Решение от 18 июня 2024 г. по делу № А60-32490/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, г. Екатеринбург, пер. Вениамина Яковлева, стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-32490/2023
18 июня 2024 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 03 июня 2024 года

Полный текст решения изготовлен 18 июня 2024 года


Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи И.В. Шакуровой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А.Т. Хасеновой, рассмотрел в судебном заседании дело по иску ДЕПАРТАМЕНТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО "ЭСТРА" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 494336 руб. 14 коп. и расторжении договора аренды,


при участии в судебном заседании

от истца - ФИО1, представитель по доверенности от 28.03.2024 № 11/05/02.06-14,

от ответчика – ФИО2, представитель по доверенности от 05.09.2022,


Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.


ДЕПАРТАМЕНТ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ обратился в суд с исковым заявлением к ООО "ЭСТРА" с иском о взыскании 481749,12 руб. – долг по арендной плате с 01.02.2023 по 30.04.2023,

пени за просрочку платежей за период с 01.02.2023 по 30.04.2023, начисленные с 11.02.2023 по 24.05.2023 в размере 12 587,02 руб., а также продолжать начислять их с 25.05.2023 до момента фактической оплаты долга, в размере двукратной ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка РФ (Банка России), существовавшей в период такого нарушения, от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки.

Расторгнуть договор аренды от 14.10.2020 № 39000812.

Выселить ответчика из занимаемого нежилого здания, расположенного по адресу: <...> общей площадью 272,9 кв.м.

Взыскать с ответчика почтовые расходы в размере 244,40 руб., в том числе:

- за отправку Претензии с расторжением договора и выселением - 124,30 руб. (79,80 (отправка письма) + 37,50 (уведомление и обслуживания) + 5 (услуги франкирования) + 2 (стоимость конверта);

- за отправку искового заявления - 120,10 руб. (75,60 (отправка письма) + 37,50 (уведомление и обслуживания) + 5 (услуги франкирования) + 2 (стоимость конверта).

02.08.2023 от истца поступило ходатайство об увеличении иска, просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.02.2023 по 30.06.2023 в размере 802 915,20 руб.

Взыскать с ответчика пени за просрочку платежей за период с 01.02.2023 по 30.06.2023, начисленные с 11.02.2023 по 20.07.2023 в размере 30 999,08 руб., а также продолжать начислять их с 21.07.2023 до момента фактической оплаты долга, в размере двукратной ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка РФ (Банка России), существовавшей в период такого нарушения, от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки.

Расторгнуть договор аренды от 14.10.2020 № 39000812.

Выселить ответчика из занимаемого нежилого здания,расположенного по адресу: <...> общейплощадью 272,9 кв.м.

Взыскать с ответчика почтовые расходы в размере 244,40 руб., в томчисле: за отправку Претензии с расторжением договора и выселением - 124,30 руб. (79,80 (отправка письма) + 37,50 (уведомление и обслуживания) + 5 (услуги франкирования) + 2 (стоимость конверта); за отправку искового заявления - 120,10 руб. (75,60 (отправка письма) + 37,50 (уведомление и обслуживания) + 5 (услуги франкирования) + 2 (стоимость конверта).

Ходатайство об увеличении исковых требований принято судом.

От ответчика приобщен отзыв на иск, в части требования о расторжении договора и выселения ответчика из занимаемого помещения просит отказать.

В отзыве ответчик указал, что 10.02.2023 руководствуясь положениями Федерального закона N? 159-Ф3 от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ответчик обратился к ДУМИ с заявлением о предоставлении муниципальной услуги по отчуждению объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга, расположенного по адресу: ул. Пушкина, д.17 «а» общей площадью 272,9 кв.м. (отдельно стоящее здание) с кадастровым номером 66:41:0701020:23 (далее - «нежилое помещение»), арендуемого

На момент обращения Заявитель соответствовал критериям, необходимым для реализации преимущественного права на приобретение имущества в соответствии со ст. 3 Федерального закона N? 159-Ф3, а именно: - Заявитель относился к субъектам малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства на 01.08.2016, с официального сайта https://ofd.nalog.ru.

Нежилое помещение находилось в аренде заявителя непрерывно с 30.12.2020, что следует из договора аренды, то есть более двух лет по состоянию на 10.01.2023. У заявителя отсутствовала задолженность по арендной плате за нежилое помещение, неустойкам на дату подачи заявки.

Нежилое помещение не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

03.08.2023 комиссией в составе представителя ООО «Эстра» и ДУМИ был составлен акт осмотра объекта недвижимости, подтверждающий факт выхода оценщиков для проведения оценки в порядке части 3 статьи 9 Федерального закона Федерального закона N? 159-Ф3.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 159-Ф3 субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N?135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона N?159-Ф3 установлено, что при получении заявления ответчика о реализации преимущественного права на выкуп от 10.02.2023, Департамент по управлению муниципальным имуществом в сроки, установленные Законом, обязан: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в двухмесячный срок с даты получения заявления;

принять решение об условиях его приватизации, в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

направить Ответчику проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, срок с момента обращения с заявлением о выкупе и до выдачи договора купли-продажи нежилого помещения не может превышать 85 дней в соответствии с вышеуказанным федеральным законом (10.02.2023 + 2 месяца + 14 дней + 10 дней = 05.05.2023)

Следовательно, Департамент, согласно позиции ответчика был обязан направить обществу проект договора купли продажи не позднее 05.05.2023.

В нарушение установленных сроков, проект договора купли-продажи недвижимости обществу не направлен.

Если в период незаконного действия (бездействия) уполномоченного органа, в результате которого договор купли-продажи не направлен покупателю в установленный срок, и уполномоченным органом начислена арендная плата за период незаконного бездействия, указанные суммы взыскиваются с уполномоченного органа в пользу общества как убытки.

По истечении 05.05.2023 срока для направления Департаментом проекта договора обществу по обращению от 10.02.2023, арендная плата не подлежит взысканию с общества.

Истец по доводам отзыва возражает, ссылается на ст. 606 ГК РФ.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).

Исходя из положений ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условийдоговора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

В соответствии с п. 7.3 договора по требованию арендодателя по решению суда договор может быть досрочно прекращен в случае, когда арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату.

На дату подготовки возражений ответчик имел задолженность по арендной плате более чем за 6 месяцев.

Обратившись в суд с рассматриваемым иском, ДУМИ реализовал предусмотренное законом право на судебную защиту, не имея намерений причинить кому-либо вред или добиться иных неправовых последствий. Доказательств иного Ответчиком не представлено.

Подача 10.02.2023 запроса на отчуждение арендуемого имущества не лишает арендодателя права на защиту, в том числе права на подачу иска в суд с требованием о взыскании задолженности, расторжении договора аренды и выселении.

28.09.2023 истец увеличил исковые требования до 1124 081 руб. 28 коп. – долг с 01.02.2023 по 31.08.2023, а также пени в размере 74 554 руб. 47 коп. с 11.02.2023 по 25.09.2023 с начислением по день фактической оплаты.

В остальной части требования поддерживает (принято судом).

Ответчик представил дополнение к отзыву, возражения по иску поддерживает.

ДУМИ по доводам отзыва возражает на основании следующего.

Обратившись в суд с рассматриваемым иском, ДУМИ реализовал предусмотренное законом право на судебную защиту, не имея намерений причинить кому-либо вред или добиться иных неправовых последствий. Доказательств иного Ответчиком не представлено.

Подача 10.02.2023 запроса на отчуждение арендуемого имущества не лишает арендодателя права на защиту, в том числе права на подачу иска в суд с требованием о взыскании задолженности, расторжении договора аренды и выселении.

Договор аренды в спорный период между сторонами действует, Арендатор пользуется помещением и, как следствие, обязан предоставить Арендодателю встречное возмещение - оплатить арендную плату.

С момента поступления в ДУМИ запроса на отчуждение арендуемого объекта недвижимости уполномоченным органом совершались мероприятия, направленные на приватизацию нежилого здания, расположенного по адресу: <...>.

Согласно абз. 11 ст. 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» договор на проведение оценки как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов.

В силу указанной нормы права, до внесения изменений в ЕГРН, связанных с изменением характеристик объекта оценки, договор на проведение оценки Департаментом по управлению муниципального имуществом не может быть заключен.

В соответствии с п. 7.3 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является технический план.

Согласно п. 4 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества..., в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) сведения о таком недвижимом имуществе (далее - кадастровые работы), и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях. Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает кадастровый инженер).

Таким образом, выполнение мероприятий по формированию объекта оценки зависит от действий третьих лиц.

1) Департаментом по управлению муниципальным имуществомсовершались действия по изменению наименования здания.

14.10.2020 между ДУМИ и ответчиком заключен договор аренды № 39000812 на использование нежилого здания, расположенного по адресу: <...>. Здание передано для использования в целях: виды разрешенного использования объекта муниципального нежилого фонда в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа - муниципального образования «город Екатеринбург» для территориальной зоны Ц-1.

Согласно Решению Екатеринбургской городской Думы от 19.06.2018 № 22/83 (ред. от 12.04.2022) «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа - муниципального образования «город Екатеринбург» территориальная зона Ц-1 представляет собой общественно-деловую зону городского центра.

Как следует из выписки из ЕГРН, назначение здания - туалет.

06.06.2023 издано Постановление «Об изменении наименования здания, расположенного по адресу: <...>», согласно которому наименование «туалет» изменено на «нежилое здание».

Изменения зарегистрированы 13.06.2023, что следует из Выписки из ЕГРН.

Департаментом по управлению муниципальным имуществомпроведена работа по внесению изменений в Договор аренды в связи спроизведенной ООО «Эстра» на объекте перепланировкой.

Актом обследования от 23.06.2022 на объекте зафиксирована перепланировка.

Письмом от 05.07.2022 ДУМИ согласовал арендатору проведение перепланировки и переустройства помещений объекта в рамках технических решений, предусмотренных предоставленной рабочей документацией.

В этом же письме ДУМИ разъяснил дальнейший порядок действий необходимость обращения в Департамент архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений для определения

характера проводимых работ и определения необходимости получения разрешения на строительство при производстве таких работ;

- инвентаризация объекта с предоставлением копии письма Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений для внесения изменений в техническую документацию и подготовки технического плана объекта;

- необходимость в срок до 30.12.2022 предоставить в ДУМИ с сопроводительным письмом обновленный технический план помещения с согласием уполномоченного органа и техническим паспортом объекта с целью внесения изменений в сведения о государственной регистрации объекта и последующей подготовке дополнительного соглашения к договору аренды № 39000812.

Изменения в объекте зарегистрированы 10.07.2023, что отражено в Выписке из ЕГРН на измененный объект.

Кроме того, арендатору направлены письма от 02.08.2023 и 11.08.2023, информирующие о совершенных и планируемых ДУМИ действиях.

Поскольку внесение изменений в объект вызвано действиями Арендатора по произведению перепланировки и переустройства, заключение договора на оценку невозможно без внесения изменений в ЕГРН, связанных с данными изменениями, доводы Ответчика об отсутствии основания для взыскания арендной платы за период после 05.05.2023 необоснованны.

В судебном заседании 20.11.2023 Ответчик представил дополнение к отзыву, также заявил ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А60-60346/2023.

В рамках дела № А60-60346/2023 рассматривался иск общества с ограниченной ответственностью "Эстра" к Администрации города Екатеринбурга об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, третье лицо: Департамент по управлению муниципальным имуществом.

Решением 28.03.2024 исковые требования удовлетворены судом.

Ходатайство о приостановлении производства по делу судом рассмотрено и отклонено.

В судебном заседании 20.12.2023 истец представил дополнения № 2 к возражениям на отзыв ответчика, в том числе изменив исковые требования, просит взыскать: 1 198 635 руб. 70 коп., в том числе: долг по арендной плате в размере 1 124 081 руб. 28 коп. (УИН 0318072002900000002785166), неустойка за просрочку платежей за период с 01.02.2023 по 31.08.2023, начисленной с 11.02.2023 по 25.09.2023 в размере 74 554 руб. 47 коп. (УИН 0318072002900000004107699), с продолжением ее начисления с 26.09.2023 до момента фактической оплаты долга в размере двукратной ставки рефинансирования, действующей в период нарушения обязательства от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки.

В остальной части требования поддерживает.

02.02.2024 определением суда судебное заседание отложено до 28.02.2024. 14.03.2024 определением суда судебное заседание отложено до 10.04.2024. 10.04.2024 определением суда судебное заседание отложено до 14.05.2024.

В судебном заседании 14.05.2024 от ответчика приобщены дополнения к отзыву. Так, ответчик в части расторжения договора и выселении ответчика просит отказать, в части взыскания арендной платы с 06.05.2023 по 31.08.2023 в сумме 616431, 67 просит отказать.

14.05.2024 судебное заседание отложено до 03.06.2024.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд



установил:

Как следует из материалов дела, 14.10.2020 между Департаментом по управлению муниципальным имуществом (Арендодатель, далее ДУМИ, истец) и ООО "ЭСТРА" (Арендатор, далее ответчик) заключен договор аренды № 39000812 на использование нежилого здания, расположенного по адресу: <...> (далее Договор).

Срок договора установлен с 27.10.2020 по 26.10.2025.

Государственная регистрация договора проведена 21.01.2021.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из пункта 3.2.5 договора, арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату.

В соответствии с п. 4.1 договора арендная плата за переданный по настоящему договору объект устанавливается за соответствующий платежный период согласно расчету.

Согласно п. 4.4. договора арендатор перечисляет арендную плату до десятого числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

В силу пунктов 5 и 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, если муниципальное имущество приобретено в собственность арендатором в порядке Федерального закона N 159-ФЗ, заключая договор купли-продажи, его стороны прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации), а по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Из материалов дела усматривается, что договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о ежемесячной рассрочке платежа от 01.09.2023г. N 2491 был подписан обществом "ЭСТРА" 02.05.2024г.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено, что договор должен быть заключен в срок, не превышающий 85 дней, включающих в себя заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества - двухмесячный срок с даты получения заявления; принятие решения об условиях приватизации арендуемого имущества - двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направление заявителю проекта договора купли-продажи арендуемого имущества - десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Вместе с тем в рассматриваемом случае с момента поступления в ДУМИ запроса на отчуждение арендуемого объекта недвижимости уполномоченным органом совершались мероприятия, направленные на приватизацию нежилого здания, расположенного по адресу: <...>.

Согласно абз. 11 ст. 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» договор на проведение оценки как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов.

В силу указанной нормы права, до внесения изменений в ЕГРН, связанных с изменением характеристик объекта оценки, договор на проведение оценки Департаментом по управлению муниципального имуществом не может быть заключен.

В соответствии с п. 7.3 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является технический план.

Согласно п. 4 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) сведения о таком недвижимом имуществе (далее - кадастровые работы), и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях. Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает лицо, указанное в статье 29 настоящего Федерального закона (далее - кадастровый инженер).

Таким образом, выполнение мероприятий по формированию объекта оценки зависит от действий третьих лиц.

Департаментом по управлению муниципальным имуществомсовершались действия по изменению наименования здания.

14.10.2020 между ДУМИ и ответчиком заключен договор аренды № 39000812 на использование нежилого здания, расположенного по адресу: <...>. Здание передано для использования в целях: виды разрешенного использования объекта муниципального нежилого фонда в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа - муниципального образования «город Екатеринбург» для территориальной зоны Ц-1.

Согласно Решению Екатеринбургской городской Думы от 19.06.2018 № 22/83 (ред. от 12.04.2022) «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа - муниципального образования «город Екатеринбург» территориальная зона Ц-1 представляет собой общественно-деловую зону городского центра.

Как следует из выписки из ЕГРН, назначение здания - туалет.

06.06.2023 издано Постановление «Об изменении наименования здания, расположенного по адресу: <...>», согласно которому наименование «туалет» изменено на «нежилое здание».

Изменения зарегистрированы 13.06.2023, что следует из Выписки из ЕГРН.

Кроме того, Департаментом по управлению муниципальным имуществомпроведена работа по внесению изменений в Договор аренды в связи спроизведенной ООО «Эстра» на объекте перепланировкой.

Актом обследования от 23.06.2022 на объекте зафиксирована перепланировка.

Письмом от 05.07.2022 ДУМИ согласовал арендатору проведение перепланировки и переустройства помещений объекта в рамках технических решений, предусмотренных предоставленной рабочей документацией.

В этом же письме ДУМИ разъяснил дальнейший порядок действий:

необходимость обращения в Департамент архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений для определения

характера проводимых работ и определения необходимости получения разрешения на строительство при производстве таких работ;

- инвентаризация объекта с предоставлением копии письма Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений для внесения изменений в техническую документацию и подготовки технического плана объекта;

-необходимость в срок до 30.12.2022 предоставить в ДУМИ с сопроводительным письмом обновленный технический план помещения с согласием уполномоченного органа и техническим паспортом объекта с целью внесения изменений в сведения о государственной регистрации объекта и последующей подготовке дополнительного соглашения к договору аренды № 39000812.

Изменения в объекте зарегистрированы 10.07.2023, что отражено в Выписке из ЕГРН на измененный объект.

Кроме того, арендатору направлены письма от 02.08.2023 и 11.08.2023, информирующие о совершенных и планируемых ДУМИ действиях.

Поскольку внесение изменений в объект вызвано действиями Арендатора по произведению перепланировки и переустройства, заключение договора на оценку было невозможно без внесения изменений в ЕГРН, связанных с данными изменениями.

В силу ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159 "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" после получения заявления уполномоченные органыобязаны:

Обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночнойстоимости арендуемого имущества в порядке, установленном федеральнымзаконом «Об оценочной деятельности в РФ» - в двухмесячный срок с датыполучения заявления;

Принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества -в двухнедельный срок с даты принятия отчета об его оценке;

Направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества - в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Срок предоставления муниципальной услуги по отчуждению недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства согласно Административного регламента, утвержденного Постановлением Администрации города Екатеринбурга от 09.01.2023 № 1, составляет 184 календарных дня со дня регистрации заявления (п. 12 Административного регламента).

Согласно п. 32 Административного регламента Предоставление муниципальной услуги включает в себя следующие административные процедуры:

прием документов;

проверка наличия у заявителя права на приобретение в собственность арендуемого объекта муниципального нежилого фонда;

проведение оценки рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда, подлежащего предоставлению в собственность;

принятие решения об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда;

подготовка и вручение (направление по почте) заявителю проекта договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, заключение договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда или отказ в предоставлении муниципальной услуги.

Следовательно, довод ответчика о том, что общий срок совершения действий, в результате которых заявителю должен быть направлен договор, составляет 85 дней, является неверным, а также Ответчиком не приняты во внимание сроки, установленные Административным регламентом.

Ответчиком в отзыве не учтен разумный срок на проведение оценки и принятие отчета об оценке при определении даты, когда проект договора купли-продажи должен быть выдан ответчику.

Решение об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченный орган принимает в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке.

Исходя из анализа представленных доказательств, Федерального закона № 159-ФЗ , Административного регламента, а также даты поступления запроса в адрес ДУМИ (10.01.2023), муниципальная услуга по передаче имущества в собственность должна была быть завершена не позднее 14.08.2023 (184 дня с момента поступления заявления, с учетом нормы ст. 193 ГК РФ).

Таким образом, в отсутствие незаконного бездействия ДУМИ за взыскиваемый период, подлежащая уплате обществом арендная плата не может квалифицироваться как убытки общества.

Согласно п. 4.2 договора купли-продажи №2491, до момента подписания акта приема-передачи объекта у покупателя сохраняются все обязательства в соответствии с договором аренды объекта от 14.10.2020 №39000812, а также обязательства, возникшие из иных договоров, в том числе обязанности по содержанию объекта и по внесению арендных платежей.

Акт приема-передачи объекта подписан 02.05.2024г., следовательно обязательства по оплате арендной платы сохраняются до 01.05.2024г. включительно.

Как следует из материалов дела, обязательства по уплате арендной платы за период с 01.02.2023 по 31.08.2023 ответчиком не исполнены надлежащим образом, в связи, с чем образовалась задолженность в сумме 1 124 081 руб. 28 коп.

Доказательств исполнения обязательства по оплате аренды за спорный период в полном объеме ответчиком в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено.

В связи с этим требование истца о взыскании задолженности по уплате арендной платы за период с 01.02.2023 по 31.08.2023 в сумме 1 124 081 руб. 28 коп. заявлено правомерно, обоснованно и подлежит удовлетворению на основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с просрочкой внесения арендных платежей Департаментом заявлено требование о начислении неустойки за просрочку платежей за период с 01.02.2023 по 31.08.2023, начисленной с 11.02.2023 по 25.09.2023 в размере 74 554 руб. 47 коп., с продолжением ее начисления с 26.09.2023 до момента фактической оплаты долга, в размере двукратной ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка РФ (Банка России), существовавшей в период такого нарушения, от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки.

Согласно положениям п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу п. 1 ст. 332 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

На сумму основного долга, в соответствии с пунктом 5.3 договора, за нарушение сроков внесения арендной платы ответчику начислена пеня в размере двукратной ставки рефинансирования ЦБ РФ, существовавшей в период нарушения обязательства, от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки.

При таких обстоятельствах требование о взыскании неустойки подлежит удовлетворению в размере 74 554 руб. 47 коп.

Также истцом заявлено требование о расторжении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» № 39000812 от 14.10.2020, выселении арендатора из занимаемого нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 272,9 кв.м.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Между тем, спорный договор прекратил свое действие в связи с заключением договора купли-продажи №2491, в связи, с чем оснований для удовлетворения требований в данной части не имеется.

В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

Почтовые расходы в сумме 244 руб. 40 коп., факт несения которых подтверждается представленными в материалы дела почтовыми квитанциями, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

С учетом того, что при предъявлении искового заявления истец был освобожден от уплаты государственной пошлины на основании пп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина с удовлетворенных требований подлежит взысканию с ответчика непосредственно в доход федерального бюджета на основании ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "ЭСТРА" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ДЕПАРТАМЕНТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ (ИНН <***>, ОГРН <***>) денежные средства в размере 1 198 635 руб. 70 коп., в том числе: долг по арендной плате в размере 1 124 081 руб. 28 коп. (УИН 0318072002900000002785166), неустойка за просрочку платежей за период с 01.02.2023 по 31.08.2023, начисленной с 11.02.2023 по 25.09.2023 в размере 74 554 руб. 47 коп. (УИН 0318072002900000004107699), с продолжением ее начисления с 26.09.2023 до момента фактической оплаты долга в размере двукратной ставки рефинансирования, действующей в период нарушения обязательства от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки.

Взыскать с ООО "ЭСТРА" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ДЕПАРТАМЕНТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ 244 руб. 40 коп. (УИН 0318072002000000000035920) в возмещение почтовых расходов.

В удовлетворении остальных исковых требований отказать.

2. Взыскать с ООО "ЭСТРА" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 24 986 руб.

3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

4. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис «Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов» на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» либо по телефону Горячей линии <***>.

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».




Судья И.В. Шакурова