Решение от 20 ноября 2024 г. по делу № А21-2891/2024

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград дело № А21-2891/2024

« 21 » ноября 2024 года

Резолютивная часть решения оглашена « 13 » ноября 2024 года

Мотивированное решение изготовлено « 21 » ноября 2024 года

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Брызгаловой А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сухоплюевой А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к Администрации ГО «Город Калининград»

о признании договора заключенным и переводе права и обязанностей

третьи лица: Управление Росреестра по Калининградской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 по доверенности от 09.02.2024, паспорту, диплому,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 23.09.2024, удостоверению,

от третьих лиц – извещены, явка представителей не обеспечена

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, Предприниматель, истец) обратилась в арбитражный суд к Администрации городского округа «Город Калининград» (далее – Администрация, ответчик) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) о признании договора аренды земельного участка от 17.02.2015 №012225 заключенным; признании обременения земельного участка с кадастровым номером 39:15:150524:91 правом аренды в пользу ИП ФИО1 на основании договора от 17.02.2015 №012225 и переводе прав и обязанностей арендатора по договору от 17.02.2015 №012225 на ИП ФИО1

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Управление Росреестра по Калининградской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (далее – третьи лица).

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования, с учетом уточнения, в полном объеме по мотивам, указанным в иске.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте судебного заседания, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем, дело рассмотрено в отсутствие их представителей, в порядке статьи 156 АПК РФ.

Заслушав представителей сторон, исследовав доказательства по делу, суд

установил:

ИП ФИО1 на праве собственности принадлежит здание автомойки, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 39:15:150524:4 (далее - земельный участок № 4) по адресу: <...>.

Земельный участок № 4 с 16.12.2003 находится в собственности Российской Федерации и предоставлен истцу во владение и пользование по договору аренды от 12.11.2004 №78-ФС на основании договора дарения от 15.09.2020 зданий и сооружений автомойки с уступкой прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (запись в ЕГРН о регистрации обременения (аренда) от 24.09.2020 №39:15:150524:4-39/021/2020-13).

К данному земельному участку № 4 прилегает земельный участок с кадастровым номером 39:15:150524:91 (далее - земельный участок № 91) площадью 586 кв.м., который был образован распоряжением комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» от 06.02.2015 №554/р-КМИ и предоставлен ООО «Брижит» для благоустройства территории здания автомойки по договору аренды от 17.02.2015 №012225 на основании статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции - до 01.03.2015) и Положения о порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством на территории городского округа «Город Калининград» (новая редакция), утвержденного решением городского Совета депутатов Калининграда от 21.01.2015 №25.

Перечисленное выше имущество (здание и земельные участки) выбыло из владения первоначального собственника/арендатора (ООО «Брижит») в связи с реализацией на торгах в рамках процедуры реализации имущества должника (банкрота).

Как следует из информационного сообщения, размещенного на электронной торговой площадке (МЭТС) по проведению коммерческих торгов по банкротству ЕФРСБ (https://m-ets.ru/generalView7icM 36614330), предметом торгов, организованных конкурсным управляющим ООО «Брижит», фактически являлся имущественный комплекс, состоявший из зданий, сооружений (Лот №1) и земельных участков № 4 (Лот №1) и № 91 (Лот №2).

Согласно протоколу №35195-ОАОФ/1 от 19.03.2019 о результатах проведения открытых торгов по лоту №1, организованных конкурсным управляющим ООО «Брижит» ФИО4, здание автомойки вместе с правом аренды земельного участка № 4 было приобретено ФИО5

В связи с обслуживающим статусом земельного участка № 91 после завершения торгов по лоту № 2 победитель торгов (ФИО6 -правопредшественник истца) от подписания протокола подведения итогов торгов отказался, считая, что после приобретения имущества по Лоту №1 права и обязанности по договору аренды обслуживающего земельного участка уже и так перешли к ФИО5 по принципу следования (автоматически) в соответствии с правовыми положениями статей 135 и 387 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), следовательно, рыночная стоимость права требования в отношении предоставления в аренду сроком до 11.11.2053 этого земельного участка уже включена в стоимость Лота №1, в связи с чем, реализация прав аренды по договору от 17.02.2015 012225 в составе Лота № 2 является повторной.

Впоследствии все объекты, приобретенные по Лоту № 1, ФИО5 продала ФИО6, а затем ФИО6 подарила их ФИО1 (истцу).

После завершения процедуры реализации имущества должника и исключении сведений об ООО «Брижит» из ЕГРЮЛ Администрацией было направлено заявление (отказ от договора) об исключении из ЕГРН сведений об обременении спорного земельного участка арендной.

Истица, полагая, что в силу прямого действия закона после приобретения ИП ФИО1 зданий и сооружений автомойки вместе с арендой основного земельного участка № 4, вспомогательный земельный участок № 91 перешёл в ее владение (несмотря на отсутствие соглашения об изменении первоначальной редакции договора аренды), что не признано ответчиком, инициировала рассматриваемый иск в суд.

Суд находит требования ИП ФИО1 подлежащими удовлетворению, исходя из нижеследующего.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно статье 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 387 ГК РФ права кредитора по обязательству могут автоматически переходить к другому лицу на основании закона.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 3 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение по всем условиям использования этого имущества было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что такое соглашение связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

Администрация, возражая против требования Предпринимателя, указывала, что с 01.03.2015 законодательно не предусмотрено понятие единого гражданского оборота земельных участков, предоставление в аренду земельных участков в настоящее время проводится на основании конкурентных процедур.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае заключение договора аренды земельного участка № 91, предоставленного органом местного самоуправления в рамках процедур, предусмотренных местными нормативно-правовыми актами, имело место до 01.03.2015.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2).

Согласно статье 34 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), в редакции, действовавшей до 01.03.2015, порядок, условия и критерии, предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, устанавливались нормативно-правовыми актами представительных органов местного самоуправления для территорий соответствующих муниципальных образований.

На территории городского округа «Город Калининград» на момент заключения договора действовал порядок, утвержденный решением городского Совета депутатов Калининграда от 21.01.2015 № 25, в соответствии с которым допускалось предоставление без торгов в аренду сроком на 49 лет земельных участков в соответствии с установленными им процедурами для целей размещения (организации) парковок автомобилей, в том числе к зданию, строению или сооружению, принадлежащему на праве собственности или ином вещном праве заявителю (п. 1.8.5, 1.13.4 и 1.16 Порядка).

Таким образом, указанный договор в полной мере соответствовал требованиям закона и муниципального нормативно-правового акта, действовавшим на момент его заключения.

Условиями договора аренды от 17.02.2015 №012225 установлено, что лицо, выступающее в обязательстве (договоре) на стороне арендатора, вправе требовать от должника (арендодателя) соблюдения указанного права в течение всего срока, на который был передан арендуемый земельный участок (до 11.11.2053).

Также условиями указанного договора аренды установлено, что во всех случаях изменения субъектного состава правоообладателей указанной недвижимости арендатором земельного участка № 91 каждый раз будет признаваться новый собственник здания автомойки, расположенного на земельном участке № 4.

Условиями договора установлено, что земельный участок № 91 может быть использован исключительно для целей, указанных в пункте 1.3 договора, а именно для благоустройства территории к зданию автомойки.

Также одним из условий договора аренды от 17.02.2015 №012225 являлся срок аренды до 11.11.2053, какой был предусмотрен договором аренды от 12.11.2004 № 78-ФС, заключенным между ООО «Брижит» (должником) и Территориальным управлением Росимущества по Калининградской области (его правопредшественником), для главного земельного участка № 4.

Правоотношения по поводу аренды земельных участков №4 (главный) и №91 (обслуживающий) были оформлены различными договорами, однако стороны договора аренды от 17.02.2015 №012225, следуя требованиям Положения, в пункте 3.2 договора согласовали, что предоставленный в аренду земельный участок обременён правом совместного и одновременного гражданского оборота с правом на земельный участок №4.

Согласно принципу следования принадлежности судьбе главной вещи, установленному в статье 135 ГК РФ, в случае передачи прав арендатора на основной земельный участок (главную вещь) конкретному лицу к нему также переходят права арендатора на обслуживающий земельный участок (принадлежность) вне зависимости от того, что соответствующее арендное обязательство возникло из отдельного договора аренды.

Следует отметить, что аналогичная позиция была изложена в письме 29.08.2017 № Из-КМИ-21/7082 Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации ГО «Город Калининград» в адрес ФИО6

Исходя из положений статей 387-389 ГК РФ после приобретения ИП ФИО1 зданий и сооружений автомойки вместе с арендой основного земельного участка №4, вспомогательный земельный участок №91 перешёл во владение истца, несмотря на отсутствие соглашения об изменении первоначальной редакции договора аренды (о замене лица).

В рассматриваемом случае, Администрация, обратившись за прекращением записи в ЕГРН о существующем в действительности обременении этого земельного участка арендой, необоснованно посчитало, что с момента исключения из ЕГРЮЛ сведений о первоначальном арендаторе данного имущества (ООО «Брижит») действие договора аренды от 17.02.2015 №012225 и возникшего из него обязательства прекратилось.

Прекращение записи об обременении земельного участка № 91 правом требования о его предоставлении в аренду предыдущему арендатору (ООО «Брижит») не прекратило само арендное обязательство и не лишило истца правомочий владения и пользования данным земельным участком, которые возникли в силу непосредственного действия указанного выше императивного правила и вплоть до настоящего времени продолжают осуществляться.

Как следует из пояснений представителя истца и подтверждается материалами дела на (т. 1 л.д. 73-85) факт единого землепользования подтверждается размещением в пределах земельного участка № 91 благоустроенного проезда и автостоянки, обслуживающих земельный участок № 4, на котором располагается автомойка, принадлежащая истцу.

Из материалов дела усматривается, что спорный земельный участок № 91 имеет тротуарную плитку и бордюры, за счет укладки которых обустроены автостоянка и проезд к зданию автомойки; самостоятельного хозяйственного назначения не имеет, не является землей общего пользования в смысле, придаваемого ему положениями пункта 12 статьи 85 ЗК РФ, пункта 12 статьи 1 ГрК РФ.

Согласно выписке из ЕГРН видом разрешенного использования земельного участка № 91 значится «для благоустройства территории к зданию автомойки».

Таким образом, спорный земельный участок № 91 необходим для использования автомойки, находящейся на земельном участке № 4, указанные земельные участки, ранее исходя из условий договоров аренды, составляли единое землепользование.

Исходя из изложенного, требование истца суд находит подлежащим удовлетворению.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать договор аренды земельного участка от 17.02.2015 №012225 заключенным.

Признать обременение земельного участка с кадастровым номером 39:15:150524:91 правом аренды в пользу ИП ФИО1 (ИНН <***>/ОГРНИП <***>) на основании договора от 17.02.2015 №012225.

Изменить правоотношение по аренде земельного участка путём перевода прав и обязанностей арендатора по договору от 17.02.2015 №012225 на ИП ФИО1 (ИНН <***>/ОГРНИП <***>).

Взыскать с Администрации ГО «Город Калининград» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины 18 000 рублей.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Калининградской области в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый Арбитражный апелляционный суд.

Судья А.В. Брызгалова