Решение от 23 марта 2021 г. по делу № А41-79640/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

23 марта 2021 года Дело №А41-79640/20

Резолютивная часть решения объявлена 17 марта 2021 года

Полный текст решения изготовлен 23 марта 2021 года.

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья Н.В. Плотникова ,при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Ип ФИО2 к ООО "АФД ЛЭНД" о расторжении договора аренды

При участии в судебном заседании- согласно протоколу.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Ип ФИО2 (далее- истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "АФД ЛЭНД" (далее- ответчик) о расторжении договора аренды здания и земельного участка № 14/12/15-1 от 14.12.2015г., обязании ответчика возвратить истцу арендованное по договору имущество.

Истец на удовлетворении исковых требований настаивал.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Рассмотрев исковые требования, суд установил следующее.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, в отзыве и письменных пояснениях, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено и следует из материалов дела, 14 декабря 2015 года между ООО "ВТД" (далее – арендодатель) и ООО "АФД ЛЭНД" (далее – арендатор) заключен Договор аренды здания и земельного участка, на котором оно расположено № 14/12/15-1 (далее – договор аренды), по условиям которого во временное владение и пользование ООО "АФД ЛЭНД" предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:21:0010220:98 площадью 1212 кв.м и нежилое здание (склад) площадью 1004,3 кв.м инв. № 095:031-1681, расположенные по адресу: <...> (далее – имущество), под организацию склада и торговли (п. 1.1, 1.3 договора аренды).

Срок действия договора установлен на 49 лет с 14 декабря 2015 года по 16 декабря 2064 года (п. 2.1 договора аренды).

За владение и пользование имуществом арендатор с 14 декабря 2015 года ежемесячно не позднее 20-го числа текущего месяца уплачивает арендодателю арендную плату в размере 50 000 рублей (п. 4.1 договора аренды).

Пунктами 5.2, 5.3 договора установлены права и обязанности арендатора.

29.10.2018г. в результате проведенных торгов ИП ФИО2 приобрел по договору купли-продажи №1 от 29.10.2018г. права собственности на объект, который был передан ответчику по спорному договору аренды.

Исковые требования мотивированы систематическим не исполнением со стороны ответчика требований п.п. 5.4.2, 5.4.5, 5.4.6, 5.4.8, 5.4.11, 5.4.12, 5.4.17 договора.

Так, 26.11.2019г. в ходе осмотра объекта истцом было установлено, что помещения №3,4,5, 6, 26 общей площадью 214, 1 кв.м. переданы в субаренду ИП Татосян. Д. В. по договору №01/01-19 от 31.12.2018г., которые используются для размещения офиса, производства туалетной бумаги, склада, в помещениях находятся производственное оборудование, работники, станки, ТМЦ.

Помещения были переданы ответчиком в субаренду под организацию производства и складов, что противоречит целевому назначению использования объекта аренды.

Согласно доводам истца, ответчиком также нарушаются следующие условия, а также Правила аренды: п. 5.4.5- объект находится в технически неисправном состоянии, не соответствует пожарным нормам; п.5.4.6- на объекте отсутствуют лица ответственные за соблюдение правил пожарной безопасности, охраны труда, охраны окружающей среды, п. 5.4.8- на объекте отсутствуют документы по осуществлению мер пожарной безопасности, а также иная документация, требуемая законом для реализации мер пожарной безопасности; п. 5.4.12- на объекте не производится систематическая уборка с привлечением специализированной организации, на объекте грязно; п. 5.4.17- на объекте не соблюдаются санитарные нормы, нормы техники безопасности, природоохранных правил.

Истец ссылается на то, что 25.11.2019г. им для конкретизации положений п. 5.4 договора аренды были разработаны правила аренды, которые также нарушаются ответчиком.

23.12.2019г. истец направил ответчику письменное уведомление о существенном нарушении условий договора аренды, нецелевого использования объекта. Ответчику было предложено в срок до 15.01.2020г. прекратить нецелевое использование объекта, предоставить истцу соответствующие доказательства.

Как указывает истец, ответчик в установленный срок не устранил допущенные нарушения.

Уведомлением от 16.01.2020 г. до ответчика доведено, что до сих пор ответчик не представил никакой информации об устранении каких-либо выявленных нарушений, и о том, что им нарушаются существенные условия договора аренды, т.к. имеет место нецелевое использование Объекта, также не исполняются требования п. 5.4 договора (п. 5.4.2, 5.4.5, 5.4.6, 5.4.8, 5.4.12, 5.4.17) и правила аренды от 25.11.2019 г. в полном объеме. Ответчик предупрежден о применении к нему штрафов.

Уведомлением от 30.01.2020 г. до ответчика доведено, что им продолжается нецелевое использование Объекта, требования положений Договора аренды не исполняются.

В связи с чем, ответчику предложено добровольно расторгнуть договор.

Уведомлением от 19.06.2020 г. до ответчика доведено, что им по прежнему продолжается нецелевое использование Объекта, нарушаются требования п. 5.4 договора (п. 5.4.2, 5.4.5, 5.4.6, 5.4.8, 5.4.12, 5.4.17). Ответчик предупрежден о применении к нему штрафов.

15.07.2020 г. на Объекте был проведен осмотр, в результате которого истцом установлено, что в помещениях 1,2,3,4,5,6 произведена перепланировка, в помещении 4 расположен швейный цех арендатора, в помещениях 7, 17 складированы вещи бывших субарендаторов.

Также установлено, что обязательства п.п. 5.4.2, 5.4.5, 5.4.6, 5.4.8, 5.4.12, 5.4.17 продолжают нарушаться, кроме того нарушен п. 5.4.11 - на объекте обнаружены перепланировки.

Уведомлением от 03.09.2020 г. истец уведомил ответчика о необходимости в двухнедельный срок прекратить на Объекте производственную деятельность, а также устранить все перепланировки Объекта, не соответствующие его технической документации, выполнить все требования договора аренды и предоставить исчерпывающие письменные доказательства их исполнения, выплатить штраф 1 000 000,00 рублей за полное неисполнение Правил аренды и п. 5.4 договора аренды.

16.09.2020 г. в адрес ответчика со ссылкой на п. 2 ст. 452 ГК РФ было отправлено письмо с уведомлением о том, что в случае не устранения всех ранее выявленных нарушений, в том числе устранения производства и перепланировок на Объекте, исполнения п. 5.4 договора аренды, Правил аренды и оплаты штрафа договор аренды будет считаться расторгнутым с 16.10.2020 г.

Факт направления уведомления от 16.09.2020г. подтверждается почтовой квитанцией с описью вложения, в связи с чем, доводы ответчика о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора отклоняются судом.

Оставление вышеназванных уведомлений истца без удовлетворения, послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Ответчик против исковых требований возражал, считает, что истцом не представлено доказательств нецелевого использования объекта договора аренды, так же как и не представлено доказательств нарушения ответчиком правил пожарной безопасности.

По мнению ответчика, представленное истцом заключение кадастрового инженера от 22.10.2020г. о проведении реконструкции объекта, не может быть принято в качестве допустимого и достаточного доказательства того, что арендатором были произведены перепланировки помещений.

В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Требования ИП ФИО2 о расторжении договора аренды и об обязании ответчика возвратить арендованное имущество основаны на п. 3 ст. 619 ГК РФ и ст. 622 ГК РФ

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно положениям статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Между тем, в соответствии с пунктом 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года № 11 при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Судом установлено, что в рамках дела №А41-10692/2019 были рассмотрены исковые требования ООО «Видновский Торговый дом» (предыдущий собственник и арендодатель) о расторжении спорного договора, заключенного с ответчиком.

В рамках указанного дела, истцом было также заявлено о нецелевом использовании объекта аренды, в связи с чем, ИП ФИО3 (субарендатор) был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Однако, 15.07.2020г. истец в ходе очередного осмотра объекта установил, что субарендатор ИП ФИО3 в спорном объекте отсутствует.

Следовательно, на момент рассмотрения дела, указанное нарушение ответчиком устранено.

Иных доказательств нецелевого использования объекта аренды истцом не представлено, из материалов дела не усматривается.

В материалах дела также отсутствуют доказательства нарушения ответчиком правил пожарной безопасности, не указано, какие именно нарушения противопожарной безопасности допущены ответчиком.

Доводы истца об осуществлении ответчиком перепланировок также не могут быть приняты в качестве достаточных доказательств существенного нарушения условий договора со стороны арендатора, поскольку суду не представлено доказательств того, что указанные перепланировки носят существенный и неустранимый характер, которые повлекли изменение параметров существующего здания, изменение несущих конструкций, функционального назначения помещений здания.

Истцом также не представлено доказательств того, что указанные в иске перепланировки были произведены ответчиком, поскольку из материалов дела не следует, что при заключении договора купли-продажи №1 от 29.10.2018г. истец производил осмотр имущества и анализ соответствия технической документации физическому состоянию объектов.

Пунктом 8.2 договора аренды предусмотрено, что невыполнение арендатором полностью или частично условий договора не является основанием к расторжению или прекращению договора.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Проанализировав по правилам ст.ст. 64, 67, 68, 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу о недоказанности истцом существенных нарушений ответчиком своих обязательств по договору, не приведено доказательств, каким образом, указанные в иске нарушения условий договора отразились на достижении целей заключения спорного договора.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано.

Судья Н.В. Плотникова