Решение от 15 августа 2019 г. по делу № А45-15751/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ



дело № А45-15751/2019
город Новосибирск
15 августа 2019 года
резолютивная часть решения объявлена 14 августа 2019 года

в полном объёме решение изготовлено 15 августа 2019 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой В.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску министерства природных ресурсов и экологии Новосибирской области

к обществу с ограниченной ответственностью ОТЕЛЬ ИНВЕСТ, обществу с ограниченной ответственностью ЭДЕМ

третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, общество с ограниченной ответственностью АТТА-КАПИТАЛ

о признании недействительным (ничтожным) соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды лесного участка

при участии в судебном заседании представителей

истца: ФИО2 по доверенности от 01.01.2019, паспорт

ответчиков: ФИО3 по доверенности от 05.09.2018, паспорт, руководитель ФИО4, паспорт (от общества с ограниченной ответственностью ЭДЕМ); ФИО5 по доверенности от 01.11.2018, паспорт (от общества с ограниченной ответственностью ОТЕЛЬ ИНВЕСТ)

установил

Министерство природных ресурсов и экологии Новосибирской области обратилось с иском о признании недействительным (ничтожным) соглашения о передаче прав и обязанностей от 12.02.2019 по договору аренды лесного участка от 18.12.2009 № 8/52-Р.

В соответствии с оспариваемым соглашением права арендатора по договору аренды лесного участка от 18.12.2009 № 8/52-Р перешли от предыдущего правообладателя – общества с ограниченной ответственностью ОТЕЛЬ ИНВЕСТ к новому арендатору – обществу с ограниченной ответственностью ЭДЕМ в связи с отчуждением объектов, расположенных на соответствующем лесном участке.

Исковые требования мотивированы тем, что лесной участок не прошёл государственный кадастровый учёт, согласия арендодателя на уступку прав арендатора по договору получено не было. По мнению министерства природных ресурсов и экологии Новосибирской области, указанные обстоятельства свидетельствуют о ничтожности соглашения о передаче прав и обязанностей от 12.02.2019 по договору аренды лесного участка.

В судебном заседании представитель министерства природных ресурсов и экологии Новосибирской области поддержал заявленные требования, просил применить последствия недействительности ничтожной сделки – обязать общество с ограниченной ответственностью ЭДЕМ возвратить лесной участок обществу с ограниченной ответственностью ОТЕЛЬ ИНВЕСТ, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области внести изменения в сведения единого государственного реестра недвижимости о признании недействительной сделки, зарегистрированной 06.03.2019 за номером 54:07:057401:1214-54/008/2019-1.

Представитель общества с ограниченной ответственностью ЭДЕМ против доводов иска возражал по мотивам, изложенным в отзыве, полагая, что в силу принципа единства судьбы земельных участков и объектов недвижимости, расположенных на таких участках, права по договору аренды лесного участка перешли к новому правообладателю объектов.

Представитель общества с ограниченной ответственностью ОТЕЛЬ ИНВЕСТ заявил ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-30287/2019.

Предметом судебного разбирательства по делу № А45-30287/2019 является спор о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимости с общества с ограниченной ответственностью ЭДЕМ на общество с ограниченной ответственностью ОТЕЛЬ ИНВЕСТ (договор заключён между обществом с ограниченной ответственностью АТТА-КАПИТАЛ как продавцом объекта недвижимого имущества и обществом с ограниченной ответственностью ЭДЕМ как покупателем, объект расположен на лесном участке, предоставленном в аренду по договору аренды лесного участка от 18.12.2009 № 8/52-Р).

Рассмотрев ходатайство ответчика о приостановлении производства по делу, суд счёл его не подлежащим удовлетворению, поскольку имеющиеся в материалах дела доказательства достаточны для рассмотрения спора о признании недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей от 12.02.2019 по договору аренды лесного участка от 18.12.2009 № 8/52-Р по признаку ничтожности.

Приостановление производства по делу в отсутствие правовых оснований для совершения соответствующего процессуального действия не будет отвечать принципу эффективного судопроизводства в арбитражных судах.

По существу спора судом установлено следующее.

18.12.2009 на основании протокола аукциона по продаже права на заключение договора аренды лесного участка между департаментом природных ресурсов и охраны окружающей среды Новосибирской области (в настоящее время – министерство природных ресурсов и экологии Новосибирской области) и обществом с ограниченной ответственностью ОТЕЛЬ ИНВЕСТ был заключён договор аренды земельного участка № 8/52-Р.

По условиям договора обществу с ограниченной ответственностью ОТЕЛЬ ИНВЕСТ передан в аренду лесной участок площадью 6, 63 га, являющийся частью лесного участка площадью 6, 8197 га с кадастровым номером 54:07:057401:1214. Категория земель: земли лесного фонда. Местоположение по кадастровому плану земельного участка: участок находится в 2, 7 км на северо-запад от села Морозово, адрес ориентира: Новосибирская область, Искитимский район, 18, 43 кварталы урочища Морозовское. Местоположение по плану лесного участка: Новосибирская область, Искитимский район, Искитимское лесничество, Бердский лесохозяйственный участок, квартал 43, выделы 36, 39, 40, 41; квартал 44, выделы 43, 44,48. Номер учётной записи в государственном лесном реестре: 366-2009-10. Сделка зарегистрирована в установленном законом порядке 27.05.2011, номер регистрации 54-08/026/2011-311.

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке и действует в течение 49 лет (пункт 7.1 договора).

В соответствии с приложением № 1 к договору аренды лесного участка от 18.12.2009 определена схема расположения и границы арендуемого лесного участка с кадастровым номером 54:07:057401:1214 с координатами точек согласно данных инструментальной съёмки.

Приложением № 7 к договору аренды лесного участка от 18.12.2009 является кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) от 24.01.2006 № 07/06-147, в соответствии с которым Искитимским районным филиалом федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата» по Новосибирской области осуществлён кадастровый учёт земельного участка с присвоением ему кадастрового номера 54:07:057401:1214. Категория земель - земли лесного фонда, разрешённое использование (назначение) - для размещения культурно-оздоровительно-туристического центра. Площадь участка 68 197 кв. м, с планом (чертежом, схемой) границ земельного участка. Обременение: аренда земли.

Таким образом, предоставленный в аренду по договору аренды от 18.12.2009№ 8/52-Р лесной участок прошёл кадастровый учёт.

Арендатором лесного участка с момента заключения договора было общество с ограниченной ответственностью ОТЕЛЬ ИНВЕСТ, это же общество являлось правообладателем объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке в составе участка лесного фонда (это обстоятельство участниками процесса не оспаривается).

По договору купли-продажи от 12.02.2019 объекты недвижимого имущества, расположенные в пределах границ лесного участка были отчуждены обществом с ограниченной ответственностью ОТЕЛЬ ИНВЕСТ в пользу обществом с ограниченной ответственностью ЭДЕМ:

ПУНКТ ОХРАНЫ, назначение: нежилое здание, общая площадь 61, 1 кв. м, кадастровый номер 54:07:0547401:4301, Этажность: 2, подземная этажность: 1, расположенный по адресу: <...>

ПУНКТ ОБСЛУЖИВАНИЯ СПОРТИВНОГО ИНВЕНТАРЯ на территории культурно-оздоровительного туристического центра общества с ограниченной ответственностью ОТЕЛЬ ИНВЕСТ, назначение: нежилое здание, общая площадь 49 кв. м, инвентарный номер 51/0349/00:1002/0. Литер: А1, этажность 1, расположенный по адресу: <...>

ПУНКТ ОБСЛУЖИВАНИЯ СПОРТИВНОГО ИНВЕНТАРЯ № 2 на территории культурно-оздоровительного туристического центра общества с ограниченной ответственностью ОТЕЛЬ ИНВЕСТ, назначение: нежилое здание, общая площадь 52 кв. м, кадастровый номер 54:07:000000:979, этажность 1, расположенный по адресу: <...>

ГОСТИНИЦА СЕМЕЙНОГО ТИПА № 1, площадь 287, 7 кв. м, нежилое здание, кадастровый номер 54:07:057401:4296, расположенный по адресу: <...>

ЗДАНИЕ ГОСТИНИЦЫ НА 50 МЕСТ, назначение: нежилое здание, площадь общая 3 009 кв. м, кадастровый номер 54:07:000000:564, этажность: 5, подземная этажность: 1, адрес (местоположение): 2, 7 км на северо-запад от села Морозово Искитимского района Новосибирской области, почтовый адрес: <...>

ОБЪЕКТ НЕЗАВРЕШЁННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА площадью 186 кв. м, назначение: нежилое, расположен по адресу: <...> кадастровый номер 54:07:057401:5607.

Перечисленные объекты расположены в пределах земельного участка с кадастровым номером 54:07:057401:1214.

Право собственности на вышеуказанные объекты зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью ЭДЕМ 06.03.2019.

По смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник.

Указанное правило содержится в части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования (пункт 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства»).

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (пункты 14-18) даны следующие разъяснения.

При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключённого после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Поскольку договор аренды лесного участка от 18.12.2009 № 8/52-Р был заключён после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (2001 год), применению к спорным правоотношениям подлежит часть 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которой при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. При этом часть 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации распространяется на договоры, заключённые до 14.12.2011, обязательства сторон по которым не исполнены на указанную дату (федеральный закон от 12.12.2011 № 427-ФЗ).

Применительно к спорным правоотношениям отсутствует противоречие между нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации и Лесного кодекса Российской Федерации, поскольку переданный по договору аренды от 18.12.2009№ 8/52-Р лесной участок занят объектами недвижимого имущества, права на которые зарегистрированы в установленном законом порядке.

Следовательно, только собственник таких объектов имеет исключительное право пользования земельным участком.

В соответствии с положениями статьи 73.1 Лесного кодекса Российской Федерации договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по результатам торгов на право заключения такого договора, которые проводятся в форме открытого аукциона или открытого конкурса.

При этом предусмотрено исключение, в частности, когда на таких лесных участках находятся здания, сооружения (указанные договоры аренды заключаются с собственниками этих зданий, сооружений, помещений в них или юридическими лицами, которым эти объекты предоставлены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления).

Перечисленные положения гражданского, земельного и лесного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный (лесной) участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определённость в спорных правоотношениях и не нарушают порядка заключения договора аренды, предусмотренного лесным законодательством.

Необходимость получения согласия арендодателя на переход права пользования земельным участком, на что указывает истец, в рассматриваемом случае противоречит статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку безосновательно ограничивает волю собственника на распоряжение принадлежащим ему имуществом.

В данном случае достаточным является уведомление арендодателя участка о состоявшемся факте перехода права пользования (часть 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь вышеуказанными положениями гражданского, лесного и земельного законодательства, общество с ограниченной ответственностью ОТЕЛЬ ИНВЕСТ и общество с ограниченной ответственностью ЭДЕМ заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды лесного участка от 18.12.2009 № 8/52-Р, в соответствии с которым общество с ограниченной ответственностью ОТЕЛЬ ИНВЕСТ передало, а общество с ограниченной ответственностью ЭДЕМ приняло все права и обязанности по названному договору аренды в полном объёме с даты его государственной регистрации.

Право аренды по договору аренды от 18.12.2009 за новым правообладателем зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области 06.03.2019, номер регистрации 54:07:057401:1214-54/008/2019-1.

Оспариваемое министерством природных ресурсов и экологии Новосибирской области соглашение не противоречит действующему законодательству, в связи с чем не подлежит признанию недействительным по признаку ничтожности.

Доказательств нарушения оспариваемой сделкой каких-либо прав истца министерством природных ресурсов и экологии Новосибирской области не представлено.

Объект недвижимого имущества ГОСТИНИЦА СЕМЕЙНОГО ТИПА № 2, принадлежавший ранее на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью АТТА-КАПИТАЛ, также расположенный в границах лесного участка, являющегося предметом договора от 18.12.2009 № 8/52-Р, приобретён обществом с ограниченной ответственностью ЭДЕМ на основании договора купли-продажи от 26.07.2019, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 07.08.2019, регистрационная запись № 54:07:057401:5385-54/008/2019-7.

Таким образом, в настоящее время общество с ограниченной ответственностью ЭДЕМ является собственником всех объектов недвижимого имущества, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 54:07:057401:1214, являющегося объектом договора аренды лесного участка от 18.12.2009 № 8/52-Р.

При таких условиях оспариваемое министерством природных ресурсов и экологии Новосибирской области соглашение не нарушает ни прав истца, ни прав и законных интересов третьих лиц.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий её недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Перечисленных условий при оценке спорных правоотношений и проверке соглашения о передаче прав и обязанностей от 12.02.2019 по договору аренды лесного участка от 18.12.2009 № 8/52-Р судом не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение будет изготовлено в течение пяти рабочих дней.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети интернет не позднее следующего дня после дня его принятия.

судья В.А. Полякова