Решение от 27 июня 2024 г. по делу № А21-14231/2023

Арбитражный суд Калининградской области

ул. Рокоссовского, д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@ arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №

А21-14231/2023
г. Калининград
28

июня

2024 года
Резолютивная часть решения оглашена 26.06.2024.

Полный текст решения изготовлен 28.06.2024.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Зинченко С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Оксенчук А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, Калининградская область, пос. Взморье)

к Администрации муниципального образования «Светловский городской округ» Калининградской области (ОГРН <***>; 238340, <...>)

о расторжении договора аренды № 53 земельного участка от 12.09.2022, взыскании 1 962 820 руб. арендной платы,

третье лицо: Министерство градостроительной политики Калининградской области,


при участии:

от истца: ФИО2, доверенность, удостоверение адвоката,

ФИО3, доверенность, удостоверение адвоката;

от ответчика: ФИО4, доверенность, паспорт, диплом;

от третьего лица: не явился, извещен;

установил:

согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 20.05.2022 земельный участок с КН 39:18:010024:1938 имел вид разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка.

28.07.2022 Администрация опубликовала извещение о проведении аукциона по продаже права аренды указанного земельного участка с разрешенным использованием: среднеэтажная жилая застройка.

По результатам аукциона 12.09.2022 с гр. ФИО1 заключен договор аренды № 53, согласно п. 1.1 которого разрешенное использование земельного участка: среднеэтажная жилая застройка.

Однако после заключения договора, получения ГПЗУ и предварительных переговоров с проектировщиками выяснилось, что строительство среднеэтажных жилых домов на указанном земельном участке невозможно, поскольку вид разрешенного использования – среднеэтажная жилая застройка - не соответствует:

-Генеральному плату Светловского городского округа Калининградская области, утвержденному постановлением Правительства Калининградской области от 29.06.2021 № 375, так как он расположен в функциональной зоне – зона застройки малоэтажными жилыми домами – до 4 этажей включительно,

-принятым на основании Генерального плана Светловского городского округа Калининградской области от 29.06.2021 Правилам землепользования и застройки Светловского городского округа Калининградской области от 23.12.2022, утвержденных приказом Министерства градостроительной политики Калининградской области № 528 от 23.12.2022.

Таким образом, по мнению истца, вид разрешенного использования земельного участка, определенный администрацией при его формировании и выставлении на торги, не соответствовал Генеральному плану Светловского городского округа Калининградской области, о чем было известно администрации, поскольку:

-Управление архитектуры и градостроительства МО Светловский городской округ участвует в комиссии по подготовке правил землепользования и застройки муниципальных образований Калининградской области согласно приказу Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области,

-07.12.2020 подготовлено заключение № 4 о результатах общественных обсуждений проекта генерального плана МО «Светловский городской округ»,

-07.12.2020 составлен протокол № 4 общественных обсуждений проекта генерального плана МО «Светловский городской округ».

По указанному договору предприниматель перечислил администрации 1 962 820 руб. в качестве задатка и арендной платы.

Направленная ИП ФИО1 администрации претензия с требованием о расторжении договора аренды и возвращении денежных средств оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Министерства градостроительной политики Калининградской области.

В отзыве на исковое заявление администрация просила отказать в удовлетворении иска, министерство представило письменные пояснения по делу.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои требования и возражения.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя министерства, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Рассмотрев материалы дела и заслушав пояснения представителей, суд не находит оснований для удовлетворения искового заявления по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» установлено, что к вопросам местного значения городского округа относится утверждение документации по планировке территории.

Данные положения согласуются с положениями ст. 45, 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которыми определено, что решения о подготовке документации по планировке территорий принимаются уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления, за исключением случаев, указанных в ч. 1.1 и 12.12 настоящей статьи; решение о подготовке документации по планировке территории применительно к территории поселения, территории городского округа, за исключением случаев, указанных в ч. 2 - 4.2 и 5.2ст. 45 настоящего Кодекса, принимается органом местного самоуправления поселения, органом местного самоуправления городского округа по инициативе указанных органов либо на основании предложений физических или юридических лиц о подготовке документации по планировке территорий.

Статьей 8.2 ГрК РФ установлено, что полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъектов Российской Федерации в области градостроительной деятельности, установленные настоящим Кодексом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном ч. 1.2 ст. 17 Закона № 131.

Законом Калининградской области от 30.11.2016 № 19 «О перераспределении полномочий в области градостроительной деятельности между органами государственной власти и органами местного самоуправления муниципальных образований Калининградской области» полномочия по принятию решения о подготовке документации по планировке территории применительно к территории муниципальных образований Калининградской области, обеспечение подготовки по планировке территории, принятие решения об утверждении документации по планировке территории для размещения объектов, указанных в ч. 4, 4.1 и 5 - 5.2 ст. 45 ГрК РФ, подготовленной в том числе лицами, указанными в п. 3 и 4 ч. 1.1 ст. 45 ГрК РФ, о внесении изменений в такую документацию, об отмене такой документации или ее отдельных частей, о признании отдельных частей такой документации не подлежащими применению перераспределены уполномоченному Правительством Калининградской области органу государственной власти Калининградской области.

Согласно положению о Министерстве градостроительной политики Калининградской области, утвержденному постановлением Правительства Калининградской области от 03.03.2022 № 107, министерство является органомисполнительной власти Калининградской области, осуществляющим функции попроведению государственной политики в области градостроительной деятельности,координации деятельности в сфере градостроительства, обеспечению деятельностипо развитию территорий, территориальномуградостроительному зонированию, планировке территорий, по оказанию государственных услуг, управлению государственным имуществом в сфере градостроительства и территориального планирования.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (ст. 1, 7, 42 Земельного кодекса Российской Федерации).

Регламентация градостроительной деятельности имеет целью в первую очередь обеспечение комфортных и благоприятных условий проживания, комплексный учет потребностей населения и устойчивое развитие территорий, и необходима для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области. При этом нормативное регулирование застройки территорий городских и сельских поселений, как следует из ГрК РФ, осуществляется в соответствии с этим кодексом и основанными на его положениях актами территориального планирования и градостроительного зонирования.

Градостроительное зонирование, согласно п. 6 ст. 1 ГрК РФ, - это разделение территорий городов и других муниципальных образований на зоны в целях установления для каждой из них соответствующих градостроительных регламентов.

К документам градостроительного зонирования относятся правила землепользования и застройки, в которых определяются территориальные зоны, устанавливающие допускаемые нормативы строительной деятельности в той или иной территориальной зоне, и градостроительные регламенты для этих зон - нормативные ограничения градостроительной деятельности, вводимые в зависимости от целей использования земельных участков (жилые, торговые, промышленные и т.д.), их размеров, высоты и объема объектов капитального строительства, плотности застройки (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2017 №10-П).

Градостроительные регламенты в силу прямого указания закона обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от формы собственности и иных прав на земельные участки (п. 3 ст. 85 ЗК РФ).

При этом пп. 2 п. 1 ст. 40, ст. 42, п. 4 ст. 85 ЗК РФ устанавливают требования о безусловном исполнении градостроительных регламентов и возможности осуществления строительства новых объектов недвижимости только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Спорный земельный участок согласно данным публичной кадастровой карты расположен по адресу: <...> имеет вид разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка», дата присвоения кадастрового номера 25.06.2019.

На момент проведения аукциона и заключения договора аренды, равно как и в настоящее, в соответствии с Генеральным планом МО «Светловский городской округ» Калининградской области, утвержденным постановлением Правительства Калининградской области от 29.06.2021 № 375, спорный земельный участок отнесен к функциональной зоне - зона застройки малоэтажными жилыми домами (до 4 этажей, включая мансардные), предназначенной для застройки преимущественно малоэтажными жилыми домами и индивидуальными жилыми домами, домами блокированной жилой застройки, сопутствующими объектами в сфере услуг первичной ступени культурно-бытового, коммунального, социального обслуживания, а также сопутствующей инженерной транспортной инфраструктурой.

Действовавшими на дату проведения аукциона и заключения между администрацией и предпринимателем договора аренды Правилами землепользования и застройки МО «Светловский городской округ» Калининградской области, утвержденными решением окружного Совета депутатов Светловского городского округа от 14.12.2016 № 98, спорный земельный участок был отнесен к зоне застройки среднеэтажными и малоэтажными жилыми домами (Ж-2).

В соответствии с п. 156 названных Правил зона застройки среднеэтажными и малоэтажными жилыми домами установлена для обеспечения правовых условий строительства, реконструкции и эксплуатации многоквартирных домов этажностью не выше восьми надземных этажей, включая мансардный, а также сопутствующей инфраструктуры и объектов обслуживания населения преимущественно местного значения, коммунально-бытового назначения, стоянок автомобильного транспорта, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду, иных объектов согласно градостроительным регламентам.

Вместе с тем, в ч. 3 ст. 9, ч. 9 и 10 ст. 31, п. 2 ч. 1 ст. 34 ГрК РФ закреплен принцип первичности генерального плана городского округа как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего в себе долгосрочные ориентиры их развития, перед правилами землепользования и застройки.

Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану, в том числе в части картографического материала, которым устанавливаются территориальные зоны, является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования (ч. 15 ст. 35 ГрК РФ).

В связи с изложенным, приказом Министерства градостроительной политики Калининградской области от 23.12.2022 № 528 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования «Светловский городской округ» Калининградской области, которыми спорный земельный участок отнесен к зоне Ж-3 «Зона застройки малоэтажными жилыми домами», соответствующей функциональной зоне, установленной Генеральным планом.

В соответствии с п. 178 указанных Правил зона застройки малоэтажными жилыми домами установлена для обеспечения возможности строительства, реконструкции и эксплуатации преимущественно малоэтажных (до 4 надземных этажей, включая мансардный) многоквартирных домов, индивидуальных жилых домов, домов блокированной жилой застройки и сопутствующих объектов в сфере услуг первичной ступени культурно-бытового, коммунального, социального обслуживания, а также сопутствующих объектов инженерной и транспортной инфраструктур.

При этом на основании постановления Администрации муниципального образования «Светловский городской округ» Калининградской области № 1344 от 30.12.2021 в период с 13.01.2022 по 24.02.2022 в отношении проекта Правил, предусматривавшего, в том числе, изменение территориальной зоны в отношений спорного земельного участка в целях приведения ее в соответствие с функциональной зоной, установленной Генеральным планом, были проведены общественные обсуждения.

Указанное постановление, а также проект Правил были размещены на официальном сайте администрации.

Таким образом, на дату организации и проведения аукциона, на дату заключения договора по итогам открытого аукциона, было достоверно известно об установленной градостроительной документацией функциональной зоне, а также о планируемом изменении территориальной зоны в отношении спорного земельного участка.

В соответствии со ст. 2 ГК РФ под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность.

Истцом не доказано предоставление ему администрацией недостоверной информации об ограничениях в использовании земельного участка в соответствии с разрешенным использованием как на момент проведения аукциона, так и на момент заключения договора аренды.

При изложенных обстоятельствах оплаченная истцом при подаче искового заявления государственная пошлина возмещению не подлежит.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления индивидуального предпринимателя ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.


Судья С.А. Зинченко