Решение от 2 февраля 2025 г. по делу № А10-1128/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-1128/2024
03 февраля 2025 года
г. Улан-Удэ


Резолютивная часть решения объявлена 20 января 2025 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Субанакова С.К., при ведении протокола судебного заседания секретарём Мункуевой Э.О., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Феликс Плюс» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

к акционерному обществу «Бурятхлебпром» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

к обществу с ограниченной ответственностью «Айсберг-СК» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>),

к обществу с ограниченной ответственностью «Территория вкуса» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО2 (доверенность № 64 от 24.06.2024, служебное удостоверение), представителя ООО «Феликс Плюс» ФИО3 (генеральный директор, паспорт), представителя ООО «Бурятхлебпром» ФИО4 (доверенность № 9/512 от 31.05.2023, паспорт),

установил:

муниципальное учреждение «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» (далее – Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Феликс Плюс» (далее – ООО «Феликс Плюс»), акционерному обществу «Бурятхлебпром» (далее – АО «Бурятхлебпром»), обществу с ограниченной ответственностью «Айсберг-СК» (далее – ООО «Айсберг-СК»), индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО5 о), обществу с ограниченной ответственностью «Территория вкуса» (далее – ООО «Территория вкуса») о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 307 от 26.12.2011; освобождении земельного участка, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, Железнодорожный район, ул. Гагарина, остановка «Одон», площадью 133 кв. м, с кадастровым номером 03:24:023106:87 и передачи его по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Определением от 27 апреля 2024 года исковое заявление принято к производству по общим правилам искового производства.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме, дал пояснения согласно заявленным требованиям и представленным доказательствам, представил пояснения по расчету размера арендной платы за земельный участок.

Представитель ответчика ООО «Феликс Плюс» исковые требования не признал, дал пояснения согласно представленному отзыву на исковое заявление, представил копию заявления адресованного в Комитет по транспорту и потребительскому рынку Администрации г. Улан-Удэ.

Представитель ответчика АО «Бурятхлебпром» исковые требования не признал, дал пояснения согласно представленному отзыву на исковое заявление.

Ответчиками представлен общий отзыв на исковое заявление (л.д. 71).

Как следует из отзыва на исковое заявление, ответчики не согласны с заявленными требованиями, поскольку спорный земельный участок используется арендаторами в соответствии с целевым назначением. В торговых павильонах размещены торговые точки, реализующие продовольственные товары в промышленной упаковке. Довод истца о нахождении павильона «Отличные наличные» в настоящее время является недостоверным. Также ответчики указывают, что планируют произвести свои торговые павильоны в соответствии с требованиями постановлений Администрации г. Улан-Удэ в части внешнего вида нестационарных торговых объектов. Однако указанные работы приостановлены до окончания судебного разбирательства по настоящему спору.

Представленные документы приобщены к материалам дела.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, заслушав пояснения представителя истца, суд пришёл к следующим выводам.

Между Комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Океан» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № 307 от 26.12.2011, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду участок из категории земель - земли населенных пунктов, местоположением: г. Улан-Удэ, Железнодорожный район, ул. Гагарина, остановка «Одон», площадью 133 кв. м, именуемый в дальнейшем «участок», на срок с 26.12.2011 по 25.11.2012 (пункт 1.1 договора).

Границы арендуемого участка указаны на прилагаемом к договору кадастровом плане земельного участка. Кадастровый паспорт земельного участка является составной и неотъемлемой частью договора (пункт 1.2 договора)

Участок предоставляется для размещения временного объекта (остановочный комплекс) (пункт 1.3 договора).

Кадастровый номер земельного участка 03:24:023106:87 (пункт 1.4 договора).

К моменту подписания договора арендатор произвел осмотр принимаемого в пользование участка и ознакомлен со всеми его характеристиками, в том числе с недостатками, и претензий по его состоянию к арендодателю не имеет (пункт 1.6 договора).

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2, 2.3 договора арендная плата исчисляется с 26.12.2011. Размер арендного платежа, выплачиваемого арендатором, составляет 14 239 рублей 27 копеек за год, в том числе ежемесячно 1 186 рублей 61 копейка. Оплата производится ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца.

В пункте 5.4 договора указаны основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, а именно: неисполнение арендатором обязательств условий договора; использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением; если более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендатор не вносит арендную плату; предоставление участка во временное пользование, субаренду третьим лицам без согласия арендодателя; передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьим лицам без согласия арендодателя; неиспользование земельного участка в течение года после заключения договора; по другим основаниям в соответствии с действующим законодательством.

Договор подписан сторонами без разногласий, скреплен печатями сторон.

06.09.2022 между ООО «Океан» (арендатор-1) и ООО «Феликс Плюс», АО «Бурятхлебпром», ООО «Айсберг-СК», ИП ФИО5, ООО «Территория вкуса» (далее именуемые – арендаторы-2) подписан договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 307 от 26.12.2011 (л.д. 11). По условиям договора от 06.09.2022 арендатор-1 в соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации передает права и обязанности по договору аренды № 307 от 26.12.2011, а арендаторы-2 принимают указанные права и обязанности.

В соответствии с пунктом 3 договора от 06.09.2022 внесение арендной платы с 01.10.2022 производится арендаторами-2 солидарно.

Договор о передаче прав и обязанностей от 06.09.2022 согласован с Комитетом, о чем имеется отметка на договоре.

Земельный участок передан арендатором-1 к арендаторам-2 по передаточному акту от 06.09.2022 (л.д. 12).

В претензии исх. № 12-45-И236/2023 от 24.01.2023 (л.д. 15-16) Комитет указал, что 13.12.2022 Комитетом совместно с Комитетом по транспорту, потребительскому рынку и предпринимательству Администрации г. Улан-Удэ, Администрацией Железнодорожного района г. Улан-Удэ проведено обследование по вопросам соответствия внешнего вида, площади и специализации нестационарного торгового объекта, в ходе которого установлено, что в торговом павильоне «Отличные наличные», расположенном по адресу: <...>, ост. «Одон», предоставляются банковские услуги. Таким образом, земельный участок используется не в соответствии с целевым назначением. В связи с чем, арендаторам предложено в течение 30 дней со дня получения претензии устранить выявленные нарушения. В претензии также указано, что в случае не устранения нарушения, Комитет будет вынужден обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды и возврате земельного участка по акту приема-передачи.

Считая, что земельный участок используется ответчиками с нарушением условий договора, а также в связи с ненадлежащим исполнением арендаторами - ООО «Айсберг-СК», ООО «Территория вкуса» обязательств по оплате, Комитет обратился в суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Оценив условия договора аренды земельного участка № 307 от 26.12.2011, суд приходит к выводу, что между сторонами сложились отношения, возникающие из договора аренды и регулируемые нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.

Существенные условия договора аренды согласованы, договор в силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации является заключенным.

Договор о передаче прав и обязанностей от 06.09.2022 также признан судом заключенным.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьями 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность должника исполнить обязательство надлежащим образом в соответствии с его условиями и требованиями действующего законодательства и право кредитора требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 указанного Кодекса.

В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Постановления № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации РФ и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Из материалов дела следует, что истец в качестве одного из существенных нарушений указывает на использование земельного участка, не в соответствии с целями, указанными в договоре аренды.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны в том числе: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы.

Пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса, земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на 7 категорий, в том числе земли населенных пунктов.

Земли, указанные в пункте 1 приведенной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Вместе с тем виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии № П/0412 от 10.11.2020 утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков.

В соответствии с частью 1 статьи 83 Земельного кодекса Российской Федерации землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

Как следует из материалов дела ответчикам на основании договора № 307 от 26.12.2011 представлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 03:24:023106:87, категория земель: земли населенных пунктов, участок предоставлен для размещения временного объекта (остановочный комплекс).

Комитетом совместно с Комитетом по транспорту, потребительскому рынку и предпринимательству Администрации г. Улан-Удэ, Администрацией Железнодорожного района г. Улан-Удэ 13.12.2022 проведено обследование нестационарных торговых объектов, расположенных по адресу: <...> вблизи ост. «Сельскохозяйственная академия» (по направлению в центр города).

При обследовании установлено, что один павильон установлен не в соответствии с ранее заключенным договором аренды земельного участка, а именно павильон «Отличные наличные», в котором оказываются банковские услуги, выдаются микрозаймы.

Результаты обследования зафиксированы в акте от 13.12.2022 (л.д. 13).

Как следует из отзыва ответчиков, предъявленное нарушение в виде расположения на спорном земельном участке павильона «Отличные наличные», размещение которого, по мнению истца, являлось нецелевым использованием земельного участка, устранено, что подтверждается представленными в материалы дела фотографиями (л.д. 52-53).

Указанное обстоятельство истцом не опровергнуто, доказательств обратного в материалы дела не представлено. Как и не представлено доказательств использования спорного земельного участка, путем размещения нестационарных торговых объектов, в которых бы реализовывались товары, оказывались услуги с нарушениями Постановления Администрации г. Улан-Удэ от 22.11.2022 № 245 «Об утверждении схемы размещения нестационарных торговых объектов на территории г. Улан-Удэ».

Расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Из пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» следует, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Так как на момент рассмотрения дела по существу, нарушение условий договора от 26.12.20211 в виде расположения на спорном земельном участке павильона «Отличные наличные» устранено, то на дату принятия решения суд не усматривает существенного нарушения условий договора со стороны ответчиков.

Применительно к данному спору избранная истцом мера ответственности в виде расторжения договора аренды является несоразмерной нарушению обязательства, и не соответствует балансу интересов сторон.

Учитывая изложенное суд считает, что оснований для расторжения договора по указанному основанию не имеется.

Следующим основанием для расторжения договоров аренды земельного участка истец указывает задолженность ответчиков – ООО «Айсберг-СК», ООО «Территория вкуса» по арендной плате более чем за два периода.

Суд отмечает, что истцом в качестве основания предъявленного иска было указано на нецелевое использование земельного участка, путем размещения на нем торгового павильона «Отличные наличные», в котором предоставлялись банковские услуги. Указанное обстоятельство было указано и в претензии от 24.01.2023.

Изменение истцом оснований предъявленных исковых требований, в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявлено не было.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Как следует из пункта 1 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью (статья 323 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 договора о передаче прав и обязанностей от 06.09.2022 внесение арендной платы с 01.10.2022 производится арендаторами (ответчиками) солидарно.

В материалах дела отсутствуют доказательства предъявления Комитетом требований как к ответчикам – ООО «Айсберг-СК», ООО «Территория вкуса», так и к любому из солидарных должников об устранении нарушений условий договора в виде оплаты задолженности по спорному договору, и установления разумного срока для их устранения, что в силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации препятствует требовать в судебном порядке расторжения договора аренды по указанному основанию.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства предъявления истцом претензий к ответчикам по иным основаниям, в том числе, указанным в акте обследования от 22.07.2024 (л.д. 85-86), а именно в части: не приведения внешнего облика павильонов в соответствие с требованиями Постановления Администрации г. Улан-Удэ от 29.10.2019 № 330, не соответствия торговых павильонов требованиям СНиП 335-01-2001 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения», что в силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации также препятствует требовать в судебном порядке расторжения договора аренды по указанным основаниям.

На основании изложенного, оценив имеющиеся доказательства по делу, руководствуясь статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об отсутствии существенных нарушений договоров аренды, влекущих расторжение договоров по требованию арендодателя и отказывает в удовлетворении исковых требований.

Поскольку в удовлетворении требования о расторжении договора аренды отказано, оснований для обязания ответчиков возвратить земельный участок арендодателю по правилам, установленным статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, у суда не имеется.

При изложенных обстоятельствах, суд отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Учитывая, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины, принимая во внимание результат рассмотрения спора, основания для отнесения на ответчиков судебных расходов по оплате государственной пошлины отсутствуют.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.

СудьяС.К. Субанаков