Решение от 16 декабря 2024 г. по делу № А53-9325/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-9325/23
17 декабря 2024 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена   03 декабря 2024 г.

Полный текст решения изготовлен            17 декабря 2024 г.


Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Волуйских И. И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Каспаровым М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению гаражно-строительного кооператива «Дружба» (ИНН <***>) к Департаменту имущественно-земельных отношений Администрации города Азова о признании незаконным решения,

при участии:

от заявителя: ФИО1, по доверенности;

от заинтересованного лица: не явился,

от третьего лица: не явился,

УСТАНОВИЛ:

Гаражно-строительный кооператива «Дружба» (далее также – заявитель. Кооператив) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений Администрации города Азова (далее также – заинтересованное лицо, Департамент), в котором просит признать незаконным решение об отказе в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000302:110 и возложить обязанность подготовить и направить проект соглашение о продлении договора аренды.

Требования мотивированы тем, что в 2016 году между Кооперативом и Департаментом был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000302:110, сроком на 3 года. Ранее отношения по аренде указанного земельного участка были оформлены договором аренды, заключенным в 2010 году. В сентябре 2022 года Кооператив обратился с заявлением о продлении срока действия договора аренды на основании части 3 статьи 8 Федерального закона от 14 марта 2022 года № 58-ФЗ. Департамент отказал в продлении сославшись на то, что срок договора аренды от 2016 года истек и он не может быть продлен. Данный отказ заявитель считает незаконным и нарушающим его права и законные интересы.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.08.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2023, в удовлетворении заявления отказано.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 17 мая 2024 года указанные судебные акты отменил и направил дело на новое рассмотрение, указав на следующее. На земельном участке имеются объекты незавершенного строительства, принадлежащие Кооперативу. В силу пункта 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023 в котором указано на то, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Таким образом, собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

После поступления дела в суд первой инстанции заявитель уточнил требований просив признать незаконным также отказ в предоставлении земельного участка изложенный в письме от 31 июля 2024 года № 50/02.03-01/1646 (.1 л.д. 125).

Определением от 01 августа 2024 года суд принял к производству уточненное заявление и привлек к участию в деле в качестве третьего лица – ФИО2 (т.1 л.д. 148).

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы заявления.

Заинтересованное лиц и третье лицо на рассмотрение дела не явились.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам.

29 апреля 2010 года с Кооперативом был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000302:110, что прямо следует из содержания разрешения на строительство (л.д. 24 последний абзац).

13 сентября 2010 года Администрация города Азова вынесла постановление № 1536, которым разрешила строительство гаражных блоков по улице Элеваторная, 10 в городе Азове (л.д. 17).

13 сентября 2010 года Кооперативом было получено разрешение на строительство гаражных блоков, общей площадью 1033,4 кв.м. сроком до 13 сентября 2013 года (л.д. 24-25).

14 апреля 2016 года в едином государственном реестре недвижимости было зарегистрировано право собственности Кооператива на незавершенный строительством объект, площадью застройки 210,5 кв.м., степенью готовности 51% (л.д. 18).

Из указанного суд приходит к выводу о том, что Кооператив получив в 2010 году разрешение на строительство не возвел объект (гаражные боксы) в полном объеме до окончания разрешения и истечения срока действия договора аренды (в том числе с учетом соглашения от 09 июля 2013 года л.д. 18 ссылка в графе «документы основания»).

08 июня 2016 года Администрация города Азова издала постановление № 981, которым представила Кооперативу для завершения строительства земельный участок, с кадастровым номером 61:45:0000302:110 (л.д. 42).

На основании указанного постановления 30 августа 2016 года между Кооперативом и Департаментом был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000302:110 сроком до 19 мая 2019 года, с целевым использованием для завершения строительства (л.д. 43).

09 июля 2018 года Администрация города Азова издала постановление № 1531, которым разрешила реконструкцию объекта незавершенного строительства в гаражные блоке по улице Элеваторной, 10 (л.д. 19).

09 июля 2018 года Кооперативом было получено разрешение на реконструкцию объекта незавершенного строительства в гаражные блоки. В результате реконструкцию предполагалось создание двух гаражных блоков №№ 1 и 2 площадью 158,68 и 186,33 соответственно (т.1 л.д. 21-22). Срок разрешения на строительство был определен до 09 июня 2019 года.

12 декабря 2018 года Кооперативом было получено разрешение на ввод объектов в эксплуатацию. Данным разрешением в эксплуатацию были введены два гаражных блока №№ 1 и 2 площадью 157 кв.м. и 180,4 кв.м. соответственно (т.1 л.д. 26-30).

15 февраля 2019 года в единый государственный реестр недвижимости были внесены сведения о кадастровом учете гаражного блока № 1 площадью 157 кв.м. под кадастровым номером 61:45:0000302:338. 13 марта 2019 года в отношении гаражного блока № 1 было зарегистрировано право собственности ФИО2 (т.1 л.д. 31-33).

14 февраля 2019 года в единый государственный реестр недвижимости были внесены сведения о кадастровом учете гаражного блока № 2 площадью 180,4 кв.м. под кадастровым номером 61:45:0000302:337. На основании справки о выплате пая право собственности на гаражный блок № 2 было зарегистрировано за ФИО2 Согласно открытых сведения ЕГРН в 2021 году указанный гаражный блок был разделён на 2 нежилых помещения с кадастровыми номерами 61:45:0000302:551, 61:45:0000302:552.

На момент рассмотрения дела на земельном участке расположено два законченных строительством объекта капитального строительства, принадлежащих на праве собственности ФИО3 (61:45:0000302:551) и ФИО2 (61:45:0000302:552), а также 4 объекта незавершенного строительства, принадлежащих Кооперативу (с учетом ранее выданных разрешений на строительство) с кадастровыми номерами 61:45:0000302:555, 61:45:0000302:556, 61:45:0000302:553, 61:45:0000302:554 (т. 1 л.д. 143-146).

Из распоряжения Департамента от 02 декабря 2024 года и представленных сведений ЕГРН следует, что из спорного земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000302:110 на который претендует Кооператив был образован земельный участок с кадастровым номером 61:45:0000302:773 площадью 211 кв.м и передан ФИО3 и ФИО2 в долевую собственность для эксплуатации принадлежащих им гаражей.

05 сентября 2022 года Кооператив обратился в Департамент с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000302:110 с целью его продления сроком на 3 года. заявление было мотивировано положениями частей 3,4,5 статьи 8 Федерального закона от 14 марта 2022 года № 58-ФЗ (т.1 л.д. 45).

Также 03 июля 2024 года Кооператив обращался в Департамент с заявление о предоставлении земельного участка для завершения строительства расположенных на земельном участке гаражей (т.1 л.д. 127-128).

На данное заявление Департамент также принял решение об отказе в предоставлении земельного участка в аренду изложенное в  письме от 31 июля 2024 года № 50/02.03-01/1646 сославшись на то, что ранее решение по вопросу предоставления земельного участка было принято и дело рассматривается в суде (т.1 л.д. 129).

Указанные решения также обжалуются Кооперативом в рамках настоящего дела.

Разрешая заявленные требования, в том числе с учетом позиции кассационного инстанции, суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействий) органов, осуществляемых публичные полномочия, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого решения и действия (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемое решение или действие (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемое решение или действие (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания незаконными решений или действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемых решений или действий (бездействия) закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Таким образом, подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе ЗК РФ и ГК РФ.

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ).

С учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

При этом в отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Соответствующий правовой подход изложен в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, кассационном определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2024 N 305-ЭС23-16057 по делу N А41-64746/2022.

Как следует из обстоятельств дела расположенные на земельном участке объекты незавершенного строительства возведены Кооперативом на основании ранее выданных разрешений не строительство, решений об изъятии указанных объектов органом местного самоуправления не принято.

Учитывая изложенное решение, выраженный в письме от 23.12.2022 № 50/14.01-11.012980 об отказе в предоставлении земельного участка Кооперативу является незаконным и порождающим правовую неопределённость в судьбе объектов незавершённого строительства.

На монет рассмотрения дела по существу земельный участок с кадастровым номером 61:45:0000302:110 существует в изменённых границах, поскольку был образован земельный участок с кадастровым номером 61:45:0000302:773 площадью 211 кв.м и передан ФИО3 и ФИО2 в долевую собственность для эксплуатации принадлежащих им гаражей, то есть никаких иных пользователей спорного участка нет.

Учитывая изложенное оспариваемое решение является незаконным, а требования подлежат удовлетворению.

В силу части 2 статьи 201 Кодекса арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При этом суд не связан требуемым заявителем способом восстановления права; способ восстановления нарушенного права определяется с учетом характера спорных правоотношений.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", признав оспоренное решение, действие (бездействие) незаконным, суд независимо от того, содержатся ли соответствующие требования в административном исковом заявлении (заявлении), вправе указать административному ответчику (наделенным публичными полномочиями органу или лицу) на необходимость принятия решения о восстановлении права, устранения допущенного нарушения, совершения им определенных действий в интересах административного истца (заявителя) в случае, если судом при рассмотрении дела с учетом субъектного состава участвующих в нем лиц установлены все обстоятельства, служащие основанием материальных правоотношений (часть 2 статьи 201 Кодекса).

В абзаце 4 пункта 26 данного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации указано, что если в соответствии с законом за наделенными публичными полномочиями органом или лицом сохраняется возможность принять то или иное решение по существу вопроса, затрагивающего права, свободы, законные интересы административного истца (заявителя), суд вправе ограничиться возложением на него обязанности повторно рассмотреть поставленный гражданином, организацией вопрос.

При таком рассмотрении наделенные публичными полномочиями орган или лицо обязаны учитывать правовую позицию и обстоятельства, установленные судом в результате рассмотрения дела (статья 16 Кодекса).

Суд полагает, что надлежащим способом восстановления нарушенного права в рассматриваемом деле будет являться возложение обязанности повторно рассмотреть заявление, поскольку орган местного самоуправления не утратил прав на исполнение данной публичной обязанности (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.09.2023 N Ф08-8081/2023 по делу N А32-50599/2022, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.12.2023 N Ф08-12979/2023 по делу N А32-1877/2023).

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на Департамент следует отнести судебные расходы заявителя по уплате государственной пошлины по заявлению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Заявление удовлетворить.

Признать незаконным отказ Департамента имущественно-земельных отношений Администрации города Азова в заключении дополнительного соглашения к договору аренды № 2275 от 30.08.2016, выраженный в письме от 23.12.2022 № 50/14.01-11.012980

Обязать Департамент имущественно-земельных отношений Администрации города Азова повторно рассмотреть заявление гаражно-строительного кооператива «Дружба» (ИНН <***>) от 05.09.2022 о заключении дополнительного соглашения к договору аренды № 2275 от 30.08.2016.

Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений Администрации города Азова в пользу гаражно-строительного кооператива «Дружба» (ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлине в размере 3 000 рублей.

Возвратить ФИО1 из федерального бюджета 3 000 рублей излишне уплаченной государственной пошлины по чеку-ордеру от 20.03.2023.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья                                                                                                                     Волуйских И. И.