Решение от 1 ноября 2022 г. по делу № А83-7785/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru E-mail: info@crimea.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А83-7785/2017
01 ноября 2022 года
город Симферополь



Резолютивная часть решения объявлена 25 октября 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 01 ноября 2022 года.


Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи С.А. Чумаченко, при ведении протокола судебного заседания и аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев материалы дела по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО2,

к Администрации <...>, г. Симферополь, <...>; ОГРН <***>),

третье лицо-

Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым,

МКУ Департамент развития муниципальной собственности Администрации города Симферополя Республики Крым,

Совет министров Республики Крым,

ГУП РК «ВОДА КРЫМА»

Главное Управление МЧС России по Республике Крым.

о регистрации договора купли – продажи земельного участка и перехода права собственности на земельный участок,


при участии представителей сторон:

от ответчика – ФИО3 представитель по доверенности;

от Совета министров Республики Крым – ФИО4, представитель по доверенности;

от иных лиц - не явились.

УСТАНОВИЛ:

19.06.2017 в Арбитражный суд Республики Крым от Индивидуального предпринимателя ФИО5 поступило заявление (уточнено 19.11.2019), согласно которому просит суд:

- зарегистрировать заключённый между Индивидуальным предпринимателем ФИО5 и Администрацией города Симферополя Республики Крым договор купли – продажи №7 от 14.04.2016 земельного участка площадью 82, 0 м2 с кадастровым номером 90:22:010302:444, расположенного по адресу <...>;

- зарегистрировать переход права собственности от Администрации города Симферополя Республики Крым (295000, <...>; ОГРН <***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (295011, <...>, ОГРНИП 317910200143349) на земельный участок площадью 82, 0 м2 с кадастровым номером 90:22:010302:444, расположенный по адресу <...>.

Определением от 02.04.2018 суд принял заявление к производству и назначил предварительное судебное заседание.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 121 АПК РФ, суд разместил информацию о совершении процессуальных действий по делу на сайте Арбитражного суда Республики Крым - в информационно-телекоммуникационной сети Интернет www.crimea.arbitr.ru.

Согласно ч. 1 ст. 123 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" разъяснено, что извещение является надлежащим, если в материалах дела имеются документы, подтверждающие направление арбитражным судом лицу, участвующему в деле, копии первого судебного акта по делу в порядке, установленном статьей 122 АПК РФ, и ее получение адресатом (уведомление о вручении, расписка, иные документы согласно части 5 статьи 122 АПК РФ), либо иные доказательства получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся процессе (часть 1 статьи 123 АПК РФ), либо документы, подтверждающие соблюдение одного или нескольких условий части 4 статьи 123 АПК РФ.

Об осведомленности заявителя и заинтересованных лиц о наличии настоящего спора на рассмотрении Арбитражного суда Республики Крым свидетельствуют почтовые уведомлении, возвратившиеся в адрес суда.

Суд в порядке части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд протокольным определением завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в суде первой инстанции.

Определением суда от 05.11.2019 в ходе рассмотрения дела в порядке статьи 48 АПК РФ в связи со смертью индивидуального предпринимателя ФИО5, произведена замена заявителя на его правопреемника - индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее - заявитель, предприниматель, ИП ФИО2).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле судом привлечены Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, МКУ Департамент развития муниципальной собственности администрации города Симферополя, Совет министров Республики Крым, Государственное унитарное предприятие Республики Крым «Вода Крыма», Государственное унитарное предприятие Республики Крым «Крымэнерго», Главное Управление Министерства по чрезвычайным ситуации России по Республике Крым

На основании части 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 25.10.2022 была объявлена резолютивная часть принятого решения.

Исследовав материалы дела, всесторонне и полно выяснив все фактические обстоятельства, на которых основываются требования истца, оценив относимость, допустимость каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.

ИП ФИО5 14.04.2016 был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 82 кв.м, с кадастровым номером 90:22:010302:444, расположенный по адресу: <...>, в соответствии со ст. 39 ЗК РФ, а также решением Симферопольского городского совета от 02.04.2015 № 225 «О вопросах управления и распоряжения земельными участками на территории муниципального образования городской округ Симферополь республики Крым» (далее – Договор купли-продажи).

Стоимость земельного участка оплачена покупателем в полном объеме, что подтверждается квитанцией банка № 396 от 19.04.2016.

Земельный участок передан продавцом покупателю по акту приема-передачи от 19.04.2016.

23.08.2016 покупателем и продавцом в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым было подано заявление о государственной регистрации указанного договора купли-продажи земельного участка и перехода прав собственности по нему.

Согласно материалам Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 01.11.2016 одной из сторон договора купли-продажи земельного участка от 14.04.2016 № 7 - Администрацией города Симферополя Республики Крым в лице представителя по доверенности ФИО6, представлено заявление о прекращении государственной регистрации, о чем в книгу учета входящих документов внесена запись № 90/016/927/2016-3570.

06.09.2016 уведомлением №90/016/304/2016-4942 государственная регистрация была приостановлена. В течение срока приостановления государственной регистрации указанные причины, препятствующие государственной регистрации прав, не устранены.

07.12.2016 Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым согласно записи № 90/016/304/2016-4942 принято решение об отказе в регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 90:22:010302:444 по адресу: <...> на договора купли-продажи земельного участка.

Указанные обстоятельства, по мнению истца, свидетельствуют об уклонении Администрации города Симферополя Республики Крым от государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка, что послужило основанием для обращения в суд с настоящими исковыми требованиями.

Администрация города Симферополя Республики Крым, возражая на заявленные требования, указала, что договор купли-продажи земельного участка, о государственной регистрации которого настаивает истец, является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку был заключен без проведения торгов в отсутствие оснований, установленных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, что исключает возможность его государственной регистрации.

Земельный участок с кадастровым номером 90:22:010302:444 был предоставлен ИП ФИО5 на основании его заявления как собственнику объекта недвижимости (нежилое здание общей площадью 68,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>), договор купли-продажи земельного участка был заключен с ним как с собственником объекта недвижимости без проведения торгов в целях соблюдения принципа единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нем.

Вместе с тем, объект недвижимости (нежилое здание общей площадью 68,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>), наличие права собственности на который послужило основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка, был признан самовольной постройкой, т.е. в силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ с момента его возведения не являлся объектом гражданского оборота, ввиду чего не мог выступать основанием для применения положений пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Изучив материалы дела, судом установлено следующее.

25.01.2016 ИП ФИО5 обратился в администрацию города Симферополя с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 82 кв.м, с кадастровым номером 90:22:010302:444, расположенного по адресу: <...> в собственность, приложив к заявлению договор аренды земельного участка от 12.01.2010 № 1893, свидетельство о государственной регистрации права на нежилое здание.

14.04.2016 между Администрацией города Симферополя Республики Крым (продавец) и ИП ФИО5 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 82,0 кв.м. из земель, находящихся в муниципальной собственности, с кадастровым номером 90:22:010302:444, категория земель – «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – рынки, код – 4.3, расположенного по адресу: <...> (далее – Договор купли-продажи). Пунктом 1.1 Договора купли-продажи было предусмотрено, что земельный участок передается в собственность истцу с целью эксплуатации нежилых строений с административно-торговыми помещениями. Стоимость участка составила 352 779,65 рублей (пункт 2.1 спорного договора). Стоимость земельного участка оплачена покупателем в полном объеме, что подтверждается квитанцией банка № 396 от 19.04.2016 и не оспаривается администрацией города Симферополя.

Согласно свидетельству о праве собственности на недвижимое имущество от 15.02.2013 нежилое здание общей площадью 68,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>, принадлежало ФИО5. Право собственности ФИО5 было зарегистрировано в ЕГРП (с 01.01.2017 - ЕГРН), о чем Госкомрегистром Республики Крым выдано свидетельство от 21.09.2015. Указанный объект недвижимости был расположен на земельном участке с кадастровым номером 90:22:010302:444 площадью 82,0 кв.м, по адресу: <...>.

Пунктом 3.1 спорного договора предусмотрена обязанность покупателя использовать участок в соответствии с целью, указанной в пункте 1.1 договора, а также соблюдать при использовании участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных уполномоченными органами правил и нормативов.

В соответствии с пунктом 6.2 Договора право собственности на участок у покупателя возникает после регистрации перехода права собственности в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым в соответствии с законодательством.

19.04.2016 земельный участок с кадастровым номером 90:22:010302:444 был передан покупателю по акту приема-передачи.

23.08.2016 покупателем и продавцом в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым было подано заявление о государственной регистрации указанного договора купли-продажи земельного участка и перехода прав собственности по нему.

О регистрации поданного заявления в книге учета входящих документов Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым сделана соответствующая запись.

01.11.2016 Администрацией города Симферополя Республики Крым в лице представителя по доверенности ФИО6, представлено заявление о прекращении государственной регистрации, о чем в книгу учета входящих документов внесена запись № 90/016/927/2016-3570.

06.09.2016 уведомлением №90/016/304/2016-4942 государственная регистрация была приостановлена. В течение срока приостановления государственной регистрации регистрирующему органу не представлено заявления либо документа, подтверждающего оплату денежных средств по договору купли – продажи регистрируемого земельного участка.

07.12.2016 Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым согласно записи № 90/016/304/2016-4942 принято решение об отказе в регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 90:22:010302:444 по адресу: <...> на договора купли-продажи земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 19 Закона о регистрации государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме от одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с указанным заявлением. Если в течение этого срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

Согласно разъяснениям пунктов 60, 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленума № 10/22), если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя (абзац четвертый пункта 62 постановления Пленума № 10/22).

При рассмотрении иска о государственной регистрации перехода права собственности при уклонении продавца по договору от подачи соответствующего заявления и документов в регистрирующий орган, в предмет доказывания по спору входит проверка судом действительности сделки, являющейся основанием для возникновения права, что вытекает из пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25.06.2021 по делу № А83-19699/2017).

В силу приведенных норм права по иску о государственной регистрации перехода права собственности в предмет доказывания входит установление основания приобретения права собственности приобретателем недвижимого имущества, исполнения сторонами договора купли-продажи и факта уклонения другой стороны от регистрации перехода права собственности.

Удовлетворение в порядке статьи 551 ГК РФ требований о государственной регистрации перехода права означает установление и проверку судом наличия права у продавца имущества, его фактической передачи покупателю и наличия законных оснований для перехода соответствующего права к покупателю (проверку действительности сделки).

Оценивая спорный договор купли-продажи земельного участка № 7 от 14.04.2016 на предмет его действительности суд установил следующее.

В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов (далее – ЗК РФ).

Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021)», утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021, разъяснено, что по смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Предоставление права собственности на земельный участок, находящийся в публичной собственности, без проведения торгов лицу, имеющему в собственности здание (сооружение), возведенное на данном участке, предоставленном в установленном законом порядке для строительства именно такого объекта, вызвано необходимостью обслуживания и использования такого строения по назначению.

Для целей применения положений пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ и заключения договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов необходимым условием является нахождение на выкупаемом земельном участке законно возведенного объекта недвижимости.

Как указывалось Ответчиком ранее, земельный участок с кадастровым номером 90:22:010302:444 был предоставлен ИП ФИО5 на основании его заявления как собственнику объекта недвижимости - нежилого здания общей площадью 68,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>. Договор купли-продажи земельного участка был заключен с ним как с собственником объекта недвижимости без проведения торгов в целях соблюдения принципа единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нем.

Однако, 03.03.2017 Администрацией города Симферополя Республики Крым было принято постановление № 437 «О сносе строений, расположенных на территории, прилегающей к Центральному рынку вдоль ул. Козлова от пр. Кирова до ул. Севастопольская в г. Симферополе», в пункте 6 которого указано: снести строения, размещенные в границах охранной зоны инженерных коммуникаций, расположенные на земельном участке по адресу: <...> (землепользователь – ФИО2).

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 27.12.2021, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2022 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 11.10.2022, по делу № А83-3308/2017 в удовлетворении требований ФИО2 (правопреемника ИП ФИО5) о признании незаконным пункта 6 постановления Администрации города Симферополя Республики Крым от 03.03.2017 № 473 «О сносе строений, расположенных на территории, прилегающей к Центральному рынку вдоль ул. Козлова от пр. Кирова до ул. Севастопольской в г. Симферополе» было отказано.

В соответствии со статьей 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Поскольку объект недвижимости - нежилое здание общей площадью 68,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>), наличие права собственности на который послужило основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка, был признан самовольной постройкой, т.е. в силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ с момента его возведения не являлся объектом гражданского оборота, ввиду чего не мог выступать основанием для применения положений пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

На день рассмотрения спора доводы истца о том, что на дату заключения договора купли-продажи земельного участка № 7 от 14.04.2016 являлись действующими выданные официальными органами правоудостоверяющие документы, которые подтверждали право собственности ИП ФИО5 на объект недвижимости при отсутствии судебного решения о признании самовольным и сносе принадлежащего истцу объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, а также иные доводы, свидетельствующие о несогласии истца с квалификацией объекта в качестве самовольного - подлежат отклонению.

Поскольку самовольная постройка не может участвовать в гражданском обороте, заключение в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов является нарушением земельного законодательства и такие договора в силу положений статьи 168 ГК РФ признаются недействительными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 постановления Пленума № 25).

Принимая во внимание, что установленный законом порядок заключения договора купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку объект недвижимости, принадлежащий ИП ФИО5, признан самовольной постройкой, последний не обладал преимущественным правом приобретения спорного земельного участка в собственность в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ; выкуп земельного участка осуществлен с нарушением положений статьей 39.3, 39.20 ЗК РФ.

Соответственно спорный договор купли-продажи земельного участка в силу статьи 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной) сделкой, совершенной с нарушением требований земельного и гражданского законодательства и публичных интересов.

В связи с вышеизложенным, доводы истца суд признает несостоятельными и не нашедшими своего подтверждения в данном деле.

Судебные расходы по государственной пошлине на основании статьи 110 АПК РФ возлагаются на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд –

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2, отказать.


Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>).

Информация о движении настоящего дела и о принятых судебных актах может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».


Судья С.А. Чумаченко