Решение от 16 октября 2018 г. по делу № А45-31577/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-31577/2018
г. Новосибирск
17 октября 2018 года
Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Бутенко Е.И., рассмотрев в порядке упрощенного производства дело по исковому заявлению Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск (ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Проджект", г. Новосибирск (ИНН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 19.10.2015 № 121926р в размере 14 953,53 рублей за июнь 2018 года, неустойки в размере 12 466,38 рублей за период с 10.01.2018 по 05.10.2018, расторжении договора аренды от 19.10.2015 № 121926р, обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 54:35:071105:1228,

без участия представителей сторон,

УСТАНОВИЛ:

Мэрия города Новосибирска (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Проджект" (далее – ответчик) с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 19.10.2015 № 121926р в размере 14 953,53 рублей за июнь 2018 года, неустойки в размере 12 466,38 рублей за период с 10.01.2018 по 05.10.2018, расторжении договора аренды от 19.10.2015 № 121926р, обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 54:35:071105:1228, площадью 1545 кв.м., расположенный в пределах <...>.

Ответчик отзыва на исковое заявление не представил.

Стороны надлежащим образом извещены о рассмотрении дела в порядке упрощенного производства.

Дело рассмотрено в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

10.10.2018 вынесено решение в виде резолютивной части, иск удовлетворен частично. С общества с ограниченной ответственностью "Проджект" в пользу Мэрии города Новосибирска взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 19.10.2015 № 121926р в размере 14 953,53 рублей, неустойка в размере 12 466,38 рублей. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. Также с ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 2 000 рублей.

17.10.2018 истец обратился в суд с заявлением о составлении мотивированного решения суда по делу. Согласно части 2 статьи 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по заявлению лица, участвующего в деле, по делу, рассматриваемому в порядке упрощенного производства, арбитражный суд составляет мотивированное решение.

Согласно доводам истца, между сторонами был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 19.10.2015 № 121926р (далее – договор аренды), в соответствии с которым истец передал ответчику в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:071105:1228, площадью 1545 кв.м., расположенный в пределах <...>. Неисполнение ответчиком обязательств в части оплаты арендных платежей послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Проанализировав обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что между истцом и ответчиком сложились правоотношения, регулируемые главами 21, 22, 25, 29, параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 22, главой X Земельного кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, руководствуясь положениями статей 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требования истца подлежат частичному удовлетворению, при этом основывая свои выводы на следующем.

Судом установлено, что 19.10.2015 между Мэрией города Новосибирска (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 121926р, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:071105:1228, площадью 1545 кв.м., расположенный в пределах Октябрьского района г. Новосибирска, для строительства стоянки для автомобилей надземной закрытого типа по ул. Белинского.

Срок действия договора определен сторонами с 19.10.2015 по 19.10.2025 (п. 1.4 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 указанного договора аренды установлен размер арендной платы, который составляет 448 000 рублей в год, или 37 333,33 рублей в месяц. Арендные платежи начинают исчисляться с 19 октября 2015 года (п. 2.2 договора).

Согласно пункту 2.3.2 договора арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

Согласно пункту 2.3.3 договора в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05 % от суммы задолженности за истекший месяц.

Пунктом 2.4 договора предусмотрено право арендодателя изменять размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и (или) Новосибирской области, г. Новосибирска, регулирующими исчисление арендной платы, в том числе в соответствии с указанными в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период уровнем инфляции – ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора, арендная плата изменяется на размер уровня инфляции, указанного на соответствующий финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей у него образовалась задолженность по арендной плате за июнь 2018 года в размере 14 953,53 рублей.

На основании пункта 2.3.3 договора истец начислил ответчику неустойку за период с 10.01.2018 по 05.10.2018 в сумме 12 466,38 рублей.

Истец направил в адрес ответчика досудебное уведомление от 25.06.2018 № 31/20-3393 о необходимости погасить задолженность по арендной плате и уплатить неустойку в срок до 20.07.2018, а также с предложением в срок до 23.07.2018 расторгнуть договор аренды и освободить земельный участок.

Задолженность по арендной плате и неустойка в указанном выше размере до настоящего времени ответчиком не погашены. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Изучив представленные доказательства, арбитражный суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в части.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статей 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам статьи 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Подпунктом 8 п. 4.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за землю.

Подписав договор, стороны добровольно приняли на себя обязательства по исполнению его условий (ст. 421 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

Факт наличия задолженности по арендной плате подтвержден материалами дела, ответчиком не оспорен. Расчет задолженности, представленный истцом, судом проверен и признан арифметически верным.

Таким образом, требование истца о взыскании долга по арендной плате в сумме 14 953,53 рублей подлежит удовлетворению.

Истцом предъявлена к взысканию неустойка, начисленная ответчику на основании пункта 2.3.3 договора.

Согласно расчету истца неустойка за период с 10.01.2018 по 05.10.2018 составляет 12 466,38 рублей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Таким образом, неустойка является способом обеспечения исполнения должником денежного обязательства и подлежит уплате с даты наступления начала просрочки исполнения обязательства.

Как следует из материалов дела, заключая договор аренды земельного участка, стороны согласовали уплату неустойки при просрочке внесения арендных платежей.

Расчет неустойки судом проверен и признан правильным. Ответчиком расчет не оспорен, контррасчет не представлен.

В этой связи требование истца о взыскании неустойки в размере 12 466,38 рублей также подлежит удовлетворению.

Требования о расторжении договора и освобождении земельного участка суд находит не подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Разделом 6 указанного договора предусмотрены основания расторжения договора, в том числе в случае невыполнения обязанностей по своевременному внесению арендной платы, эффективному использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием (п. 6.3, 4.2 договора).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что у ответчика имеется задолженность лишь в размере 14 953,53 рублей за июнь 2018 года, что менее размера ежемесячного платежа по договору. Также ответчику начислена неустойка за несвоевременную оплату арендных платежей в размере 12 466,38 рублей.

В этой связи суд приходит к выводу, что основания для досрочного расторжения договора, связанные с наличием задолженности по уплате арендной платы, отсутствуют.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Как следует из пункта 3 статьи 619 ГК РФ, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Из материалов дела следует, что задолженность ответчика по арендной плате на момент рассмотрения спора судом составляет менее одного ежемесячного платежа по договору аренды.

Суд полагает, что согласно нормам гражданского законодательства расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В силу долговременного срока действия договора аренды, а также по причине практически полной оплаты задолженности в добровольном порядке, расторжение договора по данному основанию является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон. В данном случае имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, в полной мере могут быть компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором штрафных санкций.

Поскольку ответчик в разумный срок в значительной части погасил задолженность по арендной плате, иных нарушений обязательств по договору аренды им не допущено (материалы дела соответствующих доказательств не содержат), суд приходит к заключению, что избранная истцом мера ответственности (расторжение договора) явно несоразмерна степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон.

В связи с этим сохранение арендных правоотношений между сторонами не противоречит закону.

Суд также принимает во внимание, что согласно представленному истцом акту осмотра земельного участка от 20.06.2018 земельный участок ответчиком осваивается, на участке расположен не завершенный строительством объект на уровне второго этажа, определить функциональную принадлежность которого не представляется возможным. Нарушений земельного законодательства не выявлено. Объект расположен в существующих границах, в соответствии с правоустанавливающими документами на землю.

В такой ситуации удовлетворение судом требования о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка возлагало бы на арендатора ответственность, несоразмерную допущенным нарушениям, а также привело бы к нарушению баланса интересов сторон договора.

На основании изложенного требования истца о расторжении договора и освобождении земельного участка удовлетворению не подлежат.

Государственная пошлина по иску относится на ответчика пропорционально удовлетворенным судом исковым требованиям в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 110, частью 5 статьи 170, статьей 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Проджект", г. Новосибирск (ИНН <***>) в пользу Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск (ИНН <***>) задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 19.10.2015 № 121926р в размере 14 953,53 рублей, неустойку в размере 12 466,38 рублей.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Проджект", г. Новосибирск (ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 000 рублей.

Исполнительный лист выдать по заявлению взыскателя.

Решение подлежит немедленному исполнению и вступает в законную силу по истечении пятнадцати дней со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Е.И. Бутенко