Решение от 13 февраля 2018 г. по делу № А11-11407/2017

г. Владимир Дело № А11-11407/2017

"13" февраля 2018 г.


Резолютивная часть решения объявлена 06.02.2018.
Решение в полном объеме изготовлено 13.02.2018.


Арбитражный суд Владимирской области в составе: судьи Кочешковой М. Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Родник", <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>,

о государственной регистрации перехода права собственности,


при участии:

от истца: ФИО2 (доверенность от 18.12.2017 сроком действия 1 год), ФИО3, директора (протокол от 14.05.2017 № 2);

от ответчика: представитель не явился (надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения спора),


установил.

Истец, общество с ограниченной ответственностью "Родник", Владимирская область, Ковровский район, с. Санниково (далее – ООО "Родник"), обратился в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к ответчику, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, г. Владимир, (далее - Управление) о государственной регист-рации перехода права собственности к ООО "Родник" без регистрации ранее возникшего права собственности продавца на нежилое строение общей площадью 250,5 кв. м, кадастровый номер 33:07:000241, расположенное по адресу: Владимирская область, Ковровский район, МО Клязьменское (сельское поселение), <...>.

Управление в отзыве на иск от 05.02.2018 № 03-2000 сообщило, что не является надлежащим ответчиком по данному спору. При этом указало, что Управление в материально-правовых отношениях с истцом не состоит, правообладателем спорного объекта недвижимости не является и не претендует на какое-либо право в отношении данного имущества, в связи с чем ответчиком в деле о государственной регистрации права собствен-ности быть не может.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился. На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в его отсутствие по имеющимся в деле доказательствам.

Рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела, выслушав представителя истца, арбитражный суд установил следующее.

12.05.2015 между сельскохозяйственным производственным кооперативом (колхоз) "Санниковский" (продавцом) и ООО "Родник" (покупателем) заключен договор купли-продажи нежилого строения, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность, а покупатель – принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: нежилое строение (здание конторы), общей площадью 250,5 кв. м, расположенное по адресу: <...> (пункт 1.1 договора).

Имущество принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается протоколом общего собрания участников ТОО "Санни-ковское" от 26.12.2000 № 3 о передаче основных средств ТОО "Санниковское" в СПК (колхоз) "Санниковский" (пункт 1.2 договора).

Из пункта 2.1 договора следует, что указанное в пункте 1.1 договора недвижимое имущество расположено на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного бессрочного пользования на основании постановления Главы администрации Ковровского района № 194 от 26.11.1992 (свидетельство о праве собственности на землю и постоянного пользования землей от 27.11.1992 № ВЛ-07-088-598).

Согласно пункту 3.1 договора цена указанного в пункте 1.1 договора имущества составляет 100 000 руб. К моменту подписания настоящего договора выкупная стоимость полностью оплачена. Обязанность по оплате покупателя прекращена зачетом взаимных однородных требований.

Вышеназванное имущество было передано продавцом покупателю по акту приема-передачи от 12.05.2015 на основании пункта 4.1 договора.

29.01.2016 сельскохозяйственный производственный кооператив (колхоз) "Санниковский" прекратил деятельность юридического лица в связи с исключением из ЕГРЮЛ на основании пункта 2 статьи 21.1 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ, о чем в Едином государственном реестре юридических лиц 14.11.2014 внесена регистрационная запись за номером 2163328071531.

До обращения в арбитражный суд с настоящим иском ООО "Родник" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области в Ковровский отдел с заявлением о государственной регистрации права собственности на вышеуказанное нежилое строение.

Письмом от 31.08.2017 № 33/022/003/2017-4494 Управление отказало ООО "Родник" в государственной регистрации перехода права собственности, указав на отсутствие регистрации права собственности на здание конторы за продавцом, отсутствие при подаче документов заявления правообладателя.

Невозможность зарегистрировать переход права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества во внесудебном порядке в связи с ликвидацией продавца явилась основанием об обращения ООО "Родник" в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению ввиду следующего.

В силу пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как указывает истец, несмотря на то, что им в полном объеме выполнены обязанности по вышеуказанному договору, имущество фактически ему передано, зарегистрировать переход права собственности истец не может по не зависящим от него причинам, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация перехода права осуществляется на основании заявлений обеих сторон договора, однако продавец имущества ликвидирован.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В порядке статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора.

Заявления о государственной регистрации подают все стороны договора, если права возникают на основании сделок, не требующих нотариального удостоверения. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Таким образом, статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 16 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" закрепляют гарантии от неисполнения одной из сторон договора своего обязательства по совершению действий в целях соответствующей государственной регистрации.

Диспозицией нормы статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации охватываются лишь случаи уклонения одной из сторон договора от осуществления государственной регистрации. В данном же случае сторона полностью исполненного договора прекратила свое существование как юридическое лицо без перехода прав и обязанностей к другому лицу.

Законодательством возникающие в связи с этим отношения прямо не урегулированы.

Вместе с тем отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект нарушает права истца и не позволяет ему в полной мере осуществлять правомочия собственника, поскольку единственным доказательством наличия права собственности на недвижимое имущество является в силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" его государственная регистрация.

Поэтому, исходя из положений статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, к сложившимся отношениям по аналогии подлежит применению норма пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда обязанность продавца недвижимости (юридическое лицо) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Учитывая, что договор купли-продажи нежилого строения, переход права по которому подлежит государственной регистрации, фактически исполнен обеими сторонами: объект передан, обязательства по оплате имущества выполнены в полном объеме, что подтверждается материалами дела, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования являются законными и обоснованными.

Кроме того, суд принял во внимание то обстоятельство, что договор купли-продажи между продавцом и покупателем не оспорен, и в установленном законном порядке не признан недействительным. С момента получения нежилого строения истец фактически владеет и пользуется объектом, несет бремя его содержания в соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательства наличия правопритязаний третьих лиц на спорный объект недвижимости в материалах дела отсутствуют.

Довод Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области о том, что он является ненадлежащим ответчиком по настоящему спору, подлежит отклонению как несостоятельный.

Решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке, в том числе и в случае ликвидации продавца недвижимости (юридического лица), может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства. Отказ в удовлетворении исковых требований при исполнении сторонами обязательств по договору, в отсутствие правопритязаний третьих лиц на это имущество не соответствует нормам статьи 223, пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и противоречит принципу правовой неопределенности, а судебные акты об отказе в удовлетворении требований нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 № 1395/09).

Поскольку в рассматриваемом случае отсутствие продавца является не единственным препятствием для регистрации перехода права собственности, в ЕГРП отсутствует также и запись о праве собственности продавца на спорное имущество, то надлежащим способом защиты права истца является обращение в арбитражный суд с требованием, заявленным к регистрирующему органу по правилам искового производства, на основании заключенного договора купли-продажи, на действительность которого не влияет само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на дату заключения договора купли-продажи.

При этом обязательным условием является обращение истца в регистрационный орган с заявлением о государственной регистрацией перехода права собственности на приобретенное имущество.

Как следует из пункта 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, суд при обжаловании действий регистратора проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. В порядке же искового производства судом дается оценка обстоятельствам (возникновения) приобретения права собственности продавца и наличия у него правомочий по распоряжению имуществом, а также наличия (отсутствия) правопритязаний третьих лиц, для чего необходимо их привлечение к участию в деле, что является прерогативой суда, а регистрирующий орган в силу предоставленных ему законом функций делать не вправе.

На момент заключения договора продавец обладал правом собственности на спорное имущество. Данное здание конторы принадлежало первоначально колхозу "Искра Ленина". На основании решения исполнительного комитета Ковровского района Совета депутатов трудящихся от 29.09.1971 № 374 "Об утверждении акта государственной регистрации комиссии по приемке в эксплуатацию административного здания колхоза "Искра Ленина" в селе Санниково" утвержден акт комиссии по приемке административного здания колхоза "Искра Ленина".

В последующем колхоз "Искра Ленина" был реорганизован в ТОО "Санниковское" на основании распоряжения администрации Ковровского района от 22.10.1992 № 482-р.

ТОО "Санниковское" было реорганизовано в форме преобразования в СПК (колхоз) "Санниковский" (протокол общего собрания участников ТОО "Санниковское" от 26.12.2000 № 3); СПК (колхоз) "Санниковский" зарегистрирован на основании распоряжения Главы администрации Ковровского район от 12.04.2001 № 144-р.

В соответствии с передаточным актом основных средств спорное здание конторы было передано от ТОО "Санниковское" к СПК (колхоз) "Санниковский" (пункт 70).

Лишь последующая ликвидация СПК (колхоз) "Санниковский явилась препятствием для оформления в установленном законом порядке права собственности продавца на спорное имущество, а впоследствии и государственной регистрации перехода права к покупателю.

Как следует из материалов дела, обязательное условие для обращения в арбитражный суд с настоящим иском истцом соблюдено - доказательство обращения в регистрирующий орган и получение отказа в государственной регистрации представлено в материалы дела.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что истцом избран надлежащий способ защиты нарушенных прав путем обращения с иском к лицу, не нарушающему и не оспаривающему какие-либо права истца на спорное имущество.

Таким образом, у истца отсутствует иной способ защиты нарушенного права как обратиться к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области с требованием произвести регистрацию перехода права собственности законного владельца на вышеуказанный объект недвижимости, хотя Управление и не оспаривает какие-либо права истца на спорное имущество.

Как указывалось выше, продавец имел право на отчуждение спорного имущества по договору купли-продажи, предмет и цена которого определены, спорное имущество передано истцу и эксплуатируется им, покупатель исполнил обязательство по оплате и истцом предпринимались меры к регистрации прав на приобретенный объект, однако в совершении регистрации ему было отказано.

Поскольку заключенная истцом сделка не оспорена, при этом представлены доказательства ее исполнения, то есть оплаты приобретенного объекта и фактического владения им, суд приходит к выводу о правомерности заявленных требований истца.

При таких обстоятельствах исковые требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с пунктом 4 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на истца на основании его заявления.

Руководствуясь статьями 17, 110, 156, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

зарегистрировать переход права собственности к обществу с ограни-ченной ответственностью "Родник", Владимирская область, Ковровский район, с. Санниково, без регистрации ранее возникшего права собствен-ности продавца на нежилое строение, кадастровый номер 33:07:000241, расположенное по адресу: Владимирская область, Ковровский район, МО Клязьменское (сельское поселение), <...>.


Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья М. Ю. Кочешкова