Решение от 28 декабря 2023 г. по делу № А04-9246/2023

18/2023-127199(1)


Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48 http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А04-9246/2023
г. Благовещенск
28 декабря 2023 года
резолютивная часть решения объявлена 25 декабря 2023 года, арбитражный суд в составе судьи: Чумакова Павла Анатольевича,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании иск Комитета по управлению имуществом Ивановского района (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 304282721200012, ИНН <***>)

о расторжении договора аренды

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Среднебельский элеватор» (ОГРН <***>, ИНН <***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Амурской области

при участии в заседании: от ответчика – ФИО3, уд.адв., по дов. от 20.09.2021;

от ООО «Среднебельский элеватор» – ФИО4, уд.адв., по дов. от 01.09.2023, остальные лиц не явились, извещены,

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратился Комитет по управлению имуществом Ивановского района (далее – истец, Комитет) к ИП ФИО2 (ответчик, предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка № 203/13-ЗУ от 26.11.2013, предназначенного для сельскохозяйственного производства (либо жилищного или иного строительства) в установленный законом срок; обязании индивидуального предпринимателя ФИО2 передать по акту приема-передачи Комитету по управлению имуществом Ивановского района земельный участок с кадастровым номером 28:14:010311:1, из категории земель «земли населенных пунктов», разрешенное использование: для производственных целей; местонахождение: <...>; общей площадью: 110 652 кв.м.

В обоснование иска комитет ссылается на неиспользование спорного участка с момента заключения договора аренды.

Ответчик в отзыве указал, что при заключении договора арендодатель не предупредил арендатора о том, что на указанном земельном участке присутствуют зарегистрированные объекты недвижимости, принадлежащие другому лицу. В августе 2018 года в адрес ИП ФИО2 поступила претензия от ООО «Среднебельский элеватор», в которой ФИО2 был уведомлен о том, что Решением Благовещенского городского суда от 12.03.2018 была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности от ФИО5 на ООО «Среднебельский элеватор» на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 28:14:01011:1. О наличии каких-либо правопритязаний со стороны третьих лиц на земельный участок ИП ФИО2 до указанной даты уведомлен не был. При этом арендованный участок, находящийся за пределами фундаментов объектов недвижимости, принадлежащих ООО «Среднебельский элеватор», ИП Глава КФХ ФИО2 своевременно убирает, очищает от растительности.

ООО «Среднебельский элеватор» позицию ответчика поддержало, указав, что в пределах земельного участка с кадастровым номером 28:14:010311:1 расположены объекты недвижимости, принадлежащие ООО «Среднебельский элеватор» на праве собственности.

Управление Росреестра по Амурской области в отзыве указало, что в пределах земельного участка с кадастровым номером 28:14:010311:1 расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 28:14:000000:3492, 28:14:000000:3840, 28:14:010311:88, 28:14:010311:78, 28:14:01.0311:81, 28:14:010311:77, 28:14:010311:76, 28:14:010311:91, 28:14:010311:74, 28:14:010311:89, 28:14:010311:95, 28:14:010311:80, 28:14:010311:93, 28:14:010311:92, 28:14:010311:84.

Остальные лица отзыв на иск не представили.

В судебном заседании 25.12.2023 представители участвующих лиц настаивали на своих позициях с учетом письменных дополнений.

В судебном заседании судом на основании ст. 66 АПК РФ отказано в удовлетворении ходатайства истца о запросе в архиве арбитражного суда Амурской области гражданского дела по банкротству ОАО «Среднебельское хлебоприемное предприятие», а также о запросе в МИ ФНС № 6 по Амурской области документов по ликвидации и имуществу ОАО «Среднебельское хлебоприемное предприятие» ввиду необоснованности данного ходатайства с учетом предмета настоящего спора.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие истца, Управления Росреестра по Амурской области, ППК «Роскадастр».

Исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Согласно выписке из ЕГРН от 03.10.2023 земельный участок с кадастровым номером 28:14:010311:1 из категории земель «земли населенных пунктов» с разрешенным использованием «для производственных целей» имеет статус «ранее учтённый».

На основании постановления администрации Ивановского района от 26.11.2013 № 1164 «О предоставлении в аренду земельного участка» между Комитетом по управлению имуществом Ивановского района (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2(арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 26.11.2013 № 203/13-ЗУ (далее - Договор), на основании которого арендатору во временное владение и пользование на срок с 26.11.2013 по 25.11.2062 передан земельный участок с кадастровым номером 28:14:010311:1 общей площадью 110 652 кв. м., категория земель «земли населенных пунктов», разрешенное использование «для производственных целей»; местоположение: <...>.

Факт передачи земельного участка арендатору подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 26.11.2013.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра 19.12.2013, номер государственной регистрации: 28-28-01/202/2013-226.

Актом осмотра № 43 от 09.09.2019 указанного земельного участка было установлено, что земельный участок кадастровым номером 28:14:010311:1 зарос сорной растительностью, не используется по назначению.

Согласно акту выездного обследования от 23.08.2022 № 34 на земельном участке с кадастровым номером 28:14:010311:1 с видом разрешенного использования: для производственных целей отсутствуют признаки, свидетельствующие о ведении производственной деятельности. Земельный участок не огорожен, захламлен строительным и бытовым мусором, зарастает древесной кустарниковой и сорной растительностью.

Актом № от 11.08.2023 № 15 так же зафиксировано, что земельный участок с кадастровым номером 28:14:010311:1 захламлен строительным и бытовым мусором, зарастает древесной, кустарниковой и сорной растительностью свыше 30 см.

Указанные акты составлены должностными лицами комитета по управлению имуществом Ивановского района с приложением фотоснимков.

Кроме того, в настоящее время на спорном земельном участке располагаются 13 объектов недвижимости с кадастровыми номерами 28:14:0010311:74, 28:14:0010311:76, 28:14:0010311:77, 28:14:0010311:78, 28:14:0010311:80, 28:14:0010311:81, 28:14:0010311:84, 28:14:0010311:88, 28:14:0010311:89, 28:14:0010311:91, 28:14:0010311:92, 28:14:0010311:93, 28:14:0010311:95, принадлежащих ООО «Среднебельский элеватор» на праве собственности, что подтверждается выписками из ЕГРН от 03.10.2023.

С учетом изложенных обстоятельств, комитетом 08.09.2022 (исх.1027) в адрес ИП ФИО2 была направлена претензия, в которой указано на существенные нарушения условий договора аренды земельного участка № 203/13-ЗУ от 26.11.2013.

В ответе на претензию ИП ФИО2 указал на наличие оснований у комитета для обращения в суд от своего имени с иском к ООО «Среднебельский элеватор» о прекращении права собственности на бесхозяйно содержимые объекты недвижимости.

Согласно отчету об отслеживании почтового направления с номером 67693076000118 15.10.2022 Главой Ивановского муниципального округа ИП ФИО2 было направлено письмо от 12.10.2022, в котором указано, что: «На основании договора аренды земельного участка от 26.11.2013 № 203/13-ЗУ, Вы являетесь арендатором земельного участка с кадастровым номером 28:14:010311:1, из категории земель: Земли населенных пунктов, разрешенное использование: Для производственных целей, местоположение: Амурская обл. ул. Папулова, д. 46, общей площадью 110652 кв. м.

Подпунктами 5.2.3., 5.2.4. пункта 5. 2. Договора отмечено, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, осуществлять мероприятия по охране пользования природным объектом. В случае неисполнения или ненадлежащего использованию земель в соответствии с их целевым назначением собственник земельного участка (лицо, не являющееся собственником земельного участка) может быть привлечен к юридической ответственности в соответствии с законодательством РФ».

По результатам выездной проверки было установлено, что на земельном участке отсутствую признаки его использования в соответствии с разрешенным использованием, земельный участок захламлен строительным-и бытовым мусором, зарастает древесной кустарниковой и сорной растительностью.

Согласно п. п. 4.1.1. п. 4. 1. Договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора при не использование земельного участка, а также в случае его загрязнения, захламления.

В письме ответчику было предложено в течении 10 дней с момента его получения письма расторгнуть договор аренды.

На указанное письмо ответа от ИП ФИО2 не последовало.

27.06.2023 (исх. 04/2603) администрацией Ивановского муниципального округа Муковнину Д.А. было направлено еще одно письмо с аналогичным содержанием, в ответ на которое Муковнин Д.А. сообщил, что он надлежащим образом исполняет условия договора аренды, своевременно очищает участок от мусора и насаждений, следовательно, оснований для досрочного расторжения договора аренды не имеется. При этом ООО «Среднебельский элеватор», являющийся собственником находящихся на земельном участке остатков зданий в руинообразном состоянии, не предпринимает никаких мер по надлежащему содержанию принадлежащих ему объектов недвижимости.

Также предприниматель обратил внимание на то, что свое право свое право на расторжение договора аренды земельного участка № 203/13-ЗУ от 26.11.2013 по основаниям нахождения на нем объектов недвижимости, принадлежащих ООО «Среднебельский элеватор», Комитет по управлению имуществом Ивановского района реализовал путем подачи иска о расторжении договора. Решением Арбитражного суда Амурской области от 08.12.2021 по делу А04-9554/2021 в удовлетворении иска было отказано.

Полагая, что в силу со ст. ст. 42 и 46 ЗК РФ, ИП ФИО2 должен был приступить к использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением в течении трех лет, поскольку разрешенным использованием указанном в договоре аренды является «для производственных целей», что подразумевает под собой то или иное строительство, а с момента заключения договора аренды земельного участка с ФИО2 прошло более 9 лет и доказательств использования земельного участка ответчиком представлено не было, комитет обратился в суд с настоящим иском.

Оценив изложенные обстоятельства, материалы дела, суд счел исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1, 3 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно положениям пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. Обстоятельства,

указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В силу абзаца 2 статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.

В силу абзаца 6 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В пункте 4.1 договора аренды земельного участка № 203/13-ЗУ от 26.11.2013 закреплено условие о возможности досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в перечисленных в нем случаях, в том числе при использовании земельного участка не по целевому назначению, при неиспользовании земельного участка, а также в случае загрязнения, захламления земельного участка и прилегающей территории.

Как видно из материалов дела и не опровергнуто ответчиком, земельный участок кадастровым номером 28:14:010311:1 не огорожен, захламлен строительным и бытовым мусором, зарастает древесной кустарниковой и сорной растительностью свыше 30 см и не используется по назначению, указанному в договоре аренды.

Изложенные выше обстоятельства фиксировались истцом посредством составления актов осмотра, начиная с сентября 2019 года.

Исследовав доводы и документы ответчика о том, что при заключении договора арендодатель не предупредил арендатора о наличии на указанном земельном участке зарегистрированных объектов недвижимости, принадлежащих другому лицу, а также о том, что арендованный участок, находящийся за пределами фундаментов объектов недвижимости, принадлежащих ООО «Среднебельский элеватор», ИП ФИО2 своевременно убирает, очищает от растительности, судом учтено следующее.

Согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены ст. 612 ГК РФ. В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных п. 1 данной статьи действий, в частности, потребовать досрочного расторжения договора.

26.11.2013 сторонами заключен договор аренды земельного участка от № 203/13-ЗУ с подписанием акта приема-передачи земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 28:14:010311:1, согласно которому принимающая сторона – арендатор

в отношении принимаеомого земельного участка, в том числе в отношении его состояния и площади (110 652 кв.м.) возражений не имела.

При этом по сведениям ответчика, в августе 2018 года в адрес ИП ФИО2 поступила претензия от ООО «Среднебельский элеватор», в которой ФИО2 был уведомлен о том, что решением Благовещенского городского суда от 12.03.2018 была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности от ФИО5 на ООО «Среднебельский элеватор» на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 28:14:01011:1.

При таких обстоятельствах, ответчик непосредственно после заключения договора аренды имел правовую возможность потребовать досрочного расторжения договора или, начиная с августа 2018 года, приступить к освоению и использованию спорного земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием «для производственных целей» в той площади, которая не занята фундаментами, принадлежащими ООО «Среднебельский элеватор».

Однако, в нарушение положений ст. 65 АПК РФ ответчиком соответствующих доказательств не представлено и не опровергнуты доводы истца о не использовании участка полностью и захламлении арендуемого участка.

Судебные споры между ответчиком и ООО «Среднебельский элеватор» в отношении признания отсутствующим права собственности на объекты недвижимости, находящиеся в разрушенном состоянии, а также принятие предпринимателем мер по получению разрешительной документации на железнодорожный подъезд, предложение истцу (в ответ на претензию от 14.08.2023) размежевать земельный участок, к указанным выше доказательствам не относятся.

В материалах дела также отсутствуют доказательства того, что ответчиком по собственной инициативе предпринимались активные меры по освоению земельного участка, начиная с момента заключения договора аренды - 26.11.2013, связанные, в том числе с взаимодействием с арендодателем, а не с судебными тяжбами с ООО «Среднебельский элеватор» в отношении признания отсутствующим права собственности на объекты недвижимости.

При этом ответчиком не учтено, что само по себе наличие на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих третьему лицу (фундаментов зданий), не являлось правовым препятствием для уборки земельного участка в площади, предусмотренной договором аренды и законного использования земельного участка в части не занятой остатками зданий.

Поскольку ИП ФИО2 длительное время (в течение более 9 лет) не использовал спорный земельный участок по его целевому назначению, постольку данное нарушение ответчиком условий договора является существенным, а потому достаточным основанием для расторжения договора аренды от 26.11.2013 в соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В добровольном порядке, в том числе в ходе судебного разбирательства ответчик расторгнуть договор не пожелал, в связи с чем иск следует удовлетворить.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ, ст. 333.21 НК РФ с ИП ФИО2 подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6000 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 110, 170, 174, 180 АПК РФ, суд решил иск удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 203/13-ЗУ от 26.11.2013.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304282721200012, ИНН <***>) передать по акту приема-передачи Комитету по управлению имуществом Ивановского района земельный участок с кадастровым номером 28:14:010311:1, из категории земель «земли населенных пунктов», разрешенное использование: для производственных целей; местонахождение: <...>; общей площадью: 110 652 кв.м.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2

(ОГРНИП 304282721200012, ИНН 281600044270) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск).

Судья П.А. Чумаков