарушен порядок принятия мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 ст. 452 ГК РФ.

      18.12.2023  ООО «Мира-групп» направило в адрес Департамента по управлению    муниципальным    имуществом    запрос    (заявление)    о   {предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 года № 159-ФЗ.

       Полагая,  что договор  является  действующим,   ООО «Мира-групп»  полагает  отказ в  выкупе  незаконным.

       В соответствии с ФЗ №159-ФЗ преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

        1 .Арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Федерального закона.

       2. Отсутствует задолженность по арендной плате за недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления.

      3 .Сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

ООО «Мира-групп» полностью соответствовало всем необходимым условиям.

предусмотренным Законом М159-ФЗ.

        Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имуществ установлен статьей 4 Федерального Закона № 159-ФЗ.

        Порядок рассмотрения заявления и принятия решения об условиях приватизации предусмотрены ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, в которой указано, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

        1 .Обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления.

        2. Принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке. 3. Направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

         «27» декабря 2023 года ООО «Мира-групп» получило по электронной почте отказ Департамента по управлению муниципальным имуществом в приватизации объекта: по адресу: <...>, с кадастровым номером 66:41:0601054:865, общей площадью 55,1, кв.м. с мотивировкой - «В настоящее время в Арбитражном суде Свердловской области рассматривается дело № А60-46459/2023 по иску Департамента по управлению муниципальным имуществом о расторжении Договора аренды от 01.12.2021 ш 49000812 и выселении ООО «Мира-Групп» из арендуемого помещения».

         Отказ Департамента по управлению муниципальным имуществом выраженный в письме от «27» декабря 2023 года №02.12-15/1/003/1548 является незаконным и необоснованным, поскольку противоречит требованиям Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ и нарушает права и законные интересы заявителя, создает препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности, направлен на воспрепятствование реализации им преимущественного права выкупа арендуемого   имущества, предоставленного Законом № 159-Ф

          Как разъяснено  в  пункте   1   Информационного  письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального   закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации илк в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при применении положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (подтверждено также в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)" утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017.), кроме того, при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом.

        Реализация предоставленного законом истцу плава не ставится и зависимость от    каких-либо ограничений в виде подачи иска, данное основание не могло            влечь   отказа в приобретении обществом арендуемого имущества.

          Определением  22.05.2024  судебное  заседание  отложено  до   04.06.2024. 

        30.05.2024  от ДУМИ приобщены     дополнения  к  возражениям,  фотоматериалы.


        03.06.2024  от ООО «Мира-групп»   приобщены  возражения  на  доводы  ДУМИ.

        04.06.2024  от   индивидуального  предпринимателя  Нехаева   К.С.  приобщён отзыв на иск,  а  также  договор   аренды в  отношении спорного  помещения, заключенного   с    ФИО6

        Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд   



установил:

01.12.2021 по итогам аукциона между Департаментом и ответчиком заключен договор аренды № 49000812 на использование нежилого помещения первого этажа помещения (№ № 1-10) общей площадью 55,1 кв.м, находящегося по адресу: <...> (далее -Помещение).

Срок договора установлен с 15.12.2021 по 14.12.2026.

24.12.2021 проведена государственная регистрация договора.

Согласно п. 3.2.24. договора арендатор обязан использовать Объект в соответствии с назначением, определенным п. 1.1. договора, а также в соответствии с требованиями, установленными законодательством Российской Федерации, нормами и правилами использования зданий, помещений, сооружений, строений, в том числе, санитарными нормами и правилами, правилами пожарной безопасности.

В п. 1.1. договора указан вид разрешенного использования объекта муниципального нежилого фонда в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа - муниципального образования «город Екатеринбург» для территориальной зоны Ж-5.

Зона многоэтажной жилой застройки Ж-5 предполагает Основные виды разрешенного использования:  объекты гаражного назначения;  объекты торговли; здравоохранение;  дошкольное, начальное и среднее общее   образование;  обслуживание автотранспорта;  спорт;  обеспечение внутреннего правопорядка; коммунальное обслуживание; внеуличный транспорт.

Вспомогательные виды разрешенного использования установлению не подлежат.

Условно разрешенные виды использования:  социальное обслуживание;  бытовое обслуживание;  культурное развитие;  религиозное использование;  амбулаторное ветеринарное обслуживание;  деловое управление;  банковская и страховая деятельность;  общественное питание;  гостиничное обслуживание;  производственная деятельность; связь;  историко-культурная деятельность.

Данные виды разрешенного использования были указаны в Извещении о проведении 25.11.2021 аукциона и являются публичными (обязательными для исполнения лицами, заключившими договор аренды указанного нежилого помещения).

Письмом от 21.11.2021 № 02.15-13/001/2985 истец дал согласие на передачу помещения в субаренду без изменения его целевого назначения.

В  адрес     Главы г. Екатеринбурга поступило обращение родителей детей, занимающихся в Екатеринбургском клубе бокса, расположенном в соседнем с занимаемым ответчиком помещении, и ИП Гаманюк А.А. о незаконном использовании ответчиком помещения и принятии соответствующих мер, направленных на расторжение договора аренды.

О соблюдении претензионного порядка свидетельствует письмо ДУМИ от 22.08.2023 № 02.08-17/002/4932.

Доводы  ответчика о  несоблюдении претензионного  порядка   урегулирования  спора  судом  рассмотрены  и отклонены.

  Согласно пункту 2 письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.1995 N ОП-21/39 "О порядке применения Гражданского кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.11.2011 N 9746/11 по делу N А82-8711/2010-22, в случае, когда истец представил доказательства направления претензии ответчику, претензионный порядок считается соблюденным независимо от того, получена ли претензия ответчиком.

Действующее законодательство, в частности нормы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не определяют последствия нарушения срока рассмотрения претензий, не предусматривают по данному вопросу каких-либо процессуальных последствий.

В связи с этим, для суда в таком случае имеет значение лишь сам факт соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, если такой порядок предусмотрен для определенных отношений законом или договором.

Нарушение сроков предъявления и рассмотрения претензии не лишает сторону возможности защищать свои права в судебном порядке.

Оставляя иск без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд должен исходить из реальной возможности разрешения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на самостоятельное урегулирование спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности реализации досудебного порядка, иск подлежит рассмотрению в суде. Формальные препятствия для признания соблюденным претензионного порядка урегулирования спора не должны автоматически влечь оставление заявления без рассмотрения, суд должен исходить из реальной возможности урегулирования конфликта между сторонами в таком порядке.

Под претензией следует понимать требование заинтересованного лица, направленное непосредственно контрагенту, об урегулировании спора между ними путем добровольного применения способа защиты нарушенного права, предусмотренного законодательством. Указанное требование (претензия) облекается в форму письменного документа, содержащего четко сформулированные требования (например, изменить или расторгнуть договор, исполнить обязанность, оплатить задолженность или выплатить неустойку и т.д.), обстоятельства, на которых основываются требования, доказательства, подтверждающие их (со ссылкой на соответствующее законодательство), сумму претензии и ее расчет (если она подлежит денежной оценке) и иные сведения, необходимые для урегулирования спора.

Претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату государственной пошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Как указано в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 20.11.2003 N 395-О, такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией государственной защиты прав и свобод, закрепленной в статье 45 Конституции Российской Федерации.

При решении вопроса об оставлении иска без рассмотрения суду необходимо учитывать цель претензионного порядка и перспективы досудебного урегулирования спора.

В данном  конкретном    споре,  суд  оснований   для   оставления  иска  без  рассмотрения  не  установил. 

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. ст. 450 ГК РФ.

В силу п. 7.3 договора по требованию Арендодателя по решению суда Договор может быт расторгнут, когда арендатор не использует Объект по целевому назначению (указанному в п. 1.1 договора).

         Поскольку на  момент  обращения  с иском,  Департаментом  по  управлению  имуществом  города  Екатеринбурга   было установлено    не  целевое  использование  помещения,     истец  обратился  с настоящим   иском. 

         Оценив  представленные  доказательства  по    правилам  ст. 71  АПК РФ суд   первоначальный  иск  ДУМИ  полагает    подлежащим  удовлетворению, а в удовлетворении  заявления   ООО «Мира групп» - отказать.

          Согласно п. 4 ст. 69 АПК РФ   вступившие в законную силу приговор суда по уголовному делу, иные постановления суда по этому делу обязательны для арбитражного суда по вопросам о том, имели ли место определенные действия и совершены ли они определенным лицом.

         Департаментом   к  материалам  дела  приобщена  копия  приговора        Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 19.12.2023 по делу № 1-620/2023,  которым    третье лицо  признана  виновной   в совершении преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 241 УК РФ.

         Как    установлено в  приговоре,    незаконная  деятельность  была   осуществлена  в помещении,  арендуемом  ответчиком.

         К  ответу      УМВД России по г. Екатеринбургу о 17.10.2023 № 5127   приложена  копия  договора  аренды, заключенного  между   ответчиком  и третьим  лицом   (ФИО6).

         Ответчик,     оспаривая   наличие   договора  о  фальсификации   доказателства  не  заявил.  В  связи с чем,  данный  договор  оценивается  судом  наряду  с иными доказательствами,  представленными в материалы  дела. 

         Несмотря   на  отсутствие   в материалах дела  оригинала  данного  договора,  суд  признает копию  представленного в  материалы  дела  договора  допустимым,  поскольку    доказательства, полученные в уголовно-процессуальном порядке, могут быть использованы в арбитражном процессе для установления наличия или отсутствия обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, при условии их относимости и допустимости (часть 1 статьи 64, статьи 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

         Аналогичная правовая позиция изложена Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 01.03.2011 N 273-О-О.

         В рассматриваемом случае ответ на  запрос    арбитражного  суда, данный  правоохранительным органом, и  представленные  доказательства ,    относимы к настоящему спору, они являются допустимыми с точки зрения содержания и способа получения.

         С  учетом  изложенного,   доводы   ответчика    о  расторжении     договора   субаренды  с   индивидуальным   предпринимателем   ФИО7 23.08.2023  на  вывод  суда  об   обоснованности  исковых  требований  в части расторжения  договора  аренды с  ООО  «Мира групп»  не  повлияют.

         Поскольку   исковое  заявление  Департамента   по  управлению  муниципальным имуществом  города   Екатеринбурга  удовлетворено,   договор  расторгнут  по  решению  суда,  оснований   для   признания  незаконным 

решения Департамента по управлению муниципальным имуществом от 27.12.2023г. № 02.12-15/1/003/1548 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендованного помещения по адресу: <...>  у суда  не  имеется.

         Вопреки  доводам  ООО «Мира-Групп»,   решение  ДУМИ  не  направлено на  воспрепятствование реализации преимущественного права выкупа, предоставленного Законом № 159-ФЗ, поскольку, в  том  числе,    ООО  «МИРА групп»  обратился с заявлением  о  выкупе, уже  после  подачи иска  ДУМИ  о  расторжении  договора  аренды. 

         Принимая   во внимание,  что    договором    аренды предусмотрена возможность его расторжения в судебном порядке,    в связи с существенным нарушением его условий,    каким является незаконная деятельность в арендуемом помещении,  исковое    заявление  ДУМИ  подлежит удовлетворению.

         В связи с расторжением    договора   аренды,  основания  для  признания  отказа   незаконным  не   установлено, в связи с чем,    заявление  ООО  «МИРА групп»    удовлетворению  не  подлежит.

         Государственная  пошлина    в размере  6000  руб.   подлежит взысканию  в  федеральный  бюджет  по  иску  Департамента  по  управлению    муниципальным  имуществом   Свердловской  области.

         В связи с  отказом   в  удовлетворении заявления    ООО  «Мира групп»   государственная  пошлина, уплаченная     ООО  «Мира групп»    относится  на  заявителя. 

         Поскольку  почтовые  расходы  в заявленной  сумме  подтверждены  Департаментом  по  управлению    муниципальным  имуществом   Свердловской  области.  Подлежат отнесению на  ответчика,  ООО  «Мира групп» .

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

1. Исковые   требования  ДЕПАРТАМЕНТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ  ИМУЩЕСТВОМ (ИНН <***>, ОГРН <***>)  к ООО "МИРА-ГРУПП" (ИНН 6670497413, ОГРН <***>)    удовлетворить.

Расторгнуть  договор   аренды  от  01.12.2021 № 49000812  и  выселить ООО "МИРА-ГРУПП"   из занимаемого  помещения (№№1-10) общей  площадью 55,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Взыскать  с  ООО "МИРА-ГРУПП" (ИНН 6670497413, ОГРН <***>)     в  пользу  ДЕПАРТАМЕНТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ (ИНН <***>, ОГРН <***>)   367, 80  руб. -  почтовые расходы.

Взыскать с  ООО "МИРА-ГРУПП" (ИНН 6670497413, ОГРН <***>)     в  федеральный  бюджет  6000  руб.  -  государственная  пошлина. 

2.  В удовлетворении  заявления  ООО "МИРА-ГРУПП" к  ДЕПАРТАМЕНТУ  ПО  УПРАВЛЕНИЮ   МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ (ИНН <***>, ОГРН <***>)     о  признании  незаконным     отказа Департамента по управлению муниципальным имуществом в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого ООО «Мира-Групп» объекта муниципального нежилого фонда общей площадью 55,1 кв.м., литер Б, 1 этаж, расположенное по адресу: город Екатеринбург, ул. Большакова, д. 103, кадастровый номер 66:41:0601054:865,  выраженный в письме от «27» декабря 2023 года №02.12- 15/1/003/1548-  отказать.

3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

4. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».



Судья                                                                И.В. Шакурова