Постановление от 27 июня 2024 г. по делу № А82-9461/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Нижний Новгород Дело № А82-9461/2023

28 июня 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25.06.2024.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Кислицына Е.Г., судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.,

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заявителя – жилищно-строительного кооператива «Сосновые аллеи»

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 22.12.2023 и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 29.02.2024

по делу № А82-9461/2023

по заявлению жилищно-строительного кооператива «Сосновые аллеи» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконным решения муниципального казенного учреждения «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» (ОГРН <***>, ИНН <***>), выраженного в письме от 26.04.2023 № 3007, об отказе в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка и об обязании его заключить,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, – администрация Ярославского муниципального района Ярославской области (ОГРН <***>, ИНН <***>),

и у с т а н о в и л :

жилищно-строительный кооператив «Сосновые аллеи» (далее – Кооператив) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением о признании незаконным отказа муниципального казенного учреждения «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» (далее – Учреждение) в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 16.05.2022 № 189/1,

предусматривающего передачу арендатором прав и обязанностей лишь с условием уведомления об этом арендодателя, а не получения его предварительного согласия; об обязании Учреждения заключить дополнительное соглашение к договору.

Иск предъявлен на основании статьи 22 (пункт 9) Земельного кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что отказом Учреждения нарушаются права Кооператива как арендатора земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Ярославского муниципального района Ярославской области.

Арбитражный суд Ярославской области решением от 22.12.2023, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 29.02.2024, отказал в иске. Суды исходили из того, что договор аренды от 16.05.2022 № 189/1, даже с учетом соглашения к нему от 02.11.2022 № 1, заключен на срок менее пяти лет и, соответственно, арендатор не имеет права передать свои права и обязанности по нему без согласия арендодателя.

Кооператив не согласился с принятыми судебными актами и обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просил их отменить.

По мнению кассатора, после подписания соглашения № 1 к договору аренды земельного участка общий срок действия договора был увеличен до шести лет (с 2022 года по 2028 год), что в силу статьи 22 (пункт 9) Земельного кодекса Российской Федерации является основанием для заявленного изменения условий договора.

Учреждение в отзыве на кассационную жалобу возразило относительно доводов заявителя, просило оставить жалобу без удовлетворения.

Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации Учреждение (арендодатель) и Кооператив (арендатор) заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером 76:17:107101:16947 от 16.05.2022 № 189/1 для завершения строительства расположенного на нем объекта незавершенного строительства, без проведения торгов, во исполнение определения Арбитражного суда Ярославской области от 05.08.2021 по делу о банкротстве № А82-3300/2013, согласно которому Кооперативу переданы права застройщика на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:17:107101:12974 и земельный участок, площадью 28 108 квадратных метров, выделенный из земельного участка с кадастровым номером 76:17:107101:226.

Пунктами 3.3.2 и 3.3.3 договора аренды предусмотрено право арендатора на передачу земельного участка в субаренду в пределах срока договора с письменного согласия арендодателя, а также право на передачу прав и обязанностей по договору аренды

земельного участка третьему лицу, в том числе право отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка с письменного согласия арендодателя.

Срок действия договора аренды земельного участка от 16.05.2022 № 189/1 установлен три года – с 28.04.2022 по 27.04.2025.

На основании части 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 58-ФЗ) соглашением от 02.11.2022 № 1 увеличен срок действия договора аренды земельного участка до 27.04.2028.

Истец, руководствуясь пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, 10.04.2023 обратился в Учреждение с заявлением о внесении изменений в пункты 3.3.2 и 3.3.3 договора, предусматривающим передачу прав и обязанностей по договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Учреждение письмом от 26.04.2023 № 3007 отказало в заключении дополнительного соглашения к договору аренды.

Кооператив посчитал, что отказом Учреждения нарушаются его права как арендатора земельного участка, и обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.19.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения указанного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Таким образом, законодательством предусмотрено однократное право приобретения земельного участка в аренду сроком на три года собственником расположенного на участке объекта недвижимости для завершения строительства.

До 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка,

предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка (часть 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ).

Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 названной статьи, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются (часть 4 статьи 8 Закона № 58-ФЗ).

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 названной статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (часть 5 статьи 8 Закона № 58-ФЗ).

Изучив и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды двух инстанций обоснованно отказали в иске.

Суды исходили из того, что фактическое действие договора аренды земельного участка в течение определенного периода не означает заключение договора аренды земельного участка на срок более пяти лет по смыслу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как верно отметили суды, спорный договор не является договором долгосрочной аренды. Изначально договор был заключен на три года – с 28.04.2022 по 27.04.2025. Последующее изменение срока действия договора соглашением № 1 от 02.11.2022 является продлением договора и не свидетельствует об изменении правового режима изначальной сделки, в части иных условий пользования земельным участком. В рассматриваемом случае заключение дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка для завершения строительства расположенного на нем объекта незавершенного строительства фактически является антикризисной мерой, предусмотренной законодателем, и гарантией прав застройщика, который не имел возможности надлежащим образом исполнить свои обязательства в связи с существенным изменением обстоятельств.

При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в иске.

Оснований для иного вывода у суда округа, исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов, не имеется, поскольку аргументы заявителя основаны на неверном толковании действующего законодательства в совокупности с обстоятельствами дела, не опровергают выводов судов, сделанных на основании установленных по делу обстоятельств и исследованных доказательств, и не свидетельствуют о наличии в решении и постановлении нарушений норм материального или процессуального права.

Несогласие кассатора с результатами оценки судами имеющихся в материалах дела доказательств и сделанными выводами достаточным основанием для отмены состоявшихся судебных актов не является, поскольку направлено на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных фактических обстоятельств, которая в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суде кассационной инстанции недопустима.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 22.12.2023 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 29.02.2024 по делу № А82-9461/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу жилищно-строительного кооператива «Сосновые аллеи» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Е.Г. Кислицын

Судьи С.В. Бабаев

В.Ю. Павлов